Навігація
Головна
Розрахунки за іпотечними кредитамиІпотечне кредитування і його розвиток в сучасній РосіїІпотечні кредити з коректуючою ставкою відсоткаЛізингові та іпотечні операціїіпотечні банкиІпотечне правоІпотечний кредитІпотечний сертифікат участіМоделі іпотечного кредитуванняІпотечні житлові кредити
 
Головна arrow Банківська справа arrow Банки та банківська справа
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Іпотечні операції

Однією з форм кредитування, активно використовуваних економічними суб'єктами в даний час, є іпотечний кредит. Іпотечний кредит - це кредит або позику, надану на строк три роки і більше банком (кредитною організацією) або юридичною особою (некредитних організацій) юридичній або фізичній для придбання об'єкта нерухомості під заставу майна як забезпечення зобов'язання. Іпотечний кредит видається на умовах платності, терміновості і повернення, а також при строгому контролі за використанням кредитних коштів.

Термін "іпотека" вперше з'явився в Греції на початку VI ст. до н.е. (його ввів архонт Солон) і був пов'язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями. Для цього оформлялися зобов'язання, а на кордоні належить позичальникові земельної території ставилося стовп з написом про те, що зазначена власність служить забезпеченням претензії кредитора в найменувалося сумі. На такому стовпі, що отримав назву "іпотека" (грец. Hypotheka - підставка, підпора), відзначалися всі борги власника землі.

Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, звані іпотечними. Вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності. Новий розвиток інститут іпотеки отримав в Римській імперії. У I ст. н.е. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити приватним особам під заставу майна.

У нашій країні порядок здійснення іпотеки регулюється Федеральним законом від 16 липня 1998 № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставі нерухомості)" (далі - Закон про іпотеку), а також ГК РФ і Законом РФ від 29 травня 1992 № +2872 -1 "Про заставу" (далі - Закон про заставу).

У ст. 42 Закону про заставу дається таке поняття іпотеки: "Іпотекою визнається застава підприємства, будови, будівлі, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо пов'язаного із землею, разом з відповідною земельною ділянкою або правом користування ним".

Таким чином, іпотечне кредитування - це форма надання кредиту під заставу нерухомості різного роду. В даний час у світі застосовується безліч типів іпотечних кредитів, що розрізняються залежно від схем видачі, погашення та обслуговування (табл. 7.2).

Предметом іпотеки може бути наступне майно.

1. Нерухоме майно, вказане в і. 1 ст. 130 ГК РФ, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, у тому числі:

1) земельні ділянки;

2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;

3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;

4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.

2. Незавершене будівництво нерухомого майна, що зводиться на земельній ділянці, відведеній для будівництва в установленому законом порядку, у тому числі будівель і споруд.

Застава земельних ділянок, підприємств, споруд, квартир та іншого нерухомого майна може виникати лише остільки, оскільки їх обіг допускається федеральними законами.

Частина майна, розділ якого неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), не може бути самостійним предметом іпотеки.

Таблиця 7.2

Види іпотечних кредитів

Класифікаційна ознака

Види кредиту

Предмет іпотеки

Нерухоме майно

Земельні ділянки

Підприємства, а також будівлі, споруди та ін.

Житлові будинки, квартири та їх частини

Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення

Повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти

Незавершене будівництво нерухомого майна

Будівлі

Споруди

За статусом

Банківські, небанківські

Вид кредитора

По приналежності

Державні, приватні, громадські

За ступенем спеціалізації

Універсальні, спеціалізовані

Суб'єкт кредитування

Кредити, надані забудовникам

Кредити, надані безпосередньо майбутньому

власнику

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Вид позичальника

Ступінь аффілірованності позичальників

Кредити, надані:

- Співробітникам банку;

- Співробітникам фірм

- Клієнтів банку;

- Клієнтам ріелторських фірм;

- Особам, що проживають в даному регіоні;

- Всім бажаючим

Спосіб амортизації боргу

Постійний іпотечний кредит

Кредит із змінними виплатами

Кредити з кульовим платежем

Пружинні кредити

Кредити з участю (іпотечні кредити, що передбачають фінансовий інтерес кредитора)

Кредити з наростаючими платежами

Кредити із зворотним аннуитетом

Кредити зі змінною ставкою

Канадський ролловер

Завершальні іпотеки

Кредити з виплатою доданого відсотка

Спосіб надання кредиту

Європейська модель

Американська модель

Можливість дострокового погашення

З правом дострокового погашення

Без права дострокового погашення

З правом дострокового погашення за умови оплати штрафу

Вид процентної ставки

Кредит з фіксованою процентною ставкою

Кредит зі змінною процентною ставкою

Спосіб рефінансування

Див. Табл. 7.3

Мета кредитування

Житлове

кредитування

Придбання готового житла в багатоквартирному будинку

Будівництво, реконструкція, капітальний ремонт

Будівництво і придбання готового житла з метою інвестицій

Розробка земельної ділянки

Розвиток сільського господарства

Розвиток виробництва

Кредит під заставу наявної нерухомості на різні потреби позичальника

Термін і мета звернення за кредитом

Короткостроковий кредит (поточна потреба в грошових коштах)

Довгостроковий кредит (фінансування капітального будівництва, реконструкції, освоєння земельної ділянки)

Іпотека не допускається щодо:

• частини земельної ділянки, який з урахуванням його розміру не може бути використаний в якості самостійного ділянки з дотриманням призначення земель відповідної категорії;

• житлових кімнат, що становлять частину будинку або квартири власника цього будинку або квартири;

• підприємства, щодо якого порушено справу про банкрутство або прийнято рішення про ліквідацію або реорганізацію.

Іпотека встановлюється на майно, яке належить заставодавцю на правах власності або господарського відання. Майно, на яке встановлена іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні.

Па майно, що перебуває у спільній сумісній власності (без визначення частки кожного з власників у праві власності), іпотека може бути встановлена за наявності згоди на це всіх власників. Згода має бути дано в письмовій формі.

Предмет іпотеки визначається в договорі із зазначенням його найменування, місця знаходження та описом, достатнім для ідентифікації цього предмета.

У якості кредиторів і позичальників при іпотечному кредитуванні можуть виступати фізичні та юридичні особи й комерційні банки.

Залежно від способу амортизації іпотечний кредит буває постійним і зі змінними виплатами.

Постійний іпотечний кредит - найбільш проста форма кредиту. Даний кредит характеризується встановленим терміном кредитування і фіксованою відсотковою ставкою. Він характерний для країн з низькою інфляцією, тривалими термінами кредитування та передбачає рівні виплати в погашення (амортизацію) через однакові проміжки часу (наприклад, один раз на місяць). Тому такі кредити відносять до розряду самоамортізірующіхся.

Стандартний ануїтетний платіж розраховується за формулою

П = (І • i) / (1 - (1+ i) -n),

де П - розмір щомісячного ануїтетного платежу; І - сума іпотечного кредиту; i - процентна ставка за період (місяць, рік); п - число платіжних періодів (місяців, років).

Приклад 7.3

Визначте розмір ануїтетного платежу за наступних умов іпотечного кредиту.

Процентна ставка - 20% річних. Розмір кредиту - 1 млн руб. Термін кредитування - 5 років. Платежі вносяться один раз на рік.

П = (1000000 • 0,2) / [1 - (1 + 0,2) -5] = 134 379,7 руб.

Кредити зі змінними виплатами не належать до числа самоамортізірующіхся і передбачають різну періодичність погашення основного боргу і відсотків, а також інші додаткові умови.

До числа таких кредитів належать кредити з кульовим платежем, які поділяються таким чином:

- Кредити з виплатою тільки відсотків - це різновид кредиту, яка передбачає кульовий платіж основної суми в кінці терміну і виплату відсотків регулярно протягом усього терміну кредиту. Такий кредит ще називають відстроченої іпотекою;

- Кредити із заморожуванням процентних виплат до закінчення терміну кредиту, що не передбачають будь-яких виплат, як в погашення основного боргу, так і відсотків. Погашення кредиту та капіталізованих відсотків по ньому проводиться в кінці терміну кредитування. Використання подібних кредитів досить дорого і тому обмежена. До них вдаються в основному земельні спекулянти, які розраховують на продаж ділянки землі в кінці терміну за суму, що дозволяє виплатити кредит, відсотки і отримати прибуток від продажу;

- Кредити з частковою амортизацією і підсумковим кульовим платежем припускають здійснення часткових періодичних виплат як сум основного боргу, так і відсотків, а також разового платежу решти суми заборгованості;

- Кредити з поступовою виплатою тільки основного боргу припускають здійснення виплат сум основного боргу та разовий платіж, що включає борг по оплаті відсотків.

Пружинні кредити припускають регулярні виплати в рахунок погашення основного боргу. Наприклад, протягом перших чотирьох років передбачаються виплати тільки відсотків, а в наступні три роки виплачуються відсотки і основний борг.

Кредити за участю застосовуються при фінансуванні дохідної нерухомості. Даний кредит близький до самоамортізірующемуся, але припускає, що кредитор, регулярно отримуючи основний борг і відсотки по ньому, бере участь і в доходах від об'єкта. Участь кредитора може бути різним: він може претендувати на частину перевищення ренти, частина перевищення чистого операційного доходу (кредит за участю в доходах), частина приросту капіталу або виручки, отриманої від реалізації нерухомості (кредит з участю в прирості вартості) і т.п.

Кредити з наростаючими платежами (з наростаючим аннуитетом) передбачають равнопеременное виплати протягом усього терміну і використовуються власниками здається в оренду нерухомості в розрахунку, що платежі будуть збільшуватися щорічно або з іншою періодичністю. Подібні кредити використовуються для кредитування молодих сімей, які мають на початку терміну кредитування дохід менший, ніж наприкінці.

Кредити із зворотним аннуитетом, навпаки, припускають зниження виплат по кредиту в кінці терміну або їх припинення. У цьому сенсі вони співвідносяться з замороженими кредитами. Використовуються такі кредити для фінансування літніх орендодавців.

Кредити зі змінною ставкою, зазвичай "прив'язані" до одного з індексів грошового ринку, інфляції, валюти тощо, дозволяють оплачувати кредит за змінною ставкою з обмеженнями за мінімальною і максимальною її величині. Зміна ставок впливає на строки кредитування.

Канадський ролловер характеризується змінними ставками відсотка через заздалегідь обумовлені проміжки часу (наприклад, кожні п'ять років). Різновид цього виду кредиту - кредит з переговорної ставкою, який відрізняється тим, що крім періодичності виплат заздалегідь обмовляються граничні ставки відсотка.

Завершальні іпотеки мають кілька різновидів і самі є окремим випадком вторинного (молодшого) фінансування. Суть цього типу кредитування в тому, що під уже прокредитував нерухомість надається другий кредит, платежі по якому направляються в погашення першого кредиту. Ставки за такими кредитами, як правило, вище, ніж за першим кредитом.

Кредити з доданою процентною ставкою передбачають віднесення відсотків на основний борг, а результат ділиться на число періодів погашення для виявлення величини чергового платежу.

В історії розвитку іпотеки виділяють дві основні моделі ринку іпотечного кредитування: європейську та американську.

Перша схема передбачає один рівень іпотечного кредитування, тобто випуск банками довгострокових облігацій з іпотечним покриттям стандартної структури з виплатою суми основного боргу наприкінці платіжного періоду. Кредити, що входять до складу іпотечного покриття, залишаються на балансі банку-емітента. Простіше кажучи, банк, видавши кредит, самостійно рефінансує його за рахунок випуску власних цінних паперів. Другою схемою залучення довгострокових ресурсів, званою системою рефінансування іпотечних кредитів, є поступка банками прав вимог за вже виданими іпотечними кредитами іншому фінансовому інституту - оператору вторинного ринку (рис. 7.2).

Схема іпотечного кредитування

Рис. 7.2. Схема іпотечного кредитування

У свою чергу оператори вторинного ринку випускають іпотечні цінні папери різного виду. Такими можуть бути облігації з іпотечним покриттям або іпотечні сертифікати участі. Ця система дуже поширена в США. Спрощена схема американської моделі дворівневого будови виглядає наступним чином. Видані іпотечні кредити банки потім переуступають спеціалізованим іпотечним агентствам. Викупивши у банків кредити за номінальною вартістю, іпотечні агентства об'єднують їх в пули і випускають під забезпечення ними власні боргові зобов'язання. Позичальники вносять гроші в банки в рахунок сплати за отриманий кредит, а банки перераховують ці кошти, утримуючи комісійні, іпотечному агенту, який виплачує з них доходи власникам іпотечних цінних паперів.

На даному етапі російське законодавство по іпотечних цінних паперах, з урахуванням прийнятих в рамках реформи по створенню ринку доступного житла змін, дозволяє кредитним організаціям вдаватися до всіх вищеописаних способам розвитку іпотеки, як через залучення ресурсів банками, так і через використання фінансових інструментів операторів вторинного ринку.

Згідно ст. 45 Закону про іпотеку заставодавець вправі у час достроково виконати забезпечене іпотекою зобов'язання в повному обсязі, якщо договір виключає можливість наступного застави того ж предмета іпотеки.

Процентна ставка по іпотечному кредиту може бути фіксованою або змінною. Наприклад, іпотечний банк DeltaCredit запустив кредитний продукт в рублях з плаваючою процентною ставкою, прив'язаною до індикативної ставкою MosPrime Rate. Для позичальників, здатних офіційно підтвердити свої доходи, DeltaCredit призначає ставку в 5,5% + тримісячний MosPrime, для позичальників з "сірими" доходами - 6,5% + тримісячний MosPrime. Перерахунок ставки здійснюється щоквартально.

Іпотечним кредитуванням займаються різні кредитні інститути. Особливості їх діяльності полягають у способі рефінансування видаваних кредитів (табл. 7.3).

Таблиця 7.3

Способи рефінансування іпотечних кредитів

Спосіб рефінансування

Вид кредитного інституту

Випуск іпотечних облігацій

Іпотечні банки

Попередні накопичення позичальників, державні субсидії

Будощадкаси

Власні, залучені і позикові кошти (у тому числі позики міжнародних організацій)

Універсальні банки

Продаж заставних іпотечному агентству або крупного іпотечному банку

Кредитні установи,

займаються іпотечним кредитуванням і уклали договір з іпотечним агентством або великим іпотечним банком

За ступенем забезпеченості кредити діляться залежно від величини початкового платежу, розмір якого може становити від 0 до 100% вартості закладеного майна. Іпотечні кредити можуть бути забезпечені першому чи наступних іпотеками (молодші, старші заставні).

Залежно від кількості кредиторів, що беруть участь у видачі кредиту, іпотечні кредити бувають звичайними і комбінованими. Звичайні кредити видаються єдиним кредитором, комбіновані кредити видаються кількома кредиторами.

Залежно від того, на яких умовах видається кредит, виділяють субсидований кредит і кредит, що видається на загальних умовах. Субсидований кредит видається фізичним і юридичним особам - групам пільговиків, включеним в державні програми. Фінансування здійснюється як державою, так і кредитними організаціями. Так, в 2011 р Ощадбанк Росії реалізував програми "Іпотека з державною підтримкою", "Іпотека плюс материнський капітал", "Військова іпотека" та ін .; АІЖК відкрило програму "Іпотека для молодих вчених"; Банк "Глобекс" активно видавав кредити по іпотечній програмі для військовослужбовців. До таких програм зазвичай отримує доступ обмежене коло осіб.

Крім того, іпотечні кредити можуть видаватися у вигляді кредитних ліній і в разовому порядку.

Основними суб'єктами іпотечного кредитування є: банк (кредитор), покупець нерухомості (позичальник) і продавець нерухомості. Крім того, в системі іпотечного кредитування може брати участь страхова компанія, оціночна компанія, інвестор, іпотечний агент та ін.

Позичальники (покупці) - це фізичні особи - громадяни Російської Федерації та юридичні особи, які уклали кредитні договори з банками (кредитними організаціями) або договори позики з юридичними особами (некредитні організаціями), за умовами яких отримані у вигляді кредиту кошти використовуються для придбання предмета іпотеки. Забезпеченням виконання зобов'язань за договорами служить заставу об'єкта нерухомості. Покупець (позичальник) - головний суб'єкт ринку іпотечного кредитування, особа, яка бере кредит під заставу об'єкта нерухомості. Він наводить весь механізм іпотечного кредитування в рух.

Продавці - це фізичні та юридичні особи, що продають предмети іпотеки, що знаходяться в їх власності або належать іншим фізичним та юридичним особам, але їх дорученням. У цій ролі може виступати власник, будівельна компанія або ріелторська фірма.

Ріелторська компанія - це юридична особа - професійний посередник на ринку нерухомості, який надає послуги своїм клієнтам. До функцій ріелторів відносяться підбір варіантів купівлі-продажу предметів іпотеки для позичальників і продавців, допомогу в укладанні угод з купівлі-продажу, організація продажу за дорученням інших учасників ринку нерухомості, участь в організації проведення торгів з реалізації об'єктом нерухомості, на яке звернено стягнення; підготовка пакету документів, необхідного для подання в банк.

Кредитори - це банки (кредитні організації) та інші юридичні особи, які надають позичальникам у встановленому законом порядку іпотечні кредити (позики). Як правило, це спеціалізована кредитно-фінансова організація, що має відповідну ліцензію Банку Росії.

Основні функції кредитора такі:

• надання іпотечного кредиту на основі оцінки платоспроможності й кредитоспроможності позичальника відповідно до вимог і умов кредитування;

• оформлення кредитного договору (договору позики) і договору про іпотеку;

• обслуговування виданих іпотечних кредитів.

За договором про іпотеку кредитор стає заставодержателем, що дає йому можливість у разі невиконання позичальником зобов'язань за кредитним договором отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами заставодавця.

Зобов'язання позичальника можуть бути оформлені у вигляді іменного цінного паперу - заставної, права на яку банк вправі переуступити. Таким чином, в іпотечній схемі банк грає роль оператора, який видає іпотечні кредити покупцям предмета іпотеки, з одного боку, і продає заставні покупців фінансовому інвесторові - з іншого.

Крім основних учасників важливу роль відіграють і другорядні учасники ринку іпотечного кредитування.

Органи державної реєстрації норов на нерухоме майно та угод з ним (державний реєстратор) - державні органи, що забезпечують державну реєстрацію норов на нерухоме майно та угод з ним. У його функції входять реєстрація угод купівлі-продажу житлових приміщень, оформлення переходу прав власності до нового власника; реєстрація договорів про іпотеку і права іпотеки; зберігання та надання інформації з прав власності та обтяженню запорукою житла всім учасникам іпотечного ринку.

Страхові компанії - компанії, що мають ліцензії на здійснення майнового страхування (страхування закладеного житла), особистого страхування позичальників і страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку.

Страхова компанія виконує функції щодо зниження ризиків для інвесторів і кредиторів шляхом здійснення наступних видів страхування:

• страхування ризику втрати або пошкодження нерухомого майна;

• страхування ризику втрати права власності на предмет іпотеки;

• страхування ризику втрати життя і працездатності позичальника.

Витрати по щорічному страхуванню несе позичальник.

Оцінювачі - юридичні та фізичні особи, які мають право на здійснення професійної оцінки житлових приміщень, що є предметом застави при іпотечному кредитуванні. Вони необхідні для визначення ринкової та ліквідаційної вартості об'єктів нерухомості, що є предметом застави.

Оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агентства по іпотечному житловому кредитуванню) - це спеціалізовані організації, що здійснюють рефінансування кредиторів, що видають довгострокові іпотечні житлові кредити населенню.

До основних функцій операторів вторинного ринку відносяться:

• рефінансування кредиторів на основі встановлених стандартів і вимог, що пред'являються до процедур іпотечного кредитування;

• випуск емісійних іпотечних цінних паперів;

• залучення коштів інвесторів у сферу житлового кредитування;

• надання кредиторам сприяння у впровадженні раціональної практики проведення операцій іпотечного кредитування і в розробці типів іпотечних кредитів, більш доступних для позичальників і менш ризикованих для кредиторів.

Оператор вторинного ринку іпотечних кредитів є основним елементом самофінансованим системи іпотечного кредитування. Він випускає цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами. Кошти від продажу цінних паперів йдуть на видачу нових кредитів, таким чином, створюється система рефінансування іпотечних кредитів. Діяльність операторів вторинного ринку іпотечних кредитів регламентується Федеральним законом від 11 листопада 2003 № 152-ФЗ "Про іпотечні цінні папери" (далі - Закон № 152-ФЗ).

Інвестори - юридичні та фізичні особи, які набувають цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, що емітуються кредиторами або операторами вторинного ринку. До їх числа відносяться пенсійні фонди, страхові компанії, інвестиційні банки, пайові інвестиційні фонди, портфельні керуючі та ін.

У іпотечній програмі функція інвесторів полягає в пошуку ресурсів на вторинному ринку цінних паперів, де формуються інвестиційні портфелі страхових, пенсійних компаній, і подальшому їх інвестуванні. Ці ресурси повинні стати "дешевими" і "довгими". Вони можуть відбуватися також від спеціалізованих фондів, підтримуваних державними ресурсами. Одним з основних інвесторів у багатьох країнах є іпотечні агентства.

Інфраструктурні ланки системи іпотечного кредитування - нотаріат, паспортні служби, органи опіки та піклування, юридичні консультації і т.д., що забезпечують необхідний юридичний супровід угод з житловими приміщеннями, реєстрацію громадян за місцем проживання (у тому числі в закладених квартирах і будинках), захист прав неповнолітніх при укладанні угод з нерухомістю. Відповідно до російського законодавства договір застави прав власності на нерухомість вимагає нотаріального засвідчення.

Стандартна процедура отримання іпотечного кредиту складається з наступних основних етапів.

1. Попередня кваліфікація. На цьому етапі позичальник отримує всю необхідну інформацію про кредиторі, про умови надання кредиту, про свої права та про обов'язки при укладанні кредитної угоди, а кредитор, у свою чергу, оцінює можливість потенційного позичальника повернути кредит.

2. Андеррайтинг позичальника. На цьому етапі здійснюються оцінка кредитором ймовірності погашення іпотечного кредиту і визначення максимально можливої суми іпотечного кредиту з урахуванням доходів позичальника, наявності власних коштів для початкового внеску і оцінки предмета іпотеки. Кредитор перевіряє інформацію, надану позичальником, оцінює його платоспроможність і приймає рішення про видачу кредиту або дає мотивовану відмову. При позитивному рішенні кредитор розраховує суму кредиту і формулює інші важливі умови його видачі (термін, процентну ставку, порядок погашення).

3. Підбір предмета іпотеки, відповідає фінансовим можливостям позичальника і вимогам кредитора. Позичальник має право підібрати собі об'єкт нерухомості як до звернення до кредитора, так і після. У першому випадку продавець нерухомості і потенційний позичальник підписують договір про наміри (попередній договір купівлі-продажу), що передбачає переважне право купівлі даного об'єкта потенційним позичальником за погодженою сторонами ціною в обумовлений сторонами строк. У цьому випадку кредитор оцінює об'єкт з погляду забезпечення повернення кредиту, а також розраховує суму кредиту виходячи з доходів позичальника, внесеного початкового внеску і вартості нерухомості. У другому випадку потенційний позичальник, вже знаючи суму кредиту, розраховану кредитором, може підібрати відповідний по вартості об'єкт і укласти з його продавцем угоду купівлі-продажу за умови, що кредитор буде згодний розглядати придбаний об'єкт в якості відповідного забезпечення кредиту.

4. Оцінка предмета іпотеки з метою визначення його ринкової вартості. Після підбору об'єкта для покупки в кредит оцінювач, послуги якого оплачує позичальник, здійснює незалежну оцінку обраного позичальником об'єкта, а кредитор співвідносить її з розміром видаваного кредиту.

5. Укладення договору купівлі-продажу нерухомості між позичальником і продавцем і укладення кредитного договору між позичальником і кредитором. На цьому етан позичальник набуває об'єкт, який переходить у заставу кредитору за договором про іпотеку або але закону. У разі позитивного рішення кредитор укладає з позичальником кредитний договір, а позичальник вносить на свій банківський рахунок власні грошові кошти, які він планує використовувати для оплати початкового внеску.

Забезпечення кредиту може бути оформлено:

• договором про іпотеку придбаного житлового приміщення з відповідним нотаріальним посвідченням угоди, а також державною реєстрацією виникає іпотеки;

• тристороннім (змішаним) договором купівлі-продажу та іпотеки житлового приміщення, при якому всі три зацікавлені сторони послідовно і практично одночасно фіксують, нотаріально завіряють і реєструють перехід прав власності від продавця квартири до покупця, а також іпотеку даної квартири на користь кредитора;

• договором придбання житлового приміщення за рахунок кредитних коштів, коли іпотека придбаного житлового приміщення виникає в силу закону в момент реєстрації договору купівлі-продажу.

У кредитному договорі сторони передбачають наступні умови: суму надаваного кредиту; термін, на який надається кредит; розмір сплачуваних позичальником відсотків за користування кредитом; черговість погашення кредиту і відсотків по ньому; підстави для дострокового розірвання договору та стягнення кредиту і відсотків по ньому та ін.

У договір про іпотеку сторони включають наступні умови: предмет іпотеки; ціну переданого в іпотеку предмета; істота основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (надання кредитних коштів); розмір основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (розмір кредиту, що і розмір відсотків за користування грошовими коштами); строк виконання основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (термін, на який надається кредит); вказівка на те, що передане в іпотеку майно перебуває в користуванні у позичальника (він же заставодавець за договором про іпотеку); вимоги щодо страхування переданого в іпотеку майна; підстави звернення стягнення на предмет іпотеки та ін.

Права та обов'язки сторін за кредитним договором та договором про іпотеку мають гарантувати кредитору і позичальнику захист їхніх інтересів та можливість відстоювання своїх прав.

6. Проведення розрахунків із продавцем об'єкта нерухомості. Позичальник здійснює оплату вартості об'єкта за договором купівлі-продажу, використовуючи суму початкового внеску і кошти кредиту. Доцільно, щоб кредитор безпосередньо брав участь і повністю контролював процес розрахунків за договором купівлі-продажу.

7. Страхування предмета іпотеки, життя позичальника, а також по можливості вдачу власника на купується житлове приміщення.

Надалі кредитор виробляє обслуговування кредиту, тобто приймає платежі від позичальника, веде бухгалтерські записи про погашення основної заборгованості та відсотків, здійснює всі необхідні дії з обслуговування виданого іпотечного кредиту.

У разі виконання зобов'язань за кредитним договором кредит вважається погашеним, а іпотека припиняється, про що робиться відповідний запис у державному реєстрі.

У разі невиконання позичальником і заставодавцем умов кредитного договору або договору про іпотеку кредитор звертає стягнення на закладене житло в судовому або позасудовому порядку. Предмет іпотеки реалізується, а отримані кошти йдуть на погашення боргу кредитору (основної суми боргу, відсотків, штрафів, пені тощо), здійснення видатків за процедурою звернення стягнення та продажу предмета іпотеки. Кошти, що залишилися отримує позичальник.

У процесі іпотечного кредитування важливо аналізувати стан та ефективність використання кредиту. Такий аналіз проводиться як традиційним способом, так і з використанням фінансових коефіцієнтів. При цьому провідну роль відіграють коефіцієнт іпотечної заборгованості та іпотечна постійна.

Коефіцієнт іпотечної заборгованості показує частку іпотечного боргу (тобто позикових коштів) в загальній вартості нерухомості:

Кз = И / К • 100,

де Кз - коефіцієнт іпотечної заборгованості,%; І - сума іпотечного кредиту, руб .; К - загальна вартість об'єкта нерухомості, руб.

Чим вище значення даного коефіцієнта, тим вище частка позикових коштів і, отже, нижча частка власних коштів інвестора в фінансуванні угоди з нерухомістю.

З позиції заставодержателя (тобто кредитора) більш високий коефіцієнт іпотечної заборгованості означає більш високу ступінь ризику порушення позичальником своїх зобов'язань і позбавлення його права викупу закладеної нерухомості. Банки встановлюють певні верхні межі даного коефіцієнта (зазвичай 60-75%).

Приклад 7.4

Інвестор придбав підприємство вартістю 15 млрд руб. У структурі платежів власні кошти інвестора становлять 6 млрд руб., Решта коштів отримані за рахунок іпотечного кредиту. Розрахуйте коефіцієнт іпотечної заборгованості.

Кз = (15 - 6) / 15 • 100 = 60%.

Іпотечна постійна - це процентне відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту:

Пі = Д / І • 100,

де Пі - іпотечна постійна,%; Д - річна сума платежів з обслуговування боргу, руб .; І - основна сума іпотечного кредиту, руб.

Для того щоб іпотечний кредит був повністю погашений, іпотечна постійна повинна бути вище номінальної ставки відсотка за кредит. Перевищення іпотечної постійної над процентною ставкою забезпечує виплату основної суми кредиту. Якщо іпотечна постійна дорівнює процентній ставці, то погашення початкової суми кредиту відбудеться кульовим платежем. Коли ж іпотечна постійна менше розміру процентної ставки, то виплати по кредиту не покриють навіть відсотки по ньому. У цьому випадку невиплачена частина відсотків буде накопичуватися разом з основною сумою іпотечного боргу, і його залишок буде рости.

Приклад 7.5

Річна сума платежів з обслуговування боргу становить 180 тис. Руб. при сумі іпотечного кредиту 1 800 тис. руб. Термін іпотечного кредиту - 10 років при процентній ставці 7% річних. Визначте величину іпотечної постійної і дайте їй оцінку.

Пі = (180/1800) • 100 = 10%.

Іпотечна постійна (10%) перевищує розмір процентної ставки за кредитом (7%). Це дозволяє забезпечити інвестору виплату основної суми кредиту. Для того щоб іпотечний кредит був повністю погашений, іпотечна постійна повинна бути вище номінальної ставки відсотка за кредит.

Переваги іпотеки перед іншими кредитами полягають у наступному:

• об'єкт нерухомості зберігає всі основні якості тривалий час, що дозволяє організувати кредитування клієнта на період 10-30 років;

• ціна на нерухомість з часом збільшується (ще швидше при інфляції), що є більш повною гарантією кредитору і захистом від втрат;

• забезпечується додатковий захист прав банка-заставодержателя за допомогою державної реєстрації застави нерухомості;

• досить простий контроль за збереженням застави, що позбавляє кредитора-заставодавця від зайвих витрат.

Заставні. У світовій банківській практиці замість договору про заставу нерухомості оформляється заставна - цінний папір, що засвідчує право кредитора (заставодержателя) отримати відшкодування витрат за позикою з вартості закладеної нерухомості при порушенні умов договору позичальником.

Заставна є іменним цінним папером, що засвідчує такі права її законного власника:

• право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою майна, зазначеному в договорі про іпотеку;

• право застави на вказане майно.

Зобов'язаними за заставною особами є боржник по забезпеченому іпотекою зобов'язанню і заставодавець.

Складання і видача заставної не допускаються, якщо:

1) предметом іпотеки є:

• підприємство як майновий комплекс,

• земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, на які поширюється дія Закону про іпотеку,

• ліси,

• право оренди майна, перерахованого в даному пункті;

2) іпотекою забезпечується грошове зобов'язання, сума боргу за яким на момент укладення договору не визначено і яке не містить умов, що дозволяють цю суму визначити.

Заставна складається заставодавцем, а якщо він є третьою особою, також і боржником по забезпеченому іпотекою зобов'язанню.

Заставна видається початкового заставодержателю органом, що здійснює державну реєстрацію іпотеки, після державної реєстрації іпотеки.

У разі часткового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання боржник по ньому, заставодавець і законний власник заставної вправі укласти наступне угоду, що передбачає:

• така зміна предмета іпотеки, при якому закладеним визнається частина раніше закладеного за даним договором про іпотеку майна, якщо зазначена частина майна може бути самостійним об'єктом прав;

• така зміна розміру прав, при якому розмір вимог, що виникли з кредитного або іншого договору і забезпечених за даним договором про іпотеку, збільшується або зменшується в порівнянні з тим, який забезпечувався іпотекою раніше.

Дана угода має бути нотаріально посвідчена.

При укладанні угод, зазначених у п. 6 ст. 13 і п. 3 ст. 36 Закону про іпотеку, і переведення боргу по забезпеченому іпотекою зобов'язанню в цих угодах передбачається:

• внесення змін у зміст закладений шляхом додатки до неї нотаріально посвідченої копії даної угоди і вказівки на угоду як на документ, який є невід'ємною частиною заставної, в тексті самої заставної відповідно до правил ч. 2 ст. 15 Закону про іпотеку;

• анулювання заставної і одночасна з цим видача нової заставної, складеної з урахуванням відповідних змін.

В останньому випадку одночасно із заявою про внесення змін до дані Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (ЕГРН) заставодавець передає органу, який здійснив державну реєстрацію іпотеки, нову заставну, яка вручається заставодержателю в обмін на заставну, що знаходиться в його законному володінні.

Анульована заставна зберігається в архіві органу, що здійснив державну реєстрацію іпотеки, до моменту погашення реєстраційного запису про іпотеку.

Заставна повинна містити:

1) слово "заставна", включене в назву документа;

2) ім'я заставодавця і вказівка його місця проживання або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо заставодавець - юридична особа;

3) ім'я первісного заставодержателя і вказівка його місця проживання або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо заставодержатель - юридична особа;

4) назва кредитного договору або іншого грошового зобов'язання, виконання якого забезпечується іпотекою, із зазначенням дати і місця укладання такого договору або підстави виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання;

5) ім'я боржника по забезпеченому іпотекою зобов'язанню, якщо боржник не є заставодавцем, і вказівка місця проживання або його найменування і вказівку місця знаходження, якщо боржник - юридична особа;

6) зазначення суми зобов'язання, забезпеченої іпотекою, та розміру відсотків, якщо вони підлягають сплаті за цим зобов'язанням, або умов, що дозволяють в належний момент визначити цю суму і відсотки;

7) зазначення строку сплати суми зобов'язання, забезпеченої іпотекою, а якщо ця сума підлягає сплаті по частинах - термінів (періодичності) відповідних платежів та розміри кожного з них або умов, дозволяють визначити ці строки і розміри платежів (план погашення боргу);

8) назву і достатнє для ідентифікації опис майна, на яке встановлена іпотека, і вказівка місця знаходження такого майна;

9) грошову оцінку майна, на яке встановлена іпотека;

10) найменування права, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу, що зареєстрував це право, із зазначенням номера, дати і місця державної реєстрації, а якщо предметом іпотеки є належне заставодавцю право оренди - точна назва майна, що є предметом оренди, відповідно до п. 8, і термін дії цього права;

11) вказівка на те, що майно, що є предметом іпотеки, обтяжене правом довічного користування, оренди, сервітутом, іншим правом або не обтяжене ніяким з підлягають державній реєстрації правом третіх осіб на момент державної реєстрації іпотеки;

12) підпис заставодавця, а якщо він є третьою особою, також і боржника по забезпеченому іпотекою зобов'язанню;

13) відомості про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку;

14) зазначення дати видачі заставної початкового заставодержателю.

За угодою між заставодавцем і заставодержателем в заставну можуть бути включені інші дані та умови.

При недостатності на самій заставної місця для передавальних написів або відміток про часткове виконанні забезпеченого іпотекою зобов'язання до заставної прикріплюється додатковий лист, написи і позначки на якому робляться таким чином, щоб вони починалися на заставній, а закінчувалися на цьому аркуші. Усі аркуші заставної складають єдине ціле. Вони повинні бути пронумеровані і скріплені печаткою нотаріуса. Окремі листи заставної нс можуть бути предметом угод.

При невідповідності заставної договором про іпотеку або договором, зобов'язання з якого забезпечене іпотекою, вірним вважається зміст заставної, якщо її набувач в момент вчинення правочину не знав і не повинен був знати про таку невідповідність. Це правило не поширюється на випадки, коли власником заставної є первісний заставодержатель. Законний власник заставної вправі вимагати усунення зазначеного невідповідності шляхом анулювання заставної, що знаходиться в його володінні, і одночасної з цим видачі нової заставної, якщо вимога була заявлена негайно після того, як законному власнику заставної стало відомо про таку невідповідність.

Укладач закладений несе відповідальність за збитки, що виникли у зв'язку із зазначеним невідповідністю і його усуненням.

До заставної можуть бути додані документи, що визначають умови іпотеки або необхідні для здійснення заставодержателем своїх прав за заставною.

Якщо документи, що додаються до заставної, не названі в ній з таким ступенем точності, яка достатня для їх ідентифікації, і в заставної не сказано, що такі документи є її невід'ємною частиною, такі документи необов'язкові для осіб, до яких права за заставною перейшли в результаті її продажу, застави чи іншим чином.

Типи закладних:

• з фіксованою процентною ставкою, яка протягом терміну договору не змінюється. Цей тип закладений застосовується в країнах із стійкою економічною ситуацією і незначними темпами інфляції;

• з корректируемой процентною ставкою. Відсоток прив'язується до індексу прибутковості за довгостроковими державними зобов'язаннями і змінюється відповідно до зміни індексу державних зобов'язань. Встановлюються два види меж: а) межі разового зміни ставки (± 2%); б) межі максимальної зміни ставки за весь період кредитування (± 6%). Коригування відбувається раз на рік в день укладення договору;

• з коригуванням на інфляцію;

• для молодих сімей. Спочатку ставка дуже низька, але з роками зростає пропорційно зростанню доходів сім'ї.

У 2011 р в Росії було видано трохи більше 580 000 іпотечних кредитів на суму в 713 млрд руб. У грошовому вираженні це в 1,9 рази перевищує аналогічний показник 2010 року, а в кількісному - в 1,7 рази. Таким чином, результатами 2011 р перевершив показник докризового максимуму 2008 г., в якому було видано 349500 іпотечних кредитів. Досягти таких результатів дозволили мінімальні для Росії ставки за всю історію іпотечного ринку: середньозважені ставки за іпотечними кредитами склали 11,9%. Середня сума кредиту зросла на 15- 20%. Регіони - лідери за обсягом виданих рублевих іпотечних кредитів на 1 січня 2012 року представлена в табл. 7.4.

Структура ринку іпотечного кредитування в нашій країні залишається майже незмінною. За даними Росстату, на ринок іпотеки в 2011 р вийшли 50 нових гравців, і в даний час 638 банків Росії пропонують іпотечне кредитування. Таким гігантам, як Ощадбанк Росії, ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк, Банк Москви, належить близько 68% ринку. Величезні частки Ощадбанку Росії і ВТБ24 також пояснюються тим, що у них знаходиться основний обсяг як державних вкладів, так і внесків населення, які і є основним ресурсом, використовуваним для іпотечного кредитування.

Таблиця 7.4

Регіони - лідери за обсягом виданих рублевих іпотечних кредитів на 1 січня 2012 р

Регіон

Обсяг кредитів, млн руб.

Кількість кредитів, од.

Москва

79236

+21953

Тюменська область

54290

30583

Московська область

49278

19971

Санкт-Петербург

32695

14557

Свердловська область

23993

18040

республіка Татарстан

21386

27920

Красноярський край

20403

15612

Челябінська область

18653

20206

Краснодарський край

17399

12835

Самарська область

17261

15921

Новосибірська область

15848

12377

Республіка Башкортостан

15619

17551

Іркутська область

14662

12539

Нижегородська область

14089

12387

Ростовська область

13814

10298

Джерело: Банк Росії.

У I кварталі 2011 р середня сума іпотечного кредиту становила 2100000 крб. проти 1600000 руб. в 2010 р, середня ставка по рублевому кредитом складала 13% річних (на 1,5 процентних пункти нижче, ніж у 2010 р). У порівнянні з початком 2011 р середні реальні ставки по кредитах на покупку нерухомості зросли до кінця 2011 р на 1,5-2%. Частка простроченої заборгованості по іпотеці поступово знижується і досягла 3% всіх іпотечних кредитів.

Банки зацікавлені в клієнтах з високим і стабільним заробітком, з вищою освітою і хорошими перспективами кар'єрного зростання. У 2008 р портрет клієнта, що користується іпотечним кредитом, виглядав так: молоді люди у віці 25-27 років, три чверті яких мають закінчену вищу освіту, 72% володіють особистим автотранспортним засобом. В основному це були менеджери середньої ланки - 31%, кваліфіковані фахівці - 37%, топ-менеджери й бізнесмени - 20%.

У 2011 р в Петербурзі типовим клієнтом став чоловік 30 років, з вищою освітою, підтвердженим офіційно доходом, що працює у сфері торгівлі - 32%, освіти - 18%, медицини - 14%, созаемщиком якого є дружина. Як правило, у них є дитина, а дохід становить 80000 руб. в місяць. Предметом покупки є двокімнатна квартира, для цього молода сім'я використовує 2200000 руб. кредиту з терміном повернення 15-20 років. Для порівняння, в Москві, в 2011 р більшість позичальників - це 26-35-річні чоловіки (60%), найчастіше IT-фахівці або менеджери середньої ланки, із середнім доходом 90 000 руб., А в Підмосков'ї - 60000 руб .

Існуюча нестабільність на світових фінансових ринках лише під кінець 2011 р почала чинити вплив на російський іпотечний ринок. Так, багато банків збільшували ставки за іпотечними програмами, великі державні банки стали згортати програми з пільгового кредитування.

Держава визначає концепцію подальшого розвитку системи іпотечного кредитування і формує правову базу для надійного та ефективного її функціонування, створює механізм соціального захисту позичальників, проводить податкову політику, що стимулює учасників ринку іпотечного кредитування, створює необхідні інститути для організації ринку і бере участь в управлінні ними.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Розрахунки за іпотечними кредитами
Іпотечне кредитування і його розвиток в сучасній Росії
Іпотечні кредити з коректуючою ставкою відсотка
Лізингові та іпотечні операції
іпотечні банки
Іпотечне право
Іпотечний кредит
Іпотечний сертифікат участі
Моделі іпотечного кредитування
Іпотечні житлові кредити
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук