Навігація
Головна
ОСНОВИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮОсобливості оподаткування нерухомості в окремих країнахФормування та особливості російського ринку нерухомостіВзаємозв'язок ринку капіталів і ринку товарів у функціонуванні ринку...Ринок нерухомості, його особливості та структураМатеріально-юридична природа нерухомості та її значення для ринку...Ціна в договорі продажу нерухомостіОсобливості оцінки окремих типів нерухомостіЗавдання логістики в управлінні якістю функціонування матеріального і...Вплив нервової системи на функціонування залоз внутрішньої секреції
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Матеріальні особливості нерухомості та їх вплив на функціонування ринку нерухомості

Розглянемо вплив матеріальної складової нерухомості та її особливостей на можливість її використання як економічного блага і на функціонування ринку нерухомість.

Матеріальна складова нерухомості - це нерухоме майно, матеріальне благо, що володіє певними характеристиками: місце розташування, розмір, конфігурація, рельєф - для земельної ділянки; площа, число поверхів, матеріал споруди, технічна оснащеність та ін. - для поліпшень.

Характеристики об'єкта нерухомості як матеріального блага визначають його корисність для користувача: можливість використання його як засобу виробництва або предмета споживання, можливість того чи іншого функціонального використання - в якості об'єкта житлової, комерційної або індустріальної нерухомості, можливість отримання доходу в тій чи іншій формі [1] .

Одночасно з цим нерухомість як матеріальний об'єкт має істотними особливостями, які відрізняють його від інших матеріальних об'єктів, що відносяться до рухомого майна, і дуже впливають на функціонування ринку нерухомості.

Оскільки основа будь-якого об'єкта нерухомого майна - земельна ділянка (земля), то особливості землі роблять визначальний вплив на відносини, що складаються з приводу нерухомості.

Головні особливості землі, як уже було зазначено вище, - обмеженість, невоспроизводимость, різну якість земельних ділянок, іммобільність.

Обмеженість і невоспроизводимость землі означають, що її кількість постійно і не може бути збільшено (принаймні, якщо взяти ситуацію в цілому на земній кулі).

При цьому велике значення має розгляд цих особливостей саме в єдності, оскільки саме воно відрізняє землю від інших чинників виробництва. Кількість будь-якого фактора виробництва в кожен даний момент часу обмежена, однак внеземельние фактори - праця і капітал - відтворювані, тобто їх кількість може бути збільшена в міру зростання потреб і попиту. Інша справа - земля. Один з провідних дослідників ролі землі в економічному розвитку, американський економіст Г. Джордж зазначав, що головна проблема із землею полягає в тому, що її більше не роблять, тобто кількість землі на земній кулі не може бути збільшена.

З обмеженості і невоспроизводимости землі випливають два важливих наслідки.

1. Вони обумовлюють нееластичність пропозиції на ринку землі.

При зростанні попиту на землю (що неминуче зі зростанням людських потреб, зростанням масштабів виробництва і чисельності населення) ціни на землю в цих умовах будуть мати стійку тенденцію до зростання.

Важливо звернути увагу на те, що в повному обсязі положення про нееластичність пропозиції на ринку землі дійсно в масштабах всієї земної кулі.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Що стосується локальних ринків землі, то тут ситуація складніша. Наприклад, пропозиція на ринку землі одного регіону може бути збільшено за рахунок земель іншого регіону, пропозиція землі під житлову забудову може бути розширене за рахунок скорочення промислової забудови. Таким чином, стосовно до локальних ринків коректніше говорити про низької еластичності пропозиції на ринку землі.

Питання практики

У Санкт-Петербурзі, починаючи з 2007 р, на Василівському острові досить успішно реалізується містобудівний проект "Морський фасад", що передбачає збільшення території Санкт-Петербурга за рахунок використання акваторії Фінської затоки і освіти штучної території із застосуванням технології гідронамиву майже на 500 га (фактично в даний час загальна площа намивних територій становить близько 180 га). За попередніми планами реалізація проекту повинна була забезпечити будівництво 1521000 м2 житла, з проживанням більше 33 тис. Чоловік; площа суспільно-ділової забудови повинна скласти близько 1 млн м2.

Ще один заявлений проект з намиву територій передбачається реалізувати в передмісті Санкт-Петербурга, під Сестрорецк, де має з'явитися близько 370 га нових земель. На них передбачається зведення більш 2 млн м2 житла (всього 3500000 м2 нерухомості з урахуванням соціальних, комерційних та інших об'єктів). Передбачається, що на формованої території будуть проживати 60 тис. Чоловік [2].[2]

Слід звернути увагу на те, що пропозиція на ринку землі менш еластично, ніж на ринку розвинених об'єктів нерухомості, оскільки будь-який розвинений об'єкт нерухомості є продуктом взаємодії землі та внеземельних факторів і внесок землі може бути замінений збільшенням внеску внеземельних факторів: обмеженість кількості придатних для забудови земельних ділянок може бути подолана, наприклад, збільшенням поверховості споруджуваних будинків (тут, однак, слід мати на увазі наявні висотні обмеження).

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

2. Якісні відмінності між різними ділянками землі визначають різну ефективність рівних за обсягом і формою вкладень внеземельних факторів (капіталу) в земельні ділянки, що відрізняються один від одного насамперед їх економічним місцем розташування.

Істотний вплив на функціонування ринку нерухомості роблять також наступні матеріальні особливості нерухомості:

• іммобільність (стаціонарність) (прихильність до певного місця на земній поверхні);

• унікальність (відсутність абсолютних аналогів);

• довговічність (тривалість терміну служби);

• знос поліпшень (втрата споживчої вартості і вартості).

Іммобільність об'єктів нерухомого майна означає, що попит

і пропозицію, покупець і продавець зустрічаються не па абстрактному ринку нерухомості, а завжди на певному локальному ринку.

В силу іммобільності нерухомості на функціонування ринку нерухомості впливають фактори різного рівня: загальні закономірності розвитку ринку нерухомості, макроекономічна ситуація в країні, стан економіки та соціальної сфери регіону, локальна ситуація у сфері розташування об'єкта.

Параметри локальних ринків нерухомості істотно відрізняються навіть в рамках єдиної національної економіки, відчуваючи на собі прямий вплив стану та особливостей (економічних в першу чергу, але не тільки) регіону і місцевих факторів.

Важливо запам'ятати

Ринок нерухомості є глибоко диференційованим ринком: національний ринок нерухомості складається з регіональних ринків, а останні - з локальних, істотно відрізняються один від одного за рівнем активності, рівню цін, прибутковості і ризиків.

Унікальність, невзаімозаменямость об'єктів нерухомого майна визначається насамперед тим, що на одному і тому ж ділянці землі можна створити тільки один об'єкт і, отже, принаймні по одному параметру - місцю розташування - всі об'єкти нерухомого майна не схожі один на одного (не кажучи вже про інших джерелах розходжень). Унікальність об'єктів нерухомого майна має два важливих наслідки для ринку нерухомості.

По-перше, з неї випливає унікальність кожної угоди на ринку нерухомості і яка склалася в цій угоді ціни. Ціни на ринку нерухомості формуються в результаті індивідуальних переговорів між учасниками угоди. Ціноутворення носить індивідуальний характер.

По-друге, унікальність об'єктів нерухомого майна означає обмеженість числа продавців, здатних запропонувати схожі товари на ринку, і обмеженість числа покупців, зацікавлених у придбанні даного товару. Ця обмеженість означає, що формується в результаті взаємодії цих обмежених груп учасників ринку ціна може істотно змінюватися навіть під впливом зміни позиції одного учасника, тобто роль суб'єктивних факторів при формуванні ціни вищі, ніж на інших ринках.

Важливо запам'ятати

Унікальність об'єктів нерухомості веде до унікальності угод, унікальність угод - до унікальності та індивідуальності цін на ринку нерухомості.

Довговічність нерухомого майна (земля вічна, терміни служби будинків можуть коливатися від декількох десятків до сотень років) означає, що протягом свого терміну служби один і той же об'єкт нерухомого майна може пережити безліч спадів і підйомів в економіці, під впливом яких падатиме або рости попит на нерухомість, що вестиме до падіння або зростання ціни на цей об'єкт, на його зайнятість або незайнятість. Таким чином, одного разу створений об'єкт нерухомого майна на тривалий час залишається на ринку як складова частина сукупної пропозиції. Ця пропозиція може носити прихований характер, якщо ця нерухомість використовується, але воно може прийняти форму явного пропозиції, якщо нерухоме майно з яких-небудь причин перестає експлуатуватися і починає пропонуватися на ринку, що істотним чином може вплинути на цінову ситуацію.

Разом з тим в результаті нового будівництва на ринку нерухомості з'являються і новостворені об'єкти, які певною мірою є конкурентами для вже існуючих об'єктів.

Таким чином, весь сукупний ринок нерухомості може бути поділені на первинний і вторинний. Первинний ринок нерухомості - це сукупність угод, що здійснюються з новоствореними об'єктами нерухомості, а вторинний - операції, що здійснюються з уже створеними об'єктами, що знаходяться і що знаходилися в експлуатації.

Суттєвою особливістю об'єктів нерухомого майна є знос поліпшень, що знаходить своє вираження в поступової втрати ними своєї споживчої вартості і вартості. У той же час земля зносу не схильна, а цінність її, як уже говорилося раніше, з плином часу в силу збільшення потреб зростає.

Важливо запам'ятати

З плином часу у вартості будь-якого об'єкта нерухомості відбуваються два протилежних за спрямованістю процесу: зниження вартості поліпшень і зростання вартості землі.

  • [1] Детальніше питання впливу матеріальних характеристик об'єкта нерухомості на його економіку розглядаються в гл. 5 підручника.
  • [2] Коваленко С. Намив під Сестрорецк - новий район Петербурга // БН-газета. URL:

    bn.ru/articles/2012/05/05/91946.html.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

ОСНОВИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ
Особливості оподаткування нерухомості в окремих країнах
Формування та особливості російського ринку нерухомості
Взаємозв'язок ринку капіталів і ринку товарів у функціонуванні ринку нерухомості
Ринок нерухомості, його особливості та структура
Матеріально-юридична природа нерухомості та її значення для ринку нерухомості
Ціна в договорі продажу нерухомості
Особливості оцінки окремих типів нерухомості
Завдання логістики в управлінні якістю функціонування матеріального і відповідних йому потоків в організації
Вплив нервової системи на функціонування залоз внутрішньої секреції
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук