Навігація
Головна
Юридична природа поняття злочинуЗначення юридичних процедур у правовому регулюванні і в житті...Подвійна природа нерухомості як економічного благаМатеріальні особливості нерухомості та їх вплив на функціонування...РОЗГЛЯД СПРАВ ПРО ВСТАНОВЛЕННЯ ФАКТІВ, що мають юридичне значенняПравова природа угоди про надання юридичної допомогиПам'ятки природи, дендрологічні парки та ботанічні садиЮридична природа відносин соціального партнерстваПоняття та юридична природа трудових спорівНерухомість і ринок нерухомості
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Матеріально-юридична природа нерухомості та її значення для ринку нерухомості

Розглянемо взаємозв'язок між складною "матеріально-юридичної" природою нерухомості та функціонуванням ринку нерухомості. Цей взаємозв'язок знаходить своє відображення в наступних обставинах.

1. Здійснення ринкового обороту недвижи мости через передачу прав на нерухомість. Ринковий оборот нерухомості завжди здійснюється через оборот прав на нерухомість. Розглядаючи природу нерухомості як особливого економічного блага, слід звернути увагу на ще одну її особливість. На відміну від "рухомих" речей, нерухоме майно як матеріальне благо не прив'язане, що не прикріплене до суб'єкта, не персоніфіковане - воно існує "реально", незалежно від суб'єкта.

Із закордонного досвіду

Зазначена особливість нерухомого майна знаходить відображення навіть у самій термінології. Так, в англійському праві поняття real estate (нерухоме майно) за своїм змістом дуже близько примикає (хоча буквально і не збігається) до поняття real property ("реальні речі") - речі, що мають самостійне значення, не пов'язані безпосередньо з власником прав на них , яким протистоять "речі персональні" {personal property), які "ідуть" за їх власником [1].[1]

Із зазначеного вище обставини слід, по-перше, що нерухоме майно не можна передати як більшість інших речей ("з рук в руки"), можна передати лише права на це майно, а по-друге, права суб'єкта самі потребують підтвердження авторитетним третьою особою , що і зумовлює необхідність системи реєстрації прав на нерухомість.

Важливо запам'ятати

Необхідною умовою функціонування ринку нерухомості є наявність системи публічної, достовірної, авторитетної і відповідальної реєстрації прав на нерухомість.

Історія знає багато різноманітних способів фіксування, підтвердження права власності (навіть юридично часом не оформлених), проте в умовах існування національного ринку нерухомості суб'єктом системи реєстрації може бути тільки держава.

З історії питання

Публічність, відкритість інформації про вдачі на землю починають розвиватися ще в Стародавньому світі. Так, відомий всім термін "іпотека" виник в Стародавній Греції і спочатку був пов'язаний саме із забезпеченням публічності застави землі.

Іпотекою називався стовп, який вкопують у межі земельної ділянки. На ньому вказувалося, що дана ділянка знаходиться в заставі у зв'язку з боргом його власника.

Часом публічність забезпечувалася досить екзотичними способами. Так, в середньовічній Англії при здійсненні угоди з землею в селі влаштовувався свято, кульмінацією якого була порка якогось "отрока", який з цього часу ставав живим носієм інформації про досконалої угоді і міг її підтвердити при необхідності.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

У Росії, в сільських громадах за підтвердженням права власності часто зверталися до старійшин, які могли пам'ятати "історію питання".

Підтвердження норов на землю в рамках локальних, місцевих ринків було можливо і без участі держави. Однак з розвитком ринку нерухомості, його виходом за межі місцевого співтовариства державна система реєстрації прав на нерухоме майно стає вже життєво необхідною для нормального функціонування ринку.

Важливо запам'ятати

"Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації" (ст. 131 ЦК України).

Державна реєстрація прав та угод з нерухомим майном в єдності з державним обліком нерухомого майна та оцінкою вартості нерухомості утворюють найважливішу підсистему в загальній системі забезпечення нормального функціонування сфери нерухомості - підсистему обліку, оцінки та реєстрації.

Забезпечуючи ідентифікацію об'єкта нерухомості та суб'єкта прав на нього, державна реєстрація прав на нерухомість дозволяє вирішити два важливі завдання.

По-перше, державна реєстрація прав на нерухомість разом з обліком і оцінкою нерухомості створює необхідні основи для оподаткування операці ия нерухомості.

Оподаткування нерухомості як різновид майнового оподаткування має суттєві переваги порівняно з оподаткуванням доходів - нерухоме майно досить складно, якщо не неможливо, приховати. Але для того щоб використовувати цю перевагу, без визначення платника податків не обійтися - для цього й потрібна система реєстрації прав на нерухомість.

Оподаткування нерухомості стало широко розповсюджуватися ще в Середні століття і при переході до Нового часу. Практично постійне ведення воєн вимагало формування стійкого джерела для поповнення військових бюджетів. Такими джерелами і стали майнові податки - на дим, наприклад, як в Росії, або на вікна, як, наприклад, у Великобританії. В даний час податки на нерухомість відносяться переважно до місцевих податків і становлять значну частку в податкових надходженнях до цих бюджетів.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

По-друге, державна реєстрація покликана забезпечити безпеку угод і набутих прав через надання гарантій набувачеві прав в тому, що придбання скоєно у їх належного володаря.

У сучасній Росії державна система реєстрації прав на нерухомість починала створюватися після прийняття в 1994 р ГК РФ.

У розвиток положень ГК РФ прийнятий набув чинності в 1998 р Федеральний закон від 21 липня 1997 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" [2] (далі - Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним), що передбачає обов'язковість державної реєстрації.

У зазначеному законі дано таке визначення державної реєстрації: "Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним ... - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно".

Істотно тут, що державна реєстрація права на нерухомість - це не просто визнання, але і підтвердження державою зареєстрованого права. Отже, за змістом даного закону держава повинна підтверджувати зареєстровані права перед будь-якими третіми особами.

Відповідно до Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним державній реєстрації підлягають всі угоди з нерухомим майном, у тому числі купівля-продаж, дарування, міна, застава (іпотека), оренда (договори, укладені на термін більше одного року ), довірче управління, а також обтяження прав на нерухоме майно.

2. Розподіл нерухомості як ресурсу між різними суб'єктами через розподіл прав. Для розкриття сформульованого тези необхідно звернутися ще раз до розуміння змісту права власності і співвідношенню юридичного та економічного у відносинах власності.

Власність як економічна категорія розкривається через привласнення суб'єктами економічної діяльності факторів і результатів цієї діяльності. При цьому в економічному сенсі істотні два аспекти:

1) поняття "власність" є тільки в умовах обмеженості ресурсів;

2) поняття "власність" є тільки в суспільстві: там, де немає відносин між людьми, не має сенсу і говорити про відносини власності.

У зв'язку з цим можна розглядати дві грані економічних відносин власності: "по вертикалі" відносини власності - це ставлення людини до речі; "по горизонталі" - це ставлення людини до людини з приводу речі.

Власність як юридичне поняття є віддзеркаленням економічного відносини власності і постає як сукупність правомочностей, в цілому забезпечують панування людини над річчю найбільш абсолютним чином.

Взаємозв'язок економічного та юридичного аспектів у відносинах власності може бути представлена так, як показано на рис. 1.1.

Економічні та юридичні аспекти власності

Рис. 1.1. Економічні та юридичні аспекти власності

Економічне привласнення ("роблення своїм") виступає змістом власності, юридична (право власності та входять до нього правомочності) - формою. Зміст є визначальним, а й форма не тільки пасивна.

Говорячи про роль права в суспільному, в тому числі економічної, життя, слід звернути увагу на наступне: право - суспільний інститут, визначена організуюча структура, що забезпечує упорядкування і легітимність громадських, у тому числі економічних, процесів і володіє власним впливом на ці процеси.

Юридичні відносини надають власності легітимність, право на існування в тій чи іншій формі, створює умови для звернення прав власності, будучи, таким чином, необхідною умовою реалізації економічної природи власності.

Разом з тим між економічним змістом і юридичною формою завжди існують протиріччя. По-перше, форма може не цілком точно відображати зміст, володіючи певною самостійністю. По-друге, економічні процеси, як правило, більш динамічні, ніж правові, і форма з плином часу починає відставати від вмісту в своєму розвитку.

Економічний зміст власності є домінуючим початком: розвиваючись, воно вимагає для себе нових форм.

Довгий час, як і зараз в більшості країн, в тому числі і в Росії, власність з точки зору права представляється як єдність згаданих вище доповнюють один одного правомочностей: розпорядження, володіння, користування.

Єдність зазначених правомочностей повинно було забезпечувати неподільність власності. Але ця неподільність ніколи не була абсолютною, і в економічній практиці завжди були присутні випадки відділення окремих правомочностей. Найбільш відомий приклад - угоди оренди, при яких відбувається відділення правомочності користування (або користування та володіння) від права розпорядження, що дозволяє одночасно різним суб'єктам (орендарю і орендодавцю) реалізовувати свої інтереси, пов'язані з нерухомістю.

В умовах обмеженості числа різновидів угод зазначена "тріада" правомочностей була достатня для реалізації економічних відносин у сфері нерухомості, однак зі зростанням числа інтересів, пов'язаних з нерухомістю, і їх все більшому дробленням вона все частіше і частіше перестає вміщати в себе розвивається економічну сутність власності.

Питання практики

Яскравим прикладом в даному випадку може служити угода довірчого управління. У спрощеному вигляді розподіл правомочностей може бути представлено наступним чином. Власник нерухомого майна передає його в довірче управління, а довірчий керуючий здає його в оренду. Очевидно, право розпорядження в даному випадку належить власнику майна, однак і довірчий керуючий частково володіє правом розпорядження (в межах, обумовлених договором про довірче управління), а права володіння та користування будуть розподілені між довірчим керуючим і орендарем. Як бачимо, тут, як і в попередньому прикладі, досить складно говорити про те, що різні правомочності абсолютно точно розподілені між зазначеними суб'єктами. Конкретний розподіл прав потребують уточнення у відповідних договорах.

Необхідність більш точного визначення належать тим чи іншим суб'єктам прав веде до періодичному перегляду правових норм, у тому числі базових, таких як поняття власності та його зміст.

Виникає потреба у появі нового правового інструментарію, що дозволяє розширити можливості ефективного використання нерухомості. У якості однієї з теоретичних основ тут може розглядатися економічна теорія вдачу власності (термін "економічна" означає, що право вивчається в її рамках з економічної точки зору як фактор впорядкування економічних процесів і підвищення їх ефективності).

В рамках економічної теорії прав власності право власності розглядається як пакет, "пучок" взаємодоповнюючих правомочностей, що для сфери нерухомості створює додаткові можливості по розподілу прав на нерухомість між різними інтересантом у відповідності зі специфікою їх інтересів.

Існує цілий ряд варіантів визначення набору прав, що включаються в пакет права власності. У найбільш повному в літературі визначенні "пучок" правомочностей, що становить в сукупності право власності, являє собою сукупність 11 елементів (так звана класифікація Оноре):

1) право володіння (винятковий фізичний контроль над річчю);

2) право користування;

3) право управління;

4) право па дохід;

5) право на капітальну вартість (права на відчуження знищення);

6) право на безпеку (від експропріації);

7) право на спадкування;

8) право на безстроковість;

9) заборона на шкідливий використання;

10) право на відповідальність (можливість використання речі для покриття боргів);

11) право на залишковий характер (можливість повернення правомочностей у разі використання речі третіми особами) [3].[3]

Запропонований перелік може бути продовжений. Наприклад, стосовно сфері забудови, перетворення нерухомості представляється можливим і доцільним виділення такого правомочності, як право на розвиток, а в ситуації з такими обмеженими правами, як господарське відання або оперативне управління, можливо виділити також право па контроль.

Економічний сенс уявлення права власності як пакету доповнюють один одного правомочностей полягає в тому, що такий підхід дає можливість:

• точно визначити зміст переданих прав;

• не упустити через правової невизначеності можливих економічно раціональних комбінацій;

• мінімізувати витрати при здійсненні операцій.

Раціональна комбінація прав - така, яка дозволяє різним суб'єктам використовувати потенціал нерухомості в своїх інтересах (несуперечачи один одному) і за рахунок цього забезпечити максимальну ефективність використання власності.

Важливо запам'ятати

Правомочності, що входять в пакет прав власності, повинні розділятися між різними суб'єктами і комбінуватися так, щоб сукупна ефективність використання блага була максимальною.

Розподіл правомочностей між різними економічними суб'єктами можливо як у часі, так і в просторі і, що найчастіше буває, у часі і в просторі одночасно.

Розподіл правомочностей в часі полягає в тому, що один і той самий об'єкт нерухомості в різні періоди часу використовується різними суб'єктами.

Саме так і йде справа, по суті, при угодах оренди, коли право оренди після закінчення терміну орендного договору переходить від одного орендаря до іншого. Слід звернути увагу лише на те, що можливості орендодавця але вибору орендаря сковуються часто функціональним призначенням об'єкта та його відповідними параметрами, так що для переходу від однієї функції до іншої (яка може бути краще з точки зору попиту на ринку оренди) необхідно перетворення (редевелопмент) об'єкта, що може бути пов'язано з додатковими витратами.

У сучасних умовах, коли структурні зміни в економіці (а значить, і структура попиту на ринку нерухомості) відбуваються значно швидше, ніж навіть у XX ст., Виникає потреба в таких конструктивних рішеннях, які дозволяли б з мінімальними витратами переходити від одного варіанту використання об'єкта до іншого.

Розподіл правомочностей між різними суб'єктами в просторі полягає в тому, то різні правомочності або їх комбінації одночасно належать різним суб'єктам, що дозволяє їм реалізовувати свої інтереси, нс вступаючи в протиріччя один з одним.

Як приклад розподіли правомочностей в просторі можна послатися на ситуацію з передачею об'єкта в довірче управління. При цьому право керування та право володіння будуть передані власником довірчому керуючому; право користування буде належати орендарям; власник отримує право на дохід. При цьому якщо об'єкт нерухомості буде перебувати в заставі, то право на відповідальність буде належати банку. Таким чином, на один і той самий об'єкт нерухомості права будуть розподілені між кількома суб'єктами (власником, керуючим, орендарем, банком) так, що кожен з них зможе реалізувати свій інтерес, пов'язаний з нерухомістю, при цьому їх інтереси не будуть суперечити один одному.

Аналізуючи представлену ситуацію, важливо звернути увагу на два аспекти. По-перше, як неважко помітити, вона буде пов'язана з цілим комплексом угод: довірчого управління, оренди, застави, предметом яких будуть окремі правомочності, що входять в пакет прав власності.

По-друге, гармонійне, несуперечливе взаємодія між що беруть участь суб'єктами може бути забезпечене тільки в тому випадку, якщо права кожного з них будуть чітко визначені (специфіковані), формалізовані у системі контрактів і захищені.

Важливо запам'ятати

Розподіл правомочностей власності дозволяє забезпечити підвищення ефективності використання об'єктів нерухомості в тому випадку, коли права учасників чітко специфіковані і захищені.

Чим більше число різновидів угод, скоєних з окремими правомочностями, що входять в пакет права власності, тим більша кількість варіантів розподілу вдачу присутній на ринку, що є одним із свідчень розвиненості ринку. І навпаки, чим менше варіантів розподілу правомочностей пропонує ринок, тим він менш розвинений.

Відповідно цьому при більшому числі варіантів розподілу прав одне і те ж число об'єктів нерухомості буде залучати більше інтересантів, що означає і більший обсяг фінансових ресурсів, що залучаються на ринок нерухомості.

Чим більше варіантів розподілу прав на нерухомість може забезпечити правова система, тим значніше масштаби ринку нерухомості: "багатий ринок" - ринок з великою кількістю варіантів розподілу прав власності; "бідний ринок" - ринок з обмеженою кількістю варіантів розподілу прав.

  • [1] Див. про це докладніше: Земельна ділянка: власність, оренда та інші права в Російській Федерації та іноземних державах. С. 60-61.
  • [2] URL: wwvv.consultant.ru/popular/o_gosudarstvennoj_registracii_prav_na_ nedvizhimoe_imuwestvo_i_sdelok_s_nim /.
  • [3] Див. про це докладніше: Капелюшников Р. І. Економічна теорія прав власності: методологія, основні поняття, коло проблем. М .: ІСЕМВ АН СРСР, 1990. URL: libertarium.ru/l_lib_propkapel.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Юридична природа поняття злочину
Значення юридичних процедур у правовому регулюванні і в житті сучасного суспільства
Подвійна природа нерухомості як економічного блага
Матеріальні особливості нерухомості та їх вплив на функціонування ринку нерухомості
РОЗГЛЯД СПРАВ ПРО ВСТАНОВЛЕННЯ ФАКТІВ, що мають юридичне значення
Правова природа угоди про надання юридичної допомоги
Пам'ятки природи, дендрологічні парки та ботанічні сади
Юридична природа відносин соціального партнерства
Поняття та юридична природа трудових спорів
Нерухомість і ринок нерухомості
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук