Навігація
Головна
ЕКОНОМІЧНІ ПОТРЕБИ БЛАГА. РЕСУРСИ І ВИРОБНИЧІ МОЖЛИВОСТІВступ в економічну теоріюНерухомість як економічний активЕкономічні блага і їх класифікація. Кругообіг благ і доходівК. Менгер: вчення про економічний благоЕкономічна сутність нерухомостіПрирода фірми. Контрактні і агентські відносини. Суспільні блага і...Перша теорема подвійностіПерша теорема подвійностіМатеріально-юридична природа нерухомості та її значення для ринку...
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Подвійна природа нерухомості як економічного блага

Розгляд матеріальної та юридичної складових об'єкта нерухомості дозволяє перейти до аналізу основних особливостей нерухомості як економічного активу.

Зупинимося на головній з цих особливостей - на двоїсту природу нерухомості як економічного блага. Розгляд цього питання передбачає звернення до більш загальної проблеми класифікації економічних благ.

Існує досить багато класифікацій економічних благ: на матеріальні блага і послуги, на засоби виробництва (капітальні блага) і предмети споживання (споживчі блага). В даному випадку розберемо поділ усіх економічних благ з точки зору їх місця і ролі в процесі суспільного відтворення.

З погляду місця і ролі в суспільному відтворенні всі економічні блага можуть бути поділені на два великих класи:

1) реальні активи (будівлі, споруди, обладнання, вироблені товари, нематеріальні активи);

2) фінансові (фіктивні) активи (готівка, рахунки в банках, акції, облігації).

Перші або залучені в процес виробництва, або використовуються безпосередньо для споживання, другі являють собою вимога або право на отримання доходу або блага без безпосереднього залучення у відтворювальний цикл.

У свою чергу, реальні економічні блага можна поділити на споживчі блага і блага виробничого призначення (капітальні блага, засоби виробництва).

У більшості випадків сам зовнішній вигляд активу, його фізичні параметри дозволяють судити про те, до якої категорії належить те чи інше благо (актив).

На відміну від цього, нерухомість одночасно виступає для різних осіб як різновид фінансового активу (що має, на відміну від інших видів даного активу - акцій, облігацій, валюти, - речову природу) і як реальний актив, призначений для особистого чи виробничого використання, залежно від інтересів і цілей власника, користувача.

Фахова дискусія

Слід звернути увагу на те, що в науковій та навчальній літературі нерухомість нерідко розглядається як виключно фінансовий актив. Наприклад,

І. Т. Балабанов вважає, що "нерухомість - це не товар, а капітал у речової формі, власність, що приносить доходи або прибуток" [1]. Така позиція видається односторонньої і котра враховує двоїсту природу нерухомості. У цьому відношенні набагато більш правильною є точка зору американських фахівців, наведена нижче і чітко показує відмінності нерухомості як особливого економічного активу від "звичайних" фінансових активів: "Нерухомість як клас активів відрізняється від фінансових активів тим, що вона повинна не тільки забезпечувати ефективну, скориговану з урахуванням ризику ставку доходу на ринках капіталу, а й забезпечувати орендарів фізичним простором "[2]. Неправомірність прямого віднесення нерухомості до фінансових активів підтверджується і тим визначенням поняття "фінансовий актив", яке пропонується в Міжнародних стандартах фінансової звітності (МСФЗ) [3].[1][2][3]

Згідно МСФЗ 32, введеному в дію з 1 січня 1996 (в ред. 1998 г.), до фінансових активів відносяться: грошові кошти; контрактне право вимоги грошових коштів або іншого фінансового активу від іншої компанії; контрактне право на обмін фінансових інструментів з іншою компанією на потенційно вигідних умовах; пайові інструменти іншій компанії. Фізичні активи, такі як запаси, основні засоби, орендовані активи, а також нематеріальні активи, такі як патенти і торгові марки, не є фінансовими активами.

Разом з тим з тексту МСФЗ непрямо випливає, що в певному відношенні нерухомість може розглядатися як особливий різновид фінансового активу. Уточнюючи відмінності між фінансовими і нефінансовими активами, МСФЗ вказують щодо нефінансових активів, що "контроль за такими фізичними та нематеріальними активами створює можливість забезпечувати надходження грошових або інших активів, але він не призводить до виникнення дійсного права на отримання грошових коштів або інших фінансових активів". Однак по відношенню до нерухомості це твердження не може бути визнано цілком правомірним: контроль над нерухомістю якраз може призводити до виникнення права на отримання грошових коштів (нерухомість, що здається в оренду або передана в довірче управління).

Аналіз матеріалів дискусії та економічної практики показує, що нерухомість може купуватися в різних цілях: для особистого споживання (реальний споживчий актив); виробничого споживання (реальний капітальний актив); отримання доходу від здачі в оренду або перепродажу (фінансовий актив в речової формі). Внаслідок цього ринок нерухомості містить в собі елементи як споживчого ринку, так і ринку капіталу (реального і фінансового) і не може бути однозначно віднесений до одного з них.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

При цьому один і той самий об'єкт нерухомості може одночасно виступати в двох економічних якостях: реального і фінансового активів. Так, приміщення в бізнес-центрі, призначені для розміщення фірми, є для неї реальним активом, що забезпечує її виробничу діяльність. У той же час для власника бізнес-центру або для інвестора, що здобуває його з метою отримання доходу у вигляді орендної плати, він є різновидом інвестиційно-фінансового активу.

Важливо запам'ятати

Об'єкт нерухомості є одночасно і реальним, і фінансовим активом. Нерухомість одночасно є і товаром, і капіталом в речової формі. Ринок нерухомості одночасно є ринком товарів та ринком капіталів.

У зв'язку з подвійною природою нерухомості як економічного активу її особливості можуть бути поділені на особливості нерухомості як товару і особливості нерухомості як капіталу.

Нерухомості як товару притаманні такі особливості:

• єдність нерухомості як "складної речі" (майно + право) визначає єдино можливий спосіб ринкового обороту нерухомості - через передачу прав на нерухомість, причому об'єктом угод може бути як весь пакет прав власності, так і окремі правомочності, що входять в цей пакет. Завдяки розподілу окремих правомочностей між різними суб'єктами їхні інтереси можуть реалізовуватися, не суперечачи один одному;

• обмеженість, невоспроизводимость і іммобільність землі як основи нерухомості, неможливість повноцінної заміни землі іншими (мобільними) факторами виробництва веде до низької еластичності пропозиції на ринку нерухомості, що робить вплив на ринкове ціноутворення, з одного боку, і може бути джерелом конкурентних переваг - з іншого ;

• неповторність об'єктів нерухомості внаслідок індивідуальної для кожного об'єкта комбінації факторів виробництва веде до унікальності товарів на ринку нерухомості, що призводить, у свою чергу, до індивідуальності ціноутворення на товари, низької ліквідності товарів на ринку, індивідуальності об'єктів нерухомості як об'єктів управління;

• довговічність об'єктів нерухомості зі збереженням ними матеріально-речової форми і здатності задовольняти потреби користувачів веде до конкуренції на ринку між новоствореними об'єктами нерухомості (первинний ринок) і вже існуючими об'єктами (вторинний ринок), що має бути враховано і при оцінці ситуації на ринку при управлінні нерухомістю (можливість появи конкуруючих об'єктів, зміни оточення та ін.);

• довговічність об'єктів нерухомості в поєднанні зі складною природою нерухомості як продукту взаємодії природних і штучно створених елементів обумовлює подвійність тенденцій в динаміці вартості товару з плином часу: втрата вартості будівлями і спорудами і зростання вартості землі, так що кінцева величина вартості визначається взаємодією цих тенденцій.

Нерухомість як капітал відрізняється від інших форм капіталу, що відносяться до фінансового ринку, за двома напрямками.

По-перше, нерухомість як капітал відрізняється від фінансових активів - акцій, облігацій за особливостями інвестування в актив: фінансові активи, як правило, купуються на ринку, нерухомість може як купуватися, так і створюватися знову, через реалізацію інвестиційно-будівельних проектів.

Істотним тут є те, що створення нових об'єктів нерухомості означає не просто трансфертну операцію, як при придбанні вже існуючих активів, але і реальний приріст функціонуючого суспільного капіталу. Реалізація інвестиційно-будівельних проектів є інвестицією не тільки на мікро-, але і на макрорівні.

По-друге, нерухомість відрізняється від інших активів за особливостями формування та отримання доходів від нерухомості. Доходи від нерухомості формуються, як правило, через орендні платежі і реверсію (повернення вкладених коштів при перепродажі нерухомості).

Особливості нерухомості як капіталу полягають у тому, що:

необхідність високого порогового рівня інвестицій для придбання активу звужує коло потенційних набувачів інвесторів, веде до збільшення термінів експозиції на ринку і більш низькою, ніж в інших активів, ліквідності. Створення механізму, що дозволяє знизити пороговий рівень інвестицій в нерухомість і залучити до операції з нерухомістю середніх і дрібних інвесторів, може бути важливою конкурентною перевагою на ринку;

нерухомості притаманна ПАУШАЛЬНА, під якою розуміється неподільність об'єкта нерухомості (поняття "ПАУШАЛЬНА" походить від німецького слова pauschal - узятий в цілому, цілком). При цьому неподільність в даному випадку істотна не тільки як характеристика фізичних властивостей нерухомого майна, а й як відображення тієї обставини, що нерухомістю має сенс володіти саме цілком (сенсу бути власником одного, десяти або ста квадратних метрів набагато менше, ніж контролювати цілісний об'єкт, оскільки саме останнє дає можливість приймати рішення щодо його використання);

низька кореляція доходів від нерухомості з доходами від інших активів, обумовлена більш тісним зв'язком нерухомості з реальною економікою, дозволяє розглядати нерухомість як необхідну складову частину інвестиційного портфеля в інтересах його збалансованості по доходу і ризикам, що робить нерухомість привабливим активом для крупних інституційних інвесторів;

збереження інвестованих в нерухомість коштів завдяки речової природі нерухомості та ростом вартості землі з часом робить нерухомість привабливим активом для консервативних інвесторів (пенсійні фонди, страхові компанії, іпотечні банки);

відносна стабільність і передбачуваність принесених нерухомістю доходів внаслідок довгостроковості орендних договорів і можливості включення в орендну плату інфляційної складової є додатковим аргументом для інвестування в нерухомість консервативними інституційними інвесторами;

• є складність (але і керованість) грошових потоків - різні поєднання грошового припливу і відтоку протягом життєвого циклу інвестицій у нерухомість (негативні потоки на початку, потім поступовий перехід до позитивних потокам в залежності від потреб в ремонті, оновленні, нарешті, великий позитивний потік від продажу нерухомості після завершення періоду володіння);

неоднорідність нерухомості як активу припускає індивідуальність грошових потоків для кожного об'єкта нерухомості в залежності від його місця розташування, технічного стану, що має бути враховано при управлінні об'єктами нерухомості;

висока залежність прибутковості об'єктів нерухомості від якості управління пов'язана зі складністю об'єктів нерухомості та системами їх забезпечення, що визначає потребу в залученні до управління нерухомістю високопрофесійних керуючих;

• на операції з нерухомістю як з інвестиційним активом прямий вплив надають і особливості обороту нерухомості як товару, серед яких необхідно ще раз вказати на такі як: висока роль юридичного боку при здійсненні угод, низька ліквідність товару і високий рівень трансакційних витрат.

Двоїстість нерухомості, її одночасне існування як товару - фізичної блага, здатного задовольняти виробничі або особисті потреби користувачів і капіталу - вартості, що приносить нову вартість, знаходить своє відображення в поділі нерухомості з погляду інтересів власника на операційну та інвестиційну нерухомість.

Операційна нерухомість - нерухомість, зайнята власником і використовувана їм для ведення певної діяльності - виробничої, адміністративної, навчальної та ін.

Інвестиційна нерухомість - нерухомість, використовувана в інтересах отримання доходу у вигляді орендної плати та приросту вартості.

Операційна нерухомість розглядається як частина бізнесу, виступає як центр витрат, і основною метою управління є мінімізація витрат при необхідній якості послуг, забезпечуваних нерухомістю.

Інвестиційна нерухомість розглядається як самостійний бізнес, виступає як центр прибутку, і основною метою управління є максимізація доходу та вартості майна.

Операційна нерухомість може бути віднесена до світу реальних активів, інвестиційна - тяжіє до світу фінансових активів.

Важливо запам'ятати

Один і той самий об'єкт нерухомості з позицій різних суб'єктів є одночасно і операційної, і інвестиційною нерухомістю (приміщення в бізнес-центрі для користувача - операційна нерухомість, для власника - інвестиційна).

Відмінності між операційної та інвестиційної нерухомістю зафіксовані в МСФЗ (IAS) 40 "Інвестиційна нерухомість".

Згідно з ними під інвестиційною нерухомістю розуміються земельні ділянки, будівлі або їх частину, що знаходяться в розпорядженні (власника або орендаря за договором фінансової оренди - лізингу) з метою отримання орендних платежів за договором операційної оренди і доходів від приросту вартості капіталу або того й іншого.

Визначальним моментом при ідентифікації нерухомого майна в якості інвестиційної нерухомості є мета придбання. Якщо земля або будівля придбаваються з метою використання в процесі виробництва або надання товарів і послуг або для управлінських цілей, то таке майно класифікується як основні засоби; якщо метою придбання є продаж в процесі ведення господарської діяльності, то дані активи розглядаються як товари.

До об'єктам інвестиційної нерухомості належать:

• земля, призначена для отримання вигоди від підвищення її вартості в довгостроковій перспективі, а не від її продажу в короткостроковій перспективі;

• земля, подальше призначення якої на звітну дату поки не визначено;

• будівля, споруда, що перебуває у власності організації (або за договором фінансової оренди) і надане в оренду по одному або декільком договорами операційної оренди;

• будівля, споруда, не зайняте в даний час, але призначене для здачі в оренду за одним або кількома договорами операційної оренди.

До числа активів, які не є інвестиційною нерухомістю, відносяться:

• об'єкти, призначені для продажу в ході звичайної господарської діяльності, або об'єкти незавершеного будівництва та реконструйовані об'єкти, призначені для продажу (враховуються відповідно до МСФЗ (1AS) 2 "Запаси");

• нерухомість, зайнята власником (відображається у звітності згідно з МСФЗ (IAS) 16 "Основні засоби");

• об'єкти незавершеного будівництва або реконструйовані об'єкти нерухомості за дорученням третіх осіб (застосовуються положення МСФЗ (IAS) 11 "Договори будівельного підряду").

У ситуації, коли один об'єкт використовується і як інвестиційна, і як операційна нерухомість, МСФЗ (IAS) 40 пропонує наступне рішення: якщо дані частини об'єкта можуть бути реалізовані незалежно одне від одного (або незалежно передані у фінансову оренду), то різні частини повинні враховуватися як різні облікові об'єкти; якщо такий поділ неможливо, то об'єкт може бути класифікований як інвестиційна нерухомість тільки у випадку, якщо незначна його частина призначена для виробництва або постачання товарів, надання послуг або адміністративних цілей.

Критерії визнання інвестиційної нерухомості, таким чином, збігаються із загальними критеріями визнання активів, передбаченими Принципами складання та подання фінансової звітності: існує ймовірність припливу в організацію майбутніх економічних вигод, пов'язаних з інвестиційною власністю; можна достовірно оцінити вартість інвестиційної нерухомості.

Підводячи підсумки глави, сформулюємо основні висновки.

1. Об'єкт нерухомості як економічне благо є складним об'єктом, що включає в себе дві складові: матеріальну і юридичну.

2. Матеріальною складовою об'єкта нерухомості є нерухоме майно, що включає в себе в якості базового елементу земельну ділянку, а також поліпшення землі та приладдя.

3. Юридична складова об'єкта нерухомості представлена юридичним статусом об'єкта й сукупність прав на об'єкт у його правовласника.

4. Матеріальні особливості нерухомості впливають на функціонування ринку нерухомості, зумовлюючи такі його особливості, як низька еластичність пропозиції на ринку, локальність ринків нерухомості, унікальність операцій і цін на ринку, поділ ринку нерухомості па первинний і вторинний.

5. Роль юридичної складової нерухомості полягає в тому, що вона, по-перше, забезпечує функціонування ринку нерухомості, а по-друге, може забезпечити підвищення ефективності використання нерухомого майна як матеріального ресурсу шляхом раціонального розподілу прав між зацікавленими суб'єктами.

6. Зміст матеріальної та юридичної складових в їх єдності визначає економічну цінність об'єкта нерухомості.

7. Нерухомість як економічний актив має двоїсту природу, будучи одночасно товаром і капіталом.

8. На ринку нерухомості звертаються об'єкти нерухомості, а не об'єкти нерухомого майна.

  • [1] Балабанов І. Т. Операції з нерухомістю в Росії. М .: Фінанси і статистика, 1996. С. 3, 10, 13.
  • [2] Управління портфелем нерухомості: навчань, посібник: нер. з англ. / Йод ред. С. Г. Бєляєва. М .: Юніті, 1998. С. 192.
  • [3] Міжнародні стандарти фінансової звітності 1999: вид. на рус. яз. М .: АскеріАССА, 1999. С. 713-714.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

ЕКОНОМІЧНІ ПОТРЕБИ БЛАГА. РЕСУРСИ І ВИРОБНИЧІ МОЖЛИВОСТІ
Вступ в економічну теорію
Нерухомість як економічний актив
Економічні блага і їх класифікація. Кругообіг благ і доходів
К. Менгер: вчення про економічний благо
Економічна сутність нерухомості
Природа фірми. Контрактні і агентські відносини. Суспільні блага і державне регулювання
Перша теорема подвійності
Перша теорема подвійності
Матеріально-юридична природа нерухомості та її значення для ринку нерухомості
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук