Навігація
Головна
Особливості оподаткування нерухомості в окремих країнахАктуальні тенденції та особливості розвитку російського ринку...Формування та особливості російського ринку нерухомостіРинок нерухомості, його особливості та структураЦіна в договорі продажу нерухомостіОсобливості оцінки окремих типів нерухомостіНерухоме майно і його видиНерухомість і ринок нерухомостіДоговір продажу нерухомостіДЕВЕЛОПМЕНТ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ (НА ПРИКЛАДІ ОБ'ЄКТІВ НЕЖИТЛОВОГО...
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Особливості ринку нерухомості

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Як єдиного цілого, ринку нерухомості притаманний ряд спільних рис, що відбивають його специфіку і відрізняють його від інших ринків. В основі цих специфічних характеристик ринку нерухомості лежать особливості нерухомості як економічного активу (табл. 2.1).

Таблиця 2.1

Характеристики нерухомості як економічного активу та їх вплив на ринок нерухомості

Характеристики нерухомості як економічного активу

Характеристики ринку нерухомості

Матеріальна основа об'єкта нерухомості - єдність земельної ділянки і поліпшень (нерухоме майно)

Тривалий період реалізації товару на ринку, низька ліквідність товару

Об'єкт нерухомості - єдність матеріального блага і вдачі

Ринковий обіг через оборот прав; наявність ряду обов'язкових процедур при здійсненні угод (облік, оцінка, реєстрація прав)

Об'єкт нерухомості - єдність товару і капіталу

Різноманітність мотивів придбання (інвестування) у суб'єктів ринку

Об'єкт нерухомості - єдність приватного та колективного (суспільного) блага

Присутність високих зовнішніх ефектів, розгорнута система державного регулювання ринку нерухомості

Розгортаючи сформульовані в табл. 2.1 основні положення, звернемо увагу на наступні особливості, які відрізняють ринок нерухомості від інших ринків.

1. Для ринку нерухомості характерна різна швидкість реакції попиту та пропозиції на зміну економічної ситуації. Так, попит може істотно змінитися за тижні, в той час як для зміни пропозиції, насамперед на первинному ринку, необхідний тривалий період, вимірюваний тривалістю інвестиційно-будівельного циклу, тобто вже роками.

2. Характерною рисою ринку нерухомості є його глибока пєг- ментірованность зважаючи значного різноманіття об'єктів нерухомості за місцем розташування, функціональним призначенням, якістю та іншим індивідуальним характеристикам, що задовольняє потребам різних груп покупців нерухомості.

3. Для ринку нерухомості характерна індивідуальність ціноутворення на ринку у зв'язку з обмеженістю числа об'єктів і відповідно продавців і покупців на вузьких сегментах ринку, що істотно збільшує період пошуку об'єктів для угоди, вимагає наявності розгорнутої інформаційної інфраструктури ринку і збільшує значення індивідуальних переговорів продавця і покупця при здійсненні угоди.

4. Важлива особливість ринку нерухомості - низький рівень ліквідності товару-нерухомості як у зв'язку з високою капіталоємністю товарів, так у зв'язку з високим рівнем трансакційних витрат (витрат угод), що уповільнюють оборот нерухомості і роблять ринок істотно залежних від стану різноманітної інфраструктури ринку.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

5. Ринок нерухомості в силу подвійності нерухомості (товар - капітал) займає "проміжне положення" в ринковій економічній системі, стикаючись і взаємодіючи з фінансовим ринком і ринком реальних активів. При цьому його двоїсте становище в економіці визначає складність його внутрішньої структури, переплетення в ньому ринку товарів і ринку капіталів.

6. На функціонування ринку нерухомості важливе вплив робить те, що нерухомість одночасно є приватним (знаходиться в приватному користуванні) і колективним благом (характер використання нерухомості впливає на зовнішню середу). У силу цієї обставини ринок нерухомості є одним з найбільш регульованих ринків, причому в цьому регулюванні переплітаються національні і місцеві норми і правила, що веде до істотних відмінностей між окремими регіональними та місцевими ринками нерухомості.

Кожне з зазначених обставин потребує повнішому розкритті, що буде предметом розгляду в наступних частинах підручника. Тут же вкажемо на деякі важливі узагальнення, що випливають з попереднього викладу.

В економічній теорії в якості однієї з найважливіших класифікацій ринків прийнято їх поділ на скоєні і недосконалі (останні також поділяються на монополістичні, олигополистические, монопольної конкуренції і т.д.).

Досконалий ринок (більш точну назву - ринок досконалої конкуренції) - це певна теоретична модель ринку, для якої характерні такі риси:

• присутність на ринку безлічі автономних продавців і покупців товарів, так що жоден з них не може вплинути на рішення інших учасників ринку;

• інформаційна прозорість ринку, наявність в учасників ринку повної і достовірної інформації і про об'єкти угод, і про ціни;

• однорідність однойменних товарів (індивідуальні характеристики продавця не мають значення);

• вільна і без витрат перемещаемость, мобільність як суб'єктів, так і об'єктів операцій;

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

• мізерно малий рівень витрат угод (трансакційних витрат) в порівнянні з ціною товару;

• еластичність попиту та пропозиції за ціною.

Очевидно, що в реальному економічної дійсності ринки ніколи повністю не відповідають цим вимогам. Разом з тим є ринки, які за своїми характеристиками ближче до сформульованої ідеальної моделі (наприклад, ринки товарів масового попиту), і є ринки, які від неї досить далекі.

Недосконалі ринки характеризуються тим, що на них окремі суб'єкти здатні впливати на ціни у зв'язку з обмеженістю числа учасників ринку, існуванням бар'єрів для входу на ринок.

Якщо розглянути виділені вище особливості ринку нерухомості в їх порівнянні з характеристиками скоєних і недосконалих ринків, то можна зробити найважливіший для розуміння природи ринку нерухомості висновок.

Важливо запам'ятати

За своїми основними характеристиками ринок нерухомості є недосконалим ринком, що істотно відрізняє його від більшості інших ринків.

З цього, у свою чергу, випливає ще одне важливе положення.

Виділення досконалих ринків здійснюється, зокрема, щоб виділити ті ринки, які здатні до ринкового саморегулювання через механізм цін, попиту і пропозиції.

Вчинені ринки здатні забезпечити збалансованість попиту і пропозиції тільки на основі цінового механізму і не потребують свідомому регулюванні, будь то державне регулювання, саморегулювання професійним співтовариством учасників ринку або ще через який-небудь механізм свідомого цілеспрямованого впливу на ринок.

Оскільки ринок нерухомості належить до числа недосконалих ринків, то з цього випливає, що збалансованість попиту і пропозиції на ринку нерухомості важко досяжна тільки за рахунок цінового механізму регулювання ринку.

Ринок нерухомості - це, як правило, незбалансований ринок. Для досягнення ринкової рівноваги необхідно свідоме втручання у функціонування ринку.

З поняттям досконалих і недосконалих ринків тісно пов'язане поняття ефективних і неефективних ринків (частіше використовується при аналізі фінансових ринків).

Сенс концепції ефективного ринку полягає в тому, що механізм взаємодії попиту та пропозиції приводить ринок у стан рівноваги, так що ринкова ціна максимально наближена до своєї фундаментальної основі, під якою для реальних ринків можна розуміти ціну, утворену за формулою: витрати + нормальна (середня для даної галузі) прибуток.

Відповідно, навпаки, неефективні ринки - це ринки, де ціна активу (товару) може істотно і тривало відриватися від своєї фундаментальної основи.

Оскільки ринок нерухомості є ринком недосконалим, то з цього випливає, що він може приймати форму неефективного ринку, отже, допускаючи отримання прибутку, що перевищує нормальну (надприбуток) протягом тривалого періоду.

Важливо запам'ятати

Ринок нерухомості за своїми характеристиками близький до моделі неефективного ринку, що, по-перше, дозволяє на окремих сегментах ринку отримувати надприбуток протягом тривалого періоду часу, а по-друге, створює можливість для арбітражу па ринку (перепродажу товару та отримання прибутку за рахунок різниці у цінах придбання і продажу).

Завершивши короткий розгляд загальних найбільш істотних характеристик ринку нерухомості, перейдемо до більш докладного розкриття найбільш істотних з них.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Особливості оподаткування нерухомості в окремих країнах
Актуальні тенденції та особливості розвитку російського ринку управління нерухомістю
Формування та особливості російського ринку нерухомості
Ринок нерухомості, його особливості та структура
Ціна в договорі продажу нерухомості
Особливості оцінки окремих типів нерухомості
Нерухоме майно і його види
Нерухомість і ринок нерухомості
Договір продажу нерухомості
ДЕВЕЛОПМЕНТ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ (НА ПРИКЛАДІ ОБ'ЄКТІВ НЕЖИТЛОВОГО ФОНДУ ТА ОБ'ЄКТІВ КУЛЬТУРНОЇ СПАДЩИНИ)
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук