Навігація
Головна
Графічна інтерпретація взаємодії сукупних попиту та пропозиції.ПОПИТ, ПРОПОЗИЦІЯ, ринкова рівновагаПопит і пропозиціяВзаємодія попиту і пропозиції на ринку. Ринкова рівновагаВзаємодія сукупного попиту і сукупної пропозиції. Модель AD - ASФОРМУВАННЯ ПОПИТУ НА ГРОШІ І ГРОШОВОЇ ПРОПОЗИЦІЇМакроекономічна рівновага в моделі сукупного попиту та сукупної...ВЗАЄМОДІЯ ПОПИТУ І ПРОПОЗИЦІЇ: ЦІНОУТВОРЕННЯ ЗА ДОСКОНАЛОЇ КОНКУРЕНЦІЇОснови теорії попиту та пропозиціїФормування та особливості російського ринку нерухомості
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Особливості формування та взаємодії пропозиції і попиту на ринку нерухомості

Важливою особливістю ринку нерухомості є специфічний характер взаємодії між пропозицією і попитом на ринку. Ця специфіка може бути розкрита в наступних положеннях.

По-перше, на розвинених ринках нерухомості, тісно інтегрованих у всю систему ринкової економіки, пропозиція на ринку формується в тісному взаємозв'язку з ситуацією на фінансових ринках, у той час як кінцевий попит на нерухомість у визначальній мірі залежимо від ситуації в реальному секторі економіки.

Як і кожне положення, дане не слід абсолютизувати. Якщо ринок нерухомості тісно інтегрований з фінансовим ринком, якщо інвестиції в нерухомість є складовою частиною сукупного інвестиційного портфеля, то це дійсно так. Але можлива й інша ситуація, більш характерна для тих національних економік, де ринок нерухомості ще не знаходиться в тісному взаємозв'язку з фінансовим ринком. У цьому випадку пропозиція на ринку нерухомості більшою мірою безпосередньо формується під впливом попиту з боку користувачів нерухомості. Саме така ситуація є поки домінуючою в економіці Росії, хоча в останні роки, в істотній мірі під впливом нестабільності фондового ринку і криз у банківській сфері, нерухомість все частіше привертає увагу професійних інвесторів.

По-друге, важливий вплив на взаємодію пропозиції та попиту надає той факт, що пропозиція на ринку нерухомості не може бути змінено в короткостроковому періоді, частково унаслідок обмеженості землі як природного базису нерухомості, почасти в силу тривалості процесу створення об'єктів нерухомості. У силу цих обставин пропозиція на ринку нерухомості (особливо, як буде докладніше розглянуто далі, на первинному ринку) низькоеластичного але ціною в короткостроковому періоді.

Істотна при цьому не стільки сама нееластичність пропозиції в короткостроковому періоді (про це можна говорити і по відношенню до інших ринків), скільки те, що короткостроковий період для первинного ринку нерухомості вимірюється місяцями і роками [1]. Тривалість девелоперського циклу - від виникнення ідеї реалізації проекту розвитку нерухомості до його завершення і виходу готового продукту на ринок - може становити кілька років. У той же час попит на ринку може змінитися істотно швидше, що веде до ситуації незадоволеного попиту, а отже, і зростання цін на ринку.[1]

Наприклад, така ситуація вже виникала в Росії в першому десятилітті нового століття, коли під впливом високих темпів економічного зростання і цілеспрямованих зусиль політичного керівництва країни значно зросла доступність іпотечних кредитів (а ще більше підвищилися позитивні очікування потенційних позичальників), що не забарилося позначитися на зростанні попиту і, відповідно, цін на ринку житла.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Слід зауважити, що ринок нерухомості не єдиний ринок з високою тривалістю виробничого циклу. Авіаносці, криголами або танкери теж будуються нс один рік. Але різниця полягає в тому, що ніхто не будує авіаносець в надії (або навіть з розрахунком), що він його потім зможе вигідно продати. Подібного роду об'єкти створюються під конкретного замовника, і такі сектори економіки, як кораблебудування, літакобудування, відрізняються високим ступенем плановості. На ринку нерухомості також часто будівництво ведеться для конкретного замовника, але не менш часто забудовник створює об'єкт для відкритого ринку.

Важливо запам'ятати

Ринок нерухомості - один з найбільш капіталомістких ринків з тривалим виробничим циклом серед вільних ринків і один з найбільш вільних ринків серед капіталомістких.

Відмінності у факторах, які впливають иа пропозиція і попит на ринку нерухомості, різна швидкість реакції попиту та пропозиції на зміну економічної ситуації знижують можливості збалансування пропозиції і попиту на ринку нерухомості за допомогою цінових механізмів.

Оцінку особливостей взаємодії пропозиції і попиту на ринку нерухомості слід доповнити вказівкою на суттєві особливості у формуванні попиту на ринку.

Об'єкти нерухомості, як добре відомо, володіють високою вартістю, так що ціна об'єкта на ринку купівлі-продажу, як правило, істотно перевищує рівень поточних доходів набувачів нерухомості, що веде до нееластичність попиту на ринку продажів нерухомості за ціною та доходом.

Результати досліджень

Дослідження, проведені фахівцями США на підставі великих статистичних даних [2], підтверджують положення про низької еластичності попиту і пропозиції на ринку нерухомості. За отриманими ними даними, коефіцієнт еластичності по доходу на ринку житлової нерухомості становить 0,2-0,3, тобто зростання доходу на 10% веде до збільшення обсягу продажів лише на 2-3%. Попит на житло також нееластичний за ціною: падіння ціни на 10% веде до зростання обсягу продажів лише на 6-8% (коефіцієнт еластичності дорівнює 0,6-0,8). Але тут коефіцієнт еластичності все ж істотно вище.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

У той же час коефіцієнт еластичності попиту але багатству (накопиченому доходу), як показують ті ж дослідження, вже близький до одиниці, тобто попит на нерухомість еластичний по багатству (накопиченому доходу) [3].[3]

Що ж стосується пропозиції, то тут дані такі: в довгостроковому періоді цінова еластичність пропозиції склала 0,5, тобто 10% -й приріст цін на житлову нерухомість веде до 5% -му збільшенню обсягу пропозиції [4].[4]

Як бачимо, емпіричні дані підтверджують теоретичні висновки про низької еластичності попиту і пропозиції на ринку продажів нерухомості.

Важливо запам'ятати

Попит і пропозиція на ринку продажів нерухомості низькоеластичного за ціною. Попит на ринку продажів нізкоеластічен але доходу.

В основі низької еластичності попиту на житлову нерухомість лежать два істотних обставини. По-перше, житло відноситься до товарів, що задовольняє базові потреби населення, а тому він відносно незалежний від коливання поточних доходів. По-друге, поточні доходи абсолютної більшості набувачів нерухомості істотно менше вартості придбаної (наявної) нерухомості (це, зауважимо, не відноситься до оренди).

Зазначене протиріччя між рівнем цін на нерухомість і доходами її набувачів за своїм значенням для розвитку ринку нерухомості та його взаємозв'язків з фінансовим ринком цілком заслужено може бути названо основною суперечністю ринку нерухомості.

Важливо запам'ятати

Основне протиріччя ринку нерухомості - протиріччя між ціною нерухомості і доходом її набувачів.

Зазначене протиріччя особливо важливо в соціальному аспекті і знаходить своє відображення в одному з важливих показників, використовуваних для оцінки стану житлової проблеми і можливостей населення з придбання житла в тій чи іншій країні, - коефіцієнті доступності житла. Величина такого показника відповідає числу років, протягом яких сім'я може накопичити на квартиру при припущенні, що всі одержувані грошові доходи будуть відкладатися на придбання квартири.

Коефіцієнт доступності житла - відношення ціни житлової нерухомості до доходу набувача нерухомості (домогосподарства) (як правило, річному).

Коефіцієнт доступності житла K hрассчітивают за формулою

K h = p / Y,

де Р - ціна житла; Y - річний дохід набувача житла.

Відповідно до методики Організації Об'єднаних Націй (ООН) коефіцієнт доступності житла (housing price to income ratio) розраховується як відношення медіанної вартості житла до медианному розміром доходу домогосподарства за рік [5].[5]

Оцінки і дискусії

Величина коефіцієнта доступності житла розрізняється по різних країнах, проте навіть в економічно розвинених країнах вона є досить високою: від 3 до 10 і більше. Потрібно мати на увазі при цьому, що навіть в одній країні вона може істотно змінюватися під впливом зростання цін на житло, з одного боку, і динамікою доходу населення - з іншого. Наприклад, за даними американських фахівців, у США в 1980-і рр., Коли ціни на нерухомість бурхливо росли, ціна житла могла більш ніж в 20 разів перевищувати річний дохід його власника.

У Росії у зв'язку з відсутністю даних про медіанних доходи та медіанних цінах на житло коефіцієнт доступності житла відповідно до методики, спочатку прийнятої в Федеральної цільової програми "Житло" та відтворювальної потім, зокрема, у Державній програмі РФ "Забезпечення доступним і комфортним житлом і комунальними послугами громадян Російської Федерації ", затвердженої постановою Уряду РФ від 15 квітня 2014 № 323, розраховується на основі значень наступних показників: середньої ціни 1 м2 житла, середньодушових грошових доходів, помножених на 3 (сім'я з трьох осіб), і відповідного даному розміром сім'ї соціального стандарту площі житла - 54 м2. За офіційними оцінками, наведеними в останньому документі, станом на 2012 р коефіцієнт доступності житла, розрахований за вказаною методикою, склав в 2012 р 4,2 року, а до 2020 р повинен скласти 1,8 року. Очевидно, однак, що, по-перше, в сучасних економічних умовах планувати вихід на такі показники До 2020 р надмірно оптимістично, а по-друге, брати за основу соціальні норми житла (на чому базується методика в цілому) нс цілком коректно.

На наш погляд, при визначенні величини коефіцієнта доступності житла, як і в багатьох інших випадках, важливо коректно підходити до вибору вихідних даних.

Наприклад, якщо говорити про сучасну російську ситуації, коли значна частина населення проживає у комунальних чи малогабаритних квартирах, можна, звичайно, взяти за точку відліку і вартість даного житла. При цьому якщо ми порівняємо цю вартість з доходом родини, що проживає в ньому, то величина коефіцієнта доступності житла виявиться істотно заниженою, що створюватиме помилкове враження про можливості населення з придбання житла. З іншого боку, якщо будуть не повністю враховані доходи (наприклад, "чорні" або "сірі"), одержувані населенням, то спотворення відбудеться вже в іншу сторону.

За точку відліку в даному випадку доцільно прийняти відому формулу, згідно з якою кількість кімнат у квартирі (одиниці житла) повинно бути на одиницю більше, ніж число проживаючих: k = п + 1 при середній, а не мінімальної площі житлової одиниці. Якщо виходити з методики ООН (Хабібат ООН), то ситуація тут така. 11од типовий квартирою розуміється квартира, загальна площа якої дорівнює значенню середньої для даної країни забезпеченості населення житлом (у східноєвропейських країнах - 30, в західноєвропейських - 40, у США - 70 м2 па людини), помноженому середній розмір домогосподарства. Відповідно до офіційних даних Росстату, на кінець 2011 р цей показник склав 23 м2 загальної площі житлових приміщень на людину. При цьому по регіонах країни він може істотно відрізнятися. Так, у Москві він становить 19 м2, в Санкт-Петербурзі близький з среднероссійскому - 23 м2. Очевидно, що, як мінімум, з цих цифр і реальної ринкової вартості житла і слід виходити при визначенні коефіцієнта доступності житла.

Виділене вище протиріччя між рівнем цін на нерухомість і рівнем доходу її набувачів може бути дозволено декількома способами:

• шляхом розвитку житлового будівництва за рахунок бюджетних коштів та надання житла нужденної на умовах соціального найму (тобто на умовах мінімальної плати за наймання з включенням в неї коштів, призначених для амортизації вартості житла, і відшкодуванням операційних витрат);

• за рахунок розвитку системи "дохідних будинків", тобто заохочення будівництва приватними забудовниками житлових будинків, призначених для здачі в оренду.

Ці способи дозволяють вирішувати проблему підвищення доступності, не виходячи за межі ринку нерухомості, однак і можливості, і привабливість їх для набувача нерухомості обмежені.

Так, розвиток орендних відносин у житловій сфері (так само, як і на ринку комерційної нерухомості) дозволяє частково зняти вказане протиріччя. Орендна плата як ціна користування об'єктами нерухомості ("прокатна ціна") за своєю величиною порівнянна з доходами користувачів нерухомості, а тому попит на ринку оренди є більш еластичним за ціною та доходом. Разом з тим оренда не веде, як правило, до переходу об'єкта нерухомості у власність орендаря (за винятком лізингу нерухомості), а тому не дає можливість використовувати нерухомість як капітал, як засіб накопичення.

Однак зазначені способи лише частково вирішують проблему розвитку ринку нерухомості та масштабного вирішення проблеми підвищення доступності житла. Системне вирішення протиріччя між ціною нерухомості і доходами її набувачів забезпечується лише на основі стійких зв'язків ринку нерухомості з фінансовим ринком, в якому ринок нерухомості знаходить джерело ресурсів для свого розвитку. Механізмом, що зв'язує ці ринки, зокрема, є: система іпотечного кредитування, банківське кредитування будівництва, розвиток інститутів колективного інвестування в нерухомість (пайові фонди та ін.) [6].[6]

Важливо запам'ятати

Система іпотечного кредитування, пов'язуючи ринок нерухомості і фінансовий ринок, дозволяє вирішити протиріччя між цінами на нерухомість і доходами її набувача, мотивує набувачів нерухомості до ефективної трудової діяльності, знімає обмеження на шляху розвитку ринку нерухомості, пов'язані з обмеженістю поточних доходів населення.

Для дозволу основного протиріччя ринку нерухомості необхідні його стійкі зв'язки з фінансовим ринком.

  • [1] Під короткостроковим періодом в економічній теорії прийнято розуміти період, протягом якого кількість і якість капітальних активів (виробничих потужностей) залишається незмінним.
  • [2] Див .: Житлова економіка / під ред. Г. Поляковського. М .: Справа, 1996. С. 14-16.
  • [3] Там же. С. 16.
  • [4] Там же. С. 36.
  • [5] Никифоров П. Коефіцієнт недоступності житла // БН-газета. URL: bn.ru/articles/2011/05/04/82592.html.
  • [6] Розгляду механізмів іпотечного кредитування присвячена гл. 11 підручника.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Графічна інтерпретація взаємодії сукупних попиту та пропозиції.
ПОПИТ, ПРОПОЗИЦІЯ, ринкова рівновага
Попит і пропозиція
Взаємодія попиту і пропозиції на ринку. Ринкова рівновага
Взаємодія сукупного попиту і сукупної пропозиції. Модель AD - AS
ФОРМУВАННЯ ПОПИТУ НА ГРОШІ І ГРОШОВОЇ ПРОПОЗИЦІЇ
Макроекономічна рівновага в моделі сукупного попиту та сукупної пропозиції. Перехід від короткострокового до довгострокового рівноваги
ВЗАЄМОДІЯ ПОПИТУ І ПРОПОЗИЦІЇ: ЦІНОУТВОРЕННЯ ЗА ДОСКОНАЛОЇ КОНКУРЕНЦІЇ
Основи теорії попиту та пропозиції
Формування та особливості російського ринку нерухомості
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук