Навігація
Головна
Трансакційні витратиРинкові трансакційні витрати: класифікаціяТрансакційні і трансформаційні витратиУгоди на Російському ринку нерухомостіПравова основа державної реєстрації норов на нерухоме майно та угод з...Трансакційні витрати і основні типи економічного обмінуПодатки на доходи від угод з нерухомістюПодаток на нерухоме майно та угоди з нимТеорія трансакційних витратОрганізація і трансакційні витрати
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Угоди і трансакційні витрати на ринку нерухомості

Будь-який ринок, у найзагальнішому його визначенні, являє собою сукупність угод, в даному випадку угод з об'єктами нерухомості. Детальний розгляд угод передбачає їх розгорнутий економіко-юридичний аналіз, що не входить в предмет цього підручника, тому зупинимося лише на найбільш суттєвих економічних аспектах угод на ринку нерухомості.

Угода - це дії фізичних і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення їх прав та обов'язків. Угоди з нерухомістю - дії фізичних і юридичних осіб, спрямовані на придбання, відчуження, зміну або припинення їх прав на нерухоме майно.

Істотна особливість ринку нерухомості, як зазначалося в гл. 1, полягає в тому, що предметом угоди може бути як весь "пакет" вдача власності, так і передача окремих правомочностей (і їх комбінацій), що входять в цей пакет.

Відповідно до цього, всі угоди з нерухомістю можуть бути поділені на угоди з відчуженням повного пакету прав власності на об'єкт нерухомості, операції з відчуженням частини прав і операції з передачею прав власності під певним умовою. Основні види угод з об'єктами нерухомості показані на рис. 2.1.

Види угод з нерухомістю

Рис. 2.1. Види угод з нерухомістю

У свою чергу, зазначені групи угод підрозділяються на окремі види, що відрізняються вмістом переданих прав.

Залежно від виду угоди між її учасниками по-різному розподіляються вигоди і відповідальність, пов'язані з володінням правами на нерухоме майно, у них виникають різні можливості щодо його використання і розпорядженню. З урахуванням сучасних трактувань змісту права власності з'являється можливість для безлічі конкретних різновидів угод.

Розглянемо основні характеристики угод з нерухомим майном на прикладі найбільш поширеною угоди - договору купівлі- продажу нерухомого майна.

Найважливіша особливість угод з нерухомістю з юридичної точки зору полягає в тому, що відповідно до ст. 131 і 164 ГК РФ операції з землею та іншим нерухомим майном, а також виникнення, перехід і припинення прав на нерухомість підлягають державній реєстрації в державному реєстрі установами юстиції з реєстрації прав та угод з нерухомістю.

Процес реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомого майна та переходу права власності відповідно до ст. 13 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним включає в себе ряд послідовних дій:

• прийом заяви та документів, необхідних для державної реєстрації права;

• правова експертиза документів з метою перевірки законності угоди;

• встановлення відсутності протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості;

• внесення відповідних записів у ЕГРП;

• видача посвідчень про виробленої державної реєстрації права власності.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Істотними умовами договору купівлі-продажу нерухомості є наступні.

1. Предмет договору. Відповідно до ст. 554 ГК РФ в договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності цих даних договір купівлі- продажу нерухомості не вважається укладеним. При цьому відповідно до ст. 37 3 К РФ об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік.

2. Ціпа об'єкта. Відповідно до π. 1 ст. 555 ГК РФ договір продажу нерухомості повинен передбачати ціну цього майна, в іншому випадку він також вважається неукладеним. Згідно з п. 3 ст. 555 ГК РФ ціна нерухомості може бути встановлена за одиницю площі об'єкта нерухомості, що передбачає можливість обчислення ціни. За наявності декількох об'єктів нерухомості, що продаються за єдиним договором, ціпа повинна бути встановлена на кожен об'єкт нерухомості і в цю ціну, якщо інше не передбачено договором між сторонами, включається вартість земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомості.

3. Обтяження об'єкта нерухомості. У відповідності зі ст. 37 3 К РФ продавець повинен надати достовірні відомості про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання. Як правило, подібного роду обмеження визначаються на стадії кадастрового обліку об'єкта та відповідні документи дозволяють встановити, які частини ділянки, наприклад, відносяться до кордонів водоохоронних зон, які частини об'єкта нерухомості нс можуть бути забудовані та ін. Обтяження об'єктів нерухомості можуть витікати з договорів застави ( іпотеки), укладених продавцем у відношенні об'єкта нерухомості в забезпечення виконання своїх зобов'язань або зобов'язань третіх осіб; обтяження житлових приміщень можуть бути пов'язані з правом користування жилими приміщеннями, які мають члени сім'ї власника. Відповідно до π. 1 ст. 558 ГК РФ при продажу такого житлового приміщення повинні бути перераховані особи, що зберігають право користування відповідним приміщенням з зазначенням прав цих осіб на користування продаваним житловим приміщенням. В іншому випадку договір продажу нерухомості вважається неукладеним.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

На виконання укладеного договору купівлі-продажу нерухомого майна продавець повинен передати нерухомість покупцеві. При цьому відповідно до п. 1 ст. 556 ГК РФ передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюється за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. Момент виконання продавцем свого обов'язку (підписання передавального акта) визначається сторонами самостійно: у момент укладення договору купівлі-продажу, через певний відрізок часу, до моменту укладення договору купівлі-продажу. Але власником нерухомості на підставі п. 2 ст. 223 ГК РФ покупець є тільки з моменту державної реєстрації переходу права власності за договором.

Обов'язком покупця є оплата продаваної нерухомості за ціною, визначеною у договорі, і відповідно до іншими (зокрема, терміни, порядок оплати) умовами договору про купівлю-продаж нерухомості.

Залежно від конкретних умов, обумовлених сторонами і описаної в тексті договору, оплата може бути зроблена за допомогою:

• попередньої (до передачі нерухомості у власність за укладеним договором) оплати, що передбачено ст. 487 ГК РФ;

• оплати продаваної нерухомості протягом певного часу після її передачі у власність покупцю (оплата нерухомості, проданої в кредит) (ст. 488 ЦК України);

• оплати нерухомості, проданої в кредит з розстрочкою платежу (відповідно до ст. 489 ЦК України). При цьому відповідно до п. 1 ст. 489 ГК РФ повинні бути обумовлені порядок, строки і розміри платежів.

У разі порушення покупцем строків оплати продаваної нерухомості у продавця виникає право відповідно до п. 3 ст. 486 ГК РФ вимагати оплати проданої нерухомості, а також сплати відсотків відповідно до ст. 395 ГК РФ за період настала прострочення платежу.

У разі передачі нерухомості неналежної якості у відповідності зі ст. 557 ГК РФ і в разі передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору про якість, повинні застосовуватися правила ст. 475 ГК РФ, за винятком положень про право покупця вимагати заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору.

Таким чином, покупець може за своїм вибором вимагати:

• пропорційного зменшення ціни переданого нерухомого майна;

• безоплатного усунення недоліків нерухомості в розумний строк;

• відшкодування своїх витрат на усунення недоліків проданої нерухомості.

У разі виявлення істотних недоліків нерухомості покупець на підставі п. 2 ст. 475 ГК РФ також має право відмовитися від виконання договору купівлі-продажу і зажадати повернення сплаченої за нерухомість неналежної якості суми.

Як видно навіть з короткого викладу змісту, процедури та умов здійснення угоди-купівлі продажу нерухомості, це вельми регламентований законодавством процес. При цьому вище викладена лише юридична складова угоди, однак, якщо розглядати весь процес її проведення - від постановки нерухомості на кадастровий облік до її завершення - отримання об'єкта нерухомості за актом передачі, вона являє собою ще більш тривалий і складний процес, який весь органічно пов'язаний з поняттям "трансакційні витрати". Це поняття було запропоновано одним з основоположників економічної теорії прав власності Р. Коузом як явище, що протистоїть трансформаційним (виробничим) витратам, які традиційно перебували в центрі уваги економічної теорії.

"Щоб здійснити ринкову трансакцію, необхідно визначити, з ким бажано укласти угоду, оповістити тих, з ким бажано здійснити операцію і на яких умовах, провести попередні переговори, підготувати контракт, зібрати відомості, щоб переконатися в тому, що умови контракту виконуються, і т .буд. "[1].[1]

Виділення трансакційних витрат має велике значення як у теоретичному, так і в практичному сенсі. У теоретичному плані поняття трансакційних витрат дозволяє узагальнити всю сукупність факторів, що впливають на проведення угод, виявити їхні спільні риси, оцінити ступінь їх впливу на проходження угоди. З практичної точки зору вивчення трансакційних витрат дає можливість визначити шляхи їх зниження, а значить, шляхи підвищення ефективності ринкового механізму.

Величина трансакційних витрат у значною мірою залежить від таких факторів, як повнота і достовірність ринкової інформації (насамперед, інформації про рівень дійсних цін на ринку), наявності достатнього числа контрагентів для здійснення угод, ступеня стандартизації умов угод, можливості використання стандартних контрактів, кількості можливих варіантів розрахунків і т.д. Серйозний вплив робить на них також система державного регулювання ринкових відносин: наявність спеціального оподаткування окремих видів угод, необхідність додаткових процедур при їх здійсненні, дозволів на проведення, обмеження при допуску на той чи інший ринок та ін.

Трансакційні витрати на ринку нерухомості (як і на інших ринках) можуть бути класифіковані за цілою низкою критеріїв:

• за джерелом (причини) витрат;

• формі витрат;

• відношенню витрат до моменту здійснення угоди;

• суб'єкту витрат.

Зупинимося тільки на одній з найбільш важливих класифікацій, що мають практичне значення, - класифікації трансакційних витрат по джерелу їх походження, що передбачає виділення наступних видів витрат.

1. Витрати пошуку інформації - витрати часу і інших ресурсів з пошуку контрагентів угод і збору інформації про ринкову ситуацію.

2. Витрати ведення переговорів та укладання контрактів - витрати часу на підготовку договору, оплату юристів, реєстрацію договору і прав в органах державної реєстрації.

3. Витрати вимірювання - витрати на проведення технічної експертизи та оцінки предмета угоди.

4. Витрати специфікації і захисту прав власності - витрати на визначення обсягу переданих прав, перевірку їх чистоти, закріплення прав.

5. Витрати опортуністичної поведінки - втрати, викликані ухилянням контрагента від укладення угоди, умов контракту та ін.

З точки зору форми трансакційні витрати можуть бути поділені на явні (виражені в грошовій формі) і неявні (виражені в витраченому суб'єктами угоди часу, який може бути ними використано для отримання доходу, тобто, по суті, витрати, пов'язані з упущеною вигодою ).

Важливо запам'ятати

Величина трансакційних витрат є істотним обставиною, ускладнює проведення угод, так що їх вимір, а головне, мінімізація - важливий фактор підвищення ефективності дії ринкових механізмів і одночасно зниження сукупних витрат суб'єктів ринкових відносин.

Величина явних витрат може бути визначена досить точно на основі даних про величину винагороди ріелтора, оцінювача, юриста, технічного експерта, витрат на нотаріальне посвідчення угоди, на її державну реєстрацію.

В якості показника, що відображає тимчасові трансакційні витрати, може бути використаний показник, що носить назву періоду експозиції об'єкта па ринку, під яким розуміється період часу між датою виставлення об'єкта на ринок, публічним його пропозицією і періодом завершення угоди.

Величина неявних витрат може бути, до відомих меж, знижена шляхом збільшення явних витрат, наприклад шляхом залучення професійного ріелтора, оцінювача, юриста.

Проте можливості такої заміни далеко не безмежні. Так чи інакше, але тимчасові витрати неминучі практично за всіма видами трансакційних витрат.

Таким чином, в цілому величина трансакційних витрат може бути визначена за наступною формулою:

Сукупні трансакційні витрати = Явні трансакційні витрати (виражені в грошовій формі) + Грошовий вираз тимчасових витрат (період проведення угоди упущена вигода в одиницю часу).

Розглядаючи взаємозв'язок трансакційних і трансформаційних витрат, важливо звернути увагу на те, що ці види витрат часто пов'язані один з одним, так що економія на одних може призвести до збільшення інших: наприклад, недостатня увага до технічної експертизі об'єкта (трансакційні витрати) може призвести згодом до зростання витрат на його ремонт (трансформаційні витрати).

Важливо запам'ятати

У загальному випадку по відношенню до трансакційних витрат справедливо наступне твердження. Трансакційні витрати тим вище, чим менш точно визначені права власності та менш розвинена інфраструктура ринку. Високий рівень трансакційних витрат збільшує сукупні витрати учасників угод, знижує привабливість об'єктів нерухомості для набувачів і, отже, гальмує розвиток ринку.

При цьому рівень трансакційних витрат може досягати такої величини, яка може змусити потенційного учасника відмовитися від її вчинення (заборонний рівень).

На ринку нерухомості через складність, тривалості і многоступенчатости угод трансакційні витрати мають особливо велике значення і досягають істотно більш високої величини, ніж на інших ринках.

Якщо на більшості інших ринків трансакційні витрати складають десяті, а то й соті відсотка від вартості предмета угоди, то на ринку нерухомості їх величина коливається від одного до 7-8% і більше від вартості об'єктів нерухомості, що є предметом угоди. При цьому величина витрат залежить від типу нерухомості (житлова, комерційна і т.д.), вартості об'єкта нерухомості, змісту переданих прав (купівля-продаж, оренда та ін.), Умов фінансування операції (з використанням механізмів кредитування чи ні) і ряду інших факторів.

Конкретизуючи складу трансакційних витрат, наведемо їх мінімальний перелік стосовно до угоді купівлі-продажу житлової нерухомості (квартири):

• пошук відповідного об'єкта угоди, аналіз цінової ситуації;

• отримання інформації про правовий статус об'єкта, його фізичних характеристиках, правовласників;

• перевірка отриманої інформації;

• проведення оцінки технічного стану та вартості об'єкта;

• проведення попередніх переговорів про умови угоди (ціна, порядок розрахунків, порядок передачі об'єкта);

• перевірка юридичної чистоти об'єкта (відомості про попередні власників і угодах);

• отримання технічних документів (технічний паспорт);

• укладення договору (і, можливо, його нотаріальне посвідчення);

• здійснення державної реєстрації угоди;

• проведення розрахунків;

• оплата консультацій, виплата комісійних брокерській фірмі;

• прийом-передача об'єкта.

Питання практики

Досвід функціонування ринку нерухомості в Росії, зокрема в Санкт-Петербурзі, показує, що загальна величина витрат при проведенні угод з житловою нерухомістю досягає сьогодні в грошовому вираженні 7-10% ціни об'єкта. Зі зростанням конкуренції на ринку брокерських послуг, з упорядкуванням системи тарифів на послуги, що надаються державними та муніципальними установами, ця величина має деяку тенденцію до зниження, і тим не менш вона залишається і залишиться в майбутньому дуже істотною величиною.

Значну частку витрат на проведення угоди становить комісійну винагороду брокеру. Рівень брокерської винагороди нині - 4-6% ціни об'єкта. При цьому приблизно такий же рівень витрат на проведення угод (щодо ціни об'єкта) характерний і для країн з розвиненими ринками нерухомості: США - близько 6%, Великобританія - до 5%.

Інша справа, що для російського ринку житла характерною є сплата комісійних тільки однією стороною в угоді - покупцем, в той час як в названих та інших західних країнах вони сплачуються як покупцем, так і продавцем. При цьому брокер (агент, маклер, що, по суті, різні національні назви одного й того ж виду діяльності) представляє лише одну сторону в угоді. Але не будемо забувати, що в кінцевому рахунку за все платить покупець, а крім того, зараз мова йде не про те, хто відшкодовує витрати по проведенню угоди, а про саму їх величині.

Високий рівень комісійних, що сплачуються посереднику при здійсненні угод з нерухомістю, змушує звернути увагу на резонне запитання: чому б для економії коштів не зайнятися самостійним проведенням угоди (що, до речі, часто і відбувається, причому не тільки в Росії, але і в інших країнах) і чому більшість продавців, покупців, орендарів все ж вдається до послуг посередників?

Основоположна причина звернення до послуг посередників полягає в тому, що самостійно займаючись проведенням угоди, продавець чи покупець не тільки витрачає гроші і час, який може йому їх принести, але і піддається цілому ряду ризиків (безпеки, помилок в оцінці попиту і пропозиції, якості об'єкта , а отже, і в ціні), основа яких - власна некомпетентність.

Кожен продавець чи покупець нерухомості, кожен власник або користувач може самостійно займатися продажем або купівлею нерухомості, її управлінням або розвитком. Однак його витрати і ризики при цьому можуть виявитися фактично істотно вище, ніж при зверненні до професіонала, для якого операції з нерухомістю - основний вид діяльності, який володіє необхідними знаннями про ситуацію на ринку, попит і пропозицію, ціни, потенційних покупців і продавців, процедурах передачі вдачу, можливі проблеми, пов'язані із здійсненням угод.

При угодах з комерційною нерухомістю відносна величина витрат, пов'язаних з проведенням угоди, нижче, ніж при операціях на ринку житлової нерухомості, тому що значна частина трансакційних витрат відноситься до категорії постійних витрат, мало пов'язаних з величиною ціни об'єкта. Однак при цьому ціни об'єктів на ринку комерційної нерухомості в більшості випадків істотно вище цін на ринку житлової нерухомості, так що загальний розмір комісійної винагороди також вище на ринку комерційної нерухомості.

Зниження рівня трансакційних витрат є важливим чинником прискорення та підвищення ефективності ринкового обороту, підвищує привабливість ринку нерухомості для потенційних учасників.

  • [1] Коуз Р. Фірма, ринок і право. М .: Справа, 1993. С. 9.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Трансакційні витрати
Ринкові трансакційні витрати: класифікація
Трансакційні і трансформаційні витрати
Угоди на Російському ринку нерухомості
Правова основа державної реєстрації норов на нерухоме майно та угод з ним
Трансакційні витрати і основні типи економічного обміну
Податки на доходи від угод з нерухомістю
Податок на нерухоме майно та угоди з ним
Теорія трансакційних витрат
Організація і трансакційні витрати
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук