Навігація
Головна
Страхування нерухомості та супутніх ризиківУправління ризиками об'єктів нерухомостіРизики в аналізі ринку нерухомостіНерухомість і ринок нерухомостіНерухоме майно і його видиДоговір продажу нерухомостіДЕВЕЛОПМЕНТ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ (НА ПРИКЛАДІ ОБ'ЄКТІВ НЕЖИТЛОВОГО...Основні підходи до оподаткування нерухомостіРизики іпотечного кредитуванняОСНОВИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Ризики на ринку нерухомості

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Поняття "ризик", часто вживане як в економічній літературі, так і в житті в цілому, не має, тим не менш, однозначного тлумачення.

Найбільш часто під ризиком розуміється можливість відхилення реальних результатів тієї чи іншої операції або проекту в негативну сторону в порівнянні з планованими при їх початку. Є кілька уточнена версія цього ж підходу, орієнтована більш на економічну сферу.

Ризик - подія, здатне завдати шкоди, що має грошове вираження.

Ще більш сувора "економічна" версія визначення ризику свідчить, що ризик - це оцінена невизначеність. З неї випливає, що вихідним пунктом при дослідженні та управлінні ризиками є оцінка ризику, що включає в себе дві складові: оцінку ймовірності події, здатного принести шкоду, і оцінку величини цього збитку.

На ринку нерухомості у зв'язку зі складною природою нерухомого майна (кожен об'єкт нерухомості має фізичну, юридичну та економічну визначеність), індивідуальністю і унікальністю об'єктів нерухомості, високою залежністю ринку від стану регіональної економіки проблема ризиків набуває особливого значення.

Усі ризики на ринку нерухомості можна поділити на систематичні і несистематичні.

Під систематичними ризиками розуміються в загальному випадку ризики, що виникають у всіх учасників певного виду діяльності і навіть ширше - у всіх учасників господарської діяльності (наприклад, ризики інфляції, ризики зміни податкового законодавства). В якості таких ризиків можна назвати: ризик зміни економічної ситуації протягом періоду реалізації проекту, ризик низької ліквідності нерухомості як активу, ризики зміни процентних ставок на ринку капіталу та ін.

До систематичних ризиків на ринку нерухомості, в силу локальності ринку, слід віднести також регіональні ризики: ризик зниження ділової активності в регіоні, міграційний ризик.

На противагу систематичним, несистематические ризики - це індивідуальні ризики, "прив'язані" до конкретного об'єкта або до операції (угоді) на ринку.

Природа нерухомості та особливості ринку нерухомості обумовлюють низку причин, що викликають несистематические ризики на ринку (юридичні, містобудівні, адміністративні, економічні, технологічні). Відповідно до цього виділяють такі види ризиків по джерелу їх виникнення:

економічні та організаційно-економічні (невірний макроекономічної прогноз і прогноз розвитку регіональної економіки - помилки в прогнозуванні попиту і пропозиції на ринку, помилки в позиціонуванні об'єкта на ринку, неправильна оцінка конкурентного середовища, помилки при виборі організаційної форми реалізації проекту і т.д.) ;

технологічні та містобудівні (неправильний вибір місця реалізації проекту, його невідповідність навколишній забудові, помилки в конструктивних рішеннях, невірний вибір матеріалів та ін.);

адміністративні (можливість зміни податкового режиму, появу нових вимог щодо виконання зобов'язань перед органами міської влади, введення обмежень функціонального використання будівель та ін.);

юридичні (можливість втрати права власності, неможливість відшкодування збитків у зв'язку з помилками при укладанні договорів і контрактів, можливість появи претензій третіх осіб, невиявлених обтяжень об'єкта та ін.).

Специфіка економіко-правового обороту нерухомості, многоступенчатость угод з нерухомістю вимагають особливої уваги до юридичної сторони угод. Особливо це важливо в російських умовах, де ще не закінчено формування законодавчої бази операцій з нерухомістю, ряд нормативних документів суперечать один одному, не завжди при проведенні операцій точно визначено склад переданих прав на нерухомість, слабо розвинена система реєстрації прав на нерухомість і переходу цих прав. Як показує досвід становлення ринку нерухомості в Росії, низький рівень юридичного аналізу при проведенні операцій, неможливість отримання повної інформації про правовий статус нерухомості та права третіх осіб вельми часто стають причиною появи подальших претензій до угод, судових позовів. Ретельність юридичного дослідження, співпраця зі страховими компаніями дозволять знизити ймовірність цих ризиків, запобігти значну частину з них.

Технологічні та містобудівні ризики, як правило, пов'язані з недостатньо детальним опрацюванням проектів розвитку нерухомості, слабкістю технічної експертизи об'єктів. Значною мірою технологічні ризики обумовлені специфікою місця реалізації проектів. Так, при реалізації низки проектів розвитку нерухомості в Санкт-Петербурзі їх організатори зіткнулися з необхідністю зміцнення ґрунтів і фундаментів, виробництва додаткових робіт по збереженню сусідніх будівель. Зустрічалися й випадки, коли реалізація фантазій власників окремих квартир при переплануванні приміщень, створенні додаткових зручностей (ванних кімнат, басейнів тощо) приводили до перевищення допустимих навантажень на несучі конструкції будівель, що підчас зумовлювало їх аварійний стан.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Особливе значення в російських умовах мають адміністративні ризики. Нерідкі випадки, коли в ході реалізації проектів істотно змінюються умови, виконання яких вимагають органи місцевого управління або федеральна влада, - податковий режим, вимоги щодо виконання зобов'язань з розвитку міської інфраструктури тощо Дуже важливо тому на стадії отримання дозволів на будівництво, реконструкцію, перепланування домагатися точного визначення зобов'язань, які повинні бути виконані організатором інвестиційного проекту, та їх документального закріплення.

Юридичні ризики обумовлені складністю і розгалуженістю нормативного регулювання ринку нерухомості і потенційною можливістю виникнення ситуацій, коли будуть порушені інтереси власника або користувача нерухомості чи інших осіб. Найбільш істотне значення при цьому мають ризики втрати права власності, які можуть виникнути внаслідок недостатньо повної юридичної експертизи документів, що підтверджують це право. Особливо ретельно необхідно ставитися до прав власності, які виникли в першій половині 1990-х рр., Коли ще була відсутня повноцінна система реєстрації прав на нерухомість. Найбільш традиційним інструментом подолання ризику втрати права власності є страхування даного права, яке в певних випадках (наприклад, при видачі іпотечних кредитів) стало майже обов'язковим.

Складність процесів, що відбуваються на ринку нерухомості, вимагає особливої уваги до вивчення стану, тенденцій та перспектив розвитку ринку. Недостатність такої уваги здатна істотно збільшити ймовірність ризику, зокрема, але наступних причин:

• недостатньо представницький аналіз ситуації на ринку аналогічних угод і проектів;

• невірне тлумачення наявних даних;

• необ'єктивне ставлення до даних;

• необгрунтоване перенесення минулого досвіду на майбутні періоди без урахування змінюється середовища і т.д.

Потрібно відзначити, що нехтування аналізом реальної економіки - досить поширене явище в сучасному російському бізнесі, і бізнесі на ринку нерухомості зокрема. Так, незважаючи на наявність численних методик і програм аналізу ефективності інвестиційних проектів, вони виявляються малодійовими унаслідок недостатньої уваги до вивчення ситуації на ринку. Справа обмежується найчастіше уривчастими даними, власним аналізом і досвідом найближчого оточення. Нерідко аналіз обмежується вивченням ринкової кон'юнктури, технічним аналізом ринку, без дослідження факторів, що впливають на стан і тенденції розвитку ринку.

Наприклад, тенденції попиту та пропозиції на ринку нерухомості визначаються значною мірою структурою економіки і зайнятості, демографічною ситуацією, міграцією населення, рівнем і структурою доходів населення і бізнесу, загальним підприємницьким кліматом: рівнем ставок оподаткування, тривалістю процедур угод і ін. Вплив цих факторів нс сиюминутно, але не приймати їх в розрахунок не можна.

У кінцевому рахунку всі види ризиків так чи інакше мають фінансовий вимір, або збільшуючи витрати за проектом або угоді, або приводячи до перевищення їх запланованих термінів.

У той же час можна виділити власне фінансові ризики:

• ризики, що випливають з загального стану і змін у фінансовій системі: зміна процентних ставок по кредитах, введення обмежень на коливання валютного курсу, зміни в темпах інфляції в порівнянні з прогнозованими, зміна в прибутковості альтернативних інвестицій;

• ризики, обумовлені тим чи іншим варіантом, обраним для фінансування її діяльності, рівнем пророблення фінансових рішень. Наприклад, вибір кредиту як джерела фінансування може бути більш ризикованим варіантом в порівнянні з випуском акцій, оскільки передбачає жорсткий графік погашення основного боргу і виплати відсотків, чого немає при емісії акцій. У той же час випуск акцій нової, маловідомою фірмою може не забезпечити достатнього обсягу залучення фінансових ресурсів;

• ризики, що виникають у зв'язку з низькою якістю фінансових розрахунків, наприклад, при складанні плану надходжень і витрат за проектом, що може призвести до його неліквідності (нездатність виконати зобов'язання) на якому-небудь етапі проекту, що або зажадає залучення нових джерел фінансування (як правило, більш дорогих) або може навіть призвести до неспроможності проекту в цілому.

У реальній економічній практиці всі групи ризиків взаємопов'язані і часто переплітаються один з одним, що може призвести до мультиплікативного ефекту.

Так, при суттєвому обмеженні платоспроможного попиту відсутність економічного та фінансового планування може привести до набагато більш серйозних наслідків, ніж у ситуації його стабільності або, тим більше, зростання.

Дуже істотним є розходження в складі ризиків, що домінують на первинному і вторинному ринках нерухомості: якщо для первинного ринку більше значення мають технологічні та економічні ризики, то для вторинного ринку юридичні ризики істотно важливіше й характерніше.

Необхідною складовою будь-якої професійної діяльності на ринку нерухомості є управління ризиками, в процесі якого важливо враховувати відмінності між систематичними і несистематичними (індивідуальними) ризиками. Головна відмінність полягає в тому, що учасники ринку не мають можливості прямого управління ризиками, впливу на причини, що їх породжують. У зв'язку з цим основним способом управління систематичними ризиками є облік їх у розрахунках при проведенні операцій з нерухомістю, страхування можливих втрат. На відміну від цього несистематические ризики можуть бути якщо не відвернені повністю, то зведені до прийнятного рівня за рахунок управління ризиками.

У загальному вигляді схема управління ризиками може бути представлена як складається з наступних заходів:

• виявлення ризиків, можливих при проведенні тієї чи іншої операції з нерухомістю;

• якісний і кількісний аналіз ризиків (визначення причин ризиків і факторів, здатних збільшити ймовірність їх настання, зон ризику, тобто етапів операцій або угод, на яких ризик виникає; визначення можливих розмірів втрат, що викликаються тим чи іншим ризиком). Через аналіз ризиків знімається невизначеність, яка виступає як першооснови ризику: ризик перетворюється на "неріск";

• визначення можливостей зниження ризику і витрат, необхідних для його запобігання (можна говорити в цьому сенсі про управління ризиком "у вузькому значенні": ми робимо вибір між різними варіантами - прийняти ризик, розділити ризик, перекласти ризик та ін.);

• здійснення заходів, що дозволяють запобігти ризикам, знизити ймовірність їх настання або можливий обсяг втрат;

• контроль за проведенням необхідних заходів, внесення змін до їх зміст і механізми реалізації.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

Страхування нерухомості та супутніх ризиків
Управління ризиками об'єктів нерухомості
Ризики в аналізі ринку нерухомості
Нерухомість і ринок нерухомості
Нерухоме майно і його види
Договір продажу нерухомості
ДЕВЕЛОПМЕНТ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ (НА ПРИКЛАДІ ОБ'ЄКТІВ НЕЖИТЛОВОГО ФОНДУ ТА ОБ'ЄКТІВ КУЛЬТУРНОЇ СПАДЩИНИ)
Основні підходи до оподаткування нерухомості
Ризики іпотечного кредитування
ОСНОВИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук