Навігація
Головна
Сегментування ринку, вибір цільових сегментів. ПозиціонуванняЕтапи сегментуванняКейс: сегментування світового ринку ресторанів швидкого харчуванняКейс: розробка стратегій сегментування ринку і виділення цільових...СЕГМЕНТУВАННЯ РИНКУ І ВИБІР ЦІЛЬОВОГО СЕГМЕНТА
Угоди на Російському ринку нерухомостіПравова основа державної реєстрації норов на нерухоме майно та угод з...Податки на доходи від угод з нерухомістюПодаток на нерухоме майно та угоди з нимФедерального закону від 21.07.1997 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію...
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Сегментування ринку нерухомості

У науковій та навчальній літературі існує цілий ряд підходів до структурування ринку нерухомості і виділенню його сегментів.

Під сегментами ринку розуміються однорідні групи покупців, що мають схожі потреби і пред'являють схожі вимоги до того чи іншого товару, в даному випадку до нерухомості.

Сегментування ринку означає виділення відносно відокремлених частин ринку нерухомості, для яких характерні певні особливості функціонування, що відрізняють цю частину ринку від інших, суміжних його частин.

Найбільш поширеними варіантами структурування ринку є:

• виділення первинного і вторинного ринків;

• виділення ринків типів нерухомості;

• поділ ринку нерухомості але змістом переданих прав (ринки угод);

• поділ ринку за географічним принципом;

• поділ ринку за якістю об'єктів.

Кожен з представлених варіантів (їх список може бути продовжений) відображає один з можливих підходів до поділу ринку на готельні сегменти, що відрізняються за такими параметрами, як учасники угод, рівень цін, активність ринку, прибутковість інвестування в нерухомість, ліквідність об'єктів на ринку і т. д. Сегментування ринку за різними підставами не суперечить, а доповнює один одного, дозволяючи більш точно позначити певний сегмент ринку і його особливості. Наприклад, за допомогою використання різних сполучень запропонованих критеріїв можуть бути виділені "первинний ринок офісної нерухомості класу" А "Санкт-Петербурга" або "ринок оренди житлової елітної нерухомості Москви".

Виділяючи той чи інший сегмент ринку, ми тим самим визначаємо його межі, окреслюємо коло можливих набувачів прав на даному сегменті, їх вимоги до характеристик об'єктів нерухомості, ймовірний рівень цін або орендної плати, призначення і якість об'єктів нерухомості, що звертаються в рамках цього сегмента.

З практичної точки зору виділення сегментів ринку дозволяє:

• точніше визначити стан ринку і етап його розвитку;

• виділити цільову аудиторію, на яку буде спрямована рекламна кампанія по просуванню об'єкта;

• визначити найбільш прийнятні методи оцінки вартості об'єктів нерухомості;

• виявити можливі варіанти фінансування придбання або будівництва об'єкта.

Одним з найбільш істотних варіантів поділу ринку нерухомості є виділення в його складі первинного і вторинного ринків. Враховуючи важливість цього, аналіз даних сегментів ринку та їх взаємодію винесені в окремий параграф.

Ринки типів нерухомості і видів угод з нерухомістю

Нерухоме майно в залежності від своїх фізичних параметрів здатне виконувати різні функції, виступаючи і як предмет споживання, і як засіб виробництва (складова частина реальних активів, що використовуються в процесі господарської діяльності).

Тип нерухомості - функціональне призначення об'єкта нерухомості, що пред'являє певні вимоги до розташування та іншим характеристикам об'єкта.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Поділ нерухомості на підставі тієї функції, яку вона виконує в процесі відтворення, не слід змішувати з подвійною природою нерухомості. Одночасно виступати в якості і капіталу, і товару можуть будь-які об'єкти нерухомості незалежно від їх функціонального призначення.

За своїм функціональним призначенням вся нерухомість може бути розділена на наступні типи:

житлова - будівлі та приміщення в будівлях, призначені для постійного проживання;

комерційна - будівлі та приміщення, що створюють дохід, що є активною частиною засобів виробництва (в рамках ринку комерційної нерухомості прийнято виділяти торговельну, офісну, складську та готельну нерухомість);

індустріальна - будівлі, споруди, що виконують роль матеріальних умов виробництва, але не є активною частиною засобів виробництва, безпосередньо приносять дохід;

спеціального призначення - представлена унікальними за своєю історичною та соціальної значущості об'єктами і призначена для виконання особливих державних або громадських функцій (Кремль, Білий дім, Смольний, Ермітаж);

рекреаційна - призначена для відпочинку населення, наприклад сади, парки.

Поділ на житлову, комерційну, індустріальну і інші типи нерухомості істотно з погляду:

• виконуваної ними функції;

• пропонованих вимог до матеріальних параметрах, технічному оснащенню;

• мотивації потенційних набувачів;

• інвестиційної привабливості;

• потенційних ризиків;

• особливостей оподаткування;

• факторів, що впливають на вартість нерухомості.

Виконуючи певну функцію, об'єкт нерухомості повинен відповідати певним вимогам, володіти певними матеріальними параметрами.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Наприклад, в загальному вигляді вимоги до житлових приміщень вказані в ЖК РФ і розшифровані в документі СанПіН (Санітарно-епідеміологічні правила і нормативи) 2.1.2.2645-10 "Санітарно-епідеміологічні вимоги до умов проживання в житлових будівлях і приміщеннях". Відповідно до нього виділяється цілий комплекс вимог, які відносяться як до місця розташування житлових будівель, так і до їх характеристикам (технічному оснащенню, опаленню, вентиляції, природного освітлення, тривалості інсоляції, рівню шуму і т.д.).

Вимоги до громадських будівель сформульовані у зводі правил "СП 118.13330.2012 Громадські будівлі та споруди. Актуалізована редакція СНиП 31-06-2009", які поширюються на приміщення, призначені "для безпосереднього обслуговування населення (відвідувачів, глядачів, покупців, учнів і т. д.) ", у тому числі розташовані в житлових будинках [1].[1]

Важливо запам'ятати

Поділ нерухомості по її типам відноситься до об'єктів нерухомості, під якими розуміється єдність земельної ділянки та прив'язаного до нього будівлі або споруди.

Досить часто в літературі нерухомість підрозділяють на житлову нерухомість, нежитловий фонд і землю. Але такий поділ нерухомості в економічному сенсі некоректно, оскільки воно нічого не говорить про функціональне призначення нерухомості і, по суті, є певним спадщиною радянського періоду. В економічному сенсі правильніше говорити про те, що всі об'єкти нерухомості спочатку слід розділити на забудовані і незабудовані земельні ділянки (ще не мають певного функціонального призначення) (рис. 2.2).

Об'єкти нерухомості

Рис. 2.2. Об'єкти нерухомості

У свою чергу забудовані земельні ділянки вже можуть бути поділені на типи нерухомості за функціональним призначенням (рис. 2.3).

Типи і види нерухомості

Рис. 2.3. Типи і види нерухомості

Найбільш розвиненими, масштабними і відкритими є ринки житлової та комерційної нерухомості, які в першу чергу і досліджуються в процесі вивчення ринку нерухомості.

Об'єкти житлової та комерційної нерухомості відрізняються один від одного - зокрема, за економічними параметрами, наведеними в табл. 2.2 (маються на увазі, зрозуміло, типові ситуації).

Таблиця 2.2

Порівняльні характеристики житлової та комерційної нерухомості

Характеристики

Житлова нерухомість

комерційна нерухомість

Набувачі

Фізичні особи

Юридичні особи

Мотивація набувачів

Використання для особистого споживання

Використання для отримання доходу

Основний тип угод

Купівля-продаж

Оренда

Залежність від стану регіональної економіки

Відносно низька

Висока

Ризик

Відносно низький

Відносно високий

Ліквідність (ринок продажів)

Відносно висока

Відносно низька

Співвідношення "кредит - вартість"

Висока

Низьке

Можливість залучення зовнішнього фінансування

Висока

Відносно низька

Комерційну нерухомість слід відрізняти від індустріальної нерухомості. Іноді це важко зробити лише на підставі зовнішнього вигляду або навіть поточного варіанта використання нерухомості. Наприклад, конторські приміщення на підприємстві, які використовуються для розміщення його персоналу, нічим не відрізняються від тих же конторських приміщень, що здаються в оренду. Однак у першому випадку це індустріальна нерухомість, а в іншому - комерційна.

Конторські приміщення, використовувані промисловим підприємством для розміщення своїх співробітників, не є нерухомістю, генеруючої дохід, і, отже, відносяться до типу індустріальної нерухомості. При здачі їх в оренду вони починають безпосередньо приносити дохід власнику і, значить, відносяться вже до комерційної нерухомості. Таким чином, різниця не в зовнішньому вигляді, а в економічній функції.

Відмінності між комерційною та індустріальної нерухомістю існують з точки зору як конструктивних, технологічних характеристик і вимог (до тепло-, водо- та енергопостачання), так і, що особливо важливо в рамках економіки нерухомості, вимог до розташування.

При визначенні вимог до місця розташування промислові підприємства оцінюють його з погляду витрат (місце розташування впливає на витрати (наприклад, транспортні), але не впливає на дохід, не є чинником, його обумовлює), у той час як для торгових підприємств, підприємств сервісу, офісів місцеположення саме виступає фактором доходу. У зв'язку з цим можна сказати, що промислові підприємства є більш "гнучкими фірмами", здатними замінити один вид витрат - з оплати землі, ніж підприємства, які роблять бізнес на місцезнаходження.

Місцезнаходження для об'єктів комерційної нерухомості є чинником, що визначає прибутковість об'єкта, на відміну від об'єктів індустріальної нерухомості, де місце розташування впливає тільки на витрати.

Необхідно зауважити, що "індустріальна нерухомість" - це поняття, за яким стоять різноманітні види об'єктів нерухомості: від виробничих будівель, що припускають різні види використання до унікальних виробничих комплексів (електростанції, нафтопереробні заводи, порти та ін.), Також істотно відрізняються один від одного за рівнем ліквідності, можливості перепрофілювання і т.д. Тому всі об'єкти індустріальної нерухомості можуть бути також поділені на певні види: будівлі загальновиробничого призначення (більш ліквідні і можуть утворювати власний сегмент ринку нерухомості), спеціалізовані будівлі та споруди (майже неліквідні як об'єкти нерухомості, звертаються на ринку в складі бізнесу).

Масштаби ринку комерційної нерухомості Санкт-Петербурга можуть бути охарактеризовані цифрам, представленими в табл. 2.3.

Таблиця 2.3

Обсяг пропозиції на ринку комерційної нерухомості Санкт-Петербурга (2014)

Вид комерційної нерухомості

Обсяг пропозиції, млн м2

Офісні будівлі класів "А" і "В"

2,2

Спеціалізовані торгові комплекси

3,4

Спеціалізовані складські комплекси

1,1

Таким чином, загальний обсяг ринку торгових, офісних і складських спеціалізованих будівель може бути оцінений приблизно в 6700000 м2.

Одним з найбільш розвинених сегментів ринку комерційної нерухомості Санкт-Петербурга є ринок торговельної нерухомості. Забезпеченість торговими площами в спеціалізованих торгових комплексах на 1000 жителів у Санкт-Петербурзі в 2014 р становила понад 500 м2 (у 2008 р - близько 300 м2).

Структура ринку торгівельної нерухомості Санкт-Петербурга представлена в табл. 2.4.

Таблиця 2.4

Структура ринку спеціалізованих торговельних комплексів у Санкт-Петербурзі

Вид торгових комплексів

Загальна площа, м2

Арендопрігодная площа, м2

Торгові центри

3944077

2526176

Гіпермаркети

620825

21908

Спеціалізовані торгові центри

356804

250137

Спеціалізовані меблеві торгові центри

313200

90250

Разом

5234905

3388471

Характерною тенденцією розвитку ринку комерційної нерухомості є використання формату mixed-use, який передбачає поєднання в складі одного комплексу різних типів нерухомості: торгівлі, готелі, бізнес-центру, розважального центру і т.п.

Ринок офісної нерухомості представлений офісними площами різної якості. Основну частину за масштабами займають офіси класу "С", тобто малоприспособленная будівлі та приміщення, але поступово зростає частка офісних центрів класів "А" і "В". Станом на осінь 2014 площа офісних центрів класу "А" склала близько 110 тис. М2, класу "В" - близько 500 тис. М2, але, за оцінками фахівців, до кінця року загальна площа офісних центрів цих двох класів повинна була бути доведена до 1 млн м2.

Складські площі сучасного рівня в місті ще не відповідають потребам ринку. Їх обсяг складає трохи більше 1 млн м2 і зріс порівняно з 2008 р більш ніж удвічі (па весну 2008 г. - не більше 500 тис. М2).

Кожен з типів нерухомості утворює власний ринок, що є відносно автономним від інших сегментів ринку нерухомості як цілого. Це відокремлення, однак, не слід перебільшувати.

Будь-який тип нерухомості - це лише один з можливих варіантів землекористування. В основі ж розподілу землі за варіантами землекористування лежить поняття найкращого використання землі, тобто такого використання, яке здатне забезпечити максимальну вартість землі, яка визначається через принесену землею ренту. Якщо рента, принесена іншим, ніж даний варіант землекористування, варіантом виявиться вище, то дію ринкових механізмів рано чи пізно (залежно від величини витрат по переходу від одного варіанту до іншого, від адміністративних обмежень і т.д.), але призведе до зміни типу нерухомості.

Ринок нерухомості перерозподіляє має земельний фонд між різними варіантами землекористування відповідно до принципу найкращого використання землі (нерухомості), що призводить до змін функціонального призначення об'єктів нерухомості.

Питання практики

Новітня історія російського ринку нерухомості рясніє прикладами перерозподілу фонду нерухомості між різними варіантами його використання. Так, наприкінці минулого століття масовий характер носив "переклад об'єктів нерухомості (приміщень і цілих будинків) з житлового фонду в нежитловий", коли сотні і тисячі колишніх квартир на центральних вулицях міст (в основному на перших і других поверхах) перетворилися (законно чи, часто, напівлегально) в офіси та магазини. Паралельно цьому десятки колишніх промислових будівель стали бізнес- і торговими центрами. По суті, це і є реальне відображення дії ринкових механізмів.

В даний час процеси переведення об'єктів з одного типу в інший, насамперед з житлового фонду в нежитловий, надзвичайно забюрократизовані.

З цього приводу варто, очевидно, зауважити, що адміністративні важелі, часто (і далеко нс тільки в Санкт-Петербурзі) вводяться для того, щоб обмежити процеси перекладу, як правило, виявляються неефективними і лише заганяють проблему "в тінь": доти , поки є вигоди від перекладу (різниця в принесених об'єктом доходи після і до перекладу буде більше, ніж пов'язані з переведенням витрати), ці процеси будуть продовжуватися.

У даному випадку необхідна "розумна достатність": обмеження повинні бути такі, щоб перехід від одного варіанту функціонального використання (типу) нерухомості не завдавав шкоди оточуючим, що не піддавав їх додатковим небезпекам, але й не гальмував би розвиток ринкових відносин. Тому обмеження повинні носити технічний характер: новий об'єкт нерухомості повинен відповідати вимогам, що пред'являються до даного типу нерухомості по санітарним, протипожежним та іншим вимогам; але додаткові умови тут, мабуть, недоречні.

Останні роки характеризуються тим, що процеси переведення об'єктів нерухомості з одного типу використання в іншій придбали нову якість. Тепер мова йде про трансформацію призначення цілих територій, насамперед територій промислових підприємств в квартали з житловою і комерційною забудовою. Цілий ряд проектів елітного житлового будівництва реалізований саме на таких територіях, наприклад комплекс "Граф Орлов" (компанія "Л1"), в який входить територія заводу "Пігмент", комплекс Stockholm (корпорація "Петербурзька нерухомість"), що включає територію заводу "Редан" , та ін.

Ринок нерухомості через механізми попиту і пропозиції, через безліч угод постійно "шукає" для кожного об'єкта найкращий для нього варіант використання, "використовуючи" для цього мотивацію різних економічних суб'єктів.

Поряд з розподілом ринку нерухомості на ринки типів нерухомості за функціональним призначенням існує і ряд інших класифікацій.

Об'єкти нерухомості будь-якого типу можуть бути поділені на певні класи за якістю, що дозволяє говорити про відповідних сегментах ринків житла і комерційної нерухомості.

Найбільш розроблена класифікація поділу на класи офісних центрів, які діляться, як правило, на три класи: "А" - вищий клас, "В" і "С" (іноді вводяться також підкласи, наприклад "В +"), В основі класифікації лежать такі параметри, як місце розташування, характеристики будівлі, рівень сервісу і додаткових зручностей, рівень керуючої компанії.

Широко поширена класифікація але якістю і на ринку житла, де прийнято виділяти чотири класи об'єктів за цим критерієм: економ-клас, середній клас, бізнес-клас, елітний клас. Параметри, що лежать в основі класифікації, досить схожі: місце розташування (включаючи вид з вікна, соціальне оточення), якість об'єкта в цілому (включаючи якість проекту, будівництва, ступінь зносу), якість приміщення, рівень технічного устаткування і сервісу (ліфти, засоби зв'язку, парковка, охорона та ін.).

В останні роки все більшого значення набуває поділ ринку житлової нерухомості по урбаністичному принципом, на ринки міської й заміської нерухомості (маючи на увазі, що місцем зайнятості є місто). Ринки заміської нерухомості поки тільки формуються як ринки об'єктів для постійного проживання, але темпи їх зростання показують, що недалеко той час, коли вони стануть серйозним конкурентом міського ринку житла.

Один з найпоширеніших варіантів сегментування ринку нерухомості - поділ його па сегменти відповідно до змісту угоди. Відповідно до найбільш поширеними видами угод весь ринок нерухомості може бути поділені на ринки:

• купівлі-продажу нерухомості;

• оренди нерухомості;

• угод з довірчого управління нерухомістю;

• застави нерухомості та ін.

Виділення того чи іншого ринку за складом переданих прав дозволяє повніше розкрити специфіку інтересів учасників угод, особливості їх мотивації при придбанні прав на нерухомість.

Для ринків різних типів нерухомості характерно і переважання різних видів угод. Так, традиційно на ринку комерційної нерухомості домінує ринок оренди, а на ринку житлової нерухомості, як правило, ринок продажів.

Структура видів угод як на ринку нерухомості в цілому, так і на його окремих сегментах залежить від ряду факторів, що мають різну природу: політичну, економічну, соціальну та ін. За загальним правилом - чим більш розвинений ринок нерухомості, тим ширше на ньому спектр можливих операцій та угод.

  • [1] URL: docs.cntd.ru/docurnent/1200092705.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Сегментування ринку, вибір цільових сегментів. Позиціонування
Етапи сегментування
Кейс: сегментування світового ринку ресторанів швидкого харчування
Кейс: розробка стратегій сегментування ринку і виділення цільових сегментів на прикладі світового банківського ринку
СЕГМЕНТУВАННЯ РИНКУ І ВИБІР ЦІЛЬОВОГО СЕГМЕНТА
Угоди на Російському ринку нерухомості
Правова основа державної реєстрації норов на нерухоме майно та угод з ним
Податки на доходи від угод з нерухомістю
Податок на нерухоме майно та угоди з ним
Федерального закону від 21.07.1997 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук