Навігація
Головна
Первинний і вторинний ринкиПервинне розміщенняПервинний і вторинний ринки цінних паперівПервинні та вторинні відносиниПервинний і вторинний дефекти розвиткуПервинний і вторинний ринок цінних паперівПервинні і вторинні суб'єкти міжнародного праваОб'єкт нерухомості як результат взаємодії факторів виробництваПервинний фондовий ринокВторинна інформація, її особливості та джерела
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Первинний і вторинний ринки нерухомості та їх взаємодія

В основі поділу ринків нерухомості на первинний і вторинний лежить спосіб появи об'єкта на ринку і стоять за цим відмінності в правовому (наявність колишніх власників), матеріальному (міра зносу) і, як наслідок, в економічному відношенні.

Під первинним ринком нерухомості прийнято розуміти сукупність угод, що здійснюються з новоствореними об'єктами нерухомості, під вторинним - сукупність угод з об'єктами, що перебували у використанні.

Критерії виділення первинного і вторинного ринків, таким чином, лежать в юридичній та економічній площині. Об'єкт первинного ринку не має зносу і вперше знаходить свого власника. Об'єкт вторинного ринку має знос і змінює свого власника.

Проблеми термінології

У сучасній вітчизняній науковій та навчальній літературі досить часто пропонується під первинним ринком нерухомості розуміти процес приватизації майна, у тому числі нерухомого. Така точка зору представляється неправомірною, оскільки приватизація сама по собі - це не ринковий механізм, а механізм створення приватної власності, процес переходу майна з державної у приватну власність. У цьому сенсі вона створює умови для розвитку ринку, але до первинного ринку як поняттю, отражающему певний сегмент ринку, що відрізняється від іншого сегмента, - вторинного ринку за вказаними вище критеріями, не має відношення. Ринок - це угоди між автономними, самостійними у своїх рішеннях суб'єктами. Приватизація в економічному сенсі не є угода, хоча за формою і може її нагадувати.

У даному випадку доречно також відзначити, що держава може виконувати в економіці різні функції - бути таким же економічним агентом, як і інші особи (фізичні та юридичні), але може і реалізовувати заходи, спрямовані на зміну структури відносин власності, встановлення правил гри в економіці . При приватизації воно виступає не в першому, а в другому якості, що часом не береться до уваги.

Така двозначність має місце і по відношенню до вторинного ринку. Цим нерідко грішать ріелтори, в оголошеннях яких можна зустріти такі, наприклад, оголошення: "Надаємо послуги з проведення операцій з вторинною нерухомістю". Однак тут у наявності досконала плутанина. У російській нормативної лексиці є термін "вторинний об'єкт нерухомості", який застосовується в системі обліку об'єктів нерухомості. Він означає вбудоване приміщення в будівлі і т.д. Але це вже інший аспект питання.

Взаємозв'язок первинного і вторинного ринків можна розглядати в декількох аспектах.

По-перше, будучи двома складовими частинами єдиного ринку, первинний і вторинний ринки нерухомості є істотною мірою конкуруючими ринками, пропонуючи взаємозамінні товари, що природно проявляється в області ціноутворення.

Зокрема, з цього випливає, що для первинного і вторинного ринків нерухомості в значній мірі може вважатися виправданим припущення про перехресної еластичності попиту: зі зростанням цін на одному ринку (наприклад, первинному) зростає попит на вторинному ринку, а отже, і ціни вторинного ринку (рис. 2.4). Зрозуміло, тут повинна бути зроблено застереження про те, що об'єкти на ринку нерухомості унікальні, а значить, зазначене положення слід приймати з урахуванням цієї обставини.

Зростання будівельних витрат веде до зрушення кривої пропозиції вліво (S1 - S2), відповідно до цього зросла ціна на нове житло (P1 - Ρ2). У зв'язку з цим крива попиту на аналогічне житло на вторинному ринку зрушилася вправо (D1 * -D2 *) і зросли ціни на цьому сегменті ринку (Р1 * -Р2 *).

Вплив зростання витрат і цін на первинному ринку на ціни на вторинному ринку житла

Рис. 2.4. Вплив зростання витрат і цін на первинному ринку на ціни на вторинному ринку житла:

Р - ціни; Q - кількість продажів; S, D - пропозиція і попит на первинному ринку; S *, D * - пропозиція і попит на вторинному ринку

Для того щоб знизити вплив перехресної еластичності попиту (позбутися впливу вторинного ринку), забудовники повинні прагнути до створення якісно інших, ніж представлені на вторинному ринку, об'єктів нерухомості.

Друга важлива обставина полягає в тому, що ціни вторинного ринку є тим первинним орієнтиром, який показує, наскільки рентабельним є нове будівництво при існуючому рівні витрат.

Якщо ціна така, що вона не забезпечує повернення вкладених коштів і не приносить необхідний прибуток при створенні об'єктів, аналогічних за якістю вже існуючим, то очевидно, що нове будівництво таких об'єктів не здійснюватиметься.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Слід мати на увазі, що на первинному і вторинному ринках діють різні суб'єкти, різні моделі ціноутворення.

Так, основою для ціноутворення на первинному ринку є модель "витрати плюс прибуток", що говорить про наявність нижньої межі ціни, яку визначає рівень витрат.

В основі ціноутворення на вторинному ринку швидше лежить модель ціноутворення "на основі цінності", уявлення про яку формуються виходячи з тієї інформації, якою володіє продавець. (Джерелом цієї інформації є публікації про рівень цін на аналогічні об'єкти, відомості, отримані від знайомих, часто чутки, так що, за загальним правилом, уявлення про цінності пропонованого до продажу об'єкта досить часто бувають завищеними.)

Ціноутворення на первинному ринку базується на моделі "витрати плюс прибуток", ціноутворення на вторинному ринку грунтується на моделі ціноутворення "на основі відчутною цінності".

У зв'язку з цим незайвим буде вказати на те, що ціноутворення на первинному ринку більш "об'єктивізованих", базується на об'єктивних даних про величину витрат, норму прибутку, в той час як ціноутворення на вторинному ринку більшою мірою грунтується на суб'єктивних оцінках продавця щодо цінності виставляється їм на продаж (для здачі в оренду) об'єкта, його очікуваннях і ін.

Ціноутворення на вторинному ринку відрізняється також тим, що на нього в незначній мірі впливає ціна придбання об'єкта, оскільки, як правило, момент продажу істотно відстоїть за часом від моменту придбання.

Третя обставина, яка потрібно враховувати при порівняльному аналізі процесів, що відбуваються на первинному і вторинному ринках нерухомості, полягає в тому, що на них представлені принципово різні за своєю природою продавці.

На первинному ринку продавець - це підприємець, прагне до максимізації свого сукупного доходу, самостійно і оперативно приймати рішення.

На вторинному ринку продавець - це "обиватель", прагне до максимізації доходу по даній угоді, значною мірою орієнтується на поведінку інших продавців і інертний в своїй поведінці.

На первинному ринку продавці-забудовники прагнуть максимізації доходу від загального обсягу продажів, на вторинному ринку продавці-власники - до максимізації доходу від угоди.

У термінах економічної теорії можна сказати, що на первинному ринку нерухомості діє граничне правило: зростання обсягів виробництва вигідний забудовнику до тих пір, поки ціна одиниці продукції (наприклад, метра квадратного житла) дає приріст доходу більше, ніж приріст витрат, необхідних для створення цієї одиниці продукції.

Відмінності в економічному статусі продавців на первинному і вторинному ринках впливають на їх підходи до встановлення ціни, па поведінку при переговорах, на строки і якість прийнятих рішень.

Четверте важлива обставина полягає в тому, що вторинний та первинний ринки істотно розрізняються по еластичності пропозиції. За загальним правилом, еластичність пропозиції на вторинному ринку вище, ніж на ринку первинному, що знаходить своє відображення в тому, що вторинний ринок доповнює і відшкодовує недоліки первинного ринку при істотних змінах попиту на ринку.

Справа в тому, що для первинного ринку, як зазначалося, характерна низька еластичність пропозиції. Стосовно до короткострокового періоду можна говорити навіть про абсолютну нееластичність пропозиції на первинному ринку. У зв'язку з цим при різкому підвищенні попиту первинний ринок не здатний відреагувати на нього досить швидким збільшенням пропозиції. У цих умовах результатом має стати істотне підвищення цін на ринку, причому при подальшій стабілізації попиту і збільшити через певний період реченні ціни можуть також досить швидко знизитися. Все це тягне за собою нестабільність ринку, який не в змозі адекватно відреагувати на зміни цін, останні ж перестають виконувати свою інформаційну функцію.

У цій ситуації наявність вторинного ринку дозволяє стабілізувати ситуацію: при збільшенні попиту вторинний ринок за рахунок наявних вільних об'єктів нерухомості дозволяє його частково задовольнити з тим, щоб первинний ринок мав час відповісти на збільшений попит обсягами будівництва. Вторинний ринок відіграє роль "резервуара", за допомогою якого відбувається компенсація тиску попиту ринок.

Первинний і вторинний ринки є не тільки конкуруючими, а й взаємодоповнюючими ринками.

Вторинний ринок здатний задовольнити збільшений попит тільки в тому випадку, якщо на ньому присутні незайняті об'єкти нерухомості (вакансії). Наявність вакансій є нормальним станом для вторинного ринку, а їх рівень може розглядатися як один з важливих індикаторів стану ринку нерухомості в цілому.

Аналіз ринків нерухомості показує, що для кожного локального ринку є свій нормальний (природний) рівень (норма) вакансій, відповідний поняттю "збалансований" ринок.

Норма вакансій - це частка незайнятих приміщень в наявному фонді нерухомості.

Зміна норми вакансій є сигналом для учасників ринку про швидке зміні ринкової ситуації і тому має велике значення при веденні бізнесу в сфері нерухомості:

• скорочення норми вакансій сигналізує про зростання попиту на об'єкти нерухомості, що дозволяє учасникам ринку, насамперед забудовникам, відреагувати па цей попит випереджаючим збільшенням знову відкриваються будівництв, а в перспективі - і обсягів пропозиції на первинному ринку;

• збільшення норми вакансій свідчить про насичення ринку і є сигналом до скорочення активності на первинному ринку.

Зарубіжний досвід

Дослідження, проведені американськими фахівцями в 1980-і рр., Дозволили їм зробити висновок про те, що "нормальний" рівень вакансій на вторинному ринку становив у цей період 10%, тобто 10% об'єктів нерухомості були незайнятими. Зниження цієї величини до 7-5% означало необхідність підвищення будівельної активності.

Нормальне (природне) стан вторинного ринку нерухомості - це перевищення пропозиції над попитом, наявність незайнятих об'єктів нерухомості (вакансій).

Природне перевищення пропозиції над попитом - явище зовсім не виключно характерне для ринку нерухомості. Широко відомо, наприклад, поняття "природного рівня" безробіття, між яким і природним рівнем вакансій на ринку нерухомості, по суті, немає ніякої різниці. І в тому, і в іншому випадку ми маємо справу з загальноекономічної закономірністю: для нормального функціонування ринку необхідне джерело, що дозволяє пропозицією оперативно реагувати на зміни попиту, що не руйнує цінову інформаційну систему. По суті, наявність природного рівня невикористовуваних факторів виробництва - умова, що дозволяє зробити ринки більш ефективними.

У цьому сенсі доцільним є введення поняття "природна норма" вакансій на ринку нерухомості.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

Первинний і вторинний ринки
Первинне розміщення
Первинний і вторинний ринки цінних паперів
Первинні та вторинні відносини
Первинний і вторинний дефекти розвитку
Первинний і вторинний ринок цінних паперів
Первинні і вторинні суб'єкти міжнародного права
Об'єкт нерухомості як результат взаємодії факторів виробництва
Первинний фондовий ринок
Вторинна інформація, її особливості та джерела
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук