Навігація
Головна
ОСНОВИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮСпецифіка нерухомості як товару і ринку нерухомостіПринцип взаємозв'язку оцінки поточної, майбутньої вартості та...функціонування ринків капіталуВзаємозв'язок ринку нерухомості з іншими сегментами ринкуОРГАНІЗАЦІЯ, ФУНКЦІОНУВАННЯ, ВЗАЄМОЗВ'ЯЗКУ СЛУЖБ ГОТЕЛІВ ТА ІНШИХ...Матеріальні особливості нерухомості та їх вплив на функціонування...Взаємозв'язок графіка життєвого циклу товару з темпом зростання ринкуВзаємозв'язок теорії людського капіталу та управління людськими...Особливості нерухомості як товару
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Взаємозв'язок ринку капіталів і ринку товарів у функціонуванні ринку нерухомості

Як зазначалося раніше, нерухомість в силу своєї природи має конкурувати одночасно на ринку капіталів і товарів, пропонуючи конкурентоспроможну ставку доходу для інвесторів і конкурентоспроможну ставку орендної плати для користувачів нерухомості.

Який вплив цієї особливості на функціонування ринку нерухомості, як рівень орендної плати впливає на привабливість ринку нерухомості для інвесторів, яке вплив прибутковості інвестування в нерухомість на будівельну активність? Всі ці питання так чи інакше пов'язані з взаємозалежностями між функціонуванням ринку капіталу та ринку товарів в рамках ринку нерухомості.

Для того щоб знайти відповіді на поставлені питання, уявімо сферу нерухомості як сукупність процесів, що відбуваються в чотирьох взаємопов'язаних сегментах:

1) на ринку нерухомості як товару;

2) ринку нерухомості як капіталу;

3) ринку нового будівництва;

4) у сфері змін у фонді нерухомості.

Відповідно з поставленим завданням - показати взаємозв'язок між функціонуванням ринку нерухомості як ринку товарів і функціонуванням ринку нерухомості як ринку капіталу - розглянемо, як взаємодіють ці сегменти (рис. 3.4), виходячи із загальних принципів функціонування ринкової економіки. (Аналіз проводиться на прикладі ринку житлової нерухомості, але він цілком застосовний і до ринків інших типів нерухомості.)

Взаємодія ринків капіталів і товарів на ринку нерухомості

Рис. 3.4. Взаємодія ринків капіталів і товарів на ринку нерухомості

Як відомо з економічної теорії, попит на фактори виробництва визначається попитом на кінцеві блага, в якості яких в даному випадку виступає нерухомість як товар, що задовольняє потреби користувачів нерухомості.

Вихідний пункт аналізу у зв'язку з цим - ринок нерухомості як товару, який задовольняє потреби його користувачів.

Ціна користування нерухомістю - орендна (квартирна) плата, яка визначається попитом і пропозицією на ринку оренди.

Об'єкти нерухомості можуть не тільки орендуватися, але і купуватися для задоволення потреби у житлі, але орендна плата може бути, як відомо, трансформована в ціну з використанням відомої формули:

Р = R / U

де R - орендна плата (рента); i - ставка капіталізації.

Попит на ринку оренди залежить від рівня самої орендної плати, числа споживачів, рівня їх доходів. У свою чергу, число споживачів та їх доходи залежать від стану економіки.

Отже, попит буде функцією від двох основних чинників - рівня орендної плати та стану економіки:

D = f (R, економіка).

Пропозиція на ринку в кожен даний момент фіксоване і визначено розміром наявного фонду нерухомості.

Якщо в даний момент на ринку є рівновага, то

D = S.

Цій рівновазі відповідає певний рівень орендної плати, яка представляє собою дохід від нерухомості, а значить, впливає на привабливість нерухомості на ринку капіталів.

Розглядаючи нерухомість як актив, що приносить дохід, інвестор орієнтується на прибутковість даного активу в його порівнянні з іншими активами.

Прибутковість нерухомості визначається ставкою капіталізації, тобто в даному випадку ставленням орендної плати до ціни нерухомості:

i = R / P.

При зверненні до ставки капіталізації потрібно звернути увагу на наступне. Ставка капіталізації визначається як ставка прибутковості інвестованого в нерухомість капіталу з урахуванням повернення вкладеної суми. З цього випливає, що ставка капіталізації для нерухомості складається з двох ставок: ставки доходу на капітал і ставки повернення капіталу.

При цьому необхідно враховувати, що вартість вкладеного капіталу з часом нс обов'язково залишається незмінною. Тут можливі три варіанти:

1) вартість капіталу залишається незмінною;

2) вартість капіталу зростає;

3) вартість капіталу знижується.

Залежно від динаміки вартості капіталу можливі й різні варіанти урахування відшкодування капіталу в загальній ставці капіталізації: прямолінійний відшкодування капіталу (відшкодування вартості капіталу відбувається рівномірно протягом терміну експлуатації нерухомості); відшкодування капіталу по фонду відшкодування та ставкою прибутковості інвестицій; відшкодування капіталу але безризиковою ставкою і фонду відшкодування.

Розглядаючи нерухомість в ряду інших активів, інвестор повинен врахувати чинники, які визначають необхідну для прийняття позитивного рішення про інвестування ставку капіталізації:

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

• специфіку нерухомості як активу (стабільність доходу, відносна незалежність прибутковості від інфляції та ін.);

• рівень доходу по альтернативних інвестицій (цінні папери та ін.);

• очікувану динаміку орендної плати;

• ставку відсотка за довгостроковими позиками (якщо він має намір використовувати позикові кошти);

• рівень податків на майно;

• ризики, пов'язані з володінням нерухомістю (необхідність страхування), та ін.

Величина необхідної ставки капіталізації (прибутковості) визначається, таким чином, під впливом факторів, як відносяться до ринку нерухомості, так і не пов'язаних з ним.

Питання практики

Для ринку нерухомості в цілому характерна більш низька прибутковість (компенсируемая більшою стабільністю доходу і збереженням активу), ніж для ринку корпоративних цінних паперів. В економічно розвинених країнах ставка капіталізації (вимірювана, як правило, як відношення річного чистого операційного доходу до вартості об'єкта) становить 8-10% (тобто співвідношення між ціною і річний орендною платою приблизно (7-9): 1). В даний час в умовах високої економічної нестабільності необхідна прибутковість з інвестицій в комерційну нерухомість складає близько 20% [1].[1]

Маючи заданий рівень орендної плати і величину ставки капіталізації, можна отримати відповідний їм рівень цін на ринку нерухомості:

P r = R / l

де Р r - ціна на вторинному ринку нерухомості.

Існуючий рівень цін на ринку нерухомості визначає доцільність і масштаби нового будівництва. (Будівництво почнеться лише в тому випадку, якщо витрати будуть нижче, ніж склалися на ринку цін.)

Ціна новостворених об'єктів нерухомості п) є, отже, функцією від витрат (С):

P n = f (C)

До тих пір поки витрати на будівництво будуть нижчими цін, що склалися на ринку нерухомості, будівництво буде продовжуватися. Але витрати

зі збільшенням обсягів будівництва будуть рости (освоєння нових територій, зростання цін на будматеріали).

Коли витрати на будівництво наблизяться до рівня цін на ринку, будівництво стане нерентабельним для приватних забудовників і буде припинено.

Створена нерухомість (V) є валовим приростом фонду нерухомості (валові інвестиції) і буде приєднана до наявного фонду нерухомості. Проте одночасно частина наявного фонду повинна вибути у зв'язку із зносом:

S 1 = SG,

де S 1 - вибулий фонд; G - норма вибуття.

Величина вибуття залежить від вікової структури фонду нерухомості і норми амортизації. Оскільки обсяги будівництва в різні періоди відрізняються, то абсолютна величина вибуває фонду істотно відрізняється в різний час.

Отже, зміна величини фонду нерухомості буде визначатися як різниця між новоствореним і вибулим фондами:

S = V- S 1.

Ця різниця - чистий приріст фонду нерухомості (або чисті інвестиції) - може мати позитивне, нульове або від'ємне значення. У першому випадку обсяг пропозиції на ринку житлових послуг зростає (що веде за інших незмінних умов до падіння рівня орендної плати), у другому він залишається незмінним, у третьому - зменшується (рівень орендної плати підвищується).

Враховуючи залежність цін на нерухомість від рівня орендної плати, можна передбачити, що зростання орендних ставок при незмінній ставці капіталізації призведе до зростання цін на ринку нерухомості як ринку капіталу. У свою чергу це означатиме зростання активності на ринку нового будівництва, який в подальшому може призвести до надлишкового пропозиції на ринку житлових послуг з подальшим падінням ставок оренди. У цьому випадку процеси почнуть розвиватися в протилежному напрямку: падіння ставок оренди, зниження цін, зниження будівельної активності, зниження пропозиції і далі зростання орендної плати. Таким чином, ринок нерухомості розвивається циклічно: від зростання вартісних показників до їх зниження і т.д.

Важливо запам'ятати

Розглянута вище схема функціонування ринку нерухомості показує, що на ситуацію на ринку нерухомості істотно впливає стан фінансового ринку та державна політика в сфері нерухомості.

Падіння ставки відсотка за іпотечними позиками, зниження ризиків, зростання норми амортизації (обліковується при оподаткуванні) ведуть до зростання цін на житло, збільшенню обсягів нового будівництва, зростанню чистих інвестицій.

Зростання ставки за короткостроковими кредитами на будівництво веде до зростання витрат на будівництво, зменшенню чистих інвестицій, зростанню орендної плати, цін на ринку нерухомості.

Зростання прибутковості державних цінних паперів веде до відносного зниження прибутковості інвестицій в нерухомість, ціни на нерухомість падають, знижуються обсяги будівництва, чисті інвестиції Надала, орендна плата зростає.

Дотування орендної (квартирної) плати веде до штучного її завищення, спотворенню ринкової інформації, що надходить на ринок нерухомості як ринок капіталу, що призводить у результаті до завищення цін на ринку.

Державне будівництво житла (надання пільг будівельним компаніям) веде до перевищення обсягів будівництва над тими розмірами, які затребувані ринком. У кінцевому рахунку це призводить до зниження орендної плати, зниження цін на нерухомість, падіння обсягів приватних інвестицій в нерухомість і будівництво (приватні забудовники "виштовхуються" з ринку).

  • [1] Дані компанії Colliers International.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

ОСНОВИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ
Специфіка нерухомості як товару і ринку нерухомості
Принцип взаємозв'язку оцінки поточної, майбутньої вартості та середньозваженої вартості капіталу
функціонування ринків капіталу
Взаємозв'язок ринку нерухомості з іншими сегментами ринку
ОРГАНІЗАЦІЯ, ФУНКЦІОНУВАННЯ, ВЗАЄМОЗВ'ЯЗКУ СЛУЖБ ГОТЕЛІВ ТА ІНШИХ ЗАСОБІВ РОЗМІЩЕННЯ
Матеріальні особливості нерухомості та їх вплив на функціонування ринку нерухомості
Взаємозв'язок графіка життєвого циклу товару з темпом зростання ринку
Взаємозв'язок теорії людського капіталу та управління людськими ресурсами
Особливості нерухомості як товару
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук