Навігація
Головна
ЦИКЛИ І КРИЗА У СВІТОВІЙ ЕКОНОМІЦІ. АЛЬТЕРНАТИВНІ МОДЕЛІ РОЗВИТКУСтан теорії циклів і криз до початку XX ст. і внесок в неї М....ОСНОВНІ ХАРАКТЕРИСТИКИ І ЖИТТЄВИЙ ЦИКЛ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІВизначення кризи і циклу: зміст і динамікаПроблема циклів і криз в російській економіціОснови теорії криз і циклівТрифазний цикл Жюглара і кризи XIX-XX стЕкономічний цикл і криза як економічні категоріїОфшорний аутсорсинг і роздування міхура нерухомостіЖиттєвий цикл об'єктів нерухомості
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Цикли і кризи на ринку нерухомості

Розглянувши загальні питання взаємодії ринку нерухомості з реальною економікою і фінансовим ринком, взаємодія ринків капіталів і товарів на ринку нерухомості, звернемося більш докладно до аналізу циклів ринку нерухомості.

У загальному вигляді цикл ринку нерухомості може бути описаний таким чином.

Під впливом економічного зростання і улучшающейся на цьому тлі демографічної ситуації підвищується попит з боку кінцевих споживачів на ринку нерухомості. Це веде до зростання ставок орендної плати і цін на нерухомість, причому на початковому етапі в силу високої капіталомісткості нерухомості ставки оренди зростають більш високими темпами, ніж ціни. Зростання орендної плати підвищує інвестиційну привабливість об'єктів нерухомості в якості об'єктів інвестування.

Підвищення інвестиційної привабливості нерухомості призводить до того, що інвестори, залучені високою прибутковістю, починають направляти капітали з фінансового сектора на ринки нерухомості для будівництва нових об'єктів нерухомості для їх подальшого продажу або для здачі в оренду. Зростання інвестицій в нерухомість призводить поступово до збільшення пропозиції, що веде до стабілізації ставок орендної плати та вартості нерухомості. Але обсяг нерухомості, пропонованої на ринку, продовжує зростати, тому що в силу тривалих термінів проектування і будівництва в лад вводяться об'єкти, закладені в період максимальних ставок орендою плати та ціп на нерухомість.

Збільшення обсягу пропозиції при стабілізації або навіть зниження темпів економічного зростання наштовхується на обмеженість попиту і не може бути в повному обсязі освоєно ринком за високими ставками.

Падіння ставок оренди і вартості нерухомості призводить до зменшення привабливості нерухомості для інвесторів, оскільки прибутковість ринку нерухомості падає. У результаті скорочується потік капіталу для будівництва нових об'єктів нерухомості.

Однак на ринок нерухомості все ще продовжують надходити нові об'єкти, ставки і ціни продовжують падати до тих пір, поки створені вже об'єкти не знайдуть своїх покупців (орендарів) і на ринку відновиться рівновага між попитом і пропозицією при низьких рівнях ставок оренди, цін і ринкового обороту . Ця стабілізація стає основою для подальшого пожвавлення і підйому на ринку нерухомості при поліпшенні економічної ситуації в цілому.

Таким чином, протягом циклу на ринку нерухомості можуть бути виділені фази, представлені в табл. 3.2.

Таблиця 3.2

Фази циклу нерухомості та їх параметри

Параметри ринку / Фази циклу

Пожвавлення

Підйом

Насичення (надлишок)

Спад

Попит

Збільшення

Зростання

Зниження

Зниження

Пропозиція

Досить, зростання

Прискорене зростання

Зростання

Зниження

Рівень вакансій

Скорочення

Скорочення

Збільшення

Збільшення

Ціни, ставки орендної плати

Стабільні

Зростання

Стабільність, зниження

Зниження

Як видно з даних, наведених на рис. 3.5, вже з III кварталу 2013 р на офісному ринку Москви починається підвищення рівня вакансій, що свідчить про насичення ринку і є передвісником спаду на ринку.

Рівень вакансій на офісному ринку Москви (2012-2014 рр.)

Рис. 3.5. Рівень вакансій на офісному ринку Москви (2012-2014 рр.)

Слідом за цим у наступному кварталі починається зниження орендних ставок (рис. 3.6).

Рівень орендних ставок на офісному ринку Москви (2012-2014 рр.)

Рис. 3.6. Рівень орендних ставок на офісному ринку Москви (2012-2014 рр.)

Як випливає з опису циклу, на процеси, що відбуваються на ринку нерухомості, впливають як стан і динаміка реального сектора економіки, так і процеси, що відбуваються на фінансовому ринку.

При цьому вихід ринку зі стану спаду (рецесії) пов'язаний передусім зі попитом з боку реального сектора економіки: в умовах низьких цін та орендної плати ринок нерухомості не є досить привабливим для інвесторів, що оперують на фінансових ринках.

Інша ситуація складається на фазі підйому, коли із зростанням цін та орендної плати нерухомість починає спочатку розглядатися як можлива альтернатива інвестиціях у цінні папери та інші фінансові активи, а потім і заміщає останні в якості об'єкта інвестування.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Важливо запам'ятати

У період пожвавлення на ринку збільшення обсягів пропозиції пов'язано із зростанням попиту на нерухомість з боку кінцевих споживачів (реального сектора економіки), в період підйому - зі зростанням попиту з боку інвесторів.

Надлишкова пропозиція на ринку в період насичення ринку в істотному ступені пов'язано саме з попереднім йому на фазі підйому інвестуванням у нерухомість. Нерухомість в цей період розглядається вже не як реальний, але саме як фінансовий актив, що приносить дохід, поза розгляду його зв'язку з реальним сектором в економіці. У сукупності зі зростанням доходів населення, збільшенням обсягів іпотечного кредитування це і призводить до виникнення "бульбашок" на ринку нерухомості.

"Бульбашка" на ринку нерухомості - це різке збільшення цін і обсягів ринкового обороту на ринку нерухомості під впливом значного збільшення попиту (у тому числі спекулятивного з метою подальшого продажу).

Факторами виникнення "бульбашки" на ринку є:

• стійкі високі темпи економічного зростання;

• високі темпи зростання доходів населення;

• зростання доступності іпотечного кредитування (зниження вимог до позичальників);

• зростання доступності будівельного кредитування;

• зростання обсягів інвестування в нерухомість.

Ринкові дані

Саме цими причинами був викликаний, зокрема, бурхливе зростання цін і обсягів продажів на російському ринку нерухомості перед кризою 2008-2009 рр. У період з 2000 по 2008 р (в поточних цінах) ціни на первинному ринку нерухомості Санкт-Петербурга виросли в рублях в 8,2 рази, в доларовому вирахуванні - в 9,2 рази (у перерахунку на середній курс долара США по року) , ціни на вторинному ринку нерухомості відповідно в 10 і 11 разів, номінальна заробітна плата збільшилася в рублях в 8,8 рази, у доларах - в 9,8 рази [1].[1]

Зростання цін на нерухомість призвів до різкого збільшення обсягів інвестицій в нерухомість, у тому числі іноземних. Якщо в цілому іноземні інвестиції в російську економіку зросли з 2003 по 2008 р в 3,5 рази (з 30 млрд до 104 млрд дол.), То в будівництво - більш ніж у 30 разів (з 100 млн до 3,4 млрд дол .) [2].[2]

На тлі швидкого зростання цін різко збільшилася банківське кредитування будівництва. Так, за даними Банку Росії, тільки в 2007 р обсяги кредитування банками підприємств будівельного комплексу збільшилися на 85,1% [3].[3]

Зросла і частка кредитів, виданих банками під заставу нерухомості. За висловлюванням представників деяких банків, частка кредитів, виданих під заставу нерухомості, склала в їх портфелі 60-80% [4]. Все це призвело до різкого збільшення обсягів ринку. По Санкт-Петербургу тільки первинний ринок житла з 2004 по 2007 р в грошовому вираженні виріс в 3,3 рази (з 55 млрд до 182 млрд руб.) [5].[4][5]

  • [1] Розраховано поданням: URL: petrostat.gks.ru.
  • [2] URL: gks.ru.
  • [3] Центральний банк РФ. Звіт про розвиток банківського сектора і банківського нагляду в 2007 році. URL: cbr.ru/publ/?PrtId=nadzor.
  • [4] URL: credit.rbc.ru.
  • [5] URL: petrostat.gks.ru.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

ЦИКЛИ І КРИЗА У СВІТОВІЙ ЕКОНОМІЦІ. АЛЬТЕРНАТИВНІ МОДЕЛІ РОЗВИТКУ
Стан теорії циклів і криз до початку XX ст. і внесок в неї М. Туган-Барановського
ОСНОВНІ ХАРАКТЕРИСТИКИ І ЖИТТЄВИЙ ЦИКЛ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
Визначення кризи і циклу: зміст і динаміка
Проблема циклів і криз в російській економіці
Основи теорії криз і циклів
Трифазний цикл Жюглара і кризи XIX-XX ст
Економічний цикл і криза як економічні категорії
Офшорний аутсорсинг і роздування міхура нерухомості
Життєвий цикл об'єктів нерухомості
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук