Навігація
Головна
Актуальні тенденції та особливості розвитку російського ринку...Особливості формування та взаємодії пропозиції і попиту на ринку...Цивільний кодекс Російської Федерації.Особливості оподаткування нерухомості в окремих країнахРосійська Федерація на шляху до демократичної держави. Особливості...
Особливості і протиріччя державної регіональної економічної політики...РОСІЯ У 1990-І Р.Основні етапи розвитку конституційного права в Росії. Конституційна...Соціальна допомога та підтримка населення в Росії в 1990-і рр.Особливості перехідної економіки Росії
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Формування та особливості російського ринку нерухомості

Становлення ринку нерухомості в Росії в 1990-х рр

Початок становлення російського ринку нерухомості відноситься до рубежу 1980- 1990-х рр., І в його основі лежить трансформація відносин власності, перехід від абсолютного домінування державної власності та державної економіки до різноманіття форм власності з переважанням приватної власності і ринкових механізмів регулювання, здійснюваний через приватизацію - передачу майна з державної у приватну власність.

Безпосереднє початок приватизації відноситься до 1991 року, коли були прийняті такі законодавчі акти, як Закон РФ від 3 липня 1991 № 1531-1 "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації" (далі - Закон про приватизацію державних і муніципальних підприємств ) і Закон РФ від 4 липня 1991 № 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" [1] (далі - Закон про приватизацію житлового фонду). Прийняті практично одночасно, ці документи, однак, мали різну долю. Закон про приватизацію житлового фонду став законом, якщо можна так сказати, прямої дії, і приватизація житла почалася фактично відразу після його прийняття, що послужило початком і активному становленню ринку житла.

Закон про приватизацію державних і муніципальних підприємств чекала дещо інша доля. Його первинні положення були істотно змінені, а початок приватизації слід, очевидно, пов'язувати з Указом Президента РФ від 29 січня 1992 № 66 "Про прискорення приватизації державних і муніципальних підприємств" [2], який створював умови вже для розвитку ринку комерційної нерухомості.

При цьому початок 1990-х рр., Та й все це десятиліття, було, як відомо, десятиліттям тривалого системної економічної кризи, що охопила країну. Падіння виробництва в Росії за своїми масштабами і тривалості в цей період значно перевищило всі відомі в історії кризи мирного часу: у машинобудуванні, промисловому будівництві, легкій, харчовій промисловості і в багатьох інших найважливіших галузях виробництво скоротилося на 50%, в машинобудуванні і наукомістких галузях спад виробництва становив до 70% [3].[3]

Катастрофічне падіння обсягів виробництва призвело до різкого падіння рівня життя населення, яке становило, за деякими оцінками, 1,5-2,0 рази, тобто рівень життя населення знизився до показників 1960-1970-х рр. [4] Одночасно з цим різко зросла диференціація населення за рівнем доходів. За даними бюлетеня Всеросійського центру вивчення громадської думки "Економічні та соціальні зміни: моніторинг громадської думки", в січні 1994 р фондовий коефіцієнт розподілу доходів (відношення сумарних доходів 10% високооплачуваних громадян до доходів 10% низькооплачуваних) дорівнював 24,4 але сумарному заробітку і 18,9 по фактичним доходом (з урахуванням тіньових заробітків) [5]. Це стало ще одним фактором, що зробив безпосередній вплив на формування ринку нерухомості.[5]

Таким чином, для початку 1990-х рр. були характерні:

• різке і майже катастрофічне за своїми масштабами падіння обсягів виробництва і валового внутрішнього продукту;

• ліквідація бюджетного фінансування будівництва, житлового зокрема;

• глибоке падіння життєвого рівня основної частини населення;

• значне зростання диференціації доходів між соціальними верствами населення і в регіональному аспекті.

Ці умови мали визначальний вплив на формування ринку нерухомості в Росії в 1990-і рр.

Основним змістом процесів, що відбуваються у сфері нерухомості в 1990-х рр., Є перерозподіл наявного фонду нерухомості, яке відображало загальний напрямок перехідних процесів в країні, перерозподіл ресурсів і благ між різними верствами суспільства.

Перерозподіл фонду нерухомості в цей період відбувається між різними верствами населення, галузями, варіантами функціонального призначення.

Кожен з цих процесів по-своєму відбивав закономірності перехідної економіки через перерозподіл:

• житлового фонду - реалізовувати загальний принцип відповідності обсягу споживання одержуваних доходів;

• комерційної та індустріальної нерухомості - проявлялися структурні зрушення в економіці (зміни часток між різними галузями економіки);

• існуючого фонду нерухомості за його функціональним призначенням - виконувався принцип найбільш ефективного використання нерухомості.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Перший напрямок перерозподілу - перерозподіл житлового фонду, є найбільш яскравим процесом, що відображає перерозподільчий характер ринку нерухомості в зазначений період.

Як відомо, в радянський період російської історії склалося рівномірний розподіл житлового фонду міста між жителями. У результаті економічних перетворень 1980-1990-х рр. різко посилилася диференціація населення за рівнем доходів. Розподіл житлового фонду зайшло в суперечність з розподілом сукупного доходу всього населення міста між його окремими шарами - у частини населення рівень його доходів виявився нижчим, ніж рівень їх житлової забезпеченості, у частини - навпаки, рівень доходів став вищим, ніж рівень забезпечення житлом. В умовах формування економічної системи починається процес перерозподілу житлового фонду.

Цю ситуацію наочно ілюструє рис. 3.7. В умовах, коли у більшості населення рівень доходів виявляється нижче рівня їх забезпеченості житлом, ця верства населення буде активно використовувати його як фактично єдиний наявний у нього ресурс для підвищення свого добробуту. І чим вища ціна, тим більша його частина буде виходити на ринок як продавець.

Так, надвисокі темпи зростання цін в початковий період становлення ринку стають чинником, здатним різко збільшити пропозицію на ринку. По суті, частина населення, у якого рівень житлової забезпеченості вище їх рівня поточних доходів (на рис. 3.7 Q 0 -Q 1), являє собою потенційних продавців на ринку нерухомості. Збільшення або зменшення її залежить від двох факторів: динаміки доходів і динаміки витрат з утримання житла.

Доходи населення і забезпеченість житлом в перехідний період

Рис. 3.7. Доходи населення і забезпеченість житлом в перехідний період:

H - рівень забезпечення житлом; J - доходи населення; Q - населення міста; Q0-Q1 - рівень забезпечення житлом вище рівня доходів; Q1-Q2 - рівень забезпечення житлом збігається з рівнем доходів; Q2-Q3- рівень забезпечення житлом нижче рівня доходів

Другий напрямок - перерозподіл фонду нерухомості на основі принципу найбільш ефективного використання нерухомості.

Безпосереднім проявом цього процесу є відбуваються в масовому порядку у розглянутий період переведення приміщень із житлового фонду в нежитловий.

Третій напрям - перерозподіл комерційної та індустріальної нерухомості між різними галузями економіки.

Помітною тенденцією в процесі становлення є перерозподіл наявного фонду нерухомості - землі, будівель, приміщень - між "старими" і "новими" галузями економіки. Відбувається поступове скорочення частки власне промислової нерухомості, і поступово збільшується частка так званих третинного і четвертинного секторів економіки (сфери послуг та фінансового ринку). Представляють їхні капітали вже в період приватизації брали активну участь у переділі майна. Через трудові колективи, через скуповування приватизаційних чеків і чекові аукціони, нарешті, через грошову приватизацію вони прагнули взяти під контроль приватизовані підприємства, найсуттєвішими активами яких часто були лише будівлі та земельні ділянки.

Важливою особливістю початкового етапу становлення ринку в 1990-і рр. була відсутність необхідних для нормального функціонування ринку законодавчих норм і процедур.

Відсутність законодавчих актів, що визначають порядок угод з нерухомістю, необхідні гарантії набувачам, процедури відчуження нерухомості, призвело до ряду наслідків, прямо впливають на стан ринку:

• первісна легкість проведення угод, що сприяло швидкому зростанню їх числа, особливо на ринку житлової нерухомості;

• можливість порушення прав потенційних користувачів нерухомості, відсутність механізмів захисту їх інтересів при проведенні операцій, що в подальшому призводило до судових позовів, арештам нерухомості, забороною угод з нею і пр .;

• проведення угод з нерухомістю під прикриттям угод з цінними паперами, частками, паями підприємств (насамперед пройшли через процедури приватизації).

Наступна особливість становлення ринку нерухомості в 1990-і рр. - В відсутність "першого поверху" (ринку землі) почалося його формування "з другого поверху" (ринку квартир, вбудованих нежитлових приміщень).

Ринок житлової нерухомості починає розвиватися з 1992 р, ринок приміщень нежитлового призначення - з 1993-1994 рр. (особливо після прийняття рішення про можливість викупу приватизованими підприємствами займаних ними на умовах оренди приміщень), а ринок міських земель - з 1995 р

Такий варіант розвитку ринку означає відсутність у власників квартир і вбудованих приміщень прав але відношенню до будівлі в цілому і до земельної ділянки, на якій воно розташоване. Ущербність прав власності стає в міру розвитку ринку перешкодою для його поступального руху.

Характерною рисою розвитку ринку в розглянутий період було відсутність необхідної для його функціонування фінансової та ринкової інфраструктури.

Відсутність розвинутої інфраструктури ринку породжувало слідства:

• обмеженість попиту на ринку нерухомості, необхідність досить тривалого процесу накопичення коштів для придбання нерухомості;

• підвищений рівень ризиків у зв'язку з відсутністю таких елементів ринкової інфраструктури, як консультанти але нерухомості, страхові компанії, іпотечні банки та ін.

Оцінюючи в цілому період становлення ринку нерухомості в Росії в останнє десятиліття минулого століття, виділимо основні результати цього процесу.

1. Нерівномірність приватизації різних типів і видів нерухомості - спочатку житло, потім приміщення та будівлі комерційного та промислового призначення і лише потім земля - визначила нерівномірне формування різних сегментів ринку нерухомості. Основним сегментом ринку стає ринок житла, ринок комерційної нерухомості виникає лише до середини десятиліття, а умови для розвитку ринку землі з'являються тільки в другій половині 1990-х рр.

2. Весь розглянутий період був часом досить інтенсивного формування інституційно-правового середовища ринку нерухомості: 1994 р приймається частина перша ГК РФ, в 1997 р - Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, в 1998 р - Федеральний закон від 16 липня 1998 № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставі нерухомості)" (далі - Закон про іпотеку (заставі нерухомості)), у тому ж році - Федеральний закон від 29 липня 1998 № 135-Φ3 " Про оціночної діяльності в Російській Федерації "(далі - Закон про оціночну діяльність в Російській Федерації). Активно йшло розвиток інститутів регулювання ринку нерухомості і майнових відносин і на регіональному рівні.

3. Домінування перерозподільних процесів у поєднанні з падінням обсягів будівництва зумовило провідну роль вторинного ринку нерухомості в порівнянні з первинним ринком нерухомості.

Первинний ринок нерухомості в 1990-і рр. переживав період істотного спаду в силу таких найважливіших обставин, як втрата основного джерела фінансування в радянський період - бюджетних коштів, відсутність можливостей (і бажання) фінансування реального сектора економіки з боку фінансових інститутів, передусім банків, різке зниження доходів населення.

4. Весь розглянутий період був пошуком шляхів зближення ринку нерухомості та фінансового ринку. Ці спроби починаються вже в першій половині 1990-х рр., Приймаючи різні форми залучення фінансових інститутів в процеси, що відбуваються як на вторинному, так і на первинному ринку житла (схеми псевдоіпотекі за участю ріелторських фірм, використання закритої моделі іпотеки, випуск житлових облігацій, нарешті, перші проекти з впровадження дворівневої моделі іпотечного кредитування). Проте всі ці спроби наштовхувалися на слабкість фінансової системи країни, низьку зацікавленість банків у співпраці з реальним сектором економіки, відсутність у банків довгострокових фінансових ресурсів і необхідних організаційних структур.

5. Паралельно зі становленням ринку нерухомості відбувалося підставу професійного середовища ринку. Насамперед це знайшло своє відображення в появі і швидкому збільшенні найбільш масовою професійної групи - ріелторів. Поступово, вже з початку десятиліття, формується професійна оціночна діяльність і оцінювачі активно залучаються до процесів приватизації, угод з нерухомістю та підприємствами, особливо при здійсненні операцій з державним майном. Становлення первинного ринку, необхідність пошуку джерел фінансування підштовхує трансформацію підрядних будівельних підприємств в інвестиційно-будівельні, поступово опановують прийомами девелопменту як професійної діяльності. Найбільш складно й нижчими темпами порівняно з іншими йде формування професійної групи управителів нерухомістю. Нерухомість ще рідко розглядається як інвестиційний актив, що потребує професійному управлінні, але і тут з'являється перший досвід управління офісними та торговими центрами.

Дев'яності роки XX ст. стали періодом становлення російського ринку нерухомості. Результатом цього періоду можна вважати формування основних структурних елементів ринку: виділення основних сегментів ринку за функціональним призначенням, первинного і вторинного ринків, створення базових інституційно-правових умов функціонування ринку, утворення основних груп професійних учасників ринку.

  • [1] URL: base.garant.rU/10105719/#ixzz30p4JCkiw.
  • [2] URL: base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=19339.
  • [3] Матеріали до лекційного курсу по темі "Росія в сучасному світі на шляхах суверенного розвитку" для студентів ОЗО: навчально-метод. посібник / сост. М. Г. Резніченко. Ростов н / Д: Ростовський держ. ун-т, 2003.
  • [4] Гордон Л. А. Соціально-економічні права людини: зміст, особливості, значення для Росії. URL: ecsocman.hse.ru/data/391/821/1217/002Gordon.pdf.
  • [5] Економічні та соціальні зміни: моніторинг громадської думки. ВЦИОМ, 1995. № 3.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

Актуальні тенденції та особливості розвитку російського ринку управління нерухомістю
Особливості формування та взаємодії пропозиції і попиту на ринку нерухомості
Цивільний кодекс Російської Федерації.
Особливості оподаткування нерухомості в окремих країнах
Російська Федерація на шляху до демократичної держави. Особливості формування нової системи державного управління
Особливості і протиріччя державної регіональної економічної політики Росії в 1990-і і 2000-і рр.
РОСІЯ У 1990-І Р.
Основні етапи розвитку конституційного права в Росії. Конституційна реформа в Росії 1990-х років
Соціальна допомога та підтримка населення в Росії в 1990-і рр.
Особливості перехідної економіки Росії
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук