Навігація
Головна
Нормативні та методологічні основи оцінки вартості нерухомостіТеоретичні основи аналізу економіки об'єкта нерухомостіМетодологічні основи фінансового аналізуМетодологічні принципи макроекономічного аналізуМетодологічна основа управлінського аналізу
Самомаркетінг та його направленняПорядок направлення прокурорами позовів і заяв в судДотримання процесуального порядку підготовки та направлення запитуПорядок направлення прокурором позовів та заяв в арбітражний судПравила направлення матеріалів на почеркознавчу експертизу
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Методологічні та методичні основи аналізу ринку нерухомості

Хороша наука, яка все може пояснити, але ще краще - наука, яка здатна хоч щось передбачити.

М. Аллі

Після вивчення матеріалів глави студент повинен:

знати

• напрямки дослідження ринку нерухомості,

• етапи аналізу ринку нерухомості,

• відміну фундаментального і технічного аналізу ринку,

• показники, що відображають стан і тенденції розвитку ринку,

• сутність індексів ринку нерухомості та їх застосування,

• найбільш типові завдання, які вирішуються в ході дослідження ринку,

• алгоритм формування попиту на регіональному ринку нерухомості;

вміти

• оцінювати вплив структурних зрушень в економіці на динаміку ринку нерухомості,

• використовувати на практиці алгоритм формування попиту на ринку нерухомості для оцінки потенційного рівня попиту,

• розраховувати основні показники, що характеризують стан і динаміку ринку нерухомості,

• оцінювати обсяг поглинання на ринку;

володіти

• навичками технічного та фундаментального аналізу ринку нерухомості,

• прийомами розрахунку основних індексів, що характеризують динаміку розвитку ринку нерухомості.

Аналіз ринку та його направлення

Вивчення природи ринку нерухомості, його внутрішніх особливостей і місця в ринковій економіці є методологічною основою для дослідження закономірностей функціонування і розвитку ринку, його поточного стану, актуальних і довгострокових тенденцій.

Найбільш суттєві положення, складові методологічну базу для аналізу ринку нерухомості і детально розглянуті в попередніх розділах, полягають у наступному.

По-перше, ринок нерухомості - це самостійний сектор ринкової економіки, тісно пов'язаний, з одного боку, з реальною економікою, а з іншого - з фінансовим ринком.

По-друге, для ринку нерухомості характерні такі ознаки як:

• індивідуальність ціноутворення;

• високий рівень трансакційних витрат;

• високий ступінь диференціації ринку, що складається з безлічі окремих сегментів, що виділяються на підставі ряду критеріїв і істотно відрізняються один від одного;

• взаємозв'язок і взаємовплив первинного і вторинного ринків;

• різноманіття і різноманітна природа ризиків (політична, економічна, адміністративна тощо.);

• висока залежність цін, прибутковості і ризиків від регіональних і локальних факторів;

• висока інертність ринкових процесів;

• низька ліквідність товарів.

У силу зазначених причин ринок нерухомості виступає як відносно недосконалий і неефективний. Недосконалість ринку нерухомості в кінцевому рахунку призводить до таких наслідків:

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

• цінові механізми не можуть привести ринок до стану рівноваги;

• ціни не забезпечують учасників угод достатньої і достовірною інформацією для прийняття рішень;

• для ринку нерухомості характерна незбалансованість попиту та пропозиції.

Крім зазначених обставин необхідно мати на увазі, що є ще ряд факторів, які ускладнюють аналіз ринку нерухомості:

• важкодоступність достовірної інформації;

• складність і трудомісткість перевірки отриманої інформації;

• обмежене число аналогічних угод (а іноді і їх повна відсутність);

• множинність і різноманіття факторів, які повинні бути прийняті до уваги при аналізі ринку.

Поняття "аналіз ринку нерухомості" в найбільш загальному значенні цього слова являє собою цілеспрямоване дослідження ринку для виявлення властивостей ринку нерухомості, його кількісних і якісних характеристик, внутрішніх і зовнішніх взаємозв'язків і взаємозалежностей, проведене по ринку в цілому або по його окремих сегментах.

Аналіз ринку проводиться в різних цілях, які можуть бути зведені в дві основні групи.

1. Аналіз ринку нерухомості як особливої сфери ринкової економіки в національних, регіональних або локальних кордонах. Відносяться до цієї групі дослідження можуть бути націлені па вирішення таких завдань як:

• визначення динаміки і прогнозування цін, попиту і пропозиції на ринку (у тому числі в розрізі типів нерухомості, в територіальному аспекті);

• оцінка прибутковості і ризиків інвестування в нерухомість в порівнянні з іншими варіантами інвестицій;

• оцінка порівняльної ефективності інвестицій у різні типи нерухомості.

Результати таких досліджень насамперед корисні професійним учасникам ринку (інвесторам, девелоперам, консультантам, ріелторам) для визначення стратегії їх поведінки на ринку. За результатами таких досліджень можуть бути прийняті рішення наступного характеру:

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

• про переорієнтацію в діяльності з одного сегмента ринку на інший (наприклад, з ринку багатоповерхового будівництва на ринок малоповерхової забудови, з ринку житлової нерухомості на ринок комерційної нерухомості);

• про посилення активності на будь-якої території (наприклад, наближення офісів до місць масової забудови);

• збільшенні або зменшенні ваги нерухомості в інвестиційному портфелі;

• зміні структури портфеля нерухомості (за географічною ознакою і (або) за типами нерухомості та ін.).

2. Дослідження ринку нерухомості і його зовнішнього середовища для прийняття економічно обґрунтованого рішення, що відноситься до конкретного об'єкта нерухомості або проекту його розвитку. Цілями таких досліджень можуть бути:

• прийняття рішення про інвестування в об'єкт нерухомості;

• ухвалення рішення про перепрофілювання, кількісному і якісному зміні об'єкта нерухомості;

• формування політики цін або орендної плати на продавані (здаються в оренду) об'єкти нерухомості;

• прийняття рішень про продаж або придбанні об'єкта нерухомості та ін.

Виділені напрямки внутрішньо пов'язані між собою, оскільки друге неможливо реалізувати без дослідження загальних тенденцій розвитку ринку нерухомості; воно базується на першому і є його конкретизацією стосовно до певного об'єкту нерухомості. Разом з тим дослідження, що належать до другого напрямку, повинні містити не тільки аналіз ринку, але й оцінку потенціалу об'єкта, його позиціонування на ринку, аналіз конкуруючих об'єктів або проектів.

Важливо мати на увазі, що аналіз ринку повинен включати в себе два аспекти: технічний аналіз ринку, головним змістом якого є аналіз динаміки ринкових показників, насамперед цінових, і фундаментальний аналіз, спрямований на вивчення факторів, що визначають динаміку зазначених показників.

Важливі обидва ці аспекти, однак слід пам'ятати, що технічний аналіз ринку більшою мірою базується на минулих і спостережуваних ринкових тенденціях, а тому не може врахувати ті зміни, які відбуваються на ринку внаслідок змін у навколишньому середовищі, економіці та ін.

Фундаментальний аналіз дає більш глибокі підстави для прогнозування розвитку ринку, оскільки базується на виявленні внутрішніх причинно-наслідкових зв'язків між процесами, що відбуваються в економіці, і тенденціями розвитку ринку нерухомості, що так чи інакше, але все одно пов'язане з тим же технічним аналізом.

Технічний і фундаментальний аналіз ринку пов'язані органічно один з одним, один припускає інший, а тому дослідник повинен вміти використовувати прийоми і техніку обох підходів.

Розгорнутий аналіз ринку включає в себе ряд етапів:

• збір та систематизація інформації про стан і динаміку розвитку ринку;

• інтерпретація отриманої інформації;

• прогнозування майбутніх ринкових тенденцій;

• рекомендації щодо прийняття рішень для учасників ринку.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Нормативні та методологічні основи оцінки вартості нерухомості
Теоретичні основи аналізу економіки об'єкта нерухомості
Методологічні основи фінансового аналізу
Методологічні принципи макроекономічного аналізу
Методологічна основа управлінського аналізу
Самомаркетінг та його направлення
Порядок направлення прокурорами позовів і заяв в суд
Дотримання процесуального порядку підготовки та направлення запиту
Порядок направлення прокурором позовів та заяв в арбітражний суд
Правила направлення матеріалів на почеркознавчу експертизу
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук