Навігація
Головна
Збір первинної інформаціїЗбір фактичної інформаціїЗбір інформації про ділового партнераЗбір та аналіз інформації про політичні конкурентахМетоди систематизації географічної інформаціїЗбір інформації як процес журналістського пізнання. Факт і його...Методи аналізу, систематизації та узагальнення географічної інформаціїЗбір інформації для управління процесами оцінки і контролю розвитку...Збір інформації й оцінка обстановкиЗбірка з'єднань зі шпонками
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Збір і систематизація ринкової інформації

Достовірність результатів досліджень ринку багато в чому визначається якістю і достовірністю вихідної інформації, яка може бути отримана як в ході разового вивчення стану і тенденцій розвитку ринку, так і на основі моніторингу ринку.

Моніторинг ринку - тривале систематичне спостереження за ринком з широкого кола заздалегідь заданих параметрів.

Моніторингові прийоми вивчення ринку мають істотну перевагу, оскільки дають максимально детальну і актуальну картину функціонування ринку, однак вимагають вельми серйозних фінансових витрат і організаційних зусиль.

Результатом вивчення ринкової інформації має бути отримання достатньої достовірної інформації про стан і динаміку розвитку ринку нерухомості в цілому або по заданому сегменту.

Вивчення ринку на цьому етапі дозволяє отримати узагальнену інформацію, безпосередньо характеризує стан ринку:

• рівень і динаміку цін на різні типи і об'єкти нерухомості;

• рівень і динаміку орендної плати;

• кількість, структуру і динаміку угод з нерухомим майном;

• термін експозиції об'єктів на ринку;

• рівень витрат на будівництво або реконструкцію об'єктів нерухомості;

• величину витрат по здійсненню операцій з нерухомістю;

• обсяг і структуру пропозиції на вторинному ринку;

• обсяг пропозиції на первинному ринку (кількість споруджуваних об'єктів, їх призначення та види).

З урахуванням специфіки ринку нерухомості отримання такої інформації являє собою чималу складність у зв'язку з такими факторами, як:

• закритість інформації про угоди (особливо щодо цін);

• відсутність єдиного джерела інформації;

• невідповідність реального змісту угод їх формі (продаж комерційної нерухомості через передачу пакетів акцій, житловою - через оформлення договорів міни, дарування та ін.);

• недосконалість системи обліку витрат на будівництво (наприклад, використання системи коефіцієнтів подорожчання вартості будівництва для розрахунків собівартості і цін).

Вся інформація про ринок нерухомості може бути підрозділена на первинну і вторинну.

Первинна інформація - прямі дані про операції, ціни, витратах і прибутковості, одержувані безпосередньо "біля джерела" - учасників угод, ріелторів, забудовників, органів державної влади.

Вторинна інформація - оброблена ринкова інформація, яка надається засобами масової інформації, інформаційними агентствами, консалтинговими фірмами.

Часто стверджується, що первинна інформація більш цінна, ніж вторинна, оскільки не піддана навмисним або ненавмисним спотворень. З одного боку, це так, однак правильніше було б говорити про те, що кожен з видів інформації має свої переваги. Первинна інформація більш точна, але часто розрізнена, представлена в різних форматах, часом важко порівнянна один з одним. Агрегована вторинна інформація не так точно відображає, наприклад, окремі угоди, об'єкти, але може бути більш цінна при вивченні загальних тенденцій розвитку ринку.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Питання практики

Все більша інформаційне значення набувають останнім часом інтернет-ресурси: сайти, на яких накопичується інформація про самих різних параметрах, значущих при ухваленні рішення про придбання нерухомості або інвестування в нерухомість. Наприклад, в Петербурзі можна назвати такі інтернет-ресурси, як Інвестиційний портал Санкт-Петербурга (investinfo.spb.ru), унікальний проект "Геоінформаційна система інвестора" (giscity.ru), на якому розміщений широкий спектр інформації про можливості та умови інвестування в нерухомість Санкт-Петербурга (від адрес об'єктів до оглядів ринку нерухомості міста). Серед цікавих для фахівців з нерухомості сайтів можна назвати: irn.ru; rgr.ru; appraiser.ru; bn.ru і цілий ряд інших. * 1

На основі зібраної інформації проводиться її узагальнення, що дозволяє виявити тенденції у розвитку ринку.

Істотне значення при обробці отриманої інформації має дотримання правила узагальнення однорідної інформації, точне визначення її виду:

1) правильний вибір одиниці порівняння - ціна або орендна плата в розрахунку на метр квадратний загальної або житлової площі для житлових будівель і на метр квадратний загальної або корисної площі для комерційних будівель і приміщень істотно відрізняються один від одного;

2) послідовне дотримання кордонів обраного сегмента і меж дійсності отриманих результатів - дані про рівень цін по ринку квартир у багатоквартирних будинках в цілому не можуть автоматично використовуватися для визначення ціни конкретної квартири; результати дослідження цін в одному районі міста можна безпосередньо використовувати як аргумент при ухваленні рішення про покупку квартири в іншому районі;

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

3) точне визначення виду показника, який використовується в ході дослідження (ціна пропозиції і ціна продажу істотно відрізняються один від одного), його структури (ціна з урахуванням комісійних або без них, орендна плата з урахуванням податків, комунальних платежів або без них та ін. ).

Результатами першого етапу аналізу є систематизована інформація, що показує динаміку активності на ринку в цілому і по його окремих сегментах, динаміку цін та орендної плати на нерухомість різного функціонального призначення, зростання або падіння прибутковості нерухомості і т.д.

Прикладом систематизації ринкової інформації можуть служити наступні дані, що характеризують стан і динаміку розвитку ринку нерухомості, насамперед у Санкт-Петербурзі (дані по якому автору найбільш доступні). Так, па рис. 4.1 наведено динаміку ціп на первинному ринку житла Санкт-Петербурга за період з 1997 по 2014 року в поточних рублевих цінах, а на рис. 4.2 представлені аналогічні дані по вторинному ринку житла в місті.

Динаміка цін пропозиції ira первинному ринку житла Санкт-Петербурга (1997-2014 рр.), Руб. / М2

Рис. 4.1. Динаміка цін пропозиції ira первинному ринку житла Санкт-Петербурга (1997-2014 рр.), Руб. / М 2

Як видно з наведених даних, динаміка цін на первинному і вторинному ринках житла в значній мірі збігається. Разом з тим видно і певні відмінності. Так, пік ден в обох випадках доводиться на 2008 р, але ціни пропозиції на вторинному ринку помітно перевищують показники первинного ринку (104 тис. Руб. За 1 м2 проти 88 тис. Руб. За 1 м2). При цьому нижня межа цін на вторинному ринку був досягнутий дещо раніше первинного ринку - в 2009 р, а на первинному ринку - в 2010 р

Динаміка цін пропозиції на вторинному ринку житла Санкт-Петербурга (1997-2014 рр.), Руб. / М2

Рис. 4.2. Динаміка цін пропозиції на вторинному ринку житла Санкт-Петербурга (1997-2014 рр.), Руб. / М 2

Ще один приклад систематизації ринкових даних наведено на рис. 4.3, де вказані дані про рівень запитуваних орендних ставок на офісному ринку Санкт-Петербурга за класами "А" і "В".

Рівень запитуваних орендних ставок на офісному ринку Санкт-Петербурга (класи

Рис. 4.3. Рівень запитуваних орендних ставок на офісному ринку Санкт-Петербурга (класи "А" (великі стовпці) і "В" (малі стовпці)) в 2009-2014 рр., Руб. / М 2

Як видно з цих даних, в рублевому численні ставки орендної плати підвищуються в сегменті класу "А" практично неухильно, а в сегменті класу "В" з 2010 р залишаються стабільними. Однак якщо уявити цю ситуацію вже з використанням обчислення ставок в доларовому вираженні (рис. 4.4), то буде видно, що для останніх років характерно падіння ставок оренди, яке в класі "А" починається з IV кварталу 2013 р а в класі " В "- вже з I кварталу цього року.

Рівень запитуваних орендних ставок на офісному ринку Санкт-Петербурга (класи

Рис. 4.4. Рівень запитуваних орендних ставок на офісному ринку Санкт-Петербурга (класи "А" (стовпці) і "В" (крива)) в 2009-2014 рр., Дол. / М2

Якщо ж до цього додати дані про рівень вакансій в цей період (рис. 4.5), то ясніше стане причина зниження ставок оренди. Як бачимо, починаючи з II кварталу 2013 рівень вакансій має явну тенденцію до збільшення.

Рівень вакансій на офісному ринку Санкт-Петербурга в класах

Рис. 4.5. Рівень вакансій на офісному ринку Санкт-Петербурга в класах "А" (стовпці) і "В" (крива) в 2009-2014 рр.

Наведемо ще один варіант систематизації ринкових даних по ринку житла. Динаміка реєстрації угод з житлом на вторинному ринку протягом року за 1996, 1999, 2003, 2006 рр. представлена на рис. 4.6.

Динаміка реєстрації договорів купівлі-продажу житла в Петербурзі в 1996, 1999, 2003, 2006 рр.

Рис. 4.6. Динаміка реєстрації договорів купівлі-продажу житла в Петербурзі в 1996, 1999, 2003, 2006 рр.

Як очевидно з цих даних, навіть поверхневий їх аналіз демонструє читачеві, що сезонність на ринку житла - явище закономірне, мало залежне від цін, фінансової ситуації в країні та ін.

На підставі збору та узагальнення даних, що відображають стан і динаміку ринку нерухомості, можна зробити цілий ряд висновків, що допомагають підприємцю в організації своєї діяльності. До того ж дані, що ілюструють тенденції ринку, досить корисні при роботі з клієнтами, дозволяючи аргументовано показати, в чому він помиляється, як слід було б змінити свою позицію.

Важливим моментом у дослідженні ринку є визначення міри відбуваються на ринку змін, їх кількісна оцінка.

Одним із широко використовуваних для цього в процесі загального аналізу ринку прийомів є введення індексів, що характеризують динаміку тих чи інших показників, що відображають стан ринку.

Індекс - відношення будь-якого показника звітного періоду (рівня ціни, орендної плати, кількості здійснених угод та ін.) До аналогічного показника базового періоду.

Індексний метод дозволяє оцінити динаміку того чи іншого показника, і його застосування може бути вельми корисним. Однак при цьому важливо грамотне його застосування. Використовувана при виведенні індексів інформація повинна бути репрезентативною як в кількісному, так і в якісному відношенні. Наприклад, дані можуть бути достатньо представницькі в кількісному відношенні, але якщо вони відносяться лише до окремого міському району або тільки до одного типу об'єктів, а висновки поширюються на весь ринок міста, то очевидно, що довіряти їм можна лише з великим ступенем допуску.

Зарубіжний досвід

Інформаційне забезпечення ринку нерухомості в країнах з розвиненими ринками нерухомості давно вже стало частиною загальної індустрії сфери нерухомості. Є цілий ряд інформаційно-аналітичних агентств, професійних об'єднань, некомерційних організацій, провідних систематичне спостереження (моніторинг) за ринком нерухомості та мають свої інформаційні сайти в Інтернеті, де розміщуються дані про стан і динаміку ринку.

У числі таких організацій можна назвати, наприклад, Savills, Investment Property Databank, The National Association of Real Estate Investment Managers, The Pension Real Estate Association, The Royal Institution of Chartered Surveyors, Urban Land Institute та ін. * 1 2

Як показує аналіз наявних даних, всі використовувані цими організаціями в процесі спостереження та аналізу ринку показники можуть бути поділені на дві основні групи.

1. Параметри, які безпосередньо характеризують стан ринку і одержувані в ході моніторингу ринку, в тому числі:

а) об'ємні параметри:

• обсяг продажів, у тому числі за типами набувачів, по сегментах ринку,

• обсяг пропозиції, у тому числі потенційного,

• обсяг незайнятих площ,

• обсяг інвестицій в нерухомість;

б) цінові параметри:

• рівень орендної плати (у тому числі середні, максимальні, мінімальні значення),

• рівень цін (аналогічно: середні, мінімум, максимум).

2. Показники, одержувані аналітичним шляхом, на основі даних, отриманих на етапі моніторингу та узагальнення ринкової інформації:

• показники, що характеризують співвідношення попиту і пропозиції за певний період часу;

• показники, що характеризують динаміку об'ємних і цінових характеристик ринку;

• показники, що характеризують прибутковість інвестицій в нерухомість [1].[1]

Питання практики

В даний час активно формується інформаційна інфраструктура і на російському ринку нерухомості. Серед організацій, що почали регулярний збір і обробку ринкової інформації, можна назвати такі, як Російська гільдія ріелторів (об'єднуюча брокерські, девелоперські, оціночні та інші компанії російського ринку нерухомості), інтернет-проект "Індекси ринку нерухомості" і цілий ряд інших.

Кожна з цих організацій виділяє ряд показників (у тому числі індексів), які використовуються для оцінки процесів, що відбуваються на ринку нерухомості.

Один з найбільш відомих проектів у галузі інформаційного забезпечення ринку нерухомості Росії - інтернет-проект "Індекси ринку нерухомості" (irn.ru) - використовує наступні індекси, під якими фактично розуміються певні середні параметри стану ринку на певний період часу (оновлення, як правило, відбувається щотижня):

• індекс вартості житла (середній рівень цін на житло в Москві, виражений у доларах);

• індекс цінового очікування (відображає відсоткове зміна середнього рівня цін у розрахунку на один місяць);

• індекс прибутковості житла (відображає рівень доходу, який можна отримати від нерухомості за рахунок здачі в оренду і приросту вартості житла у відсотках у розрахунку на один рік).

Інший відомий російський проект - індекси розвитку ринку нерухомості, пропоновані Російської гільдією ріелторів, відповідно до якого виділяються:

• цінові індекси;

• індекс номінальних цін і орендних ставок (відношення номінальної ціни або орендної ставки в поточному періоді до ціни (ставки) в базовому періоді);

• індекс реальних цін і орендних ставок (те ж з урахуванням інфляції);

• індекс ринкової активності - відношення кількості продажів квартир і орендованих об'єктів в поточному періоді до цієї ж величиною в базовому періоді;

• зведені індекси ринку нерухомості - індекси обороту на ринку нерухомості в номінальному і реальному обчисленні.

Звернемо увагу також, що ще в 2000 р Державний комітет по статистиці РФ (зараз - Федеральна державна служба державної статистики (Росстат)) затвердив Методологічні положення зі спостереження за рівнем і динамікою цін на ринку житла (постанова Держкомстату РФ від 19 жовтня 2000 р № 100), де було поставлено завдання спостереження за середніми цінами і динамікою цін на первинному і вторинному ринках нерухомості. При цьому виділялися чотири категорії квартир, залежно від їхньої якості, за якими має вестися спостереження: житло низької якості (тільки на вторинному ринку), типове житло, квартири поліпшеного планування, елітні квартири.

Крім цього, середня ціна повинна була визначатися по первинному або вторинному ринку в цілому, по категорії квартир, по квартирах з різним числом кімнат (від одно- до чотирикімнатних і більше квартир).

У Методологічних положеннях зі спостереження за рівнем і динамікою цін на ринку житла вказувалося також, що для вивчення динаміки цін необхідно використовувати індексний підхід з щоквартальним визначенням індексу цін. При цьому для обчислення індексу цін може застосовуватися як базисний (при якому ціна звітного кварталу відноситься до постійної базовою ціною), гак і ланцюгової метод (при ньому ціна звітного кварталу відноситься до ціни попереднього кварталу). З урахуванням того, що в перехідний період темпи зростання цін не устоялися, пропозиція нестабільно, Держкомстат РФ вважав, що найбільш доцільно використовувати ланцюгової метод формування індексів. При цьому особливо зверталася увага на те, що індекси цін повинні розраховуватися за порівнянним колу об'єктів для того, щоб зміни в структурі продаваного житла (наприклад, підвищення частки елітного житла) не могли вплинути на висновки про динаміку цін на ринку.

При зборі ринкової інформації на першому етапі дослідження ринку доцільно виділити три основні групи показників (рис. 4.7):

1) показники ділової активності (обсяг продажів і оренди (вартісне і натуральне вираження); обсяг інвестицій в нерухомість і їх структура; кількість споруджуваних об'єктів, кількість об'єктів, пропонованих до продажу (оренди) на вторинному ринку);

2) вартісні показники (рівень і динаміка цін на первинному і вторинному ринках; рівень і динаміка будівельних витрат; рівень і динаміка орендної плати);

3) показники - індикатори тенденцій ринку (система "раннього оповіщення" на ринку).

Схема показників стану і динаміки ринку нерухомості

Рис. 4.7. Схема показників стану і динаміки ринку нерухомості

Істотне значення для аналізу ринку має виділення із загальної маси показників групи показників, яка названа тут системою показників - індикаторів тенденцій ринку чи показниками "раннього оповіщення". До цієї групи належать показники, які раніше інших відображають зміни, що відбуваються на ринку. У числі таких показників слід, очевидно, назвати:

• зміни у строках експозиції об'єкта на ринку;

• зміни в нормі вакансій (частка незайнятих приміщень);

• зміни в "навісі над ринком" (щодо обсягу пропозиції до обсягу продажів).

Особливістю даної групи показників є те, що вони починають змінюватися вже тоді, коли ціни, орендна плата ще не змінюються або ці зміни недостатньо виражені.

Справа в тому, що для кожного з цих показників існує нормальна, "природна" для даного ринку величина. Наприклад, середня тривалість терміну експозиції - періоду перебування об'єкта на ринку в якості частини відкритої пропозиції - для ринку житлової нерухомості становить 70-90 днів.

Термін експозиції - період часу між виставлянням об'єкта на ринок (виставленням в лістинг) і здійсненням операції (датою реєстрації угоди).

Протягом терміну експозиції з об'єктом, виставленим на продаж, можуть ознайомитися потенційні набувачі, порівняти його з іншими, так що ціна, якої досягне цей об'єкт при продажу, буде найбільш точно відображати позицію ринку. При стабільному ринку і терміни експозиції стабільні. Якщо ж терміни скорочуються, то набувачі по якихось причин готові купувати об'єкти, навіть неуважно ознайомившись з ними, не вивчивши всі представлені ринком варіанти. Можливо, це пов'язано з очікуваннями набувачів швидкого зростання цін в майбутньому, із зростанням їх доходів, але, так чи інакше, обсяг попиту збільшується, що, як правило, веде до зростання цін на ринку.

Найкраще з тривалістю термінів експозиції знайомі з професіоналів ринку нерухомості ріелтори, які постійно стикаються з ними в процесі надання послуг з продажу або з придбання нерухомості. Від термінів експозиції залежить швидкість здійснення угоди, виконання договору з клієнтом і т.д. Та й сам термін договору доцільно укладати з урахуванням тривалості терміну експозиції. Враховуючи всі ці обставини, звернення до ріелторів за консультаціями видається цілком розумним.

Норма вакансій - частка незайнятих приміщень у загальному обсязі наявного фонду нерухомості.

Зміни в нормі вакансій також свідчать про зміни в попиті на ринку. Якщо норма вакансій зростає, то попит на нерухомість починає знижуватися: внаслідок або падіння ділової активності, або зниження доходів набувачів, але так чи інакше йдеться про те, що для того, щоб зберегти обсяги продажів або здачі в оренду, необхідно або шукати шляхи зниження ціни або орендної плати, або знаходити нові способи утримання набувачів. Якщо норма вакансій падає, то ринок росте і слід очікувати зростання цін, орендної плати, готуватися до підвищення активності на первинному ринку.

"Навіс над ринком" - відношення обсягу пропозиції до обсягу продажів за певний період часу.

"Навіс над ринком" відображає, з одного боку, швидкість формування обсягу пропозиції, з іншого - швидкість продажів на ринку. При стабільному ринку це співвідношення також стабільно. Наприклад, на ринок щомісяця надходить обсяг пропозиції в 10 тис. Об'єктів і 2000 продаються, тобто відношення обсягу пропозиції до обсягу продажів одно 5: 1. Якщо ж обсяг продажів залишається колишнім, а обсяг пропозиції скорочується, приміром до 8000, то співвідношення стає вже 4: 1. Це означає, що приплив об'єктів на ринок скорочується, отже, можна очікувати підвищення цін.

Слід зазначити, що "навіс над ринком" може бути виміряний як на первинному, гак і на вторинному ринку нерухомості. При цьому потрібно мати на увазі, що зазначені ринки володіють різною швидкістю реагування на зміни в попиті. Вторинний ринок може збільшити обсяг пропозиції протягом місяця, первинному потрібні роки. Тому спостереження над величиною "навісу" повинно мати систематичний і довготривалий характер.

  • [1] Приклади показників, використовуваних зарубіжними інформаційно-аналітичними центрами при аналізі ринку нерухомості, і можливості їх використання в російських умовах наведені в дод. 1.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Збір первинної інформації
Збір фактичної інформації
Збір інформації про ділового партнера
Збір та аналіз інформації про політичні конкурентах
Методи систематизації географічної інформації
Збір інформації як процес журналістського пізнання. Факт і його інтерпретація
Методи аналізу, систематизації та узагальнення географічної інформації
Збір інформації для управління процесами оцінки і контролю розвитку кризи
Збір інформації й оцінка обстановки
Збірка з'єднань зі шпонками
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук