Навігація
Головна
Об'єкт нерухомості як результат взаємодії факторів виробництваМетодичні засади визначення ефективності використання об'єктів...Нерухомість і ринок нерухомості
Сукупна пропозиція в короткостроковому і довгостроковому періодахРівновага фірми і галузі в короткостроковому і довгостроковому...Варіанти рівноваги фірми в короткостроковому і довгостроковому...
Астрономічний часСоціально-економічна політикаЕкономічна і соціальна комісія для Азії і Тихого океану (ЕСКАТО)
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Фактор часу на ринку нерухомості

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Традиційно проблема часу розглядається при вивченні процесів ринку нерухомості у зв'язку зі зміною вартості грошей у часі.

Сенс концепції вартості грошей у часі полягає, як відомо, в тому, що цінність грошової одиниці в справжній період вище, ніж в майбутній: рубль сьогодні дорожче, ніж рубль завтра. В основі цієї тези лежить положення про те, що в силу інфляції відбувається знецінення грошей, так що на одну і ту ж в номінальному вираженні грошову суму сьогодні можна придбати більше товарів, ніж у майбутньому. Зрозуміло, це лише найпростіше твердження. На цінність інвестованих грошей істотно впливає також ризикованість вкладень - чим більш ризикованою є інвестиція, тим дорожче залучаємо до неї гроші. Зі збільшенням періоду повернення інвестицій ростуть і ризики, що також впливає на зміну вартості грошей. Таким чином, інфляція і ризики - ось що визначає зміну вартості грошей у часі. Ці положення і лежать в основі всіх розрахунків, що базуються па відомою формулою:

PV = FV (1 / (1 + i)),

де PV - теперішня вартість майбутньої суми грошей; FV - майбутня вартість, тобто одержувана в майбутньому сума грошей; i - норма відсотка (норма плати за використання грошей (капіталу)); 1 / (1 + i) - коефіцієнт дисконтування.

Зауважимо, що номінальна величина (i) включає в себе дві складові: інфляційний відсоток і реальну ставку відсотка (плата за користування грошима). Реальна ставка відсотка, за загальним правилом, визначається як сума безризикової ставки та премії за ризик. Але, взагалі кажучи, безризикових ставок не буває - можна говорити лише про мінімальній величині ризику, що відображає стан економіки.

Питання, пов'язані із застосуванням концепції вартості грошей у часі та відповідними розрахунками, докладно вивчаються у фінансовій математиці, курсах фінансового менеджменту, оцінки вартості майна і т.д. Тут же звернемо увагу на деякі інші аспекти проблеми часу на ринку нерухомості.

Інертність ринку. Як зазначалося вище, істотним фактором, що впливає на функціонування ринку нерухомості, є швидкість реакції його окремих сегментів на зміну економічної ситуації. Оператори первинного ринку, як правило, здатні до більш швидкої реакції при проведенні цінової політики, у той час як вторинний ринок більш оперативно може збільшити обсяг пропозиції на ринку.

Інертність ринку - збереження ним певного параметра або параметрів (обсягу угод, пропозиції, цін, орендної плати і т.д.) протягом відносно тривалого часу (місяці, квартали).

З урахуванням відмінностей між первинним і вторинним ринками нерухомості інертність проявляється по-різному: первинний ринок більш інертний в обсягах, вторинний - в цінах.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

При дослідженнях ринку слід враховувати особливості інертність ринку, прогнозуючи його розвиток.

Короткостроковий і довгостроковий періоди

В економічній теорії для обліку фактора часу використовуються такі поняття, як коротко-, середньо- і довгостроковий періоди. При цьому зміст цих понять полягає в тому, що в короткостроковому періоді всі фактори виробництва незмінні, в середньостроковому - принаймні, деякі фактори змінюються, в долгосрочном- всі фактори змінні.

Протягом короткострокового періоду виробництво не в змозі змінити обсяги випуску, тому для ринку характерне зростання цін при підвищенні попиту, в середньостроковому можливості виробництва зростають і стають ще більшими в довгостроковому періоді, що забезпечує збалансування попиту та пропозиції.

Звертаючись у зв'язку з цими поняттями до ринку нерухомості, слід звернути увагу на те, що поняття коротко- і довгострокового періодів для різних процесів і суб'єктів ринку будуть наповнені зовсім різним змістом.

Для ріелторської фірми короткостроковий період - це один-два місяці, протягом яких вона не в змозі змінити параметри свого бізнесу - набрати агентів, купити оргтехніку, змінити рекламну політику.

Для девелоперської компанії короткостроковий період - це період, коли вже або майже не можна змінити параметри проекту і його тривалість складає вже два-три роки.

Астрономічне та соціально-економічний час

Слід зауважити, що незважаючи на те що економічні процеси, як і будь-які інші, протікають в астрономічному часу, тим не менше набагато важливіше для економіки економічний час - швидкість змін економічних процесів. На ринку процеси можуть протікати з абсолютно різними швидкостями, так що при одному і тому ж астрономічному періоді різниця в зміні економічної ситуації може бути кардинальної.

Наприклад, якщо взяти відносно недавню історію, то за серпень - вересень 1998 ситуація в російській економіці змінилася не менше, ніж за весь попередній рік. Ще ближчий приклад: зміна соціально-економічної ситуації в минулому 2014

Протягом півроку під впливом зовнішньополітичних (ситуація навколо України) і зовнішньоекономічних умов (застосування економічних санкцій проти Росії, у відповідь ембарго на ввезення продовольчої продукції з ряду країн з боку Росії і, безумовно, дворазове зниження ціни на нафту, з більш ніж 100 дол, за барель до 50 дол.) зовнішні умови для ринку нерухомості кардинально змінилися.

Відмінності між астрономічним і економічним часом надзвичайно важливо враховувати, наприклад, при визначенні актуальності даних, отриманих в результаті оцінки вартості нерухомості: при стабільному стані ринку її результати можуть бути актуальні відносно тривалий період часу - квартал, півроку. У ситуаціях різкої зміни в ситуації на ринку ці результати можуть втратити свою актуальність і протягом тижня. Те ж відноситься і до прибутковості інвестицій в нерухомості, прогнозами за обсягами продажів на ринку і т.д.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Об'єкт нерухомості як результат взаємодії факторів виробництва
Методичні засади визначення ефективності використання об'єктів нерухомості
Нерухомість і ринок нерухомості
Сукупна пропозиція в короткостроковому і довгостроковому періодах
Рівновага фірми і галузі в короткостроковому і довгостроковому періодах
Варіанти рівноваги фірми в короткостроковому і довгостроковому періодах
Астрономічний час
Соціально-економічна політика
Економічна і соціальна комісія для Азії і Тихого океану (ЕСКАТО)
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук