Навігація
Головна
Теоретичні основи аналізу відкритої економіки, платіжний баланс і...Девелопмент об'єктів нерухомості культурної спадщини на основі...Теоретичні основи управління нерухомим майномПорядок передачі федеральних об'єктів нерухомості у власність...Природні об'єкти як нерухоме майно
Методичні засади визначення ефективності використання об'єктів...Фактори виробництва, їх взаємодія і комбінаціяФункціональний розподіл результатів виробництваПорядок передачі федеральних об'єктів нерухомості у власність...Особливості ринку факторів виробництва
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Теоретичні основи аналізу економіки об'єкта нерухомості

Власність - це благо, але і тягар.

Автор невідомий

Після вивчення матеріалів глави студент повинен:

знати

• оптимальне співвідношення між факторами виробництва в сфері нерухомості,

• поняття норми заміщення землі внеземельнимі факторами виробництва,

• поняття ренти як категорії ринку нерухомості,

• сутність утримує доходу, принципи його використання при операціях з нерухомістю,

• умови, за яких максимізується рента на ринку нерухомості,

• принципи використання ренти як інструменту перерозподілу землі між різними варіантами її експлуатації,

• концепцію найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості та алгоритм її застосування;

вміти

• визначати величину утримує доходу і ренти,

• розраховувати коефіцієнт забудови і коефіцієнт використання території,

• використовувати алгоритм визначення найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості;

володіти

• навичками застосування критеріїв найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості при виборі варіанту використання земельної ділянки,

• системним підходом до аналізу факторів, що визначають найкращий варіант використання нерухомості.

Об'єкт нерухомості як результат взаємодії факторів виробництва

У гл. 1 підручника було відзначено, що будь-який розвинений об'єкт нерухомості являє собою результат взаємодії землі та внеземельних факторів виробництва, що вкладаються в землю. До об'єкту нерухомості як до результату взаємодії факторів виробництва можуть бути прямо застосовані положення мікроекономіки щодо виробничої функції, взаємодії і заміщення факторів виробництва.

Як випливає з курсу мікроекономіки, виробнича функція описує залежність кількості виробленої продукції від величини витрат застосовуються в процесі виробництва ресурсів.

Найбільш часто при цьому використовується так звана двухфакторная функція, в якій обсяг виробництва (Q) є функцією від використовуваних ресурсів праці (Z.) і капіталу (К):

Q = f (L, K).

Ця ж формула цілком може бути застосована і для опису взаємодії землі та внеземельних факторів виробництва. У цьому випадку: L - земля; До - внеземельние фактори виробництва.

Один і той же обсяг випуску може бути досягнутий з використанням різних технологій, кожна з яких являє собою певну комбінацію факторів виробництва.

Якщо застосувати наведені положення до предмета економіки об'єкта нерухомості, то можна зробити наступні висновки.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Один і той же обсяг продукції (площа створюваних будівель і споруд) може бути забезпечений за рахунок різних комбінацій зазначених факторів в залежності від вибору варіанта забудови, застосовуваних планувальних рішень, будівельних матеріалів і технологій.

Наприклад, житлова нерухомість площею в 10 тис. М2 може являти собою і 20-поверхова будівля, для будівництва якого цілком достатньо 0,3-0,5 га землі, і п'ять п'ятиповерхових будівель по 2000 м2, для будівництва яких потрібно буде вже 2 га землі, і 50 котеджів площею в 250 м2, кожен з яких буде розташований на ділянці в 1000 м2, що в сукупності дасть площа забудови близько 5 га.

При цьому для кожної ситуації потрібно різну кількість внеземельних факторів: у першому випадку більше, у другому менше, в третьому - ще менше. Разом з тим зниження не носитиме лінійний характер: навіть істотне збільшення площі землі нс дасть можливості значного скорочення вкладів внеземельних факторів.

Викладена ситуація буде виглядати так, як представлено в табл. 5.1.

Таблиця 5.1

Використання землі при різних варіантах забудови

Варіант

забудови

Площа будівель, м2

Площа забудови, га (дол.)

Внесок внеземельних факторів, дол. / Од.

1

10000

0,5 (+1000000)

6000000

2

10000

2 (1200000)

2500000

3

10000

5 (500000)

2000000

Графічно ситуацію можна викласти таким чином.

Кожен із варіантів забудови представлений точкою, що характеризує певну комбінацію мінімально необхідних при ній обсягів залучення факторів виробництва для досягнення заданого обсягу випуску.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Лінія, що з'єднує точки рівного випуску (рівних обсягів будівництва), отримані із застосуванням різних комбінацій землі та внеземельних факторів, носить назву ізокванти.

При русі по ізокванті один фактор замінюється іншим, при цьому результат - обсяг випуску - залишається колишнім (рис. 5.1).

Ізокванта випуску продукції

Рис. 5.1. Ізокванта випуску продукції:

До - внеземельние фактори; L - земля

Верхня частина, ближня до осі ординат на рис. 5.1, може розглядатися як відображення технологій з інтенсивним використанням землі, а нижня, ближня до осі абсцис, де кожна одиниця землі дає при русі по ізокванті все менший приріст кінцевої продукції, як відображення технологій з екстенсивним використанням землі.

Нахил ізокванти показує, як відомо з мікроекономіки, граничну норму заміщення одного фактора іншим, яка визначається як тангенс кута, утвореного дотичною до ізокванте в тій чи іншій її точці.

У випадку, відбитому на рис. 5.1, це буде норма заміщення внеземельних факторів фактором землі (MRS - marginal rate of substitution):

MRS = dK / dL,

де dK, dL - зміни вкладів внеземельних факторів і землі відповідно.

Норма заміщення є мірою взаємозамінності факторів виробництва і показує, на яке число одиниць потрібно збільшити кількість одного фактора при зменшенні іншого на одиницю, щоб випуск зберігався незмінним.

Норма заміщення різниться на різних ділянках ізокванти. Чим далі ми будемо спускатися по ізокванте, тим більша кількість землі буде необхідно для заміщення втрати одиниці капіталу, як і навпаки, при русі вгору все більша кількість внеземельних факторів знадобиться, щоб замінити одиницю землі.

По відношенню до землі, як і до внеземельним факторам, справедливо положення про убування граничної продуктивності одного фактора виробництва при незмінності іншого.

У міру додатки до землі все нових порцій капіталу приріст виручки (вартості об'єктів нерухомості) буде поступово зменшуватися і в кінцевому рахунку може виявитися нижче витрат (витрат), що і означатиме досягнення максимально можливих і ефективних масштабів вкладення капіталу в землю.

Метою виробництва для виробника (забудовника) є максимізація ефективності вкладень капіталу в землю, що вимагає оптимального розподілу коштів між різними факторами виробництва.

Оптимальність пропорцій між землею і внеземельнимі факторами у сфері нерухомості має два аспекти.

По-перше, співвідношення між факторами має відповідати уявленням користувача, задовольняти його потреби. При цьому слід пам'ятати, що для кожного варіанту землекористування (забудови) є своє оптимальне співвідношення між площею земельної ділянки та площею розташованої на ній будівлі.

Це співвідношення може бути відображено за допомогою двох показників: коефіцієнта забудови і коефіцієнта використання території.

Коефіцієнт забудови - відношення площі, займаної будівлею, до площі всієї земельної ділянки, що належить до будівлі.

Коефіцієнт використання території (щільності забудови) - відношення всіх площ будівлі (поверхів) до площі земельної ділянки.

По-друге, співвідношення між витратами на придбання землі і на створення поліпшень повинно забезпечувати мінімізацію сукупних витрат забудовника. У цьому випадку і може виникнути питання про заміну одного фактора виробництва іншим, наприклад, при зростанні ціни на землю.

Питання практики

Розглянемо можливість зниження витрат забудовника при зростанні цін на землю за рахунок заміни фактора землі внеземельнимі факторами виробництва.

Припустимо, ми маємо справу зі створенням об'єкта нерухомості за умови, що вклади землі та внеземельних факторів виробництва рівні і складають в сукупності 100 од., Тобто 50 од. припадає на землю, а 50 - на внеземельние фактори виробництва. При цьому вартість кожної одиниці становить 100 д.се

За таких умов загальна сума витрат становить 10000 Д.Є., 5000 з яких - витрати на землю і 5000 - витрати на внеземельние фактори.

Якщо ціна землі зростає і стає рівною 125 Д.Є. за одиницю землі, то тепер витрати на 50 од. землі складають вже 6 250 Д.Є.

Відповідно, при незмінних пропорціях між факторами зростають і сукупні витрати, д.е .:

5000 + 6250 = 11 250.

Якщо ж частка землі буде скорочена і пропорція становитиме вже не 50:50, а 60: 40 на користь внеземельних факторів, то у вартісному вираженні (при незмінності цін на внеземельние фактори) ми матимемо наступний результат. Витрати на внеземельние фактори, д.е .:

60 • 100 = 6000.

Витрати на землю, д.е .:

40 • 125 = 5000.

Сукупні витрати, д.е .:

6000 + 5000 = 11 000.

Таким чином, сукупні витрати забудовника знижені на 250 ВО

Вкажемо, що приклад умовний, наведений для розуміння логіки розрахунків. В даному випадку норма заміщення прийнята рівною одиниці, однак на ділі це не так. Норма заміщення землі капіталом, за оцінками фахівців, близька до 0,5 (тобто для заміщення однієї одиниці землі необхідно дві одиниці капіталу).

Розглядаючи можливість заміни землі внеземельнимі факторами виробництва, потрібно звернути увагу на наступні обставини.

По-перше, можливості заміни землі внеземельнимі факторами можуть бути обмежені у зв'язку з уявленнями користувача.

По-друге, існують нормативні обмеження (наприклад, по висотності будівель), які також обмежують можливість такої заміни.

Питання практики

Співвідношення вкладів землі та внеземельних факторів в істотній мірі визначаються чинними містобудівними нормативами, що регламентують такі параметри, як площа забудови, коефіцієнт використання території, співвідношення між площею земельної ділянки та висотою будівель і ін.

Так, Правилами забудови та землекористування в Санкт-Петербурзі передбачено виділення у складі забудови міста наступних територіальних зон:

• житлові зони (у тому числі зона колективних садів і дачних кооперативів, зона малоповерхової житлової забудови односімейним житловими будинками тощо - всього чотири види зон);

• суспільно-ділові зони (два види зон з подзонами);

• виробничі зони (два види зон);

• зони об'єктів зовнішнього транспорту (три види зон);

• рекреаційні зони (три види);

• зони сільськогосподарського використання (два види);

• зони спеціального призначення (три зони);

• інші зони (у тому числі зона забудови на території історичного центру міста).

При цьому для кожної з різновидів зон встановлено граничні параметри за такими характеристиками:

• мінімальна площа земельної ділянки;

• мінімальна ширина ділянки з вуличного фронту;

• мінімальний відступ стін будинків з вікнами із житлових приміщень від кордонів сусідніх ділянок;

• коефіцієнт забудови;

• коефіцієнт використання території.

Істотним параметром є висотні обмеження, які для центру Санкт-Петербурга становлять, наприклад, 23 м, для ряду близьких до центру районів - 40 м, для периферійних районів - 70 м і т.д.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Теоретичні основи аналізу відкритої економіки, платіжний баланс і його рівновагу
Девелопмент об'єктів нерухомості культурної спадщини на основі принципів державно-приватного партнерства
Теоретичні основи управління нерухомим майном
Порядок передачі федеральних об'єктів нерухомості у власність суб'єктів РФ
Природні об'єкти як нерухоме майно
Методичні засади визначення ефективності використання об'єктів нерухомості
Фактори виробництва, їх взаємодія і комбінація
Функціональний розподіл результатів виробництва
Порядок передачі федеральних об'єктів нерухомості у власність суб'єктів РФ
Особливості ринку факторів виробництва
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук