Навігація
Головна
Обтяження рентою нерухомого майнаФорма і розмір рентиРизик випадкової загибелі майна, переданого під виплату постійної...Рента від природних ресурсівЧистий земельна рента
Класична політекономія: різні визначенняД. Рікардо: класична теорія земельної рентиВизначення та основні принципи системного підходуФормування некласичного підходу до визначення істиниФорма і розмір ренти
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Рента на ринку нерухомості

Поняття ренти. Поняття "рента" широко використовується в економічній та юридичній теорії і практиці в різноманітних значеннях.

По-перше, часто термін "рента" використовується для відображення потоку рівновеликих періодичних платежів і є синонімом поняття "ануїтет".

По-друге, в праві поняття ренти пов'язують із особливим видом угод - угод ренти.

По-третє, в англомовній літературі, перекладах, а іноді і в роботах вітчизняних авторів це поняття використовується як синонім поняття "орендна плата".

По-четверте, в суспільно-політичній літературі часто поняття "рента" вживається часто для позначення отримання окремими фізичними особами або фірмами вигод і переваг, недоступних іншим: "адміністративна рента", "політична рента".

Нарешті, поняття рента означає економічну категорію, що відображає особливого роду дохід, який присвоюється окремими економічними суб'єктами завдяки їх винятковому економічному становищу.

Класичний підхід до визначення ренти

Найбільш часто поняття "рента" міцно зв'язується з землею, із земельною рентою. Історично саме земельна рента першою стала предметом дослідження в економічній теорії. Основи класичного підходу до теорії земельної ренти були закладені класиками економічної теорії А. Смітом і Д. Рікардо.

У їхніх роботах в якості причини існування ренти були виділені обмеженість і відмінності в якості земельних ділянках, а крім того, показано, що рента, з одного боку, є доходом, отриманим власником землі, а з іншого - ціною, яку сплачує підприємець за право додатки капіталу до землі.

Питання теорії

Причини існування ренти - обмеженість і відмінності в якості землі (Д. Рікардо: "Рента платиться за користування землею тільки тому, що кількість землі не безмежно, а якість її неоднаково").

Рента є для власника землі його доходом, для орендаря - платою за користування землею (А. Сміт: "Рента, розглянута як плата за користування землею, являє собою найвищу суму, яку в змозі сплатити орендар при даній якості землі").

Земельна рента - це:

• дохід, що отримується власником землі;

• ціна, що сплачується за використання природних ресурсів (основа орендної плати, частину витрат підприємця).

Як випливає з наведених вище положень, рента виконує на земельному ринку (отже, на ринку нерухомості) дві найважливіші функції.

По-перше, рента є основним чинником, що визначає ціни на земельному ринку: ціна землі - це ціна права отримання ренти.

По-друге, рента є потужним інструментом перерозподілу землі між різними варіантами її використання: максимальну ренту здатний сплачувати лише той користувач, який використовує землю найбільш ефективно. Здатність сплачувати ренту - критерій ефективності землекористування.

Рента визначає рівень цін на ринку землі і є інструментом перерозподілу землі між різними варіантами землекористування.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Суттєвою особливістю ренти, на думку А. Сміта, є те, що рента входить до складу ціни продукту іншим чином, ніж заробітна плата і прибуток.

Висока або низька заробітна плата і прибуток на капітал є причиною високої або низької ціни; більший або менший розмір ренти - результат останньої.

Важливо запам'ятати

Величина ренти залежить від величини цін на продукцію.

Рента (R) може бути визначена як різниця між ціною продукту і витратами (включаючи нормальний прибуток):

R = V- (K + L) -r (K + L),

де V - вартість продукту (наприклад, об'єкта нерухомості); К, L - відповідно капітал і праця (внеземельние фактори виробництва); r - бар'єрна (прийнятна) ставка капіталізації (ставка прибутковості) для внеземельних факторів.

Здатність землі приносити ренту визначає цінність, а значить, і ціну землі:

М = R / i,

де i - прийнятна ставка прибутковості для потенційного набувача землі.

В економічній теорії предметом дослідження є кілька різновидів ренти, у тому числі диференціальна, абсолютна, монопольна.

Теорія диференціальної ренти найбільш повно розроблено у роботах Д. Рікардо і К. Маркса. Відповідно до їх поглядами слід розрізняти причину і джерело ренти.

Причина існування ренти - обмеженість землі і відмінності в якості.

Джерело ренти - різна продуктивність праці на землях різної якості.

Внаслідок відмінностей в продуктивності праці на землях різної якості при одних і тих же витратах (які включають в себе і нормальний прибуток на капітал) на кращих, середніх і гірших ділянках землі виходить різна кількість продукції (табл. 5.2).

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Таблиця 5.2

Механізм утворення диференціальної ренти в сільському господарстві

Показник

Ділянка / параметр, Д.Є.

кращий

середній

найгірший

Витрати (включаючи нормальний прибуток)

120

120

120

Випуск

5

4

3

Витрати на одиницю

24

30

40

Ціна

40

40

40

Виручка

200

160

120

Рента

80

40

0

Як видно з даних, наведених у табл. 5.2, якщо ціни формуються на основі витрат на середніх і кращих землях, то на гірших землях хазяйнувати невигідно - ціни на продукцію піднімаються і стає вигідно використовувати гірші землі.

Звідси випливає, що:

1) витрати на гірших землях лежать в основі ціни на продукцію;

2) на кращих і середніх землях виникає додатковий дохід;

3) додатковий дохід - результат кращої якості землі та належить її власнику.

Питання теорії

У відповідності з теорією ренти Д. Рікардо (і К. Маркса) причинами утворення ренти є обмеженість землі, відмінності між ділянками землі за якістю і ціноутворення на сільськогосподарську продукцію по витратах на гірших землях.

Диференціальну ренту прийнято поділяти на ренту за родючістю і ренту за місцем розташування.

Рента за родючістю виникає у зв'язку з тим, що різні ділянки землі мають різні якісні характеристики, що визначають їх можливості по врожайності, що важливо для сільського господарства.

Для сфери нерухомості більш важливим є саме рента по місцю розташування - об'єкти, кращі за місцем розташування, мають і більшу ціну, що дещо змінює механізм створення і привласнення ренти.

Механізм утворення ренти в сфері нерухомості розглянуто на прикладі. У табл. 5.3 представлена ситуація з трьома однаковими за площею, конфігурації, але різними по своєму місцю розташування в місті земельними ділянками: ближнім до центру міста, середнім по відстані від центру і далеким.

Оскільки близькість до центру міста розглядається як характеристика, що підвищує цінність нерухомості з точки зору користувача, то це знайде відображення і в ціні. Таким чином, при однакових затратах внеземельних факторів виробництва (за умови, що ми маємо справу з однаковими за матеріалами, застосовуваним технологіям будівлями) ціна об'єктів нерухомості на ближньому і середньому ділянках землі буде вище, ніж на далекому ділянці, що і знайде своє відображення в одержуваної ренті.

Таблиця 5.3

Механізм утворення диференціальної ренти в сфері нерухомості

Показник

Ділянка / фактор, Д.Є.

ближній

середній

дальній

Витрати (включаючи нормальний прибуток)

120

120

120

Випуск

3

3

3

Витрати на одиницю продукції

40

40

40

Ціпа

60

50

40

Виручка

180

150

120

Рента

60

30

0

Як бачимо, в даному випадку рента виникає як наслідок того, що при однаковому об'ємі і якості інвестицій в різні по місцю розташування ділянки землі вони приносять більший дохід, що містить рентну складову.

Причина диференціальної ренти в сфері нерухомості - обмеженість земель і відмінності в їх якості.

Джерело - більш висока ціна на об'єкти нерухомості, що мають краще місце розташування.

Ще один аспект теорії диференціальної ренти - її поділ на ренту першого і другого роду, де рента першого роду виникає лише як наслідок природних факторів (природну родючість і місце розташування), а рента другого роду - як результат вкладу економічних чинників (вклад людини).

У реальній господарській практиці практично завжди здається в оренду земельну ділянку є результатом взаємодії землі та внеземельних факторів (будівлі, дренаж, склади та ін.), Тому що сплачується за земельні ділянки орендна плата включає в себе як безпосередньо ренту, так і плату за користування капіталом. На практиці майже завжди є внесок капіталу (рента другого роду), тому:

Орендна плата за земельну ділянку =

= Рента + Знос капіталу + Відсоток на капітал.

Відповідно цьому ставка, за якою повинна визначатися орендна плата за користування земельної ділянки з поліпшеннями, включає в себе наступні компоненти:

R = r 1+ r 2+ r 3,

де R - загальна ставка для визначення орендної плати; r 1 - ставка земельної ренти першого роду; r 2 - ставка повернення капіталу; r 3 - ставка доходу на капітал.

Особливе місце в теорії ренти займає абсолютна рента, яка розглядається як своєрідна данина, плата, яку суспільство сплачує землевласникам.

Концепція економічної ренти. Рента як залишок. У сучасній економічній теорії на базі теорії земельної ренти розроблено поняття економічної ренти як складової частини доходу, яку може отримувати будь-який чинник виробництва, що знаходиться у виняткових умовах.

Будь-який чинник виробництва в деякій сфері його застосування утримується тим, що він отримує за свої послуги оплату, яка покриває його альтернативну вартість, тобто його дохід при найкращому альтернативному використанні.

Утримуючий дохід - дохід, який є достатнім, щоб утримати фактор виробництва в даній виробничої комбінації (даній області застосування) і запобігти переходу в іншу. Економічна рента є перевищення фактичного доходу, отримуваного фактором виробництва, над утримує доходом.

Лінії попиту та пропозиції деякого фактора виробництва показані на рис. 5.2. Площа фігури OAEF e відповідає утримує доходу, площа E Е - економічної ренті.

Економічна рента і утримує дохід

Рис. 5.2. Економічна рента і утримує дохід

Економічна рента показує, наскільки оплата фактора вище тієї суми, якої достатньо для залучення сто на дану сферу.

Відмінності між економічною рентою і утримує доходом проявляються при зниженні оплати послуг фактора. Якщо це зниження позначиться тільки на скороченні економічної ренти, то фактор не переміститься в альтернативну область використання, але якщо воно торкнеться і утримує дохід, то фактор в повному обсязі або частково здійснить таке переміщення.

Чим визначається пропорція, в якій оплата послуг фактора ділиться на економічну ренту і утримує дохід? Розглянемо три варіанти: два крайніх випадку і один проміжний.

У першому варіанті (рис. 5.3, а) пропозиція фактора абсолютно еластичне. У цьому випадку вся оплата рівноважного обсягу його послуг буде являти собою утримує дохід (заштрихований прямокутник ЗР E ЕР E). Якщо ціна послуг хоч трохи впаде, то фактор цілком переміститься в іншу область застосування.

Еластичність пропозиції фактора і економічна рента

Рис. 5.3. Еластичність пропозиції фактора і економічна рента

Прикладом може служити винагорода, що одержується агентом по операціях з нерухомістю. При рівних умовах і змісті праці в різних фірмах він може при щонайменшій зміні відсотка (винагороди) перейти відразу ж з однієї фірми в іншу.

Ще більш простий варіант прикладу. Якщо ви працюєте у фірмі, де вам платять за роботу 100000 руб., А в іншій фірмі вам готові платити за ту ж роботу тільки 80000 руб., То 80000 руб. - Це і є утримує дохід (навіть якщо вам у вашій фірмі знизять оплату до 80000 руб., То вам немає сенсу йти - в іншому місці не краща), а 20000 руб., Які ви отримуєте понад цю величини - рента.

Другий варіант (рис. 5.3, б) припускає висхідну лінію пропозиції послуг фактора. Підвищення ціни на послуги залучає на ринок все більша їх кількість, але одночасно воно приносить ренту всім вже задіяним одиницям послуг фактора, крім останньої. Ринкова оцінка цих одиниць перевищує їх альтернативні витрати. Різниця і становить отримувану ними економічну ренту (заповнений точками сегмент).

В даному випадку прикладом може служити ситуація з більш кваліфікованими працівниками. Так, зростання оплати бухгалтерів перетягує в цю область праці людей інших спеціальностей, фізиків і ліриків, і приносить додаткову економічну ренту "бухгалтерам за покликанням".

І, нарешті, третій варіант (рис. 5.3, в). Пропозиція фактора абсолютно невідповідно - лінія пропозиції вертикальна. Це означає, що на ринку пропонується фіксована кількість послуг фактора, якою б не була їхня ціна. Теоретично ціна може впасти до нуля, а обсяг пропозиції залишиться тим же, фактор не переміститься в альтернативну область застосування. Тоді вся оплата його послуг цілком визначається попитом на нього і є економічною рентою.

Саме так йде справа з землею, пропозиція якої (в граничному випадку) абсолютно невідповідно.

Таким чином, економічна рента може присвоюватися будь-яким фактором виробництва, але рента найбільш явно проявляє себе там, де є обмеженість ресурсу і нееластичність пропозиції.

Висновок полягає в тому, що чим більш еластична пропозиція - тим менше рента, ніж пропозиція нееластична - тим рента вище.

Загальні висновки з розглянутого матеріалу наступні.

Рента - це перевищення фактичного доходу, який дає та чи інша комбінація факторів над утримує доходом. До тих пір поки через рентні платежі вилучається тільки рента, виробнича комбінація (конкретний варіант використання землі) зберігається, як тільки зачіпається утримує дохід, комбінація може розпастися, оскільки фактично в такому випадку вилучається вже не рента, а доходи на внеземель- ниє чинники, і вони покидають комбінацію, не отримуючи гідної винагороди.

Таким чином, чим ефективніше є виробнича комбінація (варіант забудови), тим більше можливостей у забудовника сплачувати ренту. Тому питання про можливу величиною ренти знаходиться в прямому зв'язку з поняттям найкращого використання землі, при якому і досягається максимальна величина ренти.

Для того щоб проілюструвати дане положення, розглянемо найпростіший приклад.

Припустимо, що є два варіанти використання одного і того ж земельної ділянки (табл. 5.4): будівництво торгового або офісного центру.

Таблиця 5.4

Порівняння варіантів забудови по можливості сплати ренти

Варіант забудови / параметр інвестицій

Офісний центр

Торговий центр

1. Інвестиції, Д.Є.

200

200

2. Необхідна ставка прибутковості на інвестиції,%

15

15

3. Сукупний дохід, принесений об'єктом нерухомості, Д.Є.

60

50

4. Необхідний дохід на інвестиції, Д.Є.

30

30

5. Рента - варіант 1, Д.Є.

20

20

6. Додатковий дохід, Д.Є.

10 (стор. 3 - стор. 4 - - стор. 5)

0

7. Рента - варіант 2, Д.Є.

30

30

8. Збитки, Д.Є.

0

-10 (Стор. 3 - - стор. 4 - стор. 7)

Припустимо, що обсяг інвестицій в обох варіантах однаковий і становить 200 Д.Є. Однакова і необхідна забудовником ставка доходу на інвестиції - 15%.

Проте сукупний дохід, який приносить офісний центр, перевищує дохід, принесений торговим центром (60 Д.Є. проти 50). Припустимо далі, що є два варіанти встановлення ренти: на рівні 20 і 30 Д.Є.

Очевидно, що при першому варіанті як власник офісного центру, так і власник торгового центру здатні сплатити ренту, але при цьому перший отримає додатковий прибуток в 10 ВО в порівнянні з нормальною. Якщо ж величина ренти буде встановлена на рівні в 30 ВО, то її зможе сплатити тільки власник офісного центру. Що ж стосується власника торгового центру, то він у цьому випадку буде нести збитки, що змусить його в кінцевому рахунку або перепрофілювати об'єкт в офісний центр, або, що ймовірніше, покинути дану виробничу комбінацію, тобто звільнити ділянку.

Таким чином, встановлюючи ренту відповідно до найкращим використанням землі (який за визначенням повинен забезпечувати максимальну ренту), тим самим ми "виводимо" землю з неефективного використання.

В даному випадку ясно видно, що рента являє собою залишок від сукупного доходу, який залишається після того, як внеземельние фактори, "прийшли" на дану земельну ділянку, отримають винагороду відповідно до необхідної ними нормальною ставкою прибутковості.

Величина ренти як залишку від сукупного доходу залежить від ефективності використання землі, що і зумовлює особливу важливість аналізу найкращого і найбільш ефективного використання землі.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Обтяження рентою нерухомого майна
Форма і розмір ренти
Ризик випадкової загибелі майна, переданого під виплату постійної ренти
Рента від природних ресурсів
Чистий земельна рента
Класична політекономія: різні визначення
Д. Рікардо: класична теорія земельної ренти
Визначення та основні принципи системного підходу
Формування некласичного підходу до визначення істини
Форма і розмір ренти
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук