Навігація
Головна
Принцип кращого і найбільш ефективного використання землі (ЛНЕІ)Методичні засади визначення ефективності використання об'єктів...Принцип найбільш ефективного використанняЕфективність використання земельних ресурсівРозробка концепції управління нерухомістю
ПОПИТ, ПРОПОЗИЦІЯ, ринкова рівновагаПопит і пропозиція товарів і ринкова цінаКількісний підхід до аналізу корисності і попитуКритична переоцінка організації ринкового попиту і своїх споживачівПопит і пропозиція
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Концепція найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості

Відповідно до визначення, даного в Міжнародних стандартах оцінки, під найкращим і найбільш ефективним використанням нерухомості розуміється "найбільш ймовірне використання майна, що є фізично можливим, розумно виправданим, юридично законним, здійсненним з фінансової точки зору, і в результаті якого вартість оцінюваного майна буде максимальною "[1].[1]

Економіко-теоретичною основою концепції найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕІ) є концепція альтернативної вартості, під якою розуміється максимальна вартість, що досягається при упущених (альтернативних) варіантах використання ресурсів. Сенс концепції альтернативної вартості полягає в тому, що будь-який обраний варіант використання ресурсу означає відмову від інших можливих варіантів, а значить, від певної упущеної вигоди. Найкращим, відповідно, є варіант, при якому упущена вигода мінімальна, тобто обраний варіант забезпечує максимальну з можливих вигоду. Це положення і лежить в основі концепції найкращого використання нерухомості.

Відповідно до концепції ННЕІ можливі варіанти використання нерухомості повинні бути проаналізовані та порівняні один з одним на основі наступних критеріїв:

фізична здійсненність - розгляд фізично можливих для даного об'єкта способів використання;

юридична допустимість - розгляд тих способів використання, які дозволені містобудівними нормами, екологічним законодавством і т.д .;

фінансова здійсненність - розгляд того, яке фізично здійсненне і дозволене законом використання буде давати прийнятний дохід власнику ділянки;

максимальна ефективність - розгляд того, яка з фінансово здійсненних використань буде приносити максимальний чистий дохід або максимальну поточну вартість.

Аналіз ННЕІ можливий у двох варіантах: аналіз ННЕІ земельної ділянки як вільного та аналіз ННЕІ земельної ділянки з наявними поліпшеннями.

Найбільшою мірою концепція ННЕІ застосовна до аналізу вільних від забудови земельних ділянок, оскільки саме в цьому випадку можливість найкращого використання найбільш висока.

Думка фахівця

У класичній роботі американських фахівців Дж. Фрідмана і Н. Ордуейа "Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості" зазначається: "Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання передбачає зіставлення альтернативних варіантів освоєння / забудови ділянки землі. Для кожного варіанту розраховується залишкова вартість землі. Найвища залишкова вартість землі відповідає варіанту її найкращого і найбільш ефективного використання "[2].[2]

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Застосовуючи зазначені критерії в процесі аналізу варіантів використання землі, необхідно проаналізувати наступні фактори: ринковий попит, потенціал місця розташування об'єкта, ресурсний потенціал ділянки і технологічну здійсненність можливих варіантів використання об'єкта.

Аналіз ринкового попиту

На даному етапі проводиться аналіз попиту на кожен варіант використання об'єкта. Це передбачає інтенсивне вивчення попиту потенційних клієнтів, тобто визначення так званого цільового ринку - тих користувачів, які, швидше за все, можуть купити або орендувати дану нерухомість. При визначенні цільового ринку необхідно вивчити наступні чинники.

При аналізі попиту на офісну нерухомість:

• загальну економічну активність на місцевому ринку, включаючи всі сфери бізнесу;

• статистичні дані про реєстрацію нових фірм;

• статистичні дані про припинення діяльності існуючих фірм і компаній;

• статистичні дані про розміри нових компаній та їх потребах в офісних приміщеннях різного типу;

• дані про структуру попиту на офісну нерухомість (за сферами діяльності орендарів, розмірами орендованих площ, розташування).

При аналізі попиту на торговельну нерухомість:

структуру і динаміку роздрібного товарообігу;

• поточну структуру і рівень споживання продовольчих і промислових товарів та їх відповідність купівельної попиту і реальним доходам;

• перспективи зміни демографічної ситуації, способу життя, платоспроможного попиту і, відповідно, структури споживання;

• перспективи зміни законодавчого середовища для торгівлі та комерції;

• стан та перспективи експортно-імпортної політики держави;

• поточні тарифи на транспортні послуги.

При аналізі попиту на промислово-складську нерухомість:

загальний стан економіки;

• ступінь економічної активності в галузях, до яких об'єкт оцінки має відношення або може мати при зміні функціонального призначення;

• наявність науково-виробничого потенціалу і можливості залучення інвестицій для організації нових виробництв і технологічних процесів.

Спільним для всіх типів нерухомості елементом аналізу попиту є можливість отримання позикового фінансування для покупки нерухомості.

У результаті аналізу по всіх чотирьох варіантів робиться висновок про поточному та перспективному попиті і цільовому ринку для кожного варіанту використання об'єкта нерухомості.

Слід мати на увазі, що не весь розрахований обсяг попиту буде перенесений на даний об'єкт нерухомості. Завжди є конкуруючі об'єкти, які відвернуть частину попиту на себе. Тому важливо провести аналіз конкуруючих об'єктів, їх чисельності та характеристик. Причому даний аналіз повинен відображати не тільки опис фактично існуючої на дату аналізу конкуренції, але й відповідний прогноз, заснований на дослідженні споруджуваних об'єктів і будівельних проектів.

При цьому дуже велике значення має знаходження можливості залучити попит на свою сторону, тобто знайти спосіб забезпечення так званого конкурентного диференціала. Конкурентний диференціал - це те додаткове якість, характеристика, яка дає даному об'єкту порівняльну перевагу: наприклад, для торгового центру це може бути розташування на автомагістралі по стороні найбільш інтенсивного руху.

Таким чином, на основі аналізу ринку визначаються:

а) цільовий ринок (потенційні користувачі);

б) конкурентний диференціал;

в) наявні конкуруючі об'єкти;

г) будуються і проектовані конкуруючі об'єкти.

  • [1] Микерин Г. І., Павлов Н. В. Міжнародні стандарти оцінки. М .: Інтерреклама, +2003.
  • [2] Фрідман Дж., Ордуей Н. Указ. соч. С. 276.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Принцип кращого і найбільш ефективного використання землі (ЛНЕІ)
Методичні засади визначення ефективності використання об'єктів нерухомості
Принцип найбільш ефективного використання
Ефективність використання земельних ресурсів
Розробка концепції управління нерухомістю
ПОПИТ, ПРОПОЗИЦІЯ, ринкова рівновага
Попит і пропозиція товарів і ринкова ціна
Кількісний підхід до аналізу корисності і попиту
Критична переоцінка організації ринкового попиту і своїх споживачів
Попит і пропозиція
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук