Навігація
Головна
Оренда й орендна плата на ринку нерухомості. Загальні підстави...Види і форми орендних платежівКонтрактна і ринкова орендна платаОрендна платаОрендна плата: склад і функціїСутність, значення і види орендних відносинСоціальне та економічне зміст заробітної плати та оплати праціЕкономічний зміст заробітної плати та її роль у розвитку трудового...МЕТОДИ ПЛАТЕЖІВ І РОЗРАХУНКІВ У СУЧАСНИХ МІЖНАРОДНИХ ЕКОНОМІЧНИХ...ПОНЯТТЯ, КАТЕГОРІЇ І ЗМІСТ МІЖНАРОДНИХ ЕКОНОМІЧНИХ ВІДНОСИН (МЕВ)
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Економічний зміст орендних відносин, орендна плата

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Орендні відносини є практичним застосуванням принципу "розщеплення" права власності, при якому виникають два види права: право орендодавця отримувати дохід від здачі майна в оренду (з поверненням майна після закінчення терміну орендного договору) і право орендаря на володіння і користування об'єктом нерухомості протягом терміну оренди.

Економічний сенс орендних відносин полягає в можливості орендаря використовувати майно для вилучення з нього корисних властивостей, а для орендодавця - в отриманні від орендаря плати за використання (використання і володіння) належить орендодавцеві майна (орендної плати).

Орендні відносини показують, як один об'єкт нерухомості одночасно забезпечує реалізацію двох економічних інтересів: власника (орендодавця) і користувача (орендаря).

Орендна плата (плата за тимчасове користування і володіння майном) є основною економічною формою, через яку реалізуються орендні відносини.

Орендна плата, з одного боку, є платою за користування майном, з іншого - економічною формою реалізації власності. Орендна плата, будучи ціною права користування (користування та володіння) нерухомістю, може встановлюватися відповідно до ст. 614 ГК РФ, п'ятьма способами:

1) у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово;

2) у встановленій частці отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;

3) шляхом надання орендарем певних послуг;

4) шляхом передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду;

5) через покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.

Па практиці найбільш поширеним варіантом є сплата орендної плати у вигляді періодичних грошових платежів в розрахунку на одиницю площі будівлі або приміщення. Основним вартісним параметром, що відбиває економічний сенс орендних відносин, є ставка орендної плати, рівна величині грошових платежів в одиницю часу за одиницю площі (руб. На рік на 1 м2).

З погляду орендодавця (власника), орендна плата повинна забезпечувати повернення вкладеного власником капіталу та отримання на нього доходу і, таким чином, може бути представлена як сума амортизації (повернення капіталу) і доходу на капітал.

Фахова дискусія

Нерідко в літературі, присвяченій питанням оренди нерухомості, згадується таке поняття, як "поворотна вартість", під якою розуміється сума амортизації та податку на майно. При цьому вказується, що орендна плата в цілому постає як сума поворотної вартості та орендного відсотка. Таке уявлення можливо, але потрібно мати на увазі, що джерелом для сплати податку на майно є дохід, а не вартість самої нерухомості. Тому змішувати рамках однієї "поворотної вартості" амортизацію капіталу і частину доходу на капітал не цілком коректно, тим більше що тоді варто було б додати сюди і витрати на страхування майна.

Інша справа, що при визначенні мінімального економічно раціонального рівня орендної плати, безумовно, слід враховувати і необхідність відшкодування за рахунок орендної плати вкладеного капіталу і такі обов'язкові платежі, як податки, страхування.

На практичному рівні мінімально допустимий, з точки зору орендодавця, рівень орендної плати може бути визначений як сума амортизації капіталу, податку на майна, витрат по страхуванню майна.

Максимальний рівень орендної плати за об'єкти нерухомості визначається:

• співвідношенням попиту і пропозиції на ринку оренди нерухомості (як і на ринку продажів, оскільки придбання об'єкту нерухомості у власність може розглядатися як альтернатива оренді);

• набором наданих орендареві послуг;

• розподілом між орендарем та орендодавцем навантаження за змістом об'єкта нерухомості.

Рівень ставок орендної плати в умовах ринку формується на основі взаємодії попиту та пропозиції і визначається наступними факторами.

1. Якість права оренди.

2. Умови та форми розрахунків.

3. Особливі умови договору.

4. Час (умови ринку).

5. Місце розташування об'єкта.

6. Фізичні характеристики об'єкта.

7. Економічні характеристики об'єкта.

8. Сервісне забезпечення об'єкта.

Кожна з цих груп, у свою чергу, складається з ряду факторів, які повинні бути прийняті до уваги.

1. Якість права оренди. Якість права оренди (користування та володіння об'єктом), забезпечене договором оренди, визначається наступними факторами:

• права сторін щодо дострокового розірвання договору;

• легітимність прав оренди;

• наявність або можливість державної реєстрації договору;

• можливості пролонгації договору оренди;

• обсяг переданих прав (користування, користування і володіння, можливість здачі в суборенду);

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

• наявність "обтяжень" (ресурсних, часових, функціональних та інших обмежень прав користування та володіння орендованим об'єктом).

Варіанти обтяжень:

• ресурсні - обмеження електричної потужності, обсягу споживання води;

• тимчасові - заборона на використання приміщень в нічний час доби, у вихідні дні або використання за спеціальним погодженням з керуючим;

• функціональні - обмеження у використанні приміщень (наприклад, виключно під офісну функцію).

2. Умови та форми розрахунків. У цій групі можна виділити наступні фактори:

• повнота включення операційних витрат в орендну ставку (при обов'язки орендаря окремо оплачувати комунальні витрати, вивіз сміття договірна ставка нижче);

• компенсація витрат орендаря на поліпшення (відсутність або часткова компенсація витрат орендаря на поліпшення орендованого майна знижують орендну ставку);

• застосування в розрахунках сурогатних форм замість грошей (майно, заліки та ін. - Договірна ставка в подібній ситуації, як правило, нижче);

• строки внесення орендної плати (якщо умови договору передбачають необхідність оплати оренди авансом за рік, така вимога знижує договірну ставку оренди).

3. Особливі умови договорів:

• домовленість про викуп об'єкта орендарем після закінчення терміну орендної угоди (орендні відносини завершуються оформленням договору купівлі-продажу), що може призвести до підвищення орендної ставки в обмін па зниження ціни приміщення (об'єкта), придбаного орендарем;

• домовленість про зниження ставки орендної плати для орендаря - колишнього власника орендованого об'єкта, досягнута раніше при здійсненні угоди купівлі-продажу об'єкта, коли з метою зменшення податку на угоду ціна продажу була встановлена нижче ринкової в обмін на відповідне зниження орендної ставки;

• дозвіл орендарю на здачу приміщень в суборенду, що, наприклад, дає можливість орендодавцю в умовах очікуваного зростання попиту на приміщення даного типу дещо підвищити договірну ставку орендної плати з урахуванням майбутнього перевищення "суборендних" ставок над нинішніми орендними;

• додаткові умови стимулювання орендарів при млявому попиті на ринку (додаткові послуги, пільги та розстрочення за платежами), що змушує орендодавця нести додаткові витрати, що ведуть до фактичного зменшення орендного доходу;

• дозвіл на використання приміщення під функцію, не відповідну принципом ННЕІ без коригування орендної ставки.

4. Час (умови ринку). Тут мова йде про облік змін, що відбуваються на ринку, у випадку, якщо є істотна різниця в часі між датою підписання договору оренди і датою проведення аналізу. Мається на увазі, що: 1) цінова ситуація на ринку нерухомості з плином часу змінюється, 2) відбувається інфляційне зростання цін, у зв'язку з чим потрібна виробляти відповідні коригування орендної ставки.

5. Місце розташування об'єкта. Місце розташування є одним з найбільш істотних і комплексних ціноутворюючих факторів і одночасно з цим - унікальною властивістю об'єкта нерухомості. У зв'язку з цим:

• фактор розташування повинен враховуватися в будь-який з технік підходу (унікальність);

• фактор розташування повинен бути не тільки усвідомлений, але формалізований і проаналізований.

Нижче наводиться перелік згрупованих факторів місця розташування, який може бути рекомендований до застосування при оцінці фактора місця розташування, але при цьому не є вичерпним.

В рамках застосування тієї чи іншої техніки, в залежності від суттєвості впливу місцеположення як узагальнюючого чинника або його складових частин (для даного виду нерухомості), у модель аналізу може включатися:

• тільки місце розташування як комплексний фактор без аналізу його складових;

• місце розташування як комплексний фактор, значення якого для об'єктів визначається на підставі оцінки та аналізу його складових;

• місце розташування як ряд найбільш істотних групових факторів, у сукупності утворюючих поняття «місцезнаходження».

Факторами місцеположення є:

а) престижність і близькість до центрів:

• престижність району і вулиці (у тому числі популярність, історична та архітектурна привабливість),

• віддаленість від центру міста,

• віддаленість від центрів локального впливу,

• віддаленість від центрів ділової активності,

• зона містобудівної цінності;

б) транспортна доступність і потоки:

• близькість до транспортних магістралей і пішохідних зонах,

• характеристика прилеглих великих трас, вулиць,

• наявність маршрутів громадського транспорту, близькість до зупинок,

• віддаленість від найближчої станції метрополітену,

• час і зручність доступу до центру міста (пішки, на громадському транспорті, на автомобілі),

• інтенсивність транспортних і пішохідних потоків,

• видимість з вулиці,

• відсутність одностороннього руху і заборон на поворот чи розворот,

• близькість місць паркування,

• інші;

в) сусідство:

• репутація і статус сусідів,

• стан і репутація найближчих об'єктів,

• вплив навколишніх об'єктів на привабливість і престижність місця,

• характер сусідів: взаємодоповнення, конкуренція і т.п .;

г) інфраструктура оточення:

благоустрій території (озеленення, стан тротуарів, освітлення і т.д.),

• близькість до місць паркування автотранспорту,

• наявність магазинів (торгових центрів, супермаркетів, гіпермаркетів, моллов),

• наявність і зручність сфери послуг,

• близькість до кордонів рекреаційних зон, паркам,

• близькість до зон підвищеної екологічної небезпеки,

• рівень безпеки (злочинність проти населення і майна), доступність правоохоронних органів, швидкої медичної допомоги та пожежної служби,

• наявність і близькість дитячих садків, шкіл і коледжів,

• наявність і близькість спортивних та фітнес-центрів,

• культурні та розважальні центри,

• соціальне обслуговування,

• доступність ділових послуг (ксерокопіювання, поставка офісних матеріалів, продаж та обслуговування оргтехніки, професійні консультації тощо),

• доступність послуг для співробітників (кафе, фітнес, хімчистка, аптека тощо),

• інше;

д) профілі організацій та людей:

• профілі організацій (резидентів і відвідувачів району): як потенційних роботодавців, клієнтів і споживачів, як джерела залучення клієнтів і т.п.,

• профілі людей (мешканців, працівників, відвідувачів району): як потенційних співробітників, клієнтів, соціального оточення і т.п.

6. Фізичні характеристики об'єкта. Як і місце розташування, фізичні характеристики об'єкта є комплексним фактором, при цьому практично не зустрічаються об'єкти з ідентичними фізичними властивостями.

Виділяють такі основні фізичні характеристики об'єктів нерухомості (будівель і приміщень):

• розташування в будівлі (поверх, вхід, вид з вікон);

• якість обробки і експлуатаційних характеристик приміщень (стан);

• площа (загальна, корисна, орендна);

• під'їзні шляхи (тип, покриття, ширина, стан);

• зовнішній вигляд (архітектурний стиль, оздоблення фасаду);

• будівельні характеристики (архітектурно-планувальне рішення, рік побудови, реконструкції або капітального ремонту, клас капітальності і т.д.);

• технічний стан конструктивних елементів об'єкта;

• стан інженерних мереж (внутрішніх і зовнішніх) і обладнання;

• наявність елементів благоустрою, якість облаштування території;

• якість експлуатації будівлі;

• форма і розміри приміщень, зручність планування, висота стель;

• інші.

7. Економічні характеристики об'єкта. При аналізі рівня орендних ставок враховуються такі основні економічні характеристики об'єктів:

• коефіцієнт заповнюваності об'єкта (при низькому коефіцієнті заповнюваності стабільно функціонуючого об'єкта ставки оренди, як правило, перевищують ринковий рівень);

• "новизна" об'єкта на ринку (зазвичай нові об'єкти, що виводяться на ринок, з метою забезпечення швидкого заповнення здаються за дещо заниженим орендним ставкам);

• питомі характеристики споживання та стан контролю витрачання ресурсів користувачами при підтримці експлуатаційних якостей на рівні вимог стандартів (тепло, вода, електроенергія, паливо);

• співвідношення площ основних, допоміжних і технічних приміщень: чим більше відношення корисної площі до орендної та орендної до загальної, тим вище прибутковість об'єкта (нижче питома величина операційних витрат).

8. Сервісне забезпечення об'єкта. На величину ставок оренди об'єктів комерційної нерухомості впливають наступні основні параметри сервісного забезпечення об'єкта:

• надається орендодавцем парковка: наявність / відсутність, тип (відкрита / крита / гараж), охоронювана / неохоронювана, вартість, коефіцієнт (наприклад, кількість паркувальних місць на 100 м2 площі орендованих приміщень), наявність і кількість паркувальних місць для клієнтів (відвідувачів);

• наявність, параметри та умови користування вантажно-розвантажувальної майданчиком, залізничною гілкою, підйомником (краном) і т.п .;

• наявність, якісний рівень і вартість використання додаткового обладнання та компонентів, що не відносяться до нерухомості (систем зв'язку, супутникових систем, спеціального обладнання, меблів та ін.);

• наявність, якісний рівень і вартість (якщо нс включено в орендну плату) послуг з прибирання, технічного обслуговування орендованих приміщень, охорони, офісних послуг і т.п .;

• наявність та ефективність технічних систем забезпечення безпеки;

• інші послуги і додаткові переваги об'єкту.

Питання практики

При проведенні переговорів про рівень орендної плати і орендареві, і орендодавцю потрібно ознайомитися з ситуацією на ринку. Якщо норма вакансій (частка незайнятих приміщень) становить 15-20%, то орендарю ("ринок покупця") можна розраховувати на зниження ставки; якщо норма вакансій близька до нуля, то орендодавець є господарем становища ("ринок продавця"). Слід звернути увагу і ще на одну обставину. Досить часто критерієм успішності орендної політики називають рівень зайнятості об'єкта. Навряд чи це вірно. Мета орендодавця - зовсім не максимізація зайнятості, а максимізація доходу, принесеного об'єктом, а на величину останнього впливає не тільки рівень зайнятості, а й рівень орендних ставок. Ну а крім того, висока зайнятість - це і високий рівень змінних витрат, так що орендодавцю або керуючому потрібно добре порахувати, який рівень зайнятості та орендних ставок буде оптимальним для того чи іншого об'єкта.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

Оренда й орендна плата на ринку нерухомості. Загальні підстави орендних відносин
Види і форми орендних платежів
Контрактна і ринкова орендна плата
Орендна плата
Орендна плата: склад і функції
Сутність, значення і види орендних відносин
Соціальне та економічне зміст заробітної плати та оплати праці
Економічний зміст заробітної плати та її роль у розвитку трудового потенціалу
МЕТОДИ ПЛАТЕЖІВ І РОЗРАХУНКІВ У СУЧАСНИХ МІЖНАРОДНИХ ЕКОНОМІЧНИХ ВІДНОСИНАХ
ПОНЯТТЯ, КАТЕГОРІЇ І ЗМІСТ МІЖНАРОДНИХ ЕКОНОМІЧНИХ ВІДНОСИН (МЕВ)
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук