Навігація
Головна
Види і форми орендних платежівОрендна платаОренда й орендна плата на ринку нерухомості. Загальні підстави...Правові засади справляння орендної платиОрендна плата
Методи розрахунків орендної плати за нежитлові приміщення, житлові...Орендна платаОренда й орендна плата на ринку нерухомості. Загальні підстави...Страхування прибутку. Страхування доходів. Страхування орендних...Орендна плата
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Контрактна і ринкова орендна плата

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Рівень орендної плати, зафіксований в договорі оренди, називається контрактної орендною платою (контрактної рентою).

Ринкова орендна плата (ринкова рента) - рівень орендної плати, що складається в кожен даний момент часу на ринку.

Контрактна і ринкова орендні плати, як правило, не збігаються один з одним, оскільки перша є фіксованою величиною, а друга змінюється разом з ринковою ситуацією.

Усі конкретні ситуації в даному випадку можуть бути об'єднані в два варіанти: контрактна орендна плата вище ринкової або ринкова - вище контрактної. Очевидно, що їх наслідки істотно відрізняються для орендаря і орендодавця. Якщо ринкова рента вище контрактної, то даний орендар має переваги перед іншими орендарями, що може виявлятися двояким чином: по-перше, орендар може здавати майно в суборенду і отримувати додатковий дохід, а по-друге, його витрати будуть нижчими, ніж у інших орендарів (платять ринкову орендну плату). Отже, він отримає конкурентні переваги і зможе витягувати додатковий дохід, фактично привласнюючи частину ренти, що належить орендодавцю. В іншому випадку переваги має орендодавець, оскільки контрактна орендна плата перевищує ринкову.

Однак у цьому випадку існує небезпека того, що орендар змушений буде відмовитися від оренди. У зв'язку з цим перед орендодавцем виникає питання: зберігати рівень орендної плати і втратити орендаря або зберегти орендаря ціною зниження ставок оренди. Особливо актуально значення має це питання в даний час (кінець 2014 г.) у зв'язку зі зростанням рівня вакансій на ринку.

Можливо, тут слід розглянути й інші варіанти вирішення проблеми (скорочення розмірів орендованої площі, надання орендарю "орендних канікул" з подальшою виплатою орендної плати).

Розрахунок площ будівлі при встановленні орендної плати

Точне визначення розмірів здаються в оренду площ має істотне значення при визначенні як потенційного обсягу орендних платежів, так і умов оренди для окремих орендарів.

Найбільш часто при проведенні розрахунків оперують такими поняттями.

Загальна площа будівлі - повна внутрішня площа будівлі, включаючи підвали, технічні поверхи, горища тощо.

Орендна площа будівлі - повна внутрішня площа будівлі, окрім площі вертикальних прорізів (сходи, ліфти).

Корисна площа будівлі - площа, безпосередньо займана орендарями, крім загальних для всіх орендарів приміщень (коридори, туалети).

Рентабельна площа в розрахунку на орендаря - як правило, це орендна площа, яка для кожного орендаря розраховується із застосуванням коефіцієнта, що враховує його частку в площах загального користування, доступних всім орендарям (коридори, фойє, рекреації, туалети тощо.).

Питання практики

Наприклад: загальна орендна площа поверху - 1000 м2. Корисна площа поверху - 800 м2. Орендний коефіцієнт: 1000/800 = 1,25.

Площа, зайнята орендарем - 400 м2.

Рентабельна площа для орендаря, м2:

400 • 1,25 = 500.

Існують різні способи обчислення площ будівель. У Росії правила розрахунку площ будівлі визначені СП 118.13330.2012 "СНиП 31-06-2009. Громадські будівлі і споруди". Актуалізована редакція СПІП 31-06-2009 (затв. Наказом Мінрегіону Росії від 29 грудня 2011 № 635/10) [1].[1]

Згідно з додатком "Г" до Зводу правил:

1. Загальна площа будинку визначається як сума площ усіх поверхів (включаючи технічний, мансардний, цокольний та підвальний).

2. Корисна площа будинку визначається як сума площ усіх розташованих в ньому приміщень, а також балконів і антресолей в залах, фойє, за винятком сходових кліток, ліфтових шахт, внутрішніх відкритих сходів і пандусів.

3. Площа приміщень будівлі визначається за їх розмірами, вимірюваними між опорядженими поверхнями стін і перегородок на рівні підлоги (без урахування плінтусів).

Поряд з правилами, встановленими Зводом правил, досить широко використовуються стандарти, розроблені БОМА (Асоціація власників і менеджерів будівель), розташованої в США, але фактично є міжнародною організацією, яка присутня у тому числі і в Росії. У стандартах БОМА (призначених в основному для офісних будівель) існують певні відмінності від правил, встановлених російськими нормативними актами.

Головні відмінності пов'язані з тим, що відповідно до них при розрахунках не береться до уваги площа, займана внутрішніми перегородками, стінами (розрахунок площі приміщення проводиться по центру внутрішніх стін і перегородок), тобто площа поверху будинку виявляється більше, ніж при розрахунку площ у відповідності зі Зводом правил. Збільшуються й розміри корисної площі для окремого орендаря.

З урахуванням цього, оскільки орендована площа визначається шляхом множення корисної площі на коефіцієнт співвідношення орендованої площі до корисної в цілому по поверху, величина орендованої (оплачуваною орендарем) площі виявляється більше, ніж при розрахунку за російськими правилами [2].[2]

Існують особливості і при визначенні площ торгових будівель. При цьому, як правило, оперують такими поняттями, як GBA (global building area) - загальна площа всієї будівлі і GLA (global leasing area) - загальна торгова площа, призначена для здачі в оренду.

  • [1] URL: base.garant.ru/70249640/.
  • [2] Детальніше про стандарти БОМА див .: URL: lm-prospect.ru/boma/.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

Види і форми орендних платежів
Орендна плата
Оренда й орендна плата на ринку нерухомості. Загальні підстави орендних відносин
Правові засади справляння орендної плати
Орендна плата
Методи розрахунків орендної плати за нежитлові приміщення, житлові приміщення та земельні ділянки
Орендна плата
Оренда й орендна плата на ринку нерухомості. Загальні підстави орендних відносин
Страхування прибутку. Страхування доходів. Страхування орендних платежів
Орендна плата
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук