Навігація
Головна
Методичні засади визначення кошторисної вартості СМРПорядок передачі федеральних об'єктів нерухомості у власність...Критерії та показники ефективності управління об'єктами нерухомості
Порядок передачі федеральних об'єктів нерухомості у власність...Критерії та показники ефективності управління об'єктами нерухомостіТеоретичні основи аналізу економіки об'єкта нерухомості
Фактори зниження собівартості продукціїФактори зниження витрат при використанні електронної комерціїКласифікація надзвичайних ситуацій. Фактори, що впливають на зниження...
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Методичні засади визначення ефективності використання об'єктів нерухомості

Ефективність - показник, що визначається співвідношенням ефекту і витрат, що породили цей ефект.

О. К. Філатов

Після вивчення матеріалів глави студент повинен:

знати

• систему показників, що відображають прибутковість нерухомості,

• порядок розрахунків основних показників, що відображають доходи і витрати, що генеруються об'єктом нерухомості,

• складу операційних витрат, пов'язаних з використанням об'єктів нерухомості;

вміти

• розраховувати основні показники, що відображають прибутковість використання нерухомості,

• використовувати коефіцієнти ефективності для оцінки якості управління об'єктом нерухомості;

володіти

• методикою розрахунку основних коефіцієнтів ефективності використання об'єктів нерухомості.

Показники прибутковості використання об'єктів нерухомості

У цій главі розглядаються методичні основи визначення об'єктів дохідної (інвестиційної) нерухомості, порядок розрахунку основних показників, значення узагальнюючих коефіцієнтів, що відображають ефективність використання об'єктів нерухомості.

В якості показників, що відображають ефективність використання об'єктів нерухомості, призначених для отримання доходу шляхом здачі в оренду, як правило, використовуються чистий операційний дохід і чистий валовий дохід. Однак для розуміння їх необхідно також розібрати такі показники, як потенційний валовий (або рентний) дохід, ефективний валовий дохід, операційні витрати (витрати).

Розглянемо процес визначення величини чистого операційного доходу на умовному прикладі будівлі, орендована площа якого становить 10 000 м2.

Потенційний валовий дохід (ПВД; PGI) - потенційно можливий дохід у вигляді рентних надходжень, який може принести об'єкт нерухомості при 100% -й зайнятості протягом усього періоду володіння.

Потенційний валовий дохід - гіпотетична величина, оскільки не враховує втрати, що виникають у зв'язку з неповною зайнятістю об'єкта, і втрати, що виникають у зв'язку зі зміною орендарів.

Розрахунок ПВД слід здійснювати з урахуванням рівня і відмінностей між контрактними і ринковими ставками орендної плати.

При прогнозуванні ПВД слід брати до уваги: а) контрактні орендні ставки для тієї частини будівлі, яка вже зайнята орендарями, з якими укладено діючий договір, відповідно до періодом дії цих договорів;

б) ринкові орендні ставки для решти приміщень і періоду володіння.

Припустимо, що ставка орендної плати в розрахунку на 1 м2 орендованої площі становить 200 руб. на рік.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Потенційний валовий дохід є гіпотетичною величиною і тільки базисом для розрахунків (можливі лише поодинокі випадки, коли ПВД і реально отримуваний дохід від об'єкта збігаються, наприклад, якщо в оренду здається весь об'єкт цілком на тривалий період).

Реально одержуваний дохід від об'єкта відрізняється від ПВД. Ці відмінності пов'язані з факторами двох видів.

Фактори, що ведуть до зниження ПВД

По-перше, завжди існують періоди часу, коли об'єкт виявляється тимчасово незайнятим з причини зміни орендарів. Тому необхідно внесення коригувань у ПВД з урахуванням оборотності здаються в оренду приміщень. На основі аналізу ринкової інформації про оборотність офісних приміщень і терміни експозиції можна оцінити цю величину.

Припустимо, відомо, що середньорічна оборотність приміщень на офісному ринку становить 20%, а термін експозиції для офісного ринку дорівнює двом місяцям. Маючи ці дані, можна визначити коефіцієнт незайнятості приміщень, пов'язаний з тимчасовим "холостим пробігом" приміщень: 0,2 • 2 міс. / 12 міс. = 0,03, або 3% на рік.

По-друге, частина приміщень може здаватися в оренду за пільговими розцінками.

Припустимо, в нашому випадку частка площ, що здаються в оренду за пільговими розцінками, становить 20%, середня величина пільг дорівнює 10%. Це збільшує величину зниження ПВД ще на 10000 - 0,97 • 0,2 × 0,1 / 1000 = 0,02, або 2% на рік.

По-третє, відомо, що щорічно частина недобросовісних орендарів, з'їжджаючи, не погашає свою заборгованість з оплати оренди. Ця величина, з ринкової інформації, становить 1% всіх орендарів на рік.

Таким чином, потенційний валовий дохід повинен бути зменшений при розрахунку доходу від об'єкта нерухомості на величину втрат від незайнятості приміщень, пільг по орендній платі та втрат від недобросовісних орендарів. У нашому випадку ця величина складе 6% на рік.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Методичні засади визначення кошторисної вартості СМР
Порядок передачі федеральних об'єктів нерухомості у власність суб'єктів РФ
Критерії та показники ефективності управління об'єктами нерухомості
Порядок передачі федеральних об'єктів нерухомості у власність суб'єктів РФ
Критерії та показники ефективності управління об'єктами нерухомості
Теоретичні основи аналізу економіки об'єкта нерухомості
Фактори зниження собівартості продукції
Фактори зниження витрат при використанні електронної комерції
Класифікація надзвичайних ситуацій. Фактори, що впливають на зниження умов безпеки
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук