Навігація
Головна
Методичні засади визначення ефективності використання об'єктів...Демократизація управління нерухомістю -народного підприємстваЕкономічні критерії оцінки ефективності систем управління якістюУПРАВЛІННЯ ЗБЕРЕЖЕННЯМ І РОЗВИТКОМ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ КУЛЬТУРНОЇ...Другий етап. Розробка стратегії і програми управління об'єктом...Об'єкти ринку управління нерухомістюДЕВЕЛОПМЕНТ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ (НА ПРИКЛАДІ ОБ'ЄКТІВ НЕЖИТЛОВОГО...Оцінка ефективності управління персоналомСутність і етапи концепції управління комерційної нерухомості. Перший...Управління збереженням і розвитком об'єктів нерухомості культурної...
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Критерії та показники ефективності управління об'єктами нерухомості

Оцінити, наскільки ефективно чи неефективно управління об'єктом, можна двома основними шляхами:

1) через порівняння показників, що відображають доходи і витрати по даному об'єкту, з аналогічними (бажано, кращими) ринковими даними;

2) через порівняння фактичних показників з модельними даними, які можуть бути отримані на основі аналізу ННЕІ нерухомості.

Одним з показників ефективності використання об'єкта нерухомості є величина річної загальної норми рентабельності (прибутковості) капіталу.

Норма рентабельності (загальний коефіцієнт рентабельності - ОКР) всього інвестованого капіталу визначається як відношення величини річного чистого операційного доходу, отриманого від об'єкта нерухомості, до загальної суми коштів, вкладених у цей об'єкт (за умови типовості вкладень до ринкової вартості даного об'єкта нерухомості). Даний показник для цілей оцінки ефективності можна порівняти з показником, розрахованим на базі ННЕІ для даного об'єкта, або із середньоринковими коефіцієнтом капіталізації для об'єктів нерухомості даного призначення (R o).

Критерієм ефективності оперативного управління буде співвідношення ОКР = ОКРННЕІ або ДКР ≥ R о.

При цьому має виконуватися співвідношення

ОКРННЕІ ≥ R о.

Максимальну величину ОКР можна отримати, досягаючи максимально високого рівня значення величини дійсного (ефективного) валового доходу за рахунок мінімізації втрат від недозавантаження і збільшення орендних надходжень, а також мінімізуючи величину коефіцієнта операційних витрат (КОР):

КОР = ОР / ЕВД.

При цьому необхідно також звертати увагу на відповідність КОР середньоринковими даними. Автори роботи [1] пропонують виділяти з ринкових даних і вибирати в якості орієнтира для порівняння середньоринкові величини тільки тих коефіцієнтів, які відповідають повною оренді. При такому підході успішність зусиль керуючого зі зниження витрат може аналізуватися з використанням величин коефіцієнта розподілених витрат, "приведених" до варіанту повної оренди шляхом відповідного коригування.

У разі використання позикових коштів для фінансування покупки або будівництва об'єкта управління для власника критерієм буде норма прибутковості (рентабельності) власного капіталу (ставка прибутковості на власний капітал - СДСК), що розраховується як

СДСК = ДСК / СК • 100%.

Норма прибутковості власного капіталу порівнюється із середньоринковими коефіцієнтом капіталізації R e для власного капіталу. При цьому в якості бази порівняння вибирається величина R e, отримана не тільки шляхом обробки даних про угоди на ринку нерухомості, але також і на підставі даних про прибутковість альтернативних інвестицій, включаючи прибутковість цінних паперів.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Зауважимо, що доречне до використання тут умова СДСК ≥ R e являє собою сукупний критерій ефективності оперативного управління об'єктом і реалізації схеми кредитування операції з об'єктом.

Інтегральною характеристикою ефективності управління об'єктом нерухомості може служити величина його ринкової вартості V 0 (вартість, відповідна ННЕІ, або зростання вартості свідчить про ефективне управління даним об'єктом).

Для оцінки ефективності управління та моніторингу стану об'єкта існують також фінансові коефіцієнти.

Фінансові коефіцієнти - це показники, використовувані при прийнятті рішень у процесі управління нерухомістю та при інвестиційному аналізі різних проектів. Вони розраховуються на основі даних про вартість і даних про доходи і витрати (табл. 7.2).

Таблиця 7.2

Зведена таблиця показників ефективності використання нерухомості

Коефіцієнт

Формула розрахунку

Коефіцієнти, що розраховуються при аналізі вартісних показників

Коефіцієнт поліпшень

Коефіцієнт іпотечної заборгованості

Коефіцієнти, що розраховуються при аналізі дохідних показників

Коефіцієнт недовикористання і втрат при зборі платежів

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Коефіцієнт завантаження

Коефіцієнт самоокупності

Коефіцієнт операційних витрат

Коефіцієнт покриття боргу

Коефіцієнти, що розраховуються за даними вартісних і дохідних показників

Мультиплікатор валових рентних платежів

Загальний коефіцієнт рентабельності

Іпотечна постійна

Ставка дивідендів на власний капітал

Розглянемо коефіцієнти, наведені в табл. 7.2, більш докладно.

До коефіцієнтам, що розраховується при аналізі вартісних показників, відносяться коефіцієнт поліпшень і коефіцієнт іпотечної заборгованості (боргу).

Коефіцієнт поліпшень (improvement ratio) - це частка (у відсотках) поліпшень (будівель і споруд) в загальній ціні об'єкта нерухомості:

Коефіцієнт поліпшень в цілому вказує на ту частину загальної ціни об'єкта нерухомості, яка може бути списана як знос в цілях прибуткового оподаткування. Чим вище в ціні об'єкта нерухомості частка амортизує частини, тим більше може бути відрахування з оподатковуваної суми, відношуваний на рахунок зносу. Залишок ціни за вирахуванням поліпшень вказує на ту частину об'єкта нерухомості, яка не амортизується, не вираховується і не убуває з часом, а саме відноситься до землі.

Коефіцієнт поліпшень для об'єкта нерухомості зазвичай становить 60-90%. Наприклад, торгові центри, як правило, розміщуються на дорогій землі, вимагають легкого і зручного доступу, значних площ під парковку автомобілів, а самі будівлі центрів рідко перевищують два поверхи для зручності покупців; тому зазвичай коефіцієнт поліпшень для торгових центрів буває невисоким.

Навпаки, для багатоповерхових офісних будівель в діловій частині міста характерний більш високий коефіцієнт поліпшень, так як в цьому випадку витрати на землю можуть бути розподілені на більш значні поліпшення, що пов'язано з поверховістю.

Для ділянок, зайнятих під житлові будинки, коефіцієнт поліпшень може сильно варіюватися.

Коефіцієнт іпотечної заборгованості (боргу) (loan to value ratio) - це відношення величини іпотечного боргу до загальної вартості нерухомості; відношення позикових коштів до ціни об'єкта нерухомості:

З погляду позичальника КИД характеризує фінансову залежність: чим вище КИД, тим вище частка позикових коштів у фінансуванні угоди; чим нижче, тим більше частка власних коштів (капіталу) інвестора.

З погляду кредиторів, більш високий КИД означає більш високий ризик, тобто велику ймовірність банкрутства і позбавлення позичальника прав викупу заставної.

До коефіцієнтам, що розраховується при аналізі дохідних показників, відносяться: коефіцієнт недовикористання і втрат при зборі платежів, коефіцієнт завантаження, коефіцієнт самоокупності, коефіцієнт операційних витрат і коефіцієнт покриття боргу.

Коефіцієнт недовикористання і втрат при зборі платежів (collection allowance ratio) - це відношення величини прогнозованих втрат від недобору орендної плати і від неповного використання площ (П) до величини ПВД:

Важливо підтримувати низький КНП (щоб всі площі були орендовані), так як більшість видів витрат готівкових коштів є постійними незалежно від завантаження об'єкта нерухомості (виплата податків на нерухомість, страхування, обслуговування боргу).

Для власника переважніше забезпечити 90-100% -ю завантаження при ставці орендної плати трохи нижче ринкової, ніж мати меншу або рівну 80% завантаження за ставками, що перевищують ринкові показники.

Коефіцієнт завантаження (capacity utilization rate):

Коефіцієнт завантаження може коливатися значно залежно від типу нерухомості, наприклад:

• окремо стоять магазини для роздрібної торгівлі або мають 0%, коли вони не зайняті, або коефіцієнт 100%;

для готелів і курортів характерний більш низький коефіцієнт завантаження, ніж для магазинів або багатоквартирних будинків. Завантаження курортів залежить від сезонного характеру цього бізнесу. Використання готелів також залежить від сезону, щільності руху по вихідних днях та інших умов. Середній коефіцієнт завантаження для готелів становить 60-70%;

• керуючі житлових багатоквартирних будинків і офісних будівель в цілому намагаються підтримати коефіцієнт завантаження на рівні 93-97%.

Оцінка ринкової вартості повинна грунтуватися на ринкових орендних ставках і рівнях завантаження, типових для даного виду власності на місцевому ринку. Здібності керуючих, хороші чи погані, хоча і впливають на фінансові результати, не позначаються на ринковій вартості об'єкта нерухомості. Прогнозування орендних ставок і КЗ має вестися виходячи із середнього для місцевого ринку рівня компетентності менеджменту.

Коефіцієнт самоокупності (break-even ratio), або точка банкрутства (default point), дорівнює відношенню суми операційних витрат і витрат, що йдуть на обслуговування боргу, до потенційного валового доходу:

Коефіцієнт самоокупності - це мінімальний рівень коефіцієнта завантаження, необхідний для покриття всіх витрат готівкових коштів. Доходи від інших надходжень зазвичай не враховуються (ПВД в знаменнику).

Розрахунок коефіцієнта самоокупності дозволяє кредиторам та інвесторам визначити мінімальний коефіцієнт завантаження, при перевищенні якого сальдо готівкових коштів стане позитивним. Термін "точка банкрутства" (ТБ) припускає, що власник не зможе виплачувати іпотечний кредит, якщо коефіцієнт завантаження впаде нижче цього рівня.

Коефіцієнт операційних витрат (operating expense ratio) - це відношення величини операційних витрат до потенційного валового доходу (або дійсному валовому доходу):

В операційних витратах (ОР) не враховуються витрати з обслуговування боргу (ОД) і прибуткові податки.

Коефіцієнт операційних витрат буває різним для різних типів об'єктів власності.

Наприклад, в умовах абсолютно чистої оренди всі операційні витрати виплачуються орендарем, а не власником, отже, КОР = 0.

Коефіцієнт операційних витрат може бути менше або дорівнює 15% за умовами напівчистого орендного договору, коли власник несе витрати з оплати тільки деяких певних видів статей витрат, таких як страховка чи податки на нерухомість.

Для більшості квартир типовий показник 33-45%, за винятком тих випадків, коли орендна плата не включає в себе оплату всіх комунальних послуг, інакше КОР може перевищити 50% (якщо орендна плата включає в себе оплату всіх комунальних послуг, то і операційні витрати власника великі).

Для офісних будівель, операційні витрати за якими включають в себе витрати на прибирання приміщень і оплату таких дорогих послуг, як утримання ліфтів, холів і туалетних кімнат, характерний високий КОР - 45-60%.

Власники повинні вести постійний моніторинг даного показника з тим, щоб вловлювати всі його зміни. Такий аналіз дозволяє виявити проблеми, які потребують додаткової уваги, і відкриває можливості для економії поточних витрат. Оцінювач повинен намагатися оцінити операційні витрати за умови типового компетентного управління. Будь-які нестандартні випадки, що відрізняються від загальноприйнятих норм, можуть бути приписані тільки до здібностям керівника і не мають ніякого відношення до самого об'єкта нерухомості.

Коефіцієнт покриття боргу (debt service coverage ratio) - це відношення величини чистого операційного доходу до суми щорічних відрахувань з обслуговування боргу:

Як і коефіцієнт самоокупності, ККД дає інформацію про запасі перевищення ЧОД над фіксованими виплатами по обслуговуванню боргу. Коефіцієнт покриття боргу дає інформацію, важливу як для кредиторів, так і для інвесторів. Багато кредитори встановлюють мінімальний рівень ККД, так само як і КИД. Мінімальний рівень ККД залежить від виду нерухомості, економічних умов ринку та географії району (ЧОД в чисельнику).

До коефіцієнтам, що розраховується за даними вартісних і дохідних показників, відносяться: мультиплікатор валових рентних платежів, загальний коефіцієнт рентабельності (прибутковості), іпотечна постійна (константа) і ставка дивідендів на власний капітал.

Мультиплікатор валових рентних платежів (gross rent multiplier - GRM) - це відношення покупної ціни до валового рентного доходу. За визначенням в якості знаменника можна використовувати або потенційний валовий дохід, або дійсний валовий дохід.

Аналітик повинен визначити, який з цих показників використовувати в знаменнику, і потім дотримуватися цього вибору (до або за вирахуванням втрат від недовикористання):

Даний показник - один з найбільш використовуваних в аналізі нерухомості (особливо комерційної) при її покупці. Його легко розрахувати. Він широко поширений через легкість проведення розрахунків, але на надійність цього показника як інструменту оцінки не варто покладатися.

Мультиплікатор валових рентних платежів не враховує відмінностей в операційних витратах між різними проектами і в особливостях фінансування, і в прибуткових податках, а використовує лише ціну продажу. Він дає спрощену, грубу оцінку, яка може бути використана тільки при порівнянні нс обтяжених іпотекою об'єктів нерухомості, фізично схожих і знаходяться в одному географічному районі.

Загальний коефіцієнт рентабельності (прибутковості) (overall rate of return - OAR) - це відношення чистого операційного доходу до ціни продажу об'єкта:

Це коефіцієнт доходу на весь капітал незалежно від його джерела, тобто від інвестора або іпотечного кредитора, і незалежно від тривалості періоду, протягом якого прогнозується отримання доходу. Загальний коефіцієнт рентабельності включає в себе дохід на всі інвестиції плюс повернення їх убутній частини. Позитивна відмінність ОКР від МВРП полягає в тому, що він враховує операційні витрати.

Загальний коефіцієнт рентабельності є прийнятним інструментом для ранжирування порівнянних об'єктів, не обтяжених іпотекою. Однак коли на об'єкті нерухомості є іпотечна заставна, отриманий ринковим методом ОКР не може врахувати особливостей існуючого боргу.

Іпотечна постійна (константа) (mortgage constant) - це коефіцієнт, що показує відношення щорічних витрат з обслуговування боргу до величини іпотечного кредиту (ІК), виражене у відсотках:

Іпотечна постійна є функцією ставки відсотка, терміну повного погашення іпотечного кредиту і частоти накопичення кумулятивного відсотка.

Для того щоб іпотечний кредит був повністю погашений, іпотечна постійна повинна бути вище номінальної ставки відсотка по кредиту.

Перевищення іпотечної постійної над ставкою відсотка за іпотекою забезпечує виплату основної частини кредиту. У разі коли іпотечна постійна дорівнює ставці відсотка за іпотекою, погашення всієї початкової суми кредиту відбудеться "кульовим платежем" у розмірі всієї суми кредиту.

Якщо іпотечна постійна менше процентної ставки за кредитом, то виплати по кредиту не покриють навіть відсоток по ньому (невиплачена частина відсотка буде накопичуватися разом з основною частиною боргу, і їх сума зростатиме).

Ставка дивідендів на власний капітал (equity dividend rate) - це відношення щорічного надходження готівки до оподаткування до суми вкладеного інвестором капіталу (готівковий дохід на вкладений капітал, або процентний потік готівки, або поточна віддача):

Ставка дивідендів на власний капітал широко використовується інвесторами при аналізі можливості придбання об'єкта нерухомості. Незважаючи на те що цей показник не враховує наслідки оподаткування поточного доходу, він дозволяє оцінити ефективність вкладень інвестора. Деякі інвестори визначають мінімально прийнятну ставку доходу готівкових коштів, потім розраховують подіну, яку вони можуть заплатити за об'єкт.

Наприклад:

1) мінімальний рівень СДСК = 20%; ДСК = 14445 тис. Руб., Максимально можлива сума капіталу інвестора, тис. Руб .:

Якщо ІК = 400000 тис. Руб., То загальна піна об'єкта Vо = 472225 тис. Руб .;

2) якщо потрібний СДСК = 12%, то загальна ціна об'єкту складе, тис. Руб .:

Деякі інвестори застосовують даний коефіцієнт для ранжирування порівнянних інвестиційних проектів. Інші використовують його як засіб для виявлення найбільш вигідних інвестицій з урахуванням мінімально заданого значення коефіцієнта СДСК.

Таким чином, аналіз коефіцієнтів є важливим аналітичним методом для вивчення приносить дохід нерухомості:

• при її придбанні (порівняння альтернативних пропозицій);

• управлінні нею (відстеження тенденцій розвитку об'єкта нерухомості, ефективності менеджменту);

• вирішенні питання про фінансування проекту (зокрема, для розрахунку фінансового левереджа), в інвестиційному аналізі проектів;

• нарешті, при перепродажі об'єкта нерухомості.

Розрахунок фінансових коефіцієнтів та їх аналіз зазвичай проводяться протягом усього функціонального циклу об'єкта нерухомості.

  • [1] Озеров Є. С., Тарасевич Є. І. Економіка нерухомості: навч. посібник. СПб .: Изд-во СПбГПУ, 2006.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Методичні засади визначення ефективності використання об'єктів нерухомості
Демократизація управління нерухомістю -народного підприємства
Економічні критерії оцінки ефективності систем управління якістю
УПРАВЛІННЯ ЗБЕРЕЖЕННЯМ І РОЗВИТКОМ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ КУЛЬТУРНОЇ СПАДЩИНИ
Другий етап. Розробка стратегії і програми управління об'єктом нерухомості
Об'єкти ринку управління нерухомістю
ДЕВЕЛОПМЕНТ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ (НА ПРИКЛАДІ ОБ'ЄКТІВ НЕЖИТЛОВОГО ФОНДУ ТА ОБ'ЄКТІВ КУЛЬТУРНОЇ СПАДЩИНИ)
Оцінка ефективності управління персоналом
Сутність і етапи концепції управління комерційної нерухомості. Перший етап. Аналіз ринку та поточного стану об'єкта нерухомості
Управління збереженням і розвитком об'єктів нерухомості культурної спадщини
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук