Навігація
Головна
Порядок та строки сплати податку та авансових платежів з податкуПорядок та строки сплати податку та авансових платежів з податкуПорядок та строки сплати податку та авансових платежів з податку....
МАТЕРІАЛЬНІ ВИТРАТИ НА ОХОРОНУ ПРАЦІСтрахування основних медичних витрат
Управління поточними витратамиЕкономічне управління якістю
Маркетинг об'єктаМаркетинг, заснований на роботі з соціально значущою проблемоюІнфраструктурні капітальні витрати
Послуги на етапі завершення будівництва об'єкта нерухомості і...Компенсації витрат на оплату житлових приміщень і комунальних послугРозмір плати за комунальні послуги
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Податкові платежі

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

У якості однієї з перших статей операційних витрат, як правило, називаються податки, в тому числі в якості статті постійних витрат розглядається податок на нерухомість. Податковий кодекс РФ передбачає такий податок, однак на практиці він поки фактично не використовується, за винятком декількох міст Росії, де він введений в якості експерименту.

В даний час в Російській Федерації використовується декілька видів податку, замінюють певною мірою податок на нерухомість. Для підприємств і більшості інших юридичних осіб як таких виступають податок на майно юридичних осіб і земельний податок, для фізичних осіб - податок на майно фізичних осіб і земельний податок [1].[1]

Всі зазначені види податків об'єднує (і зближує з податком на нерухомість) те, що їх обчислення не залежить від результатів господарської діяльності платника податку. Разом з тим в способах їх визначення є істотні відмінності, важливі на практиці.

Крім податків на нерухомість (майно) з одержуваних від здачі в оренду доходів сплачуються та інші платежі - податок на додану вартість (ПДВ), податки та обов'язкові платежі на фонд оплати праці та ін., Що відносяться до категорії змінних операційних витрат.

Не входить до складу операційних витрат податок на прибуток, оскільки не має прямого відношення до забезпечення функціонування об'єкта.

Витрати на страхування

Страхування як спосіб мінімізації ризиків може розглядатися в кількох аспектах, що мають відношення до операційних витрат. По-перше, в якості елемента постійних операційних витрат виступають страхові внески за договорами страхування майна і договорами страхування прав власності (якщо таке є необхідним). По-друге, до складу змінних операційних витрат можуть також входити страхові платежі, наприклад, зі страхування відповідальності керуючого перед користувачами приміщень.

Витрати на управління

Управлінські витрати можуть закладатися до складу операційних витрат в різних варіантах:

• у вигляді частки від ефективного валового доходу, принесеного об'єктом нерухомості;

• у вигляді частки від чистого операційного доходу;

• у вигляді часток як від ефективного валового доходу, так і від чистого операційного доходу;

• у вигляді встановлення винагороди керуючому в абсолютному розмірі.

Кожен з цих варіантів має свої переваги і недоліки. Наприклад, встановлення керуючому певного посадового окладу доцільно, очевидно, лише в тому випадку, якщо коло його обов'язків досить вузький, ясно визначений і піддається контролю з боку власника.

У певних випадках це можливо (наприклад, при управлінні майном, що знаходиться в державній скарбниці), але ясно, що коло таких випадків невеликий. Але навіть і в цих випадках додаткове матеріальне заохочення (наприклад, при стійкому зниженні витрат на одиницю площі без втрати якості) є цілком обгрунтованим. З іншого боку, встановлення винагороди керуючому у вигляді частки тільки від ефективного валового доходу не зацікавлює керуючого в скороченні операційних витрат і максимізації чистого операційного доходу. Встановлення винагороди тільки у відсотках до чистого операційного доходу слабо зацікавлює керуючого в розширенні спектру надаваних орендарям послуг, що в кінцевому рахунку може вести і до падіння (неотримання) чистого операційного доходу.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Комбінований варіант з постановкою винагороди управителя в залежність як від ефективного валового доходу, так і від чистого операційного доходу може бути визнаний найбільш доцільним. На думку ряду фахівців, рівень винагороди управителя може визначатися в межах 5-6% ефективного валового доходу, принесеного об'єктом, а з урахуванням витрат на ведення бухгалтерії та юридичні послуги - досягати 9-10% ЕВД.

Витрати на маркетинг і роботу з орендарями

Витрати на маркетинг, як правило, визначаються в розмірі 4-5% ЕВД, хоча наповнення цієї величини може істотно відрізнятися. У загальному випадку можна говорити про дві основні складові цих витрат (хоча маркетингові складові можна при бажанні знайти в будь-якій великій статті операційних витрат, якщо під маркетингом розуміти націленість діяльності на покупця, орендаря). Ці дві складові - витрати на дослідження ринку і рекламу.

Досить часто малі компанії більшу частину коштів направляють на рекламні компанії, що характерно і для ріелторських фірм, і для керуючих кампаній. Чим значніше фірма, тим більше уваги вона приділяє дослідженням ринку, вбачаючи в них інструмент підвищення ефективності управління. Справедливо і інше судження: якщо ринок не насичений, то дослідження ринку, строго кажучи, не є нагальною потребою. До тих пір поки ринок є "ринком продавця", високого рівня зайнятості об'єкта та ефективного валового доходу (що, власне, і є метою всіх маркетингових зусиль) можна домогтися і без цього, і навіть з мінімальними витратами на рекламу. За в міру насичення ринку і появи па ньому безлічі конкуруючих компаній все частіше постає завдання точного позиціонування об'єкта на ринку, пошуку "свого" орендаря, що вимагає і дедалі масштабніших досліджень ринку.

Крім пошуку і залучення орендарів для успішного функціонування об'єкта необхідна цілеспрямована діяльність по утриманню орендарів, які вже знімають приміщення. Як правило, це одне із завдань керуючого об'єктом, і тому така робота враховується при визначенні рівня його винагороди. Однак можливо, що можуть знадобитися і додаткові витрати по створенню сприятливих умов для орендарів.

Витрати на енергопостачання, комунальні послуги та експлуатацію об'єкта

Визначення рівня відповідних витрат ґрунтується, по-перше, на аналізі користувачів нерухомості та їх потреб у тих чи інших видах ресурсів і на застосуванні нормативів, що встановлюють вимоги до забезпечення об'єктів нерухомості ресурсами та сервісним обслуговуванням. До числа документів, що визначають діючі нормативи, відносяться передусім будівельні норми і правила, а також інші нормативи, наприклад, за визначенням трудовитрат на прибирання приміщень і території.

По-друге, рівень витрат на придбання ресурсів, комунальних послуг обумовлюється діючими тарифами, частина з яких контролюється державою (наприклад, рівень тарифів на електроенергію), а частина визначається на договірній основі.

  • [1] Детальніше про податки на майно фізичних та юридичних осіб, земельний податок див. Гл. 14 підручника.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Порядок та строки сплати податку та авансових платежів з податку
Порядок та строки сплати податку та авансових платежів з податку
Порядок та строки сплати податку та авансових платежів з податку. Податкова декларація
МАТЕРІАЛЬНІ ВИТРАТИ НА ОХОРОНУ ПРАЦІ
Страхування основних медичних витрат
Управління поточними витратами
Економічне управління якістю
Маркетинг об'єкта
Маркетинг, заснований на роботі з соціально значущою проблемою
Інфраструктурні капітальні витрати
Послуги на етапі завершення будівництва об'єкта нерухомості і приймання його в експлуатацію
Компенсації витрат на оплату житлових приміщень і комунальних послуг
Розмір плати за комунальні послуги
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук