Навігація
Головна
ОСНОВИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮЕкономічні основи управління нерухомістюОцінка майнового комплексу як кількісний результат управління...
МЕТОДИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІОцінка вартості майнаОцінка вартості нерухомості
МЕТОДИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІОцінка вартості майнаНормативні види вартості, використовувані в оцінці
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Розділ II. Економічні основи оцінки, управління та розвитку нерухомості

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

У розділі розглядаються економіко-теоретичні основи, підходи та методи оцінки нерухомості; основи управління нерухомістю як діяльності, спрямованої на найбільш ефективне використання нерухомості; економічний сенс розвитку (девелопменту) нерухомості як її якісного перетворення; принципи і методи іпотечного кредитування як механізму взаємозв'язку ринку нерухомості та фінансового ринку.

Основи оцінки вартості нерухомості

Оцінювач - людина, яка всьому знає ціну і не вірить у вартість.

С. Н. Максимов

Після вивчення матеріалів глави студент повинен:

знати

• поняття "оцінка вартості нерухомості",

• нормативні та теоретичні основи оціночної діяльності,

• зміст методичних принципів оцінки вартості нерухомості,

• зміст та особливості основних підходів до оцінки нерухомості,

• основний зміст методів оцінки вартості нерухомості,

• поняття "кадастрова оцінка нерухомості",

• підходи до визначення ставки дисконтування;

вміти

• аналізувати звіти про оцінку вартості нерухомості,

• застосовувати алгоритми основних підходів до оцінки вартості нерухомості,

• вибирати підходи та методи оцінки, застосування яких найбільш доцільно до даного об'єкта оцінки;

володіти

• навичками використання основних методів оцінки нерухомості,

• методикою узгодження результатів оцінки.

Нормативні та методологічні основи оцінки вартості нерухомості

Оцінка вартості нерухомості являє собою особливу прикладну економічну дисципліну, принципи і методи якій ґрунтуються як на теоретичних уявленнях, так і на практичному досвіді використання певних прийомів оцінки.

В рамках вивчення дисципліни "Економіка нерухомості" і цього підручника даються лише основні підходи до вивчення питань оцінки вартості нерухомості.

У сучасній економічній практиці і літературі поняття "оцінка вартості нерухомості" використовується в двох основних сенсах.

По-перше, під оцінкою вартості нерухомості розуміється особливий різновид професійної оціночної діяльності, яка має відповідати визначеним нормативно встановленим вимогам. При цьому в цілому в сферу оціночної діяльності входить оцінка не тільки вартості нерухомості, але й вартості машин і устаткування, вартості нематеріальних активів та інтелектуальної власності, вартості підприємства (бізнесу).

По-друге, оцінка вартості нерухомості - це процес встановлення вартості об'єкта (об'єктів) нерухомості, необхідний при здійсненні будь-якої операції з нерухомим майном, причому для певних випадків російське законодавство прямо вказує на обов'язковість оцінки.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Нормативні основи оцінки закладені насамперед Законом про оціночну діяльність в Російській Федерації (зі змінами та доповненнями), в якому дано загальне визначення оціночної діяльності, визначено поняття "оцінювач", встановлено вимоги до змісту звіту про оцінку і випадки, коли оцінка є обов'язковою.

З найбільш істотних новел Закону про оціночну діяльність в Російській Федерації зазначимо таке.

У відповідності зі ст. 4 Закону оцінювачами (суб'єктами оціночної діяльності) визнаються "фізичні особи, які є членами однієї з саморегульованих організацій оцінювачів та застрахували свою відповідальність відповідно до вимог цього Закону".

До випадків коли незалежна професійна оцінка є обов'язковою, Закон відносить наступні:

• при визначенні вартості об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам РФ або муніципальних утворень, з метою їх приватизації, передачі в довірче управління або передачі в оренду;

• при використанні об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам РФ або муніципальних утворень, в якості предмета застави;

• при продажу чи іншому відчуженні об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам РФ або муніципальних утворень;

• при переуступку боргових зобов'язань, пов'язаних з об'єктами оцінки, які належать Російської Федерації, суб'єктам РФ або муніципальних утворень;

• при передачі об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам РФ або муніципальних утворень, в якості внеску в статутні капітали, фонди юридичних осіб, а також при виникненні спору про вартість об'єкта оцінки, у тому числі:

- При націоналізації майна,

- Іпотечному кредитуванні фізичних та юридичних осіб у випадках виникнення спорів про величину вартості предмета іпотеки,

- Складанні шлюбних контрактів та поділ майна розлучається подружжя на вимогу однієї із сторін або обох сторін у разі виникнення спору про вартість цього майна,

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

- Викуп чи іншому передбаченому законодавством РФ вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб,

- Проведенні оцінки об'єктів оцінки з метою контролю за правильністю сплати податків у разі виникнення спору про обчислення оподатковуваної бази.

Як бачимо, список досить представницький, однак у більшості випадків залучення незалежного оцінювача здійснюється учасниками ринку на добровільній основі.

Положення Закону про оціночну діяльність в Російській Федерації розвиваються і конкретизуються в Стандартах оцінки. Варто відзначити, що спочатку офіційні стандарти оцінки в Росії були затверджені Урядом РФ (2001 і 2006 рр.), Проте згодом відповідну постанову було скасовано і в даний час діють Федеральні стандарти оцінки (ФСО), затверджувані Мінекономрозвитку Росії. В даний час прийнято сьомій ФСО (табл. 8.1).

Таблиця 8.1

Федеральні стандарти оцінки

Назва стандарту

Дата прийняття

"Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки (ФСО № 1)"

20 липня 2007

"Мета оцінки і види вартості (ФСО № 2)"

20 липня 2007

"Вимоги до звіту про оцінку (ФСО № 3)"

20 липня 2007

"Визначення кадастрової вартості (ФСО № 4)"

22 жовтня 2010

"Види експертизи, порядок її проведення, вимоги до експертного висновку і порядку його затвердження (ФСО №5)"

4 липня 2011

"Вимоги до рівня знань експерта саморегулівної організації оцінювачів (ФСО № 6)"

7 листопада 2011

"Оцінка нерухомості (ФСО № 7)"

25 вересня 2014

Як видно з цього переліку, саме нерухомість є тим об'єктом оцінки, щодо якої існує ФСО (крім стандарту за кадастрової вартості).

У стандарті описуються вимоги до проведення аналізу найбільш ефективного використання нерухомості і дається його визначення.

"Найбільш ефективне використання являє собою таке використання нерухомості, яке максимізує її продуктивність (відповідає її найбільшої вартості) і яке фізично можливо, юридично дозволено (на дату визначення вартості об'єкта оцінки) і фінансово виправдано".

У стандарті містяться також вимоги, яким має відповідати застосування оцінювачем трьох основних підходів до оцінки (порівняльного, витратного та дохідного), описуються вимоги до процедури узгодження результатів оцінки [1].[1]

Завершуючи короткий огляд нормативних засад оціночної діяльності, і зокрема оцінки вартості нерухомості, необхідно звернути увагу на те, що результати оцінки повинні бути представлені у вигляді звіту про оцінку (а не у вигляді довідки, сертифіката та ін.), Вимоги до якого приведені в ФСО № 3.

Особливу увагу, яку приділяють органи державної влади питань оціночної діяльності, зокрема у сфері нерухомості, пов'язано з тим, що точність визначення вартості майна прямо впливає на вигоди і витрати, пов'язані з тим чи іншим рішенням щодо даного майна.

Важливо запам'ятати

Оцінка вартості нерухомості є необхідною умовою для прийняття економічно обґрунтованих рішень при операціях з нерухомістю.

Чим точніше визначена вартість нерухомості, тим раціональніше використовуються засоби набувача нерухомості, тим більш обгрунтованою є ціна, що призначається продавцем нерухомості.

Потреба в оцінці нерухомості прямо випливає з особливостей ринку нерухомості, говорячи в цілому, з недосконалості даного ринку. Раніше говорилося вже, що це недосконалість знаходить своє відображення в обмеженості числа угод на рику, індивідуальності ціноутворення, закритості інформації про угоди і цінах, відсутності прямих аналогів у об'єктів нерухомості. Все це не дає можливості використовувати для прийняття рішень про визначення ціни об'єкта відомих відомостей про ринкові ціни. Для обгрунтування таких рішень і необхідна оцінка.

Важливо запам'ятати

Потреба в оцінці вартості нерухомості випливає з визначення ринку нерухомості як недосконалого ринку.

Оцінка вартості нерухомості базується на аналізі ринку і є його логічним і практичним продовженням.

Оцінка вартості нерухомості являє собою два взаємозалежних явища: процес встановлення обґрунтованої грошового еквіваленту вартості об'єкта нерухомості і засноване на ньому судження про величину грошового еквіваленту вартості.

Питання теорії

Методологічну основу оцінки вартості складають економіко-теоретичні підходи до проблем вартості і ієни.

Основні теоретичні підходи до проблем вартості й ціни закладені в працях таких класиків економічної теорії, як А. Сміт, К. Маркс, Ж.-Б. Сей, Е. Бем-Баверк, Дж. Кларк, Л. Маршалл, якими були сформульовані три основні підходи до визначення понять вартості та ціни:

• з погляду витрат, витрат на виробництво товару (трудова теорія вартості, теорія факторів виробництва);

• з погляду корисності товару і його цінності (теорія граничної корисності і її розвиток - теорія граничної продуктивності);

• з позицій взаємодії попиту і пропозиції (неокласична економічна теорія).

На основі зазначених економіко-теоретичних концепцій (повторюють, але суті, ще гегелівську тріаду: теза - антитеза - синтез) виникли три відмінні один від одного позиції з приводу формування ціни:

• ціна є вираз вартості товару;

• ціна є відображення цінності товару;

• ціна - результат взаємодії попиту і пропозиції.

Вплив економіко-теоретичних підходів до питань вартості і ціни на проблематику оцінки вартості стисло викладено в табл. 8.2.

Таблиця 8.2

Основні економіко-теоретичні концепції вартості та ціни і методологія оцінки вартості нерухомості

Економіко-теоретична концепція

Вид вартості

Принцип оцінки

Підхід до оцінки

Трудова теорія вартості, теорія факторів виробництва

Вартість відновлення, вартість заміщення

Принцип залишкової продуктивності землі

Витратний

Теорія граничної корисності та граничної продуктивності

Вартість в користуванні, інвестиційна вартість

Принципи очікування, вкладу, зростаючого і зменшує розмір

Прибутковий

Теорія попиту та пропозиції

Вартість в обміні, ринкова вартість

Принципи заміщення, попиту і пропозиції

Порівняльний (ринковий)

Зрозуміло, на методологію оцінки вплинули не тільки зазначені економіко-теоретичні концепції, але і цілий ряд інших: закони спадної корисності, концепція раціональних очікувань, концепція альтернативної вартості і багато інших. Проте основу методології складають саме зазначені теорії вартості, оскільки розроблені в їх руслі підходи так чи інакше, але перекривають всю проблематику оцінки вартості власності, у тому числі нерухомої власності.

Істотно при цьому, що жодна з цих теорій не є остаточно підтвердженою або спростованою практикою, тому що відображає одну з граней цієї самої практики. У реальному господарському житті кожна з них частково підтверджується, почасти спростовується.

Суперечливість реальної економічної практики власне і змушує вдаватися при прийнятті важливих економічних рішень (а до таких, без сумніву, належать і операції з нерухомістю) до використання всіх трьох підходів, щоб на основі отриманих з їх допомогою результатів прийти до остаточного судженню про величину вартості нерухомості.

Важливо підкреслити, що остаточне судження про величину вартості зовсім не обов'язково повинно відповідати або бути близьким до якогось з результатів, отриманих за допомогою різних підходів (фактично, різних економіко-теоретичних концепцій). Остаточне судження про величину вартості об'єкта нерухомості (чи іншого об'єкта власності) є, по суті, результат "примирення" різних теоретичних підходів з господарською практикою, яка сама є суперечливою єдністю різних тенденцій, розкритих цими підходами.

Винесення остаточного висновку про величину вартості об'єкта нерухомості в той чи інший момент часу вимагає не тільки гарного знання методів оцінки та грамотного їх застосування, а й розуміння того, на якому етапі свого розвитку перебуває економіка, на якій стадії економічного циклу відбувається оцінка, які перспективи розвитку галузі, регіону, території, до якої належить об'єкт нерухомості.

Вказівка на важливість розуміння оцінювачем стану, тенденцій та перспектив розвитку ринку для визначення вартості нерухомості показує, що крім розуміння економіко-теоретичних основ оцінки йому необхідна серйозна аналітична робота з вивчення ринку нерухомості.

Загальні напрямки аналізу ринку нерухомості вже розглянуті в гл. 4 підручника. Тут звернемо увагу на особливості аналізу ринку при оцінці вартості об'єктів нерухомості.

З урахуванням цілей аналізу ринку оцінювачем його можна поділити на загальний аналіз і спеціальний аналіз.

У першому випадку вивчаються загальні дані про ринок регіону, міста та району, їх вплив на вартість об'єкта нерухомості. У другому аналізується інформація, безпосередньо пов'язана з оцінюваним об'єктом.

Необхідно звернути увагу на те, що інформація, яка використовується оцінювачем для аналізу, повинна бути перевірена:

• на відповідність (якою мірою вона відповідає дійсності);

• своєчасність (свіжість інформації);

• точність і надійність (залежить від джерела);

• можливість відображати основні тенденції.

У ході загального аналізу ринку:

• аналізується місце розташування об'єкта;

• вивчаються основні групи факторів, що впливають на вартість об'єкта на рівні держави, регіону, міста та району:

- Політичні,

- Економічні,

- Соціальні,

- Адміністративні;

• прогнозується майбутнє міста, району та його вплив на використання і вартість об'єкта.

При аналізі ринку району, мікрорайону додатково розглядаються:

• використання нерухомості;

• типи нерухомості, що користується підвищеним попитом;

• типи нерухомості, що не користується попитом;

• фактори, що впливають на доцільне використання об'єкта;

• негативні чинники, що знижують вартість об'єкта.

У ході спеціального аналізу аналізується інформації по району, мікрорайону в безпосередньому зв'язку з визначенням вартості об'єкта. Для цього використовується наступна інформація:

• рівень доходів, ставки доходу для подібних об'єктів;

• ціни на будівництво;

• процедура і трудомісткість отримання дозволів на будівництво;

• продажу, кількість, дати, мотивації покупців і продавців, умови продажів;

• число пропозицій;

• рівень реалізації об'єктів;

• ступінь недовикористання;

• використання об'єктів до і після продажу.

У результаті аналізу повинна бути отримана цілісна картина політичної, економічної, соціальної та адміністративної ситуації навколо оцінюваного об'єкта.

Результати аналізу ринку є безпосередньою підставою для оцінки вартості об'єкта нерухомості.

  • [1] Див. докладніше: URL: labrate.ru/laws/2014_prikaz_mert_lso-7.htm.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

ОСНОВИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ
Економічні основи управління нерухомістю
Оцінка майнового комплексу як кількісний результат управління нерухомістю
МЕТОДИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
Оцінка вартості майна
Оцінка вартості нерухомості
МЕТОДИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
Оцінка вартості майна
Нормативні види вартості, використовувані в оцінці
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук