Навігація
Головна
Основи оцінки вартості нерухомостіМЕТОДИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІОцінка вартості майнаОцінка вартості нерухомостіПринципи оцінки вартості нерухомостіОцінка вартості в управлінні нерухомістюПідходи до оцінки вартості нерухомості та методи оцінкиМетоди ринкового (порівняльного) підходу в оцінці ринкової вартості...Методи витратного (майнового) підходу в оцінці ринкової вартості...Оцінка вартості векселів різних видів
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Оцінка нерухомості як процес виявлення вартості нерухомості

Розглядаючи оцінку як процес виявлення вартості об'єкта нерухомості, необхідно звернути увагу на те, що оцінка нерухомості виступає як:

• адресний процес (процес, пов'язаний з конкретним об'єктом нерухомості і його оточенням): оцінці підлягає об'єкт, що знаходиться в певному оточенні;

• процес, прив'язаний до певного типу операції, яка передбачається відносно оцінюваного об'єкта (продаж, оренда, застава, оподаткування та ін.);

• процес, прив'язаний до певних учасникам: замовнику і оцінювачу;

• процес, прив'язаний до певного часу.

Оцінка нерухомості являє собою прикладну економічну дисципліну, принципи і методи якій ґрунтуються як на теоретичних уявленнях, так і на практичному досвіді використання певних прийомів оцінки.

При вивченні питань оцінки вартості нерухомості необхідно звернути увагу на наступне.

1. Оцінка як визначення грошового еквівалента вартості об'єкта нерухомості є певним моментом при проведенні операції з нерухомістю. У самій цій угоді завжди беруть участь дві сторони: продавець і покупець, орендодавець і орендар, заставодавець і заставодержатель та ін.

Кожна зі сторін передбачуваної операції має свої відправні точки для визначення можливої ціни об'єкта при угоді.

Так, продавець нерухомості при формуванні свого представлення про можливу ціну виходить з вироблених ним витрат, які для нього визначають мінімальну ціну, за якою він готовий продати майно.

Навпаки, покупець нерухомості, формуючи своє уявлення про ціну, виходить з того, що нерухомість, що купується повинна забезпечити необхідний рівень прибутковості, що і визначає максимальну ціну, яку він готовий заплатити за майно.

Таким чином, реальна ціна продажу нерухомості формується як результат зіткнення суперечливих уявлень продавця і покупця про межі цієї ціни.

Важливо запам'ятати

Мета оцінки полягає в тому, щоб визначити той рівень ціни, яка знаходиться в діапазоні від найменшої з усіх можливих для продавця і до найбільшої з усіх можливих для покупця, дозволяючи задовольнити кожну з сторін і роблячи можливим здійснення угоди між ними. * 1 2

В іншому випадку, наприклад, якщо в результаті оцінки отриманий результат виявляється вищою, ніж максимально можлива ціна для покупця, угода виявиться не відбулася, точно так само як і у випадку, якщо результат оцінки - ціна, менша, ніж мінімально можлива для продавця.

Оцінка як процес, прив'язаний до певної операції з нерухомістю, в цьому випадку виявляється неспроможною.

З цього випливає, що визначення еквівалента вартості об'єкта нерухомості небайдуже до ситуації, в якій проводиться оцінка, до операції, з якою пов'язано проведення оцінки.

2. Друга важлива обставина - залежність вартості нерухомого майна як від його фізичних характеристик, так і від змісту і якості прав на нього. Тут є два моменти:

1) очевидно, що передача права оренди (якщо це можливо за умовами договору орендаря з орендодавцем) відрізняється від передачі права власності, і тут за визначенням результат оцінки буде відрізнятися, так як передається різний обсяг правомочностей, на різні терміни та ін .;

2) передаються права можуть бути різної якості, і тут ціна об'єкта буде різна в залежності від того, є титул власності "чистим", "брудним" і т.д.

3. Вартість нерухомості визначається в грошовому еквіваленті, а тому вона залежить і від вартості самих грошей. Інакше кажучи, величина вартості, обчислена в готівці, буде адекватною лише для випадку, коли і платежі будуть здійснюватися в тій же грошовій формі.

Вартість нерухомості - функція не тільки від характеристик нерухомості як фізичного тіла, змісту і якості прав на нього, а й від відносно зовнішніх по відношенню до цих характеристик факторів: характер проведеної з майном операції, мотивація учасників угоди з нерухомістю, права на нерухомість, умови фінансування .

Звідси - різноманіття різновидів вартості, величина якої може підлягати визначенню в процесі оцінки.

Підходити до класифікації видів вартості можна з різних позицій. Традиційно ці відмінності зв'язуються з різного роду операціями з нерухомістю, однак, як видається, це не цілком точний підхід.

Можливий і інший підхід до виділення видів вартості - з погляду минулого, сьогодення і майбутнього об'єкта нерухомості.

Важливо запам'ятати

Суть підходу полягає в тому, що будь-який об'єкт нерухомості має своє майбутнє (використання нерухомості його набувачем з якоюсь вигодою), минуле (фактично понесені при його створенні витрати) і сьогодення (його оцінка набувачами нерухомості на ринку - "оцінка ринком").

Цей підхід представляється досить плідним методологічно, оскільки дасть можливість з точки зору часу підійти до всіх трьох основних проблем оцінки вартості нерухомості: виду вартості, принципам оцінки, методів оцінки.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

У відповідності зі сформульованим підходом можуть бути виділені наступні види вартості (по суті, ймовірною ціни).

1. Види вартості, засновані на майбутньому об'єкта нерухомості, що відображають позицію набувача (користувача) нерухомості.

Вартість у використанні - це цінність конкретного об'єкта нерухомості з його поточним використанням для конкретного власника (цінність квартири, в якій ви проживаєте; цінність приміщення, який ви використовуєте для ведення бізнесу).

Тут важливі дві обставини:

1) прихильність величини вартості до конкретного варіанту використання нерухомості;

2) прихильність величини вартості до конкретному власнику (користувачу).

Різновид вартості у використанні - інвестиційна вартість - величина грошового еквівалента вартості нерухомого майна для інвестора, який використовує дане майно для отримання прибутку в тій чи іншій формі: перепродаж, здача в оренду та ін.

2. Види вартості, засновані на минулому об'єкта нерухомості, що відображають позицію продавця нерухомості.

Вартість відновлення (відновна вартість) (витрати на повне відновлення) - витрати в поточних цінах, які необхідно понести при відтворенні точного дубліката даного об'єкта нерухомості (з використанням таких же матеріалів, якості робіт, дизайну та ін.).

Вартість заміщення (витрати на заміщення) - витрати в поточних цінах на створення об'єкта, що має еквівалентну корисність з даним об'єктом (об'єктом оцінки), але з використанням сучасних матеріалів, технології та ін.

3. Види вартості, засновані на актуальному часу, на оцінці нерухомості ринком. До цього виду вартості стосується насамперед ринкова вартість нерухомості.

Федеральний стандарт оцінки № 2 (ФСО № 2) дає наступне визначення ринкової вартості.

"При визначенні ринкової вартості об'єкта оцінки визначається найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на дату оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли: одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання; сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах; об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типовою для аналогічних об'єктів оцінки; ціна операції являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було; платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі "[1].[1]

Як бачимо, під ринковою вартістю розуміється тут "ймовірна ціна", за якою об'єкт нерухомості може бути проданий па ідеальному ринку, за своїми характеристиками близькому до скоєного ринку. Однак досконалий ринок - це лише ідеальна модель ринку, і реальні ринкові умови ніколи з цією ідеальною моделлю не збігаються.

На реальному ринку наведені вище умови в сукупності ніколи не виникають, а тому на ринку ми завжди маємо справу з ринковими цінами, але нс з ринковою вартістю.

Крім основних видів вартості можуть бути виділені також похідні види, що спираються на зазначені раніше.

У числі таких видів вартості можна виділити такі, як:

ліквідаційна вартість - ціна, яку власник може отримати за нерухомість при її термінової вимушеної продажу (порушенні нормальних термінів експозиції об'єкта на ринку);

страхова вартість - величина вартості нерухомості, яка визначається з урахуванням вартості відтворення або заміщення для визначення суми страхового винагороди у разі знищення об'єкта нерухомості;

оподатковуваний вартість, яка приймається за податкову базу при розрахунках податку на нерухомість.

Кожен з цих похідних видів базується на тому чи іншому основному вигляді вартості (ліквідаційна вартість - на ринковій, страхова - на вартості відновлення (заміщення), оподатковуваний - на ринковій, розрахованої в залежності від прийнятої в країні методології на різних підходах - порівняльному, дохідному і ін.).

Базовим видом вартості є ринкова вартість, яка, як зазначено вище, ніколи не зустрічається на ринку безпосередньо. Саме тому виникає необхідність в оцінці нерухомості як в особливій процедурі, в ході якої на основі аналізу ринкової інформації оцінювачем виноситься судження про певну величиною ринкової вартості об'єкта.

Завдання оцінювача полягає в тому, щоб врахувати, по можливості, всі фактори, що впливають на вартість нерухомості, виявити їх вплив на се величину і на основі цього винести максимально об'єктивне і реалістичне судження про величину вартості.

  • [1] URL: labrate.ru/laws/20070720_prikaz_mert_255_fso-2_valuation-purposes.htm.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

Основи оцінки вартості нерухомості
МЕТОДИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
Оцінка вартості майна
Оцінка вартості нерухомості
Принципи оцінки вартості нерухомості
Оцінка вартості в управлінні нерухомістю
Підходи до оцінки вартості нерухомості та методи оцінки
Методи ринкового (порівняльного) підходу в оцінці ринкової вартості нерухомості
Методи витратного (майнового) підходу в оцінці ринкової вартості нерухомості
Оцінка вартості векселів різних видів
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук