Навігація
Головна
Оцінка майнового комплексу як кількісний результат управління...Принципи оцінки вартості нерухомостіЕкономічні основи оцінки, управління та розвитку нерухомостіМЕТОДИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІОсобливості оцінки окремих типів нерухомостіПринцип динамічної оцінки вартості капіталуЦілі та принципи управління нерухомим майномНерухомість і ринок нерухомостіНерухоме майно і його видиДевелопмент об'єктів нерухомості культурної спадщини на основі...
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Принципи оцінки нерухомості

Оцінка вартості проводиться певним суб'єктом - оцінювачем, отже, его судження завжди суб'єктивно. Однак ринок потребує максимально об'єктивній оцінці вартості.

Для того щоб забезпечити максимальну об'єктивність результату оцінки, оцінювач повинен спиратися на певні загальнозначущі методичні правила і підходи. В якості таких правил і виступають принципи оцінки вартості нерухомості.

Принципи оцінки нерухомості - методичні правила, що грунтуються на положеннях економічної теорії та узагальненні накопиченого практичного досвіду оцінки, що дозволяють врахувати, як все різноманіття факторів, властивих ринку нерухомості, впливає на вартість нерухомості.

В основі принципів оцінки нерухомості лежать положення економічної теорії, перетворені з урахуванням потреб і особливостей об'єкта (об'єкта нерухомості) і процесу (оцінки вартості).

Найбільш поширена сьогодні наступна класифікація принципів оцінки нерухомості, має у своїй основі таку логічний формулу.

Оцінка нерухомості - це процес, який повинен враховувати взаємодію суб'єктів угоди (набувача і продавця) з приводу об'єкта нерухомості в умовах ринку.

Отже, є три елементи: суб'єкт угоди, об'єкт угоди (характеристики якого відображають і позицію продавця) і ринкова середу. Звідси випливають і три групи принципів:

• принципи, засновані на уявленнях користувача;

• принципи, пов'язані з об'єктами нерухомості;

• принципи, пов'язані з ринковим середовищем.

Окремо виділяється принцип найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості.

Викладемо коротко суть цих принципів.

Перша група - принципи, засновані на уявленнях користувача: принцип корисності, принцип заміщення, принцип очікування.

Принцип корисності. Сенс цього принципу полягає в тому, що об'єкт нерухомості володіє вартістю лише остільки, оскільки він може бути корисний його користувачеві. Корисність - здатність даного об'єкта нерухомості задовольняти потреби користувача в даному місці в даний час.

При цьому потреби, що задовольняються об'єктом нерухомості, можуть бути дуже різноманітні:

• потреба в нерухомості як у предметі споживання;

• потреба в нерухомості як у засобі виробництва;

• потреба в нерухомості як у символі благополуччя і престижу.

Принцип заміщення. Сенс цього принципу полягає в тому, що розумний потенційний власник не заплатить за об'єкт нерухомості суму більшу, ніж та мінімальна ціна, за яку може бути придбаний або побудований (з урахуванням фактору часу) аналогічний об'єкт. Отже, максимальна вартість оцінюваного об'єкта визначається мінімальною ціною придбання аналогічного об'єкта. На цьому принципі в тій чи іншій мірі базуються всі три підходи до оцінки нерухомості: порівняльний (ринковий) підхід, витратний і прибутковий.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

З погляду порівняльного підходу застосування цього принципу означає, що при наявності альтернативних можливостей ринкова вартість даного об'єкта визначається ціною придбання альтернативної прийнятною заміни з тими ж термінами та умовами фінансування.

З погляду витратного підходу принцип заміщення означає, що ніхто з раціональних покупців не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж він витратить на будівництво аналогічного об'єкта (з урахуванням термінів будівництва і можливих втрат у зв'язку з цим).

З погляду дохідного підходу принцип заміщення означає, що ринкова вартість об'єкта встановлюється на рівні величини ефективного капіталовкладення, що забезпечує (з урахуванням ризиків) прибутковість, рівну прибутковості даного об'єкта.

Принцип очікування. Принцип означає, що набувач завжди пов'язує придбання нерухомості з отриманням певних вигод, найбільш явній формою яких є принесений об'єктом дохід. Відповідно, вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається величиною грошового потоку, очікуваного від використання даного об'єкта і від його подальшого продажу.

Вартість об'єкта є функція від майбутніх грошових потоків, приведених до їх справжньої вартості.

Друга група принципів оцінки - принципи, пов'язані з об'єктом нерухомості (із землею, поліпшеннями і їх взаємодією):

• принцип залишкової продуктивності землі;

• принцип граничної продуктивності (принцип вкладу);

• принцип зростаючого і зменшуваного доходу;

• принцип збалансованості (балансу);

• принцип економічного розміру;

• принцип економічного поділу.

Принцип залишкової продуктивності землі. В основі цього принципу лежить теорія факторів виробництва, згідно з якою створюваний у процесі виробництва продукт є результат взаємодії капіталу, купа і землі (про це вже йшлося детально в гл. 5).

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Відповідно цьому вартість створеного продукту являє собою суму перенесеної вартості обладнання, матеріалів, витрат на оплату праці, необхідну прибуток і доходу, що припадає на землю (ренти).

Рента (дохід, що припадає на землю) дорівнює різниці між всією величиною доходу, принесеного об'єктом нерухомості, з одного боку, і доходом, припадає на внеземельние фактори (капітал і праця), - з іншого. Іншими словами, рента постає як залишковий дохід, що припадає на землю, після того як відшкодовано витрати внеземельних факторів виробництва і вони отримали "гідне" (відповідне ринковому рівню) винагороду.

Принцип граничної продуктивності (принцип внеску). Внесок - сума, на яку збільшується або зменшується вартість об'єкта внаслідок наявності або відсутності якого-небудь елемента. При цьому величина такого збільшення (зменшення) може бути як вище, так і нижче витрат на його створення. Відповідно, внесок може бути позитивним - приріст вартості більше приросту витрат, і негативним - приріст витрат перевищує приріст вартості.

Принцип зростаючого і зменшуваного доходу. Суть даного принципу полягає в тому, що в міру додавання додаткових порцій капіталу і праці до землі прибутковість буде збільшуватися зростаючими темпами до певної межі. За її межами приріст доходів хоча й триває, але замедляющимися темпами, так що в результаті настає ситуація, при якій додаткові доходи виявляються менше, ніж необхідні для їх отримання витрати. В основі даного принципу лежить закон граничної продуктивності, згідно з яким в ситуації, коли змінюється лише один фактор виробництва, приріст продукції спочатку зростає, але після певного рівня починає падати, при тому що приріст фактора залишається незмінним. Очевидно, що збільшення вкладень в землю доцільно до тих пір, поки приріст доходу перевищує приріст витрат.

Принцип збалансованості (балансу). Для кожного типу землекористування існують оптимальна величина і співвідношення між факторами виробництва, при яких забезпечується максимальна вартість землі. Якщо до землі докладено недостатньо внеземельних факторів виробництва, то вона "недозавантажена", тобто витрати на її придбання неефективні. Якщо ж земля "перевантажена", то неефективні вкладення у зайві поліпшення. У будь-якому випадку ефективність землекористування нижче, ніж при оптимальному співвідношенні факторів виробництва.

Принцип економічного розміру. Цей принцип - зворотна сторона принципу збалансованості. Якщо принцип збалансованості говорить про те, що при даній величині земельної ділянки існує певне оптимальну кількість внеземельних факторів, що забезпечує максимізацію вартості об'єкта, то принцип економічного розміру припускає, що для реалізації певного варіанту забудови завжди існує певна кількість землі, що забезпечує оптимальний масштаб землекористування відповідно до ринковою кон'юнктурою в даному місці.

Принцип економічного поділу. Права на нерухому власність слід комбінувати так, щоб забезпечити максимальну загальну цінність об'єкта. Зазначений принцип може бути використаний для визначення достатності чи надмірності прав при тому чи іншому використанні нерухомості. Принцип означає, що права на нерухомість слід розділяти і комбінувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість нерухомості.

Третя група принципів оцінки - принципи, пов'язані з ринковим середовищем:

• принцип залежності;

• принцип відповідності;

• принцип попиту та пропозиції;

• принцип конкуренції;

• принцип зміни.

Принцип залежності. Сенс цього принципу полягає в тому, що вартість об'єкта нерухомості, що володіє певними параметрами і використовуваного тим чи іншим конкретним чином, залежить від зовнішнього середовища, в якій знаходиться об'єкт. При цьому в якості факторів зовнішнього середовища виступають характер навколишньої забудови, економічні, екологічні та інші фактори.

Оцінюючи нерухомість, оцінювач повинен визначити, як впливає місце розташування об'єкта на його цінність для споживача і який варіант використання може бути в умовах даної зовнішнього середовища найбільш ефективним (наприклад, відмовитися від використання приміщення як офіс і використовувати його як торгове).

Принцип відповідності. Суть даного принципу полягає в тому, що характеристики об'єкта нерухомості - архітектурно-планувальні рішення, рівень зручностей і послуг - повинні відповідати один одному і відповідати потребам і очікуванням ринку.

Цей принцип важливий при прийнятті містобудівних рішень, при визначенні вимог, які пред'являються до об'єктів різних категорій, і припускає, що всі компоненти об'єкта відповідають один одному.

Зазначений принцип втілюється в дуже важливою, простий і одночасно складною формулою:

Ціна = Якість = Споживач.

Ця формула для кожного типу і кожній категорії нерухомості повинна бути наповнена своїм конкретним змістом. І від того, наскільки точно оцінювач чи іншої професійний учасник ринку - брокер, девелопер - розуміє цю зв'язок, настільки він буде успішний у своїй діяльності.

Порушення принципу відповідності проявляється через такі процеси, як регресія і прогресія. Регресія знаходить своє відображення в тому, що об'єкт, що має зайві поліпшення, неминуче втратить у своїй ціні, якщо навколишнє його забудова відноситься до істотно більш низького класу.

Принцип попиту та пропозиції. Сенс цього принципу полягає в тому, що ціни на нерухомість в кінцевому рахунку визначаються співвідношенням попиту і пропозиції на ринку.

Оцінювач при визначенні вартості об'єкта повинен розуміти, які фактори і яким чином впливають на попит і пропозицію на ринку нерухомості, які зміни цих факторів можуть статися і як ці зміни вплинуть на вартість даного об'єкта нерухомості.

Повинні бути враховані також такі обставини, як низька еластичність пропозиції на ринку, наявність факторів, що протидіють дії силам попиту та пропозиції (наприклад, обмежені можливості виходу на ринок нових гравців-забудовників під впливом місцевих адміністрацій).

Принцип конкуренції. Зміст принципу полягає в розумінні оцінювачем ролі конкуренції як сили, що приводить до вирівнювання прибутковості на ринку нерухомості як у внутрігалузевому, так і в міжгалузевому розрізі.

Дотримання цього принципу вимагає особливої уваги до даних про надвисокої прибутковості, оскільки дія конкуренції повинно привести до її зниження до середньогалузевого рівня. Оцінювач повинен з'ясувати, чим обґрунтовані надвисокі прибутки, наскільки тривалий може бути їх потік, які ризики, пов'язані з його одержанням.

Принцип зміни. При оцінці нерухомості необхідно брати до уваги, що як сам об'єкт, так і його оточення, розвиваючись, проходять різні етапи. У розвитку об'єктів нерухомості, їх комплексів, ринку в цілому можуть бути виділені такі етапи, як зародження, зростання, стабілізація, занепад. Циклічність розвитку повинна прийматися оцінювачем при визначенні вартості нерухомості, яка неминуче змінюється з часом. Будь-яка оцінка вартості повинна здійснюватися на певну дату.

Поряд з приватними принципами, викладеними вище, оцінювач повинен виходити з того, що розумний набувач буде використовувати об'єкт щонайкраще, що і відображається в принципі ННЕІ.

Найкраще і найбільш ефективне використання - такий варіант використання об'єкта, вибраний з можливих і виправданих, який можливий фізично, правомочний юридично, здійснимо і доцільний фінансово і забезпечує або найвищу вартість землі, або найвищу поточну вартість об'єкта [1].[1]

Для оцінювача проходження принципу ННЕІ означає, що всі його розрахунки та оцінки повинні грунтуватися саме на цьому варіанті використання об'єкта.

При аналізі варіанту найкращого використання слід звернути також увагу на наступні обставини.

По-перше, в чистому вигляді принцип найкращого використання застосуємо до дохідної нерухомості, тобто такий, яка купується для отримання доходу (незалежно від її функціонального призначення).

По-друге, варіант використання повинен бути реально можливим, а не умоглядним, тобто зовсім не обов'язково перебирати всі теоретично мислимі варіанти забудови земельної ділянки, вибір порівнюваних варіантів повинен грунтуватися на реальній оцінці стану ринку та земельної ділянки.

По-третє, найкраще використання - не вічне. З плином часу під впливом зміни характеру навколишньої забудови, транспортних шляхів варіант найкращого використання неминуче зміниться. Питання стоїть лише про те, як скоро це станеться, а це залежить від того, наскільки правильним в довгостроковому плані є вибір того чи іншого варіанту використання. Важливо мати на увазі також, що як оточення впливає па об'єкт, так і об'єкт впливає на оточення, сам стає частиною останнього.

По-четверте, за загальним правилом варіант найкращого використання повинен носити компліментарний характер, доповнювати навколишню забудову. При цьому, однак, слід правильно розуміти принцип компліментарності. У кожному даному випадку він має власне висловлювання. Наприклад, під ним може розумітися і будівництво ще одного житлового будинку в мікрорайоні, але може розумітися і будівництво торгового комплексу в житловому мікрорайоні, і будівництво торговельного комплексу в ряду йому подібних.

По-п'яте, в повній мірі принцип якнайкраще пристосований до оцінки вільних (незабудованих) земельних ділянок, для яких можливий максимальний діапазон варіантів використання. При цьому можливо, що найкраще використання може бути і таким, яке вимагатиме розширення ділянки шляхом приєднання до нього сусідніх. При цьому мова повинна йти про порівняння витрат на придбання додаткової землі і придбаних при цьому вигод.

Якщо мова йде про забудованій ділянці, то застосування принципу найкращого використання може припускати і порівняння різних варіантів використання вже існуючих поліпшень, і порівняння варіантів їх модернізації. При цьому в будь-якому випадку необхідно оцінити як витрати, пов'язані з тим чи іншим варіантом, так і доходи, які він може принести, використовуючи методи розрахунку чистої поточної вартості.

  • [1] Зміст концепції найкращого використання було викладено раніше, див. Гл. 5 підручника.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Оцінка майнового комплексу як кількісний результат управління нерухомістю
Принципи оцінки вартості нерухомості
Економічні основи оцінки, управління та розвитку нерухомості
МЕТОДИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
Особливості оцінки окремих типів нерухомості
Принцип динамічної оцінки вартості капіталу
Цілі та принципи управління нерухомим майном
Нерухомість і ринок нерухомості
Нерухоме майно і його види
Девелопмент об'єктів нерухомості культурної спадщини на основі принципів державно-приватного партнерства
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук