Навігація
Головна
Методи дохідного підходу в оцінці ринкової вартості нерухомостіМетодичні підходи та методи оцінки вартості підприємства (бізнесу)Методи ринкового (порівняльного) підходу в оцінці ринкової вартості...Методи витратного (майнового) підходу в оцінці ринкової вартості...Нормативні та методологічні основи оцінки вартості нерухомостіЗастосування підходів до оцінки, включаючи вибір методів оцінки та...Методи оцінки вартості родовищ корисних копалинОцінка вартості акційВитратний підхід до оцінки бізнесуМетоди оцінки вартості підприємства (бізнесу)
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Підходи до оцінки вартості нерухомості та методи оцінки

Перш ніж перейти до викладу змісту різних підходів до оцінки нерухомості і застосовуваних методів оцінки, уточнимо, що вкладається в зміст цих понять.

Під підходом до оцінки вартості нерухомості розуміється певний методологічний погляд на природу вартості об'єкта нерухомості, що відображає певну економіко-теоретичну концепцію вартості і ціни [1].[1]

Відповідно до цього можна говорити про три основних підходах до визначення вартості нерухомості: витратному (базується на концепції витрат), дохідному (заснованому на теорії корисності і очікувань) і порівняльному (теоретичною базою є теорія попиту і пропозиції).

На відміну від підходу, метод оцінки вартості нерухомості - поняття прикладне.

Метод оцінки вартості нерухомості - це конкретний спосіб, алгоритм розрахунку величини вартості об'єкта нерухомості.

На основі одного підходу до оцінки може бути розроблений цілий ряд методів, що відрізняються один від одного послідовністю розрахунків, використовуваними даними, точністю розрахунків. Наприклад, прибутковий підхід може бути реалізований за допомогою методу валового рентного мультиплікатора, методу прямої капіталізації доходу, методу дисконтування грошових потоків. При витратному підході для визначення поточної вартості будівель може бути використаний метод кошторисних розрахунків, метод порівняльної одиниці тощо. При цьому застосування кожного з методів дасть індивідуальний, відмінний від інших методів, результат.

Слід звернути увагу на те, що жоден з підходів не може дати повністю адекватного ринкової ситуації судження про величину вартості об'єкта нерухомості. На практиці це проявляється в тому, що оцінювач повинен у відповідності зі стандартами застосовувати для оцінки або всі три підходи, або (мінімум) - два, обгрунтувавши причину свого вибору. При цьому остаточне судження про вартість об'єкта повинно проводитися не на основі середньоарифметичного, а з урахуванням значущості того чи іншого підходу в кожному конкретному випадку (цей процес носить назву "процедура узгодження").

Перед розглядом підходів і методів оцінки вартості нерухомості необхідно зробити ще одне зауваження.

Вище вже вказувалося на те, що оцінка вартості нерухомості може бути розділена на масову оцінку вартості нерухомості та індивідуальну оцінку вартості нерухомості.

Індивідуальна оцінка і історично, і методологічно передує масовій оцінці, але технологічно вони помітно відрізняються.

Індивідуальна оцінка передбачає врахування всіх істотних з погляду формування вартості об'єкта факторів, індивідуальних особливостей об'єктів, його правового положення, актуального стану ринку на дату оцінки та ін.

Масова оцінка базується на врахуванні основних факторів, що впливають на вартість об'єктів та широкому використанні методів статистичної обробки інформації про стан ринку в розрізі цих факторів.

Індивідуальна оцінка дає більш точний результат, але вимагає і великих витрат. Тому вона використовується при прийнятті індивідуальних рішень на ринку. Масова оцінка застосовується, як правило, державою в інтересах оподаткування, іноді, як показано в гл. 6, підручника, для встановлення орендної плати при масовій здачі в оренду об'єктів нерухомості та ін. Вона, безумовно, не може врахувати всіх характеристик об'єктів (наприклад, соціального оточення).

Розглянемо підходи та методи оцінки стосовно до індивідуальній оцінці вартості нерухомості.

Витратний підхід. Концептуально витратний підхід базується на теорії витрат як основі величини вартості товару, а в основі його застосування лежить принцип заміщення.

Важливо запам'ятати

Основна ідея витратного підходу до оцінки нерухомості полягає в тому, що об'єкт нс може коштувати більше, ніж доведеться затратити для створення аналогічного.

Практично підхід заснований на розрахунку витрат на відновлення (заміщення) оцінюваного об'єкта з урахуванням зносу і окремої оцінки ринкової вартості землі.

Сфера застосування витратного підходу: нове будівництво, реконструкція, оцінка нерухомості для страхування, оподатковування, оцінка нерухомості на "пасивних" ринках.

Розглянемо алгоритм застосування витратного методу.

Етап I. Оцінка поточної вартості заміщення (відновлення) будівлі, споруди. Оцінка поточної вартості заміщення будівлі може проводитися з використанням різних методів.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Самотній метод полягає в складанні кошторису витрат на будівництво. Витрати при цьому включають в себе:

• прямі витрати (ПЗ) (будівельні матеріали та вироби, амортизація обладнання, заробітна плата робітників і фахівців, інші витрати і прибуток підрядчика);

• непрямі витрати (КЗ) (витрати на страхування, проектування, розробку техніко-економічного обґрунтування, отримання дозволів на будівництво, витрати на просування товару на ринок та ін.);

• нормальне для даного стану ринку прибуток девелопера (ПД).

Таким чином, формула визначення поточної вартості будівлі (ТС)

виглядає наступним чином:

ТС = ПЗ + КЗ + ПД.

Самотній метод дає найбільш точні результати (з похибкою приблизно в 5 10%), але пов'язаний з великими витратами часу, праці і в кінцевому рахунку - фінансів, тому на практиці зустрічається досить рідко.

В якості різновиду кошторисного методу можуть використовуватися метод одиничних розцінок (основа - розцінки на окремі види робіт і матеріалів), ресурсний метод (основа - ринкові ціни на роботи або їх комплекси), індексний метод.

Індексний метод полягає у визначенні відновної вартості оцінюваного об'єкта шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс. Одним з поширених варіантів використання індексного методу є застосування так званих будівельних коефіцієнтів, при якому будівельна собівартість (витрати підрядника, включаючи його прибуток) розраховується шляхом перерахунку базових цін будівництва в поточні [2].[2]

Поелементний метод (метод розбивки об'єкта на окремі компоненти) передбачає порівняння оцінюваного об'єкта з аналогічним по окремих елементах витрат на спорудження будівлі. Вартість будівництва визначається при цьому як сума вартостей створення окремих елементів будівлі: фундаменту, огороджувальних конструкцій, перекриттів, даху, інженерного обладнання.

Дані для розрахунків можуть бути взяті на основі використання відомостей про аналогічні недавно побудованих будинках, проектної документації, технічних обмірів.

Поелементний метод дає менш точні результати, ніж кошторисний (відхилення в межах 10-15%), але вимагає істотно менше часу та інших витрат.

Метод порівняльної одиниці передбачає, що за основу беруться витрати на створення аналогічних об'єктів у розрахунку на певну одиницю виміру об'єкта (порівняльну одиницю). В якості таких одиниць можуть виступати витрати на створення одного посадкового місця в ресторані, одного місця в гаражі або, що набагато частіше, на 1 м2 житлової або загальної площі будівлі, на 1 м3 будівельного об'єму. Метод є найбільш оперативним, похибка при його використанні становить 15-20%.

Якщо відомі загальна площа (об'єм) будівлі-аналога і загальні витрати, то нескладно визначити витрати в розрахунку на 1 м2, 1 м3.

Надалі отриманий результат множиться на площу оцінюваного будинку:

ТС = С • S (V),

де С - величина витрат на одиницю порівняння; S (V) - площа (об'єм) оцінюваного будинку.

Важливо розуміння тієї обставини, що і поелементний метод, і метод порівняльної одиниці припускають правильний метод вибору аналогів - одного типу, приблизно однієї величини (інакше можливі суттєві викривлення).

Крім цього слід пам'ятати, що всі витрати, як відомо, поділяються на постійні та змінні. До постійних витрат відносяться витрати на управління проектом, на підведення інженерних комунікацій та ін. Тому при використанні даних по аналогічним об'єктах необхідно вносити коригування на масштаб об'єкта.

Етап II. Визначення накопиченого зносу будівлі. Під накопиченим зносом розуміється величина втрати об'єктом ринкової вартості з часом внаслідок впливу на об'єкт (поліпшення) внутрішніх і зовнішніх факторів.

Поняття "знос" в оцінці використовується в іншому сенсі, ніж у бухгалтерському обліку. У бухгалтерському обліку знос - процес розподілу початкових витрат на термін служби об'єкта.

В оцінці знос - чинник, що обумовлює відновну поточну вартість об'єкта безвідносно до його первісної вартості. Знос визначається по відношенню до поточних витрат, розрахованим на першому етапі застосування витратного методу.

В оцінці розрізняються три методу визначення величини накопиченого зносу: метод розділення, метод терміну життя і ринковий метод.

Метод поділу передбачає поділ зносу (старіння) на три складові: фізичний знос, функціональний знос і зовнішній знос.

Фізичний знос. - Втрата об'єктом своїх споживчих якостей внаслідок експлуатації або природних (природних) факторів. Фізичний знос може визначатися як в цілому по об'єкту, так і за його окремих елементах.

Функціональний знос - втрата об'єктом своїх споживчих якостей з точки зору вимог його споживачів, сучасних ринкових стандартів. Наприклад, застаріла планування, відсутність необхідних зручностей. Зауважимо, що до функціонального зносу можуть бути віднесені також і зайві з погляду стану ринку і його сегмента поліпшення.

Зовнішній (іноді його називають економічним) знос - втрата об'єктом своїх споживчих якостей у зв'язку зі зміною його оточення.

Фізичний і функціональний знос підрозділяють на усувний і непереборний.

Усувний знос - такий вид зносу, витрати на усунення якого менше, ніж добавляемая при цьому вартість об'єкта. Усувний знос враховується в розмірі витрат, необхідних для його усунення.

Неусувний знос - той, при якому витрати на усунення зносу або неможливі, або вище, ніж добавляемая при цьому вартість. Очевидно, що він враховується в розмірі зносу.

Таким чином, критерієм переборні є не тільки фізична можливість позбавлення від зносу, але головне - економічна доцільність такого усунення.

Важливо запам'ятати

Загальна величина накопиченого зносу при використанні методу розділення визначається шляхом підсумовування окремих видів зносу:

Накопичений знос + Фізичний знос (усувний + непереборний) + + Функціональний знос (усувний + непереборний) + Зовнішній знос.

Метод строку життя заснований на використанні таких понять, як: термін фізичного життя будівлі, термін економічного життя будівлі, ефективний вік.

Термін фізичного життя будівлі - термін, протягом якого будівля фізично можливо використовувати.

Термін економічного життя будівлі - термін, протягом якого будівля може приносити прибуток (доходи від експлуатації вище витрат).

Ефективний вік - вік, який відповідає фізичному стану будівлі на момент оцінки. Оскільки стан будівлі залежить від якості його експлуатації, то ефективний вік може бути як більше, так і менше його фізичного віку.

Завдання оцінювача - визначити ефективний вік будівлі і на цій основі - ступінь його зносу:

Знос = Ефективний вік / Термін економічного життя.

Ринковий метод передбачає порівняння оцінюваного будинку з аналогами, для яких вже розрахована величина зносу (недавно продані на ринку об'єкти).

Етап III. Коригування розрахованої вартості заміщення на величину зносу та отримання відновлювальної поточної вартості будівлі. Коригування здійснюється за формулою

НД = ТС-НІ,

де НД - відновна поточна вартість; ТС - вартість заміщення; ПІ - накопичений знос.

Етап IV. Визначення вартості земельної ділянки. Вартість земельної ділянки при використанні витратного методу визначається як, вартість ділянки, вільного від будь-якої забудови, на основі принципу найкращого використання із застосуванням таких методів.

Метод порівняння продажів базується на інформації про ціни продажів земельних ділянок, що є аналогами оцінюваного земельної ділянки.

Використання методу передбачає:

• підбір порівнянних з оцінюваним ділянок землі з відомими цінами продажів;

• внесення поправок в ціни продажів порівнянних земельних ділянок, що дозволяють врахувати відмінності об'єкта оцінки від порівнянного об'єкта по ціноутворюючим факторам;

• розрахунок вартості земельної ділянки як середнього або середньозваженого значення скоригованих цін продажів порівнянних об'єктів.

Метод перенесення (розподілу) передбачає використання даних про продажі об'єктів, розташованих на аналогічних ділянках, за умови, що є або може бути розраховане співвідношення між вартістю землі і вартістю поліпшень.

В основі використання методу лежить принцип збалансованості, відповідно до якого існує нормальне, або типове, співвідношення між вартістю землі і вартістю нерухомості в цілому.

Метод капіталізації ренти заснований на розрахунку вартості землі шляхом капіталізації типовою величини орендної плати за аналогічні земельні ділянки.

Метод (техніка) залишку для землі базується на застосуванні принципу залишкової продуктивності землі виходячи з найкращого варіанта використання землі.

Етап V. Підсумовування вартості земельної ділянки та поточної вартості будівлі. Вартість нерухомості (СН) визначають за формулою

СН = НД + СЗ,

де НД - відновна поточна вартість будівлі; СЗ - вартість земельної ділянки.

Важливо запам'ятати

Вартість об'єкта нерухомості визначається при використанні витратного підходу як сума вартості поліпшень і вартості земельної ділянки.

Застосування алгоритму витратного підходу може бути розглянуте на прикладі (табл. 8.3).

Таблиця 8.3

Розрахунок вартості об'єкта нерухомості із застосуванням витратного підходу

Показник

Значення

1. Площа будівлі, м2

2000

2. Витрати на відновлення 1 м2 площі будівлі, визначені на основі аналогів, Д.Є.

500

3. Відновлювальна вартість будівлі, од.

100000

4. Підприємницька прибуток, Д.Є.

15000

5. Накопичений знос, Д.Є.

35000

6. Вартість будівлі з урахуванням зносу (стор. 3 + р. 4 - стор. 5), Д.Є.

80000

7. Вартість земельної ділянки, визначена порівняльним методом, Д.Є.

40000

8. Вартість об'єкта нерухомості (стор. 6 + р. 7), Д.Є.

120000

Ринковий (порівняльний) підхід. Концептуально основу підходу становить теорія попиту і пропозиції, практично метод базується на використанні принципу заміщення.

Важливо запам'ятати

Основна ідея підходу полягає в тому, що раціональний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості ціну більшу, ніж та, за якою може бути придбана аналогічна нерухомість.

Застосування ринкового підходу передбачає визначення вартості оцінюваного об'єкту через його порівняння з об'єктами, проданими на даному ринку протягом недавнього часу. Ринковий підхід найбільшою мірою грунтується на актуальної ринкової інформації і вимагає для свого застосування досить великого обсягу інформації.

Сфера застосування ринкового підходу - масові ринки: ринок житла, ринок об'єктів нерухомості для малого бізнесу.

Застосування ринкового підходу включає в себе наступні основні етапи.

1. Збір інформації про недавні продажі на ринку і відбір продажів з об'єктами, порівнянними з оцінюваним об'єктом.

2. Перевірка отриманої інформації (ціна, фізичні характеристики, умови фінансування, місце розташування та ін.).

3. Порівняльний аналіз проданих об'єктів з оцінюваним за умовами продажу, місцем розташування, фізичних характеристиках.

4. Коригування цін продажів по порівнянних об'єктах у відповідності з наявними між ними відмінностями.

5. Узгодження скоригованих цін і визначення вартості оцінюваного об'єкта. Вартість оцінюваного об'єкта розраховується, таким чином, за такою загальною формулою:

СН = Ца ± ΣП,

де Ца - ціна аналогічного об'єкта (групи аналогічних об'єктів); П - поправки до цін об'єктів-аналогів.

Кожен з цих етапів необхідний для визначення вартості об'єкта, але особливе значення має правильне внесення поправок в наявні дані про ціни при визначенні вартості оцінюваного об'єкта.

Для внесення поправок можуть застосовуватися кількісні та якісні методи.

При використанні кількісних методів оцінювач повинен визначити величину поправок. Для визначення цих "цін" використовується кілька методів: аналіз парних продажів; регресійний аналіз; розрахунок вартості елемента, для якого необхідна поправка.

Після визначення величини необхідних поправок можна переходити до визначення вартості об'єкта шляхом порівняння його з об'єктом-аналогом.

Величина вартості оцінюваного об'єкта визначається шляхом внесення поправок до відому ціну об'єкта-аналога.

Коригування може проводитися в трьох основних варіантах:

• в грошовому виразі;

• відсотках;

• загальної угрупованню.

Найбільш точний прийом - застосування грошових поправок. Але це можливо тільки в тому випадку, якщо їх можна визначити. Якщо це неможливо, то застосовується внесення процентних поправок. Цей варіант вимагає врахування відмінностей у порядку внесення поправок.

Можливі два варіанти:

1) на кумулятивній основі (кожна наступна поправка застосовується до вже відкоригованої ціною);

2) незалежній основі (підсумовуванням).

Зарубіжний досвід

Американський інститут оцінювачів нерухомості рекомендує таку послідовність внесення поправок (коригувань цін продажів порівнянних об'єктів за елементами порівняння):

1. Склад майнових прав.

2. Умови фінансування операції (використання при покупці кредитних ресурсів на умовах, які не відповідають ринковим).

3. Умови продажу (нетипові мотивації або нетипові умови угоди, наприклад родинні стосунки покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства).

4. Час укладання угоди з об'єктом-аналогом.

5. Місцезнаходження та оточення.

6. Фізичні характеристики.

7. Економічні характеристики об'єкта.

Суттєвим є питання про те, які ж поправки слід вносити на кумулятивній основі, а які - на незалежною.

Правила, вироблені на основі досвіду оцінки, вирішують цю проблему таким чином.

Поправки, що відображають умови угоди, слід вносити на кумулятивній основі. У їх число входять поправки:

• на передані права;

• умови фінансування (готівка, безготівкові, з використанням позикових коштів);

• умови продажу (знижки, розстрочки);

• час продажу (облік змін у цінах за час після продажів).

Поправки стосовно характеристик об'єкта, вносяться на незалежній основі:

• місце розташування;

• стан об'єкта;

• додаткові елементи;

• екологія.

До якісних методів визначення величини поправок відносять метод загальної угруповання і метод індивідуальних опитувань.

Метод загальної угруповання застосовується у разі, якщо є дані про досить велику кількість продажів з незначним розкидом цін.

У цьому випадку оцінювач має право не вносити окремі поправки, а оцінити відмінності оцінюваного об'єкту від представлених на ринку в цілому ("краще - гірше"). Якщо розкид цін невеликий, то застосування цього прийому може бути виправданим.

Метод індивідуальних опитувань заснований на аналізі думок операторів ринку нерухомості про значеннях того чи іншого ціноутворюючого фактора.

Використання порівняльного методу може бути проілюстровано наступним прикладом. Потрібно визначити ринкову вартість котеджу з сауною і вбудованим гаражем (об'єкт № 1). При аналізі були виявлені наступні продажу:

1. Об'єкт № 2 проданий цього року за ціною 2 900 тис. Руб., Має сауну і басейн.

2. Об'єкт № 3 проданий рік тому за 2600 тис. Руб., Має вбудований гараж.

3. Об'єкт № 4 проданий цього року за 3000 тис. Руб., Має басейн і вбудований гараж.

З використанням методу парних продажів встановлено, що внесок сауни у вартість 50 тис. Руб .; басейну - 60 тис .; гаража - 90 тис. руб. Приріст вартості становить 10% на рік. (Рішення прикладу див. У табл. 8.4.)

Таблиця 8.4

Визначення вартості об'єкта нерухомості з використанням порівняльного підходу

Параметр

Об'єкт

оцінки

Об'єкт № 1

Об'єкт № 2

Об'єкт № 3

Ціна, тис. Руб.

?

+2900

2600

3000

Ціна, скоригована на час, тис. Руб.

-

+2900

2600 • 1,1 = = 2860

3000

Сауна

Є

-

+50

+50

Басейн

Немає

-60

-

-60

Підземний гараж

Є

+90

-

-

Разом коригувань

-

+30

+50

-10

Скоригований ціна, тис. Руб.

-

+2930

+2910

2990

Оскільки відкориговані ціни дещо відрізняються один від одного, потрібно розрахувати середньозважену ціну. Найбільшу вагу надається тому об'єкту, який за своїми параметрами є найбільш близьким до оцінюваного. Ступінь близькості можна оцінити з використанням методу експертних оцінок. При відсутності експертів вага кожного аналога можна визначити за кількістю виконаних коригувань його ціни. Оскільки кожна коректування містить у собі потенційну помилку, то чим більше коригувань ціни аналога, тим менше його вага при визначенні підсумкової вартості об'єкта оцінки.

Ціна першого об'єкта була піддана однієї коригуванню, ціна другого і третього - двом коректувань. Враховуючи, що вага аналога повинен

бути обернено пропорційний кількості коригувань, використовується наступне правило його розрахунку:

(8.1)

де k 1, k 2, k 3 - кількість коригувань ціп першого, другого і третього аналогів відповідно.

Розрахуємо ваги кожного аналога за формулою (8.1):

З урахуванням "внеску" кожного об'єкта вартість об'єкта нерухомості буде дорівнює, тис. Руб .:

+3190 • 0,5 + 3 157 • 0,25 + 2 950 • 0,25 = 3121,75, або округлено 3120.

  • [1] Розмежування між підходами до оцінки і методами оцінки проводиться і у Федеральних стандартах оцінки - в ФСТ № 1 (див .: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_ prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm).
  • [2] Індекси зміни цін у будівництві регулярно переглядаються і розміщуються в Інтернеті державними органами, які регулюють будівельну діяльність

    (нині - Мінбуд Росії).

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

Методи дохідного підходу в оцінці ринкової вартості нерухомості
Методичні підходи та методи оцінки вартості підприємства (бізнесу)
Методи ринкового (порівняльного) підходу в оцінці ринкової вартості нерухомості
Методи витратного (майнового) підходу в оцінці ринкової вартості нерухомості
Нормативні та методологічні основи оцінки вартості нерухомості
Застосування підходів до оцінки, включаючи вибір методів оцінки та здійснення необхідних розрахунків
Методи оцінки вартості родовищ корисних копалин
Оцінка вартості акцій
Витратний підхід до оцінки бізнесу
Методи оцінки вартості підприємства (бізнесу)
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук