Навігація
Головна
Дохідний підхідДохідний підхідДохідний підхідДохідний підхід. МетодиЯкі методи дохідного підходу до оцінки бізнесу?Дохідний підхідДохідний підхідОсновні методи дохідного підходу
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Дохідний підхід

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Концептуально дохідний підхід ґрунтується на теоріях корисності і очікувань і базується на таких принципах оцінки нерухомості як очікування і заміщення.

Важливо запам'ятати

Основна ідея дохідного підходу полягає в тому, що ціна нерухомості визначається тими доходами, які вона може принести в майбутньому.

Застосування підходу передбачає визначення вартості об'єкта нерухомості шляхом перерахунку передбачуваних майбутніх доходів від нерухомості в їх поточну (справжню) вартість.

При цьому в якості доходів від нерухомості виступають:

• доходи від експлуатації (від операційного використання) нерухомості (в якості яких насамперед виступають доходи у вигляді орендної плати, а також доходи від бізнесу, заснованого на використанні нерухомості);

• доходи від перепродажу (реверсії) нерухомості.

Основна сфера застосування підходу - оцінка дохідної нерухомості.

Підхід реалізується через перерахунок потоку майбутніх доходів у їх поточну вартість з урахуванням:

• величини майбутніх доходів;

• періоду отримання доходів;

• часу отримання доходів.

Основу підходу становить IVR-формули, де I - дохід; V - вартість; R - ставка капіталізації, відповідно до якої дохід дорівнює вартості, помноженій на ставку капіталізації:

I = VR.

З цього, у свою чергу, випливає, що вартість дорівнює доходу, розділеному на ставку капіталізації:

V = I / R.

Ця загальна формула і лежить в основі всіх методів, складових дохідний підхід.

Дохідний підхід може бути реалізований в трьох основних варіантах:

• метод валової ренти (розглядається іноді як різновид порівняльного підходу);

• метод прямої капіталізації;

• метод дисконтування грошових потоків.

Застосування будь-якого з методів здійснюється з припущення, що об'єкт нерухомості є джерелом доходу (підлягає здачі в оренду), а тому вартість об'єкта визначається через зв'язок між величиною ренти і вартістю.

Різниця в методах полягає в технології використання даного принципу, точності обліку доходу, а отже, і точності одержуваного результату.

Метод валовий ренти полягає у визначенні співвідношення між ціною і потенційним валовим доходом (валовий рентою), який може приносити оцінюваний об'єкт за певний період (один рік).

Практично це означає, що оцінювач повинен знайти ринкову інформацію про рівень орендних платежів та цінах продажу, порівнянних з оцінюваним об'єктом (звідси він і може розглядатися як різновид порівняльного підходу).

Виходячи з цих даних, оцінювач може зробити висновок про типову для даного ринку величиною співвідношення "ціна / рента", розрахувавши середнє (5,5), медіанне (середина ряду) (5,5) і на підставі проведених розрахунків визначити найбільш виправдану величину даного співвідношення.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Співвідношення "ціна / рента" носить назву валового рентного мультиплікатора (ВРМ) (gross rent multiplier - GRM).

Тепер для визначення величини вартості необхідно або отримати від власника дані про величину річної орендної плати, або також скористатися ринковою інформацією про рівень орендної плати для даного типу об'єктів.

Таким чином, в рамках даного методу вартість дорівнює річної орендної плати (або орендній платі за інший період), помноженої на ВРМ.

Метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових потоків передбачають більш ретельне вивчення прибутковості об'єкта, ніж метод валового рентного мультиплікатора.

Ключовими поняттями, які використовуються при їх застосуванні, є поняття чистого операційного доходу (ЧОД, або NOI - net operating income) і ставка капіталізації R (rate).

Отже, передусім завдання оцінювача полягає у визначенні чистого операційного доходу від об'єкта нерухомості. Для цього необхідно згадати про такі поняття, як потенційний валовий дохід, дійсний (ефективний валовий дохід), операційні витрати.

Потенційний валовий дохід (ПВД) - сумарна орендна плата, яка може бути отримана від постійної та повної здачі об'єкта нерухомості в оренду без урахування втрат і витрат.

Дійсний (ефективний) валовий дохід (ДВД) - потенційний валовий дохід, скоригований з урахуванням незайнятості приміщень, втрат від недобросовісних орендарів, пільг по орендній платі, інших доходів від об'єкта нерухомості.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Операційні витрати - витрати по забезпеченню нормального функціонування об'єкта відповідно до його призначенням і, відповідно, забезпечення відтворення дійсного валового доходу.

Чистий операційний дохід - дійсний валовий дохід за мінусом операційних витрат і відрахувань на заміщення елементів будівлі та обладнання, термін служби яких менше строку економічного життя будівлі.

Метод прямої капіталізації припускає використання формули

V = NOI / R.

Для застосування методу прямої капіталізації необхідно:

• визначити розмір ЧОД за рік (як правило, береться середня величина за ряд років з урахуванням уявлень про динаміку ринку, доходів і витрат);

• визначити величину ставки капіталізації;

• застосувати формулу.

Метод прямої капіталізації застосовується у випадках, коли ми маємо справу зі стабільним грошовим потоком протягом необмеженого періоду часу.

При використанні методу прямої капіталізації не враховується та обставина, що з плином часу прибутковість об'єкта (величина ставки капіталізації) може змінюватися у зв'язку з тим, що на початку експлуатації є ймовірність високої частки незайнятих площ, необхідні додаткові витрати на рекламу, залучення орендарів; в кінці періоду експлуатації зростають витрати на утримання об'єкта та ін. Крім того, не враховуються і можливі зміни у вартості самого нерухомого майна, що впливає на величину ставки дисконтування.

При методі прямої капіталізації вартість об'єкта визначається за формулою

, Або, (8.2)

де I (NOI) - чистий операційний дохід; V - вартість об'єкта нерухомості; R - коефіцієнт капіталізації.

Схема застосування МПК така:

1) визначення розміру ЧОД за один рік;

2) розрахунок коефіцієнта капіталізації R;

3) обчислення вартості нерухомості.

У формулі (8.2) розрахунок чистого операційного доходу здійснюється на основі аналізу чистих операційних доходів, порівнянних з оцінюваним об'єктом, з використанням методу порівняльного аналізу їх орендних ставок. Коефіцієнт капіталізації розраховується методом ринкової вичавки (екстракції) на основі аналізу відносин чистого операційного доходу та вартості об'єктів, порівнянних з оцінюваним за своїми характеристиками.

Розглянемо приклад розрахунку чистого операційного доходу. Об'єкт оцінки - прибутковий будинок з квартирами, які здають в оренду (дані представлені в табл. 8.5).

Таблиця 8.5

Характеристики об'єкта оцінки (прибутковий будинок)

Кількість квартир

Характеристика

Значення

4

Одна спальна кімната

4 • 20000 = 80000 руб. / Міс.

12

Дві спальні кімнати

12 - 30000 = 360000 руб. / Міс.

4

Три спальні кімнати

4 • 40000 = 160000 руб. / Міс.

Дані про доходи від об'єкта наведено в табл. 8.6.

Таблиця 8.6

Дані про доходи від об'єкта оцінки

Показник

Значення, руб.

1. Загальний місячний ПВД

600000

2. Річний ПВД (стор. 1 • 12)

7200000

3. Втрати у зв'язку з недовантаженням і втрати при збиранні платежів (5% ПВД)

360000

4. Інші доходи

160000

5. Дійсний валовий річний дохід (стор. 2 - стор. 3 + р. 4)

7000000

6. Операційні витрати, у тому числі:

2000000

комунальні платежі

100000

поточний ремонт

50000

оплата послуг керуючого

600000

заробітна плата персоналу

600000

податки на заробітну плату

300000

реклама

70000

юридичні та бухгалтерські послуги

100000

податки на нерухомість (податок на землю, на майно)

50000

Інші витрати

50000

резерв на заміщення

80000

7. Чистий операційний дохід

5000000

Розрахунок ставки капіталізації методом ринкової екстракції (ринкової вичавки) (визначення ставки капіталізації на основі даних про ціну продажу та чистому операційному доході по порівнянних об'єктах нерухомості на ринку) проводиться шляхом визначення середньої ставки на основі ринкових даних по аналогічним об'єктах. Приклад розрахунку ставки капіталізації наведено в табл. 8.7.

Таблиця 8.7

Визначення ставки капіталізації методом ринкової екстракції

Помер об'єкта

Чистий операційний дохід, руб.

Ціна продажу, руб.

Ставка капіталізації

1

800000

8000000

0,1

2

750000

7000000

0,11

3

800000

7000000

0,12

Середнє значення ставки капіталізації одно 0,11.

При цих умовах вартість об'єкта нерухомості, визначена методом прямої капіталізації доходу, буде дорівнює:

5000000 / 0,11 = 45450000.

Метод дисконтування грошових потоків (МДДП) вважається більш точним методом визначення вартості об'єктів нерухомості при дохідному підході. В основі цього методу лежать концепція зміни вартості грошей у часі та поняття складного відсотка.

Застосування МДДП дозволяє врахувати зміну ставки капіталізації (прибутковості) об'єкта нерухомості з плином часу (у тому числі під впливом інфляції, ризиків) і дохід, який може бути отриманий після експлуатації об'єкта від його продажу. Разом з тим саме ці можливості містять у собі й істотні проблеми.

Точність результату - величини вартості об'єкта нерухомості при використанні МДДП - залежить від того, наскільки точно можна спрогнозувати необхідний рівень майбутньої прибутковості об'єкта (фактично, спрогнозувати майбутній рівень ризиків), величину грошових потоків від операційної діяльності протягом періоду володіння об'єктом, величину доходів від реверсії . Враховуючи ж, що прогнозований період може становити п'ять, десять і більше років, то стає ясно, що зробити це досить складно.

Повна формула МДДП стосовно нерухомості буде виглядати наступним чином:

де PV - теперішня вартість (present value) -, CF-, - грошовий потік в i -й період; п - число періодів; r - ставка дисконтування.

Найважливіше значення при застосуванні МДДП має визначення величини ставки дисконтування.

Ставка дисконтування вибирається як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати на капіталовкладення в схожі об'єкти в умовах даного ринку нерухомості, або як норма віддачі власного капіталу за умови, що об'єкт придбано на власні кошти, або як середньозважена вартість капіталу за умови залучення позикових коштів.

Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестування з порівнянним рівнем ризику (альтернативна вартість капіталу). Для визначення величини ставки дисконтування застосовуються, як правило, такі методи.

Метод ринкової вибірки. Метод заснований на аналізі ринкових даних і за наявності достатньої інформації є найбільш точним методом визначення ставки дисконтування, дозволяючи врахувати думку типових продавців і покупців, ризики, особливості місця розташування, характеристик об'єкта і доходу.

Метод кумулятивного побудови. Ставка дисконтування розраховується в результаті додавання премій (відсотків), що відображають додаткові ризики, пов'язані з об'єктом нерухомості, до безризикової ставкою, у якості якої може виступати, наприклад, ставка доходу по державних цінних паперів, або ставка рефінансування Банку Росії, або інший показник, має мінімальні ризики.

Як правило, премії зв'язуються з наступними факторами, що підвищують ризик інвестицій: низька ліквідність нерухомості, якість інвестиційного менеджменту, місце розташування нерухомості.

Метод зв'язаних інвестицій. Метод заснований на визначенні частки власного і позикового капіталу в загальному обсязі інвестицій і необхідних ставок доходу на кожен з цих компонентів. Загальна ставка дисконтування визначається з урахуванням цих фінансових складових як середньозважена величина.

Розглянемо застосування МДДП на наступному прикладі.

Необхідно оцінити вартість об'єкта нерухомості з використанням МДДП, з прогнозним періодом два роки, в перший рік проводиться реконструкція об'єкта на суму 1500000 крб. Вихідні дані для розрахунку наведені в табл. 8.8.

Таблиця 8.8

Вихідні дані для розрахунку вартості об'єкта з використанням МДДП

Показник

Значення

1-й рік

2-й рік

Третій рік

Площа об'єкта, м2

+6000

-

-

-

Ставка орендної плати на рік,

Ру6. / м2 / год

-

300

312

325

Темп зростання орендної плати,%

4

-

-

-

Коефіцієнт заповнюваності,%

-

36

95

95

Витрати на реконструкцію, руб.

-

1500000

-

-

Коефіцієнт операційних витрат до ЕВД,%

-

25

40

0

Ставка дисконтування, %

25

-

-

-

Ставка капіталізації (для розрахунку величини реверсії),%

21

-

-

-

Прогноз грошових потоків і розрахунки представлені в табл. 8.9.

Таблиця 8.9

Розрахунок вартості об'єкта нерухомості з використанням МДДП

Показник

1-й рік

2-й рік

Третій рік

Потенційний валовий дохід (ПВД)

1800000

1872000

1950000

Втрати від незайнятості

1147500

93600

97500

Ефективний валовий дохід (ДВД)

652500

1778400

1852500

Операційні витрати (ОР)

-163125

711360

741000

Чистий операційний дохід (ЧОД)

-

1067040

1111500

Дохід від продажу

-

5292857

-

Витрати на реконструкцію

1500000

-

-

Грошовий потік (CF)

-1010625

6359897

1111500

Фактор дисконтування (F)

0,8

0,64

-

Поточна вартість грошового потоку (PV)

-808500

4070334

-

Величина вартості об'єкта (V)

3261834

-

-

Таким чином, вартість об'єкта нерухомості, визначена МДДП, становить округлено 3260000 руб.

Узгодження результатів оцінки. Як випливає з аналізу основних підходів до оцінки вартості нерухомості і відповідних їм методів, кожен з підходів реалізує певний економіко-теоретичний погляд на природу вартості в такій прикладній сфері, як економіка і оцінка нерухомості.

Жоден з цих підходів не відображає абсолютно адекватно природу і величину вартості, тому різні підходи з неминучістю повинні давати в реальних економічних умовах різні результати. (Теоретично рівність результатів оцінки, отриманих з використанням різних підходів, можливо лише в ідеально збалансованої економіці, де витрати дорівнюють ціні, а ціна - вигодам. Однак така економіка не здатна до розвитку.)

Для отримання максимально вірного результату оцінки, по-перше, в її процесі необхідно використовувати різні підходи, а по-друге, завершальним етапом оцінки має стати узгодження отриманих з використанням різних підходів результатів розрахунків.

Узгодження - це аналіз альтернативних заключний, отриманих застосуванням трьох різних підходів до оцінки та визначення підсумкового значення оцінюваної вартості.

Оцінювач повинен визначити, якою мірою той чи інший підхід відповідає меті оцінки даного об'єкту, чи підтверджені проведені розрахунки даними ринку, чи не суперечать вони їм, і при остаточному висновку повинен вказати, яку вагу може бути надано того чи іншого підходу при формулюванні остаточного судження про величину вартості. Приклад узгодження результатів оцінки наведено в табл. 8.10.

Таблиця 8.10

Узгодження результатів оцінки, отриманих із використанням різних підходів до оцінки вартості об'єкта

Показник

Підхід

витратний

порівняльний

Прибутковість

Критерії:

по здатності враховувати специфічні особливості об'єкта

1

1

1

за якістю вихідної інформації

1

1

1

щодо адекватності ринку

1

2

2

по цілі оцінки

1

1

1

Сума балів

4

5

5

Вага,%

28

36

36

Ринкова вартість, отримана в рамках використовуваних підходів, руб., З урахуванням ПДВ

280000000

235000000

215000000

Підсумкова ринкова вартість з урахуванням ПДВ, округлено, руб.

240000000

Слід звернути увагу на те, що результати оцінки нерухомості, отримані за допомогою різних підходів, самі по собі є носіями важливої інформації (природно, при їх коректному застосуванні).

Якщо ринковий підхід дає результат вище, ніж витратний, то це говорить про те, що об'єкт вигідніше продати і побудувати новий, оскільки витрати повинні виявитися нижче, ніж ті ціни, за якими продаються аналогічні об'єкти.

Якщо прибутковий підхід дає результат більше, ніж ринковий, то це означає, що об'єкт недооцінений ринком: такі об'єкти потрібно купувати і тримати, оскільки вони здатні принести дохід більший, ніж вважає більшість учасників ринку.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Дохідний підхід
Дохідний підхід
Дохідний підхід
Дохідний підхід. Методи
Які методи дохідного підходу до оцінки бізнесу?
Дохідний підхід
Дохідний підхід
Основні методи дохідного підходу
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук