Навігація
Головна
Особливості оподаткування нерухомості в окремих країнахОцінка майнового комплексу як кількісний результат управління...Економічні основи оцінки, управління та розвитку нерухомості
Ціна в договорі продажу нерухомостіОсобливості ціноутворення на об'єкти житлової нерухомостіОперації з нерухомістю в житловій сфері
Торгові посередники і їх класифікація. Дилери та дистриб'юториНадання жилих приміщень у гуртожиткахПризначення жилих приміщень у гуртожитках
СИСТЕМИ АВТОМАТИЗАЦІЇ ОФІСНИХ ДІЯЛЬНОСТІ ТА ДОКУМЕНТАЦИОННОГО...Надання жилих приміщень у гуртожиткахПризначення жилих приміщень у гуртожитках
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Особливості оцінки окремих типів нерухомості

Підходи до оцінки нерухомості мають універсальне значення, але окремим типами нерухомості притаманні особливості, фактори, що дозволяють об'єкту нерухомості щонайкраще відповідати своєму функціональному призначенню. Наявність або відсутність цих факторів, їх якісні та кількісні характеристики підвищують або знижують цінність об'єкта його користувача, а значить, забезпечують підвищення або зниження доходу від нерухомості.

Для кожного типу нерухомості характерний свій набір таких особливих факторів, і навіть однакові за назвою фактори мають різний зміст. Прикладом такого чинника є поняття "місце розташування", що є суттєвим при визначенні вартості нерухомості. Однак зміст цього поняття різному для різних типів нерухомості:

• для житлової нерухомості місце розташування - це близькість до об'єктів соціальної інфраструктури, маршрутами громадського транспорту, зон відпочинку, промисловим зонам;

• для роздрібної торгівлі місце розташування - це близькість до пасажиропотоку, до підприємств та організацій з великою чисельністю зайнятих, аналогічним торговельним підприємствам;

• для офісних приміщень місце розташування - це близькість до престижних районів, місцям розміщення органів влади, транспортних магістралях.

Поряд з цим кожен тип нерухомості має свій набір факторів, що впливають на його споживчі якості, а значить, і на цінність нерухомості.

При цьому всі мають вплив фактори знаходять вираження в певних якісних і кількісних характеристиках нерухомості.

Житлова нерухомість

Для об'єктів житлової нерухомості велике значення мають такі фактори, як престижність розташування, однорідне соціальне середовище, безпека (як від можливих злочинних посягань, так і від різного роду аварій, стихійних лих), наявність додаткових зручностей.

При цьому мають значення наступні характеристики квартири та будівлі.

Характеристики квартири.

кількість кімнат;

• Загальна площа;

• житлова площа;

• площа кухні;

• поверх;

• характеристики санвузла;

• сміттєпровід;

• телефон;

• балкон / лоджія;

• висота стель.

Характеристики будівлі:

тип і матеріал будівлі;

• рік побудови (капітального ремонту);

• наявність ліфта;

• наявність охорони;

• можливість паркування;

• характеристики сусідів.

Характеристики місцеположення будівлі •.

відстань до центру міста;

• час в дорозі до станції метро (пішки, на наземному транспорті);

• близькість до спортивних і дозвіллєвих центрам;

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

• близькість до об'єктів соціальної та торговельної інфраструктури.

Значимість окремих із зазначених характеристик різна для різних категорій користувачів, і тому їх якісне або кількісне вираження по-різному впливає на цінність об'єкта в очах користувача. Так, наявність охорони істотно для елітного житла, але малозначима для житла низької якості. Навпаки, близькість до станції метро може бути більш суттєвим фактором для споживачів стандартного житла або житла низької якості. Завдання оцінювача - правильно визначити вплив тієї чи іншої характеристики на вартість об'єкта з урахуванням його споживача.

Торгові приміщення

Цінність торгових приміщень у значній мірі визначається такими факторами, як:

• розташування по фронту центральних вулиць;

• довжина фасаду, що виходить на центральні магістралі;

• розташування на перехрестях;

• глибина торгових приміщень;

• наявність складських приміщень;

• можливості для вантажно-розвантажувальних робіт;

• близькість конкурентів;

• близькість до "магнітним точкам" (універмаги, місця пересадок громадського транспорту, залізничні станції, центри дозвілля).

Офісні приміщення

Цінність офісних приміщень визначають наступні чинники:

• близькість до адміністративного цін тру міста;

• наявність засобів комунікацій;

• наявність парковки;

• наявність охорони;

• наявність додаткових послуг (надання приміщень для масових заходів, розмноження матеріалів, секретарські послуги, послуги з перекладу та ін.).

Наявність або відсутність окремих характеристик у офісних приміщень (будівель) є підставою для їх класифікації за рівнем якості і, відповідно, рівнем орендної плати.

Офісні будівлі прийнято ділити на три класи: "А", "В", "С".

Клас "А":

• найкраще розташування;

• обробка на рівні світових стандартів;

• наявність сучасних засобів зв'язку;

• парковка;

• охорона;

• додаткові послуги.

Клас "В":

• хороше місце розташування;

• якісна обробка;

• парковка;

• охорона.

Клас "С":

• доступне місце розташування;

• відремонтовані приміщення;

• парковка.

Визначення кількісного вираження (ціни) характеристик, що збільшують (зменшують) цінність об'єкта, - найважливіша складова роботи оцінювача.

Оцінювач повинен представляти, наскільки та чи інша характеристика може впливати на цінність об'єкта в залежності від його функціонального використання.

Історична довідка

Наприклад, в дореволюційній Росії (Петербурзі) земельні ділянки, розташовані на перетині головних вулиць, оцінювалися на 10% вище, ніж ділянки, розташовані по фронту цих вулиць. Аргумент: кутовий будинок має два фасади, отже, воно цінніше, ніж будівля, що має один фасад. Ціна, прийнята для головної вулиці, поширювалася лише на 30 сажень в глибину від вулиці (близько 20 м).

Дослідження ринкової вартості квартир, проведені в Москві в 1886 р на підставі обстеження 5% всієї кількості квартир, показали, що серед факторів, які насамперед впливали на їх цінність, були:

• місце розташування (різниця в дохідності між центром і околицями склала більше трьох разів);

• поверх (найвища цінність у квартир, розташованих на першому і другому поверхах);

• матеріал споруди.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Особливості оподаткування нерухомості в окремих країнах
Оцінка майнового комплексу як кількісний результат управління нерухомістю
Економічні основи оцінки, управління та розвитку нерухомості
Ціна в договорі продажу нерухомості
Особливості ціноутворення на об'єкти житлової нерухомості
Операції з нерухомістю в житловій сфері
Торгові посередники і їх класифікація. Дилери та дистриб'ютори
Надання жилих приміщень у гуртожитках
Призначення жилих приміщень у гуртожитках
СИСТЕМИ АВТОМАТИЗАЦІЇ ОФІСНИХ ДІЯЛЬНОСТІ ТА ДОКУМЕНТАЦИОННОГО ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ
Надання жилих приміщень у гуртожитках
Призначення жилих приміщень у гуртожитках
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук