Навігація
Головна
Економічні основи оцінки, управління та розвитку нерухомостіОСНОВИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮТеоретичні основи управління нерухомим майномПРАВОВІ ОСНОВИ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮНерухомість як економічний актив
СИСТЕМА УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮОРГАНІЗАЦІЙНІ ФОРМИ І МЕТОДИ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮПоняття та ознаки нерухомостіНерухоме майно та нерухомість: загальне і відмінності в поняттяхРедевелопмент і його місце в системі управління нерухомістю
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Економічні основи управління нерухомістю

Будинок господарем міцний.

Народна мудрість

Після вивчення матеріалів глави студент повинен:

знати

• цілі та зміст діяльності але управління нерухомістю,

• критерії виділення та особливості управління операційної та інвестиційної нерухомістю,

• управлінський цикл і його складові,

• основні та забезпечують функції при управлінні нерухомістю,

• функції керуючого об'єктами нерухомості;

вміти

• формулювати цілі управління об'єктами нерухомості у відповідності з інтересами власника,

• визначати критерії ефективності управління об'єктами нерухомості в залежності від віднесення об'єкта до операційної або інвестиційної нерухомості;

володіти

• критеріями вибору варіанта управління майновим комплексом підприємства,

• навичками використання основних показників, що характеризують ефективність управління операційної та інвестиційною нерухомістю.

Поняття управління нерухомістю

Управління нерухомістю є окремим випадком управління як цілеспрямованого, комплексного, систематичного впливу суб'єкта управління на його (управління) об'єкт в інтересах досягнення та підтримки стану ефективного функціонування об'єкта відповідно до критеріїв, що задаються суб'єктом управління.

Управління при цьому завжди здійснюється в умовах мінливого зовнішнього середовища, яка впливає як на суб'єкт, так і на об'єкт управління. Таким чином, сукупність взаємозв'язків, що виникають у процесі управління, включає в себе прямі зв'язки (керуючі впливу) суб'єкта управління з його об'єктом, зворотні зв'язки (реакція об'єкта управління на керуючі впливу), прямі і зворотні зв'язки суб'єкта та об'єкта управління із зовнішнім середовищем.

Управління як системне і систематичне вплив суб'єкта управління на його об'єкт включає в себе ряд складових, серед яких відзначимо дві.

По-перше, найважливішою складовою управління є прийняття управлінських рішень, заснованих на виборі найкращого варіанту з можливих (найкращого варіанту використання об'єкта, найкращою організаційної структури, найкращої організації управління та ін.). Ця характеристика має особливе значення при управлінні нерухомістю, оскільки на всіх етапах управлінської діяльності керуючий повинен приймати рішення щодо варіанту використання об'єкта, залучення субпідрядників, варіантів залучення й утримання орендарів та ін.

По-друге, управління завжди виступає як комплекс заходів (функцій), які повинні бути реалізовані для досягнення поставлених цілей.

Традиційно у складі цих функцій виділяють (рис. 9.1):

прогнозування і планування - вивчення майбутнього, постановка цілей і розробка програми дій по їх досягненню;

організація - створення технологічних, організаційних і соціальних структур, що забезпечують досягнення поставлених цілей;

керівництво (розпорядження) - приведення в дію персоналу;

координація - узгодження дій окремих учасників діяльності;

контроль - спостереження за виконанням встановлених правил і розпоряджень.

Наведений набір функцій був запропонований ще на початку минулого століття французьким ученим А. Файолем, але і сьогодні він зберігає свою актуальність, у тому числі у сфері управління нерухомістю.

Основні функції управління

Рис. 9.1. Основні функції управління

Підкоряючись загальним законам управлінської діяльності, управління нерухомістю має разом з тим і суттєві особливості.

По-перше, нерухомість - це один з матеріальних носіїв власності. Управління нерухомістю - спосіб реалізації економічної влади власника, і не випадково в сучасних трактуваннях права власності право на управління виділяється в одне з найважливіших правомочностей власника.

По-друге, будь-який об'єкт нерухомості - це складна технічна, економічна і правова конструкція, і управління нерухомістю має враховувати ці складові нерухомості.

Слід зазначити, що поняття "управління нерухомістю" в сучасній літературі і практиці трактується в кількох сенсах.

По-перше, під управлінням нерухомістю часто розуміється підприємницька діяльність в інтересах власника з виконання всієї сукупності робіт, пов'язаних з виконанням будь-яких правомочностей власника нерухомого майна на всіх етапах життєвого циклу об'єкта нерухомості, включаючи:

• задум;

• проектування;

• виготовлення (зведення, будівництво);

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

• звернення (купівля-продаж, оренда та ін.);

• вживання (сервіс);

• обслуговування, експлуатацію та ремонт;

• капітальний ремонт, модернізацію, реконструкцію та реставрацію;

• перепрофілювання;

• утилізацію.

По-друге, говорячи про роль держави у сфері нерухомості, управління нерухомістю розуміють іноді не тільки як безпосереднє прямий вплив державних органів на об'єкти нерухомості, що знаходяться у державній власності, але і як вплив держави на ринок нерухомості, в тому числі з використанням непрямих методів, таких як податкова система і т.д.

Всі ці підходи мають право на існування, однак базовим визначенням такого явища як управління нерухомістю є наступне.

Управління нерухомістю - управлінська діяльність, спрямована на забезпечення максимальної ефективності використання об'єкта (об'єктів) нерухомості у відповідності з інтересами власника.

Це визначення відображає квінтесенцію діяльності з управління нерухомістю. Остання може включати в себе найрізноманітніші заходи, але всі вони повинні бути спрямовані на реалізацію інтересів власника нерухомості.

Зарубіжний досвід

Аналогічне, тільки більш широке визначення поняття "управління нерухомістю", дається і в зарубіжних джерелах. Так, в тлумачному словнику з нерухомості (Лондон, 1993) міститься наступне визначення:

"Управління нерухомістю (property management) - здійснення комплексу операцій по експлуатації будівель і споруд (підтримання їх в робочому стані, ремонт, забезпечення сервісу, керівництво обслуговуючим персоналом, створення умов для користувачів (орендарів), визначення умов здачі площ в оренду, збір орендної плати з метою найбільш ефективного використання нерухомості в інтересах власника "[1].[1]

Зауважимо, що і в цьому визначенні акцент робиться на те, що нерухомість - це аналог поняття "нерухома власність", тому мова йде про управління нерухомістю як власністю. Це уточнення підкреслює, що управління нерухомістю включає в себе завжди управління правами на нерухомість - об'єкт нерухомості, що перебуває в управлінні, розглядається як єдність юридичних, економічних і фізичних характеристик.

Визначення управління нерухомістю як діяльності, що реалізує права та інтереси власності, показує, що ця діяльність може здійснюватися як самим власником безпосередньо (внутрішнє управління), так і залучуваними їм найманими керуючими (зовнішнє управління).

У цьому сенсі визначення управління нерухомістю як особливого роду підприємницької діяльності є наслідком загального процесу виділення функції управління в ході розвитку загального процесу суспільного поділу праці. Це виділення має як позитивні, так і негативні наслідки.

До переваг зовнішнього управління слід віднести:

• професійний підхід до управління нерухомістю, наявність досвіду управління;

• знання стану і тенденцій розвитку ринку нерухомості, потреб різних груп орендарів;

• налагоджені механізми роботи з орендарями та підрядниками;

• можливість централізованого надання якісних сервісних послуг орендарям;

• зацікавленість у підвищенні вартості об'єктів (при продуманій системі винагороди управляючої компанії);

• ефект масштабу.

Як недоліки зовнішнього управління потрібно вказати на такі обставини як:

• ризик втрати контролю над станом і використанням об'єкта;

• можлива недостатня мотивація до зниження витрат;

• недостатній врахування особливостей об'єкта при використанні типових схем роботи.

Зважуючи наведені переваги і недоліки, слід зазначити, що останні пов'язані в основному з якістю договірних відносин між власником і керуючою компанією, в той час як переваги зовнішнього управління визначаються тим, що воно може забезпечити більш професійне управління, сприяє скороченню витрат як ио управлінню, так і за змістом нерухомості, а також підвищенню прибутковості нерухомості.

У Росії управління нерухомістю почало виділятися в окрему сферу підприємницької діяльності у сфері нерухомості відносно недавно, у другій половині 1990-х рр. Однак зараз в таких містах як Москва, Санкт-Петербург накопичений істотний досвід у розвитку цього бізнесу. Як показує практика, вітчизняні керуючі компанії виростають декількома основними шляхами. По-перше, на базі ріелторських компаній, які, почавши з надання послуг великим власникам нерухомості але здачу в оренду їх будівель і приміщень, поступово беруть на себе більшу частину функцій з управління об'єктами і навіть комплексами об'єктів нерухомості. По-друге, компанії- забудовники (девелопери) після завершення будівництва приймають на себе функції експлуатуючої і але міру розширення своїх функцій також переростають в керуючі компанії. По-третє, ряд фінансових інститутів, такі як інвестиційні фонди або навіть банки, розглядаючи нерухомість як надійний джерело доходів, створюють дочірні компанії але управління нерухомістю. Всі ці варіанти не обходяться без складнощів і проблем, викликаних і відсутністю досвіду, і недоліками нормативної бази, і недосконалістю організаційно-економічних структур в сфері управління та експлуатації нерухомості.

Таким чином, необхідно розрізняти управління нерухомістю як спосіб реалізації інтересів власника (базове поняття) і керування як підприємницьку діяльність, яке являє собою один з варіантів здійснення управління.

Що стосується функцій держави по впливу на функціонування і розвиток ринку нерухомості, то в даному випадку більш доцільно використовувати термін "регулювання", що дозволяє акцентувати увагу на тому, що в даному випадку мова йде про непрямому вплив держави на економічні процеси.

Необхідно звернути увагу і ще на одну обставину. Досить часто в сферу управління нерухомістю включають і діяльність з управління проектами розвитку нерухомістю (управління девелопментом). У зв'язку з цим потрібно відзначити наступне. Розвиток нерухомості є одним з моментів в життєвому циклі нерухомості, і тому управління розвитком може розглядатися як одна зі складових управління нерухомістю, що розуміється гранично широко. Однак управління процесами девелопменту має настільки значну специфіку, що давно вже призвело до виділення управління девелопментом в окрему сферу діяльності.

Враховуючи сказане, представляється виправданим виділення управління як діяльності, спрямованої на найбільш ефективне використання нерухомості, і управління девелопментом як діяльності, об'єктом якої є процес розвитку нерухомості.

У цьому параграфі розглядається управлінська діяльність по ефективному використанню існуючих об'єктів нерухомості. Наступний параграф присвячений питанням розвитку нерухомості.

  • [1] The Glossary of Property Terms. Complied by JL Wooton in association with The Estates Gazette Ltd and South Bank Polytechnic. London W1V 4BN. London, 1993. P. 65.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

Економічні основи оцінки, управління та розвитку нерухомості
ОСНОВИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ
Теоретичні основи управління нерухомим майном
ПРАВОВІ ОСНОВИ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ
Нерухомість як економічний актив
СИСТЕМА УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ
ОРГАНІЗАЦІЙНІ ФОРМИ І МЕТОДИ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ
Поняття та ознаки нерухомості
Нерухоме майно та нерухомість: загальне і відмінності в поняттях
Редевелопмент і його місце в системі управління нерухомістю
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук