Навігація
Головна
СИСТЕМА УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮОРГАНІЗАЦІЙНІ ФОРМИ І МЕТОДИ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮРедевелопмент і його місце в системі управління нерухомістюЦілі та принципи управління нерухомим майномРозробка концепції управління нерухомістюЕкономічні основи управління нерухомістюДемократизація управління нерухомістю -народного підприємстваКОНЦЕПЦІЯ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМИМ МАЙНОМПрофесійне управління нерухомістю - сервейінгУправління фінансами на регіональному (субфедеральному та місцевому)...
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Цілі і рівні управління нерухомістю

Отже, вища мета управління нерухомістю - забезпечення максимальної ефективності використання нерухомості у відповідності з інтересами власника.

У найбільш загальному вигляді можна говорити про наступних варіантах цих інтересів (стосовно інвестиційної нерухомості):

• отримання протягом заданого періоду максимально високих доходів від експлуатації об'єкта з подальшим перепродажем об'єкта за максимально високою ціною (функціональна інвестиція);

• отримання максимального доходу від перепродажу об'єкта (спекулятивна інвестиція);

• збільшення вартості об'єкта (захист коштів від інфляції);

• використання нерухомості для розміщення власного бізнесу або особистого використання з мінімізацією витрат з утримання та експлуатації об'єкта;

• використання нерухомості для підвищення престижу власника.

Зазначені мотиви можуть на практиці перетинатися один з одним, народжуючи цілий ряд комбінацій, кожна з яких накладає відбиток на управління об'єктами нерухомості.

Специфіка змісту процесу управління нерухомістю визначається також такими факторами, як:

• варіанти використання об'єкта власником;

• масштаби і структура об'єкта управління;

• типи нерухомості.

З погляду варіантів використання об'єкта власником можна виділити два різновиди нерухомої власності: операційну та інвестиційну (докладніше про особливості управління цими видами нерухомості див. Параграф 9.3).

З погляду масштабів і структури об'єктів управління доцільне виділення рівнів в системі управління нерухомістю, наведених па рис. 9.2.

Основні рівні управління нерухомістю

Рис. 9.2. Основні рівні управління нерухомістю

Кожен з виділених рівнів має свої особливості:

• з метою управління;

• змісті та організації діяльності з управління;

• використанні різних юридичних процедур при передачі об'єктів в управління.

Управління портфелем нерухомості - діяльність з управління сукупністю об'єктів нерухомості, складових (входять в) портфель активів власника, спрямована на отримання прибутку на вкладений капітал і збільшення цінності портфеля в довгостроковій перспективі, включаючи складання та актуалізацію портфеля в інтересах підвищення прибутковості і зниження ризиків від володіння портфелем .

У літературі досить часто використовується дещо відмінна від запропонованої тут класифікація видів управління нерухомістю, відповідно до якої виділяються такі види, як:

property managament - управління фінансовими потоками по об'єкту, робота з орендарями та постачальниками ресурсів;

facility managament - управління інфраструктурою (технічне обслуговування, прибирання, надання послуг);

asset managament - управління нерухомістю як активами (частиною активів), формування портфеля і його актуалізація.

Метою управління в даному випадку є максимізація доходу, принесеного всією сукупністю об'єктів нерухомості, що входять у портфель, при одночасній мінімізації ризиків, пов'язаних з володінням портфелем. Очевидно при цьому, що одночасне досягнення цих цілей в повному обсязі неможливо (більший дохід пов'язаний і з великим ризиком). У зв'язку з цим реальний портфель нерухомості завжди є результатом компромісу між прагненням до доходу і бажанням уникнути ризику. Так само як і на фондовому ринку, можливі різні за своїм складом портфелі, наприклад агресивні, консервативні, залежно від готовності інвестора йти на ризик. Однак яким би не був конкретний портфель, його формування та підтримку в актуальному стані потребує вирішення таких завдань, як:

• диверсифікація портфеля, формування портфеля з взаємодоповнюючих об'єктів нерухомості, які один від друга за місцем розташування, типу нерухомості, розмірами та ін .;

• актуалізація портфеля (придбання, продаж, ліквідація, розвиток об'єктів нерухомості) залежно від ринкової кон'юнктури.

Управління портфелем нерухомості в основному пов'язано з вирішенням завдань, що належать до сфери інвестиційних та фінансових рішень.

У числі функцій, виконуваних у процесі управління портфелем нерухомості, слід виділити:

• вироблення загальної інвестиційної стратегії, підготовку програм інвестування;

• підбір об'єктів для інвестування та продажу (і, можливо, самостійне прийняття рішень за цими операціями з подальшими фінансовими трансакціями);

• відбір компаній для управління об'єктами, укладення відповідних договорів; розробку і реалізацію проектів створення дочірніх керуючих компаній;

• підготовку звітності про результати управління портфелем перед інвестором і розробку пропозицій щодо актуалізації портфеля;

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

• перерахування чистих доходів портфеля інвестору.

Управління комплексами об'єктів нерухомості - діяльність з управління комплексами, сформованими за функціональним призначенням нерухомості (житлова, індустріальна, комерційна, в тому числі офіси, торгові приміщення та ін.), Або за територіальною ознакою, або за ознакою єдності управління (єдина керуюча компанія).

Мета управління комплексом об'єктів нерухомості задається його власником (власниками). В якості такої мети може виступати і максимізація вартості комплексу до певного періоду часу, і максимізація доходу, принесеного комплексом, і досягнення інших цілей.

Основними завданнями, які розв'язуються на рівні управління комплексом об'єктів нерухомості, є:

• формування політики щодо комплексу (визначення сегментів користувачів для об'єктів, що входять в комплекс, умов залучення користувачів);

• підтримку відносин з власником та партнерами;

• координація та контроль за діяльністю керуючих об'єктами нерухомості;

• управління процесами розвитку нерухомості.

Мета управління об'єктом нерухомості полягає у досягненні максимальної віддачі від об'єкта нерухомості [1].[1]

Основними завданнями, які розв'язуються при управлінні об'єктом нерухомості, є:

• маркетинг (вивчення ринку і попиту, позиціонування об'єкта, реклама);

• управління фінансовими потоками, пов'язаними з об'єктом (формування доходу, управління витратами, залучення та повернення інвестицій);

• технічний менеджмент (управління експлуатацією, технічним обслуговуванням та утриманням об'єкта);

• забезпечення об'єкта і користувачів необхідними ресурсами, пов'язаними з експлуатацією та використанням об'єкта;

• управління зайнятістю об'єкта (залучення користувачів, формування договірних відносин, визначення оптимальних ставок оренди, забезпечення оптимального завантаження приміщень);

• управління персоналом (підбір, найм, розстановка, навчання, контроль за діяльністю персоналу);

• забезпечення обліку та звітності.

Слід мати на увазі, що завдання, які стоять перед управлінням об'єктами нерухомості, можуть вирішуватися на різних рівнях керуючої компанії. Лінійний керуючий - керуючий об'єктом нерухомості може вирішувати, і як правило вирішує, лише частина з них, в основному стосується безпосередніх взаємин з орендарями, наданням їхніх послуг, забезпеченням експлуатації будівлі тощо Значна частина завдань з управління об'єктом нерухомості вирішується на рівні керуючої компанії.

Порівнюючи різні рівні управління нерухомістю, неважко помітити, що при русі вниз за рівнями управління зростає роль організаційних і технічних аспектів управління і, навпаки, при русі вгору - зростає значення економічних і фінансових аспектів.

Загалом розподіл функцій з управління нерухомістю між різними рівнями управління може бути представлено так, як показано в табл. 9.1.

Таблиця 9.1

Функції управління нерухомістю на різних рівнях управління

Функція управління

Управління

портфелем

нерухомості

Управління

комплексом

нерухомості

Управління

об'єктом

нерухомості

Адміністрування, фінансування і розподіл норов на нерухомість

+++

++

+

Придбання, розміщення, визначення умов продажу оренди

+++

++

+

Організація розвитку нерухомості (будівництво, реконструкція)

+++

++

+

Організація сервісу

+

+++

+

Технічний менеджмент будівлі

+

+

+++

Управління обслуговуванням

+

+

+++

Примітка: +++ - область першорядної уваги; ++ - Область другорядного уваги; + - Область третьорядною уваги.

Слід звернути увагу на те, що діяльність з управління нерухомістю відповідно природі нерухомості здійснюється у трьох аспектах: правовому, економічному і технічному.

Правовий аспект управління нерухомістю полягає в найбільш раціональному використанні, розподілі та комбінуванні прав на нерухомість.

Економічний аспект управління нерухомістю реалізується через управління доходами і витратами, що формуються в процесі експлуатації нерухомості.

Технічний аспект управління полягає в підтримці об'єкта управління в працездатному стані відповідно до його функціональним призначенням.

Зміст діяльності з управління нерухомістю може бути представлено так, як показано на рис. 9.3.

Основні аспекти діяльності але управлінню об'єктами нерухомості

Рис. 9.3. Основні аспекти діяльності але управлінню об'єктами нерухомості

Безумовно, наведене поділ - умовно, на ділі в процесі управління вони тісно переплітаються один з одним. Однак воно є корисним з точки зору розкриття технології управління, показуючи, що в процесі управління його суб'єкт може впливати:

• на права - з одного боку, права у відносинах з власником - де починаються права керуючого і закінчуються права власника; з іншого - у відносинах з орендарями - як потрібно сформулювати права та обов'язки сторін (керуючий - орендар), щоб інтереси орендаря були задоволені, а й інтереси керуючого дотримані;

• на технічний стан об'єкта - через організацію експлуатації, технічного обслуговування та утримання об'єкта;

• па доходи та витрати від нерухомості - через маркетинг, визначення рівня ставок орендної плати, підбір орендарів, вибір варіантів обслуговування, що знижують витрати (визначення потреби в керуючих - на кожному чи об'єкті, або на групу об'єктів - з урахуванням необхідності забезпечення якості обслуговування).

Основний зміст діяльності з управління об'єктом нерухомості представлено в табл. 9.2.

Таблиця 9.2

Зміст діяльності з управління об'єктом нерухомості

Зміст заходу

Результат заходу

Експертиза об'єкта, його оточення і визначення можливостей по його найкращому використанню з урахуванням стану і прогнозу розвитку ринку

Розробка програми з управління об'єктом нерухомості, складання прогнозу динаміки доходів і витрат від об'єкта

Формування команди управління, набір найманих працівників, які забезпечують утримання об'єкта нерухомості та його експлуатацію, в тому числі надання послуг орендарям і контроль за їх роботою

Підтримання об'єкта в працездатному стані

Залучення орендарів, проведення переговорів з ними, укладення договорів

Забезпечення найбільш повної зайнятості об'єкта та максимізації орендного доходу

Пошук і відбір підрядників з постачання продукції, виконання окремих видів робіт з експлуатації та ремонту. Визначення оптимального співвідношення між залученням підрядників і обслуговуванням об'єкта командою керуючого

Забезпечення мінімізації витрат з утримання нерухомості

Робота з орендарями зі збору орендної плати, переукладання договорів, залученню нових орендарів

Підтримання рівня зайнятості об'єкта і необхідного рівня доходів

Аналіз якості робіт з утримання об'єкта і наданню послуг орендарям

Підтримання високої якості обслуговування, розширення спектра послуг, що надаються

Аналіз фактичних доходів і витрат від об'єкта, внесення коректив у план доходів і витрат, в плани експлуатації, маркетингу і т.д.

Забезпечення найбільш ефективного використання нерухомості

Важливим фактором, що визначає специфіку управління нерухомістю, є функціональне призначення (тип) нерухомості. Так, управління житловою нерухомістю може являти собою технічно менш складне завдання, ніж управління торговим центром або офісною будівлею, проте з точки зору психології взаємин з безліччю власників робота керуючого може виявитися істотно складніше.

Існують серйозні відмінності при управлінні різними видами комерційної нерухомості, наприклад торгової та офісної нерухомістю. Ці відмінності метають стосуватися плинності орендарів, способів встановлення орендної плати, необхідності надання додаткових послуг орендарям, виділення різних категорій орендарів та ін.

Особливе місце в проблематиці управління нерухомістю займають питання управління майновим комплексом міст, регіонів. Перед системою управління в даному випадку ставляться різноманітні і часом суперечливі завдання, що відображають складність міста і регіону як соціально-економічного організму.

Серед таких завдань можуть бути:

• створення умов для діяльності організацій і підприємств, що забезпечують функціонування міста як соціально-економічного цілого;

• забезпечення розвитку окремих територій з урахуванням інтересів комплексного розвитку території міста в цілому;

• формування доходної частини бюджету міста та мінімізація витрат з утримання нерухомості;

• забезпечення високого рівня ділової активності на території міста (максимізації обсягу продукту, створюваного на території міста) і одночасно вирішення соціальних завдань.

  • [1] Повноцінним об'єктом управління у сфері нерухомості може вважатися лише об'єкт нерухомості як єдине ціле (земельна ділянка з приналежним до нього будівлею).
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

СИСТЕМА УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ
ОРГАНІЗАЦІЙНІ ФОРМИ І МЕТОДИ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ
Редевелопмент і його місце в системі управління нерухомістю
Цілі та принципи управління нерухомим майном
Розробка концепції управління нерухомістю
Економічні основи управління нерухомістю
Демократизація управління нерухомістю -народного підприємства
КОНЦЕПЦІЯ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМИМ МАЙНОМ
Професійне управління нерухомістю - сервейінг
Управління фінансами на регіональному (субфедеральному та місцевому) рівні
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук