Навігація
Головна
Актуальні тенденції та особливості розвитку російського ринку...ОРГАНІЗАЦІЙНІ ФОРМИ І МЕТОДИ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮОсобливості оподаткування нерухомості в окремих країнахРедевелопмент і його місце в системі управління нерухомістюОсновні положення з управління нерухомістюОсобливості корпоративного управління в банкахРозробка концепції управління нерухомістюЕкономічні основи управління нерухомістюДемократизація управління нерухомістю -народного підприємстваКОНЦЕПЦІЯ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМИМ МАЙНОМ
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Особливості управління корпоративною нерухомістю

Одним з актуальних напрямків розвитку управління нерухомістю є формування системи управління нерухомістю на корпоративному рівні як підсистеми в загальній системі корпоративного управління.

В даний час нерухомість розглядається як один з найважливіших стратегічних ресурсів корпорацій поряд з таким ресурсами, як капітал (фінансові ресурси), людські ресурси, технології (відображення технічного рівня розвитку корпорації, включаючи наявну техніку і застосовувані технології), знання (інтелектуальна власність корпорації).

Позиціонування нерухомості як стратегічного корпоративного ресурсу корпорації припускає, що всі рішення в галузі управління нерухомістю повинні бути сумірний із загальною стратегією корпорації.

Стратегічною метою управління корпоративною нерухомістю є задоволення потреб корпорації в об'єктах власності за обсягом, структурі і якості в актуальному часу з мінімальними витратами відповідно до довгострокових інтересами корпорації.

Один з найважливіших стратегічних питань управління корпоративною нерухомістю - поділ корпоративної нерухомості на операційну та інвестиційну. В основі такого поділу лежить спосіб використання нерухомості: нерухомість розглядається або як матеріальний базис, основа для здійснення будь-якого виду діяльності (бізнесу), або як джерело доходу без безпосереднього використання її в якості користувача.

Найбільш істотні відмінності між операційної та інвестиційної нерухомістю можуть бути представлені так, як показано на рис. 9.4.

Операційна нерухомість розглядається як частина активів корпорації, виступає як центр витрат, і основною метою управління є мінімізація витрат при необхідній якості послуг, забезпечуваних нерухомістю, і відтворення самої нерухомості як елемента виробничого потенціалу.

Відмінність цілях управління між операційної та інвестиційної нерухомістю

Рис. 9.4. Відмінність цілях управління між операційної та інвестиційної нерухомістю

Інвестиційна нерухомість розглядається як самостійний актив, виступає як центр прибутку, і основною метою управління є максимізація доходу та вартості майна.

Якщо нерухомість використовується як засіб виробництва або предмет споживання, тобто як операційна нерухомість, то корпорація як власник насамперед зацікавлена в тому, щоб нерухомість відповідала вимогам, які пред'являються до неї виробничим процесом або стандартами споживання, а витрати з її утримання були мінімальні при забезпеченні належної якості послуг, які генерує нерухомість.

Головною вимогою до управління нерухомістю в цьому випадку є, отже, забезпечення якісного і кількісного відповідності нерухомості інтересам виробництва і споживання, природно, включаючи і відтворення самої нерухомості у відповідності з цими потребами та їх розвитком. У зв'язку з цим при управлінні операційною нерухомістю першорядне значення мають відповіді на такі питання як:

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

• скільки? (визначення кількості нерухомості різного типу, необхідного для забезпечення діяльності корпорації);

• яка? (визначення вимог до якості вимагається нерухомості (по плануванню, довговічності, відповідності специфічним запитам корпорації));

де? (Визначення вимог по місцю розташування нерухомості).

Відповідно з цим управління операційною нерухомістю

має забезпечити вирішення наступних завдань:

• раціональний розподіл (і перерозподіл) наявної нерухомості за видами і напрямками діяльності;

• підтримку нерухомості в працездатному стані;

• мінімізація витрат з експлуатації, змісту та відтворенню нерухомості у складі собівартості продукції.

Всі ці питання відносяться до фізичних аспектам нерухомості і в набагато меншому ступені - до її юридичним та економічним аспектам. З юридичної точки зору тут найбільше значення має надійність права користування об'єктом нерухомості, а не володіння ним (операційною нерухомістю важливо користуватися, але не обов'язково володіти). Право оренди може мати тут переваги, оскільки позбавляє користувача від необхідності великих капітальних витрат з придбання нерухомості, по-перше, і в меншій мірі прив'язує користувача саме до даного об'єкту нерухомості, по-друге.

З погляду економіки операційна нерухомість є центром витрат, тому метою управління є їх мінімізація: необхідну якість при мінімумі витрат. Відповідно цьому цільові орієнтири тут можуть бути сформульовані так: витрати з змісту нерухомості не повинні перевищувати 10% сукупних витрат з виробництва продукції або витрати з змісту нерухомості не повинні перевищувати 50 дол, в рік на одиницю використовуваних площ. Як випливає з цих формулювань, управління операційною нерухомістю підпорядковане загальним цілям бізнесу та організаційно-економічні аспекти управління є домінуючими.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Управління нерухомістю корпорації включає в себе, таким чином, вирішення кількох завдань, які відносяться як до обох різновидів нерухомості, так і до однієї з них.

Першим завданням є, безумовно, облік нерухомості корпорації та оформлення прав на неї. Сьогодні ця задача ще не повністю вирішена більшістю російських підприємств, незважаючи на те що після приватизації їхнього майна пройшли вже досить тривалі терміни. У зв'язку з цим є корисним використання такого інструменту, як аудит нерухомості.

Аудит нерухомості - комплексна перевірка і експертиза корпоративної нерухомості, що включає в себе правову експертизу, інвентаризацію, техніко-економічну експертизу, оцінку ефективності використання нерухомості та системи управління нерухомістю.

Аудит нерухомості дозволяє уточнити реальний склад нерухомості корпорації, визначити доцільність збереження у складі корпорації тих чи інших об'єктів, визначити шляхи вдосконалення управління нерухомістю.

Наступними завданнями є:

• забезпечення оптимального розподілу всієї нерухомості підприємства на операційну та інвестиційну складові з урахуванням: а) потреб підприємства як виробничої одиниці, б) порівняльної ефективності різних варіантів використання майна;

• забезпечення мінімізації витрат при використанні операційної нерухомості за рахунок: а) мінімізації (оптимізації) потреб в нерухомості у підрозділів, б) раціоналізації процесу утримання та експлуатації майна;

• максимізація доходу від нерухомості при розпорядженні нею як інвестиційної.

Іншим корисним інструментом, що дозволяє виділити операційну складову у складі нерухомості підприємства, є матриця "бізнес-процеси - нерухомість", яка в загальному вигляді може бути представлена так, як показано в табл. 9.3.

Таблиця 93

Матриця "бізнес-процеси - нерухомість"

Бізнес процес

Об'єкт нерухомості

виробничі будівлі

офісні будівлі

інші об'єкти

Операційна діяльність:

бізнес-процес "А";

бізнес-процес "Б"

Інвестиційні проекти:

інвестиційний проект "А";

інвестиційний проект "Б"

Як видно з матриці, вона дозволяє зіставити операційну та інвестиційну діяльність підприємства (пов'язану з основною діяльністю підприємства) з наявною або необхідної для цієї діяльності нерухомістю як в актуальному часі, так і в перспективі. При цьому таке зіставлення можливе як з різним ступенем деталізації, так і по декількох підставах (наприклад, можливо зіставлення нерухомості по стратегічним, оперативним і тактичним завданням розвитку підприємства, виділення нерухомості по структурних підрозділах підприємства). Взаємно доповнюючи один одного, такі матриці дозволяють точно визначити склад необхідної підприємству операційної нерухомості і його можливості по виділенню інвестиційної нерухомості.

Виділення об'єктів, віднесених до операційної нерухомості, закріплення їх за окремими підрозділами підприємства дає можливість задіяти інструменти, що забезпечують підвищення зацікавленості підрозділів у найбільш раціональному використанні нерухомості. Таким інструментом, вже досить широко використовуваним в зарубіжній практиці і поступово впроваджуються в Росії, є прийом внутрішньої оренди. При внутрішній оренді нерухомість підприємства "передається" в оренду окремим підрозділам на основі внутрішніх документів підприємства. При цьому з'являється можливість встановлення орендної плати, яка обліковується у витратах підрозділу на різних рівнях: від рівня, що визначається витратами за змістом нерухомості, до рівня ринкових ставок на аналогічні об'єкти нерухомості при їх альтернативному використанні. При цьому, зрозуміло, необхідно враховувати, які можуть бути наслідки встановлення того чи іншого рівня орендної плати. Встановлення орендної плати на ринковому рівні може призвести до настільки значного підвищення витрат, що продукція підрозділу може виявитися неконкурентоспроможною. Завдання введення внутрішньої оренди полягає не в отриманні доходу, а в мінімізації витрат, так що політика орендної плати повинна бути тут спрямована на те, щоб підрозділам було вигідно і під силу скорочувати свої потреби в нерухомості і при такому скороченні вони отримували б відчутну вигоду.

Виділення різних складових в загальній масі нерухомості підприємства, підвищення зацікавленості виробничих підрозділів у раціональному використанні нерухомості не вирішує ще всіх проблем, пов'язаних з управлінням нерухомістю підприємств.

Необхідні також організаційні перетворення, що дозволяють виділити управління нерухомістю в самостійну функціональну область. Таке виділення передбачає створення спеціальної керуючої структури, предметом діяльності якої має стати управління майновим комплексом підприємства. Можливі кілька варіантів вирішення цього завдання: виділення внутрішнього структурного підрозділу, залучення до управління зовнішньої керуючої компанії, створення дочірньої компанії з управління майном, формування відокремленого підрозділу (філії). Кожен з них має свої переваги і недоліки, які можуть бути представлені так, як показано в табл. 9.4.

Таблиця 9.4

Варіанти управління майновим комплексом підприємства

Варіант управління

Переваги

Недоліки

Внутрішнє

структурний

підрозділ

Врахування специфіки об'єктів виробничого призначення.

Можливість покриття збитків від основного виду діяльності за рахунок прибутку від комерційного використання майна (податкові переваги). Сформована система відносин з контролюючими та перевіряючими органами

Здійснення діяльності по стандартам промислового підприємства (пріоритет основного виду діяльності). Відсутність самостійності в здійсненні інвестиційної діяльності.

Складна система документообігу.

Відсутність механізму мотивації співробітників в умовах єдиної системи оплати праці

Зовнішня

керуюча

компанія

Високий професіоналізм в галузі управління комерційною нерухомістю. Можливість залучення цільових інвестицій. Скорочення витрат на утримання власної служби управління комерційною нерухомістю

Збереження власної служби з управління операційною нерухомістю.

Необхідність виділення об'єктів виключно для комерційного використання в умовах єдиного майнового комплексу.

Складна система договірних відносин. Ефективна співпраця забезпечується набором договорів: доручення, агентський, оренди і т.д.

Дочірня компанія

Самостійність у прийнятті рішень.

Скорочення трудомісткості і витрат за рахунок зміни системи документообігу, можливості вдосконалення процесів управління.

Комплексний підхід до управління власністю.

Врахування специфіки об'єктів виробничого призначення

Необхідність передачі майна у власність дочірньої компанії (ризик виведення активів).

Неможливість покриття негативних результатів від основного виду діяльності за рахунок прибутку від комерційного використання майна

Відокремлений підрозділ (філія)

Комплексний підхід до управління власністю. Врахування специфіки об'єктів виробничого призначення.

Реалізація моделі внутрішньої оренди.

Можливість передачі всього майнового комплексу на баланс філії. Можливість мотивації і підвищення кваліфікації співробітників.

Консолідований бухгалтерський баланс.

Зміни системи документообігу.

Удосконалення процесів управління

Обмеженість функцій головною компанією.

Обмеженість у застосуванні рахунків відповідно до НК РФ

Як очевидно з табл. 9.4, ідеального рішення не існує і кожне підприємство в залежності від масштабів майнового комплексу, організаційно-правової форми, стратегії розвитку підприємства повинно вибрати той варіант, який більшою мірою відповідає його інтересам.

Управління нерухомістю як складовою частиною активів підприємства лише недавно стало виділятися в окремий напрям в управлінні бізнесом, що пов'язано з підсилюються тенденціями до подорожчання нерухомості і підвищенням частки витрат, пов'язаних з нерухомістю, у складі витрат підприємств. До тих пір поки витрати по володінню землею і іншою нерухомістю (у тому числі податкові) є несуттєвими, підприємства не звертають на ці проблеми скільки-небудь серйозної уваги, і лише тоді, коли вони стають істотними, у їх власників і керівників з'являється розуміння важливості даної проблеми.

На відміну від операційної нерухомості, інвестиційна нерухомість - та, яка не використовується самим власником в його господарської чи іншої діяльності і цікавить його як джерело отримання доходу (як правило, у вигляді орендних надходжень і доходу від перепродажу нерухомості).

Тут на перший план виходять вже інші питання:

• скільки? (яка вартість нерухомості сьогодні);

який дохід? (Який рівень доходу може забезпечити нерухомість і протягом якого періоду часу);

яка може бути ціна нерухомості в майбутньому?

У складі інвестиційної нерухомості можна виділити також два різновиди: власне інвестиційну та спекулятивну. Інвестиційна нерухомість у власному розумінні - нерухомість, що купується з метою довгострокового використання та отримання доходу у вигляді орендних надходжень. Спекулятивна нерухомість - приобретаемая з метою перепродажу з поліпшенням ринкової кон'юнктури. З точки зору управління ними є істотні відмінності - спекулятивна нерухомість, по суті, потребує лише консервації та передпродажної підготовки, власне інвестиційна - у постійному підтримці її в працездатному стані. Але з точки зору співали придбання у них все ж таки більше спільних рис у протилежність операційної нерухомості: обидва ці види купуються для отримання доходу власне від нерухомості. Тут буде доречна, очевидно, паралель з фондовим ринком, де також є інвестори і спекулянти (в цьому відношенні інвестиційна в широкому сенсі нерухомість нічим не відрізняється від фінансових активів, за винятком того, що швидкість ринкового обороту нерухомості істотно нижче, ніж па фондовому ринку) .

Інтерес власника в даному випадку пов'язаний вже не з фізичними характеристиками нерухомості (як у випадку операційної нерухомості), а з її вартісними характеристиками: ціною придбання, що приносяться протягом періоду володіння доходом, виручкою від перепродажу нерухомості після закінчення періоду володіння (величиною реверсії).

Управління інвестиційною нерухомістю має бути зорієнтована на максимізацію доходу від нерухомості і її вартості. Отже, в даному випадку набір правомочностей суб'єкта по відношенню до нерухомості повинен бути значно ширше, ніж по відношенню до нерухомості операційній: права користування тут недостатньо (вірніше, в даному випадку це право не суттєво), необхідно право розпорядження - право здавати об'єкт в оренду, передавати в управління, відчужувати в будь-якій формі.

Не менш важливі відмінності з точки зору управління економікою об'єкта. Якщо у випадку з операційною нерухомістю завдання знаходиться переважно в сфері організаційно-економічної, то в даному випадку - в площині фінансово-економічної: технічні аспекти управління підпорядковані фінансової мети - максимізації доходу, а в стратегічному сенсі - збільшення вартості нерухомості.

Відмінності в цілях, які переслідує власник при використанні об'єкта нерухомості, визначають і відмінності в підходах до оцінки ефективності управління нерухомістю. Критерієм ефективності є відповідність результатів діяльності з управління нерухомістю цілям власника, але цілям, точно ідентифікованим і формалізованим. Формалізуючи таку мету, як мінімізація витрат, при управлінні операційною нерухомістю може бути отриманий ряд показників, за допомогою яких оцінюється ефективність управління нерухомістю: рівень витрат з утримання нерухомості на одиницю площі в абсолютному вираженні, якість змісту нерухомості з точки зору користувачів, частка витрат на утримання нерухомості в загальних витратах підприємства. Для інвестиційної нерухомості набір використовуваних показників буде, очевидно, інший: основним показником тут традиційно виступає показник чистого операційного доходу, принесеного нерухомістю, а також величина реверсії, дисконтованих грошових потоків від нерухомості.

Підсумовуючи наведені вище міркування, можна представити основні особливості інвестиційної та операційної нерухомості так, як показано в табл. 9.5.

Таблиця 9.5

Порівняльні характеристики інвестиційної та операційної нерухомості як об'єктів управління

Особливості та характеристики

Інвестиційна нерухомість

Операційна нерухомість

Цілі управління

Максимізація доходу та вартості нерухомості;

підтримання технічного стану об'єкта нерухомості; мінімізація витрат на технічне обслуговування та експлуатацію нерухомості; підвищення престижу власника; розвиток нерухомості

Забезпечення основної діяльності власника;

підтримання технічного стану об'єкта нерухомості;

мінімізація витрат на технічне обслуговування та експлуатацію нерухомості; розвиток майнового комплексу підприємства

Місце в структурі бізнесу

Центр прибутку

Центр витрат

Вихідна позиція при оцінки ефективності управління

Оцінюється як самостійний бізнес

Оцінюється як інфраструктура бізнесу

Показники, що відображають ступінь досягнення мети

Величина чистого операційного доходу; величина реверсії; величина дисконтованих грошових потоків;

зростання вартості нерухомості

Витрати на утримання та експлуатацію нерухомості в структурі собівартості; вихід продукції на одиницю площі;

порівняння альтернативного доходу (здача в оренду) з фактичним

Інструменти управління

Орендні договори; надання "пакета послуг" орендарям; політика орендної плати

Внутрішня оренда; угоди про надання послуг; бенчмаркінг

Необхідні умови для ефективного управління

Наявність професійного управління

Виділення управління нерухомістю в самостійну функціональну область в тій чи іншій формі

Як видно зі сказаного, зміст і акценти управлінської діяльності відрізняються при управлінні об'єктами операційної та інвестиційної нерухомості. Разом з тим протилежність операційної та інвестиційної нерухомості не є абсолютною. Юридичні, технічні та економічні аспекти управління присутні в будь-якому випадку, але кут зору на них інший. При цьому відмінності в найбільшою мірою очевидні на рівні власника або вищих керівників. Що ж стосується лінійних керівників (керуючих окремими об'єктами), то тут різниця у вмісті управлінської діяльності не так істотна, хоча вона все ж є: займаючись оперативним, поточним управлінням, лінійний керуючий повинен знати стратегічні цілі управління.

Слід мати на увазі, що "операційна нерухомість" і "інвестиційна нерухомість» - не ярлики, навічно приклеєні до того чи іншого об'єкту нерухомості. По суті справи, це альтернативні способи використання конкретного об'єкта, і його використання в тій або іншій якості в кожному даному випадку має бути визначено виходячи з ринкової ситуації. Власник або керуючий повинні періодично повертатися до цього питання і переглядати свої погляди залежно від того, які вигоди і витрати несе той чи інший варіант використання об'єкта.

Наприклад, в сучасних російських містах є безліч випадків, коли об'єкти нерухомості використовуються як операційна нерухомість, незважаючи на те що по своєму місцю розташування, технічними характеристиками вони могли б приносити набагато більший дохід при їх використанні як інвестиційної нерухомості. У першу чергу це відноситься до адміністративних будівель, загальновиробничих будівлям підприємств, розташованих у центрі міст. Власникам цих об'єктів необхідно зважити всі можливості використання їх нерухомості, розглянути можливості зміни статусу об'єкта (природно, з урахуванням можливостей перепрофілювання, необхідних для цього витрат, можливостей використання під операційну нерухомість інших об'єктів, пов'язаних з цим витрат і ін.).

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Актуальні тенденції та особливості розвитку російського ринку управління нерухомістю
ОРГАНІЗАЦІЙНІ ФОРМИ І МЕТОДИ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ
Особливості оподаткування нерухомості в окремих країнах
Редевелопмент і його місце в системі управління нерухомістю
Основні положення з управління нерухомістю
Особливості корпоративного управління в банках
Розробка концепції управління нерухомістю
Економічні основи управління нерухомістю
Демократизація управління нерухомістю -народного підприємства
КОНЦЕПЦІЯ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМИМ МАЙНОМ
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук