Навігація
Головна
Дезорганізація нормальної діяльності установ, що забезпечують...Міжнародні стандарти по завданнях, що забезпечує впевненість (ISAE)...Внутрішня стійкість організації забезпечується її конструкцієюОРГАНИ, ЩО СПРИЯЮТЬ ПРАВОСУДДЮ ТА ЗАБЕЗПЕЧУЮТЬ ОХОРОНУ ГРОМАДСЬКОГО...Нагляд за виконанням законодавства, яке забезпечуєСистема факторів, що забезпечують життєстійкістьМіжнародні організації, що забезпечують безпекуПідхід до обгрунтування структури забезпечує частини АІСФактори, що забезпечують ефективне функціонування галузіЛітературна норма як основа, що забезпечує комунікацію
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Забезпечують види діяльності

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

1. Маркетинг. Дослідження ринку та економічна ("ринкова") експертиза об'єкта з метою виявлення можливостей, що надаються ринком, позиціонування об'єкта на ринку і визначення можливостей прибуткового використання об'єкта, розробка шляхів просування об'єкта на ринку, організація просування.

2. Фінансовий менеджмент та облік. Фінансова експертиза об'єкта, відбір банків та інших контрагентів і взаємодію з ними, забезпечення своєчасного надходження доходів та оплати витрат, супровід розрахунково-касових операцій, підготовка бюджетів і фінансових звітів, управлінський і бухгалтерський облік, податкове планування та оптимізація оподаткування, економічний аналіз і обгрунтування рішень, аналіз і визначення джерел фінансування і т.п.

3. Управління ризиками. Аналіз потенційних ризиків, вибір варіанта з набору альтернатив, визначення шляхів і засобів мінімізації втрат, підготовка заходів щодо нейтралізації і компенсації втрат, страхування ризиків.

4. Юридичне забезпечення. Юридична експертиза об'єкта, юридичний супровід договірних відносин, претензійно-позовна робота, вибір оптимальних юридичних схем, забезпечення реєстрації прав, юридична експертиза, перевірка контрагентів, ведення відносин з відповідними контрагентами.

5. Моніторинг об'єкта і навколишнього середовища. Систематичний збір, обробка та аналіз зовнішньої інформації (ринкової, нормативно-законодавчої) і інформації, що характеризує функціонування об'єкта управління (робота конструкцій, мереж та обладнання, задоволеність клієнтів, фінансовий стан), забезпечення керуючого необхідної для прийняття рішень інформації.

Кожен з представлених видів діяльності містить в собі, так чи інакше, всі загальні управлінські функції, виділені в параграфі 9.1: планування, організацію, керівництво, контроль, координацію.

Наприклад, якщо мова йде про управління розвитком об'єкта, то ці загальні функції отримають наступне наповнення: планування робіт по розвитку об'єкта, організація робіт (визначення учасників, розподіл робіт між ними), розпорядження наявними ресурсами для виконання робіт, координація діяльності різних учасників (персоналу, підрядних організацій, проектувальників та ін.), контроль за діяльністю та її результатами.

Якщо мова йде про обслуговування клієнтів, то тут наповнення буде наступним: планування роботи з обслуговування клієнтів; організація виконання робіт і надання послуг - вибір осіб або організацій, залучення їх до роботи, визначення порядку виконання робіт і т.п .; розпорядження ресурсами, необхідними для виконання робіт і надання послуг; координація діяльності персоналу і контрагентів при обслуговуванні клієнтів; контроль за ходом і якістю надання послуг.

У процесі управління об'єктами нерухомості керуючий взаємодіє з цілим рядом суб'єктів, тим чи іншим чином залучених в цей процес (рис. 9.5).

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Оточення керуючого нерухомістю

Рис. 9.5. Оточення керуючого нерухомістю

В якості таких суб'єктів виступають: власник нерухомості, що визначає стратегію розвитку об'єкта; персонал (менеджери, інженери, адміністратори, прибиральники, охорона та ін.); постачальники матеріальних ресурсів, робіт і послуг, необхідних для забезпечення функціонування об'єкта; державні органи - наглядові органи (пожежного, санітарного, будівельного контролю), податкова служба, органи ліцензування та ін .; фінансові установи - банки, страхові компанії; фірми, що надають консультаційні, інформаційні, аудиторські, оціночні та інші види послуг. Одне з першочергових завдань керуючого в цьому сенсі полягає у налагодженні необхідних комунікацій.

Найважливішим аспектом діяльності з управління нерухомістю є визначення ефективності управління. В якості критеріїв ефективності для об'єктів інвестиційної нерухомості, як зазначалося в гл. 7, є такі показники, як відповідність фактичних результатів діяльності плановим, рівень завантаження об'єкта, рівень прибутковості об'єкта в порівнянні з ринковими показниками.

Розгортаючи ці критерії в систему показників, можна використовувати наступний алгоритм визначення ефективності управління об'єктом інвестиційної нерухомості, що здається в оренду.

1. Перший критерій - відповідність фактичних результатів діяльності плановим. При цьому показник ефективності за даним критерієм може бути сформульовано таким чином: якщо показник виконання плану по доходах нижче 95%, то ефективність управління слід визнати низькою; якщо від 95 до 105% - середньої, якщо вище 105% - високою.

2. Другий критерій - рівень зайнятості об'єкта. За цим критерієм показник може бути сформульований так: якщо рівень зайнятості менше 75%, то ефективність управління слід визнати низькою; якщо від 75 до 85% - середньої; якщо вище 85% - високою.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

3. Третій критерій - відповідність рівня прибутковості об'єкта середньоринковим показникам по даному класу об'єктів у місті: якщо рівень прибутковості нижче, ніж середня прибутковість аналогічних об'єктів у місті, більш ніж на 10%, то ефективність управління повинна бути визнана низькою, якщо рівень прибутковості знаходиться в діапазоні 90-110% середньоринкових, то ефективність є середньою, якщо рівень прибутковості становить 110% і більше від середньоринкового, то високою.

4. Кожному} 'з значень надається відповідний бал: висока ефективність - 3 бали, середня ефективність - 2 бали, низька ефективність - 1 бал.

У цьому випадку, наприклад, якщо план виконаний на 95%, рівень зайнятості становить 65%, а прибутковість - 95% середньоринкових значень, то ефективність управління може бути визначена таким чином:

• ступінь виконання плану - 2 бали;

• рівень зайнятості - 1 бал;

• дохідність - 1 бал;

• узагальнююча оцінка ефективності управління - 1,3 бала.

5. Дотримуючись того ж критерію: при значенні узагальнюючого показника ефективності, близькому до 3 балам, - висока ефективність, близькому до 2 - середня ефективність, близькому до 1 - низька ефективність - можна зробити висновок в даному випадку ефективність управління слід визнати низькою.

Цей алгоритм може бути удосконалений шляхом введення вагових значень для приватних показників ефективності в залежності від ринкової ситуації, цілей управління та ін.

Завершуючи виклад питань управління нерухомістю, відзначимо головне. Управління нерухомістю як професійна діяльність направлено на найбільш ефективне використання нерухомості в інтересах власника.

З урахуванням відмінності в цих інтересах, управління нерухомістю може бути спрямоване в першу чергу на максимізацію вартості і доходів від нерухомості (інвестиційна нерухомість) або на забезпечення необхідної якості утримання нерухомості з мінімізацією операційних витрат (операційна нерухомість).

Функції управління залежать від рівня управління і мають три аспекти: технічний, юридичний і економічний.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Дезорганізація нормальної діяльності установ, що забезпечують ізоляцію від суспільства (ст. 321 КК РФ)
Міжнародні стандарти по завданнях, що забезпечує впевненість (ISAE) (3000-3699)
Внутрішня стійкість організації забезпечується її конструкцією
ОРГАНИ, ЩО СПРИЯЮТЬ ПРАВОСУДДЮ ТА ЗАБЕЗПЕЧУЮТЬ ОХОРОНУ ГРОМАДСЬКОГО ПОРЯДКУ ТА БЕЗПЕКУ
Нагляд за виконанням законодавства, яке забезпечує
Система факторів, що забезпечують життєстійкість
Міжнародні організації, що забезпечують безпеку
Підхід до обгрунтування структури забезпечує частини АІС
Фактори, що забезпечують ефективне функціонування галузі
Літературна норма як основа, що забезпечує комунікацію
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук