Навігація
Головна
Поняття девелопменту нерухомості. Етапи девелопментуПравове регулювання девелопментуОсновні відмінності в міжнародній і російській практиці фінансування...етап - діагностичний (диференційно-діагностичний)Поняття девелопментуТретій етапУправління ризиками девелопментуОцінка проектів девелопментуДжерела і механізми фінансування проектів девелопментуПерший етап
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Етапи девелопменту

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Результат девелопменту полягає у виникненні нового об'єкта нерухомості, що задовольняє певні потреби бізнесу і населення і за своїми характеристиками, таким як матеріальність, довговічність, висока капіталомісткість, участь у ряді відтворювальних циклів, що відноситься до капітальних благ.

Створення кожного об'єкта нерухомості - особливий інвестиційний проект, так що основою для дослідження процесу девелопменту є підхід до нього як до інвестиційного проекту.

Поняття "проект" широко використовується в сучасній економічній літературі і господарській практиці і все ж відноситься до числа термінів, тлумачення яких не стало ще однозначним. Так, досить часто під проектом розуміється сукупність документації, що описує порядок створення та вимоги до якого-небудь споруді. Інше розуміння цього ж терміна зводиться до того, що проект - це план якого -або заходу, що має велике значення для його ініціаторів та організаторів. Нарешті, є визначення, де під проектом розуміється система дій, спрямована на досягнення ясно сформульованої мети з використанням певного набору ресурсів.

Для формулювання поняття "проект" доцільно виділити відмітні характеристики, але яким "проект" міг би бути відділений від "непроекта". У числі цих характеристик, як правило, виділяють такі, як одноразовість, неповторність, обмеженість у часі, спрямованість на певний результат. З урахуванням цих обставин проект може бути визначений як система послідовних взаємопов'язаних заходів, спрямованих на досягнення виразно сформульованого неповторного результату в заданий період часу з використанням обмеженого набору ресурсів.

Під інвестиціями розуміються довгострокові вкладення коштів з метою їх подальшого повернення і отримання доходу. Виходячи з наведених суджень, можна дати наступне визначення інвестиційного проекту.

Інвестиційний проект - свідомо реалізується система послідовних взаємопов'язаних заходів з використанням обмеженого обсягу ресурсів протягом заданого періоду часу, спрямована на створення активів з довгостроковим характером використання в цілях подальшого повернення вкладених коштів і отримання доходу.

В якості конкретних варіантів інвестиційних проектів можуть виступати: створення нового підприємства, розширення виробництва, створення нової бізнес-лінії та ін., У тому числі створення нових об'єктів нерухомості.

Проект девелопменту - свідомо реалізується система послідовних взаємопов'язаних заходів з використанням обмеженого обсягу ресурсів протягом заданого періоду часу, спрямована на створення якісно нових об'єктів (комплексів об'єктів) нерухомості в задані терміни з метою подальшого повернення вкладених коштів і отримання доходу.

Таке визначення не виключає, зрозуміло, того, що частина проектів розвитку нерухомості може бути націлена на вирішення соціальних завдань, носити іміджевий характер, але, за загальним правилом, метою реалізації проектів розвитку нерухомості в умовах ринку є створення нових об'єктів нерухомості, що володіють вартістю більшою, ніж витрати по їх створенню.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Проекти розвитку нерухомості виступають як різновид інвестиційних проектів, що відрізняється певними особливостями. У числі цих особливостей: висока капіталомісткість проектів, тривалість інвестиційного циклу, фізична цілісність, неподільність (як правило) створюваного об'єкта, інноваційний характер проектів, що роблять проекти розвитку нерухомості досить складними для реалізації.

Питання практики

Однією з характерних рис теперішнього часу є реалізація великомасштабних проектів девелопменту, спрямованих на комплексний розвиток територій.

При цьому є два альтернативних варіанти розвитку територій. Перший - освоєння незабудованих територій, що реалізовується через проекти комплексного освоєння територій (КОТ). Другий - редевелопмент забудованих територій, у тому числі як зі зміною функціонального призначення (перетворення промислової забудови в житлову або комерційну), так і без такої зміни, наприклад перетворення територій, забудованих житловими будинками перших масових серій в 1950-1960-х рр. Найбільшого поширення набув перший варіант, ризики якого помітно нижче. Всього на території Санкт-Петербурга і Ленінградської області, за інформацією компанії, на кінець 2013 було заявлено 83 проекту комплексного освоєння територій з об'ємом житла понад 250 тис. М2 кожен. В рамках цих проектів передбачається побудувати 68 млн м2 житла. Разом з тим станом на початок 2014 р активній стадії будівництва перебувало 37 проектів КОТ на 27600000 м2 житла, тобто менше половини. Очевидно, що починається затяж

ної криза на ринку нерухомості внесе ще й додаткові корективи. Вже в 2013 р на проекти КОТ доводилося 50% введення житла в Санкт-Петербурзі [1].[1]

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

У числі успішних проектів, близьких до свого завершення, можна назвати проект "Балтійська перлина", реалізований в Санкт-Петербурзі за участю китайського капіталу. Загальна площа території, освоюваної в ході проекту, - 208 га, загальна корисна площа будівель (житлового та комерційного призначення), що споруджуються за проектом, - 2500000 м2 (зауважимо, що загальна площа житлових будинків, що будуються в місті в рік, - трохи більше цієї цифри), термін реалізації проекту - 6-8 років. В результаті проекту буде фактично створений новий сучасний місто з населенням 35 тис. Чоловік. Проект створює близько 15 тис. Робочих місць.

Інший, успішно реалізований проект КОТ, - проект "Північна долина" (270 га землі, на яких передбачається розмістити 2700000 м2 житла - приблизно річний обсяг введення житла в місті в середині минулого десятиліття), де забудовником є ТОВ "Главстрой-СПб ".

Що ж стосується проектів редевелопмента територій, то тут результати набагато скромніше. Фактично тут є тільки один проект, реалізований ТОВ "СПб Реновація". У грудні 2009 р воно стало переможцем аукціону, організованого Фондом майна Санкт-Петербурга, вигравши право інвестиційного та містобудівного розвитку 22 територій (більше 900 га), забудованих будинками перших масових серій.

У рамках договору, укладеного компанією з містом до березня 2019, планується звести близько 8 млн м2 житла, з яких 35% призначено для розселення, решта 65% будуть виведені у вільний продаж. Стандарти реновації припускають здачу квартир вже з повною обробкою, застосування енергоефективних технологій у будівництві, створення повної інфраструктури всередині кварталів [2]. Однак і цей проект останнім часом стикається з низкою проблем, які, очевидно, приведуть, принаймні, до затримок в його реалізації [3].[2][3]

У процесі девелопменту вирішується цілий комплекс взаємопов'язаних проблем, причому багато з них - паралельно. Звідси весь процес девелопменту можна розбити на підпроцеси, пов'язані один з одним в певній послідовності.

Зміст і кількість таких підпроцесів не завжди збігається в інтерпретації різних авторів, хоча основна канва, безумовно, залишається спільною.

У найбільш загальному вигляді проект розвитку нерухомості можна звести до трьох основних фаз: концептуальна, організаційно-проектна та будівельна, причому кожна з них може займати цілий ряд років, так що власне будівництво становить у загальному циклі девелопменту лише незначну частину. Більш детальним і наближеним до практики є підхід, згідно з яким виділяються п'ять основних етапів реалізації проектів розвитку нерухомості, кожен з яких, у свою чергу, розбивається на ряд складових.

1. Розробка концепції та попередній розгляд проекту:

• постановка цілей девелопменту та алгоритму їх досягнення;

• визначення основної стратегії девелопменту;

• дослідження ринку і визначення підходящого місця розташування для реалізації проекту.

2. Оцінка місця розташування і техніко-економічне обгрунтування проекту:

• аналіз попиту і фізичної можливості реалізації проекту;

• проведення попередніх консультацій з органами державного регулювання;

• прогнозування ймовірної позиції інших зацікавлених сторін;

• визначення ймовірності отримання фінансів.

3. Проектування та оцінка проекту:

формування команди девелопера;

• підготовка бізнес-плану проекту;

• проектування, розрахунок витрат та оцінка ефективності проекту;

• отримання погоджень і дозволів від органів державного контролю;

• внесення (при необхідності) змін до проекту та отримання заключних дозволів.

4. Укладення контрактів і будівництво:

• вибір підрядника та укладення контракту з ним;

• створення системи взаємодії між учасниками реалізації проекту;

• створення системи контролю за ходом реалізації проекту.

5. Маркетинг, управління і розпорядження результатами:

• визначення періоду, способу і персоналу для маркетингової кампанії;

• забезпечення збереження і безпеки об'єкта;

• аналіз і при необхідності внесення змін у роботу агентів але продажу;

• управління грошовими потоками але проекту.

Виділені вище етапи не обов'язково послідовно змінюють один одного; підчас в реальній практиці вони протікають паралельно один одному, лише логічно витікаючи один з одного (як, наприклад, проектування і будівництво), а деякі взагалі важко розглядати як окремий етап, наприклад те, що відноситься до маркетингу та управління грошовими потоками. По суті, перераховані вище складові проектів розвитку нерухомості слід розглядати як деякі підпроцеси, через які розкриваються різні аспекти реалізації проектів девелопменту.

З погляду викладу послідовності реалізації проектів розвитку нерухомості більш прийнятним видається підхід, згідно з яким в цілому процес девелопменту може бути представлений вісьмома основними етапами. Виділення восьми етапів важливо тому, що така етапізація показує, чим цикл девелопменту відрізняється від будівельного циклу: стадія впровадження проекту (будівництво, реконструкція та Тл1.) Становить лише один (і далеко не найскладніший) з етапів процесу девелопменту (рис. 10.2).

Етапи девелопменту нерухомості

Рис. 10.2. Етапи девелопменту нерухомості

Розглянемо коротко зміст зазначених у схемі етапів девелопменту.

1. Ініціювання проекту девелопменту. В якості ініціатора проекту девелопменту можуть виступити і власник об'єкта, зацікавлений у підвищенні цінності об'єкта нерухомості за рахунок його якісного перетворення, і інвестор, провідний пошук найбільш вигідного вкладення коштів, але найчастіше ініціатива виходить від девелопера, що шукає сферу для додатки свого капіталу і професійної активності. Сама ініціатива при цьому є наслідком з наявності певного інвестиційного задуму (ідеї) проекту, що виникає на основі знання ринку, найбільш перспективних напрямків його розвитку, потенційного попиту, рівня конкуренції на ринку, перспектив розвитку того чи іншого регіону тощо

2. Оцінка ініціативи. Виникаючи як результат зіставлення "потенціалу ринку" і "потенціалу об'єкта" (земельної ділянки, що потребує реконструкції будівлі та ін.), Ініціатива, перш ніж вона знайде своє продовження в практичних діях з реалізації проекту, підлягає попередньою оцінкою, яка включає в себе визначення фізичної здійсненності, наявності правових і фінансових умов для реалізації проекту і, з урахуванням цих можливостей та обмежень, можливої ефективності проекту (у переважній більшості випадків мова йде про комерційної ефективності передбачуваного до реалізації проекту з урахуванням прогнозованих доходів і витрат).

Оцінка ініціативи має два основні аспекти: оцінка стану та перспектив розвитку ринку (аналіз можливостей ринку) і оцінка місця розташування потенційного об'єкта нерухомості (аналіз потенціалу місця розташування). Ці два аспекти органічно пов'язані один з одним, оскільки оцінка потенціалу місцеположення в чому спирається на аналіз ринку, однак логічно вони можуть розглядатися як відносно відособлені етапи оцінки ініціативи.

Оцінка можливостей, які надає ринок, по суті, може бути зведена до оцінки і прогнозу попиту, пропозиції та конкурентного середовища.

Основним орієнтиром для прийняття рішення про продовження роботи над проектом є оцінка найбільш вірогідною прибутковості проекту, рівень якої визначається залежно від уявлень девелопера про розумну нормі прибутковості для даного ринку.

3. Забезпечення правових можливостей для реалізації проекту та опрацювання схем фінансування. Визнання проекту економічно доцільним є підставою для початку практичних дій з його реалізації, насамперед - щодо створення правових умов, покликаних надати легітимності процесу розвитку та сформувати систему юридичних гарантій для учасників проекту. У загальному випадку можна говорити про придбання прав на об'єкт розвитку, що може виразитися в купівлі земельної ділянки, угоді з власником ділянки про спільну реалізацію проекту або придбанні права на забудову у державних (муніципальних) органів.

4. Розробка техніко-економічного обґрунтування проекту і проектування. Етап техніко-економічного обґрунтування і проектування розглядається фахівцями в галузі управління проектами як один з найважливіших в процесі реалізації проекту, що визначає як параметри майбутнього об'єкта нерухомості, так і суттєво впливає на рівень витрат але проекту.

При організації робіт з проектування (вони можуть здійснюватися лише організаціями, що мають відповідні ліцензії) необхідно звернути увагу на такі обставини:

• при видачі завдання на проектування проектної організації повинні бути надані вихідні матеріали і документи, що включають в себе: обгрунтування інвестицій, узгодження органами державної влади місця розміщення об'єкта, технічні умови на приєднання об'єкта до інженерних мереж і комунікацій і т.д .;

• необхідною умовою розробки проекту є підготовка розгорнутого техніко-економічного обґрунтування проекту, в якому уточнюються попередня економічна оцінка проекту, проводиться передпроектна опрацювання інженерно-конструкторських, об'ємно-планувальних, технологічних і будівельних рішень, порівняння альтернативних варіантів, обгрунтування вибору конкретного способу здійснення проекту, фінансовий аналіз і визначається план впровадження проекту;

• проектування - це питання не тільки технологічний, але й економічний. Проект повинен не тільки задовольняти містобудівним і будівельним нормам, а й вимогам ринку. Це означає, що проектні рішення повинні відповідати очікуванням потенційного споживача (покупця, орендаря) з архітектурно-планувальних рішень, що використовуються, і, що не менш важливо, його фінансовим можливостям;

• в ході розробки робочої проектної документації може виникнути потреба в уточненні економічних розрахунків у зв'язку з необхідністю дотримання містобудівних та інших норм і правил, внесенням коригувань у умови забезпечення споруджуваного об'єкта енергією, водою тощо

Витрати по етапу оцінюються, як правило, в межах 6-10% загальних витрат з реалізації проекту.

5. Отримання погоджень проекту з органами державного контролю і регулювання. Процедура погоджень у російських умовах передбачає проведення державної експертизи містобудівної документації, техніко-економічного обґрунтування, ескізного і робочого проектів до їхнього затвердження замовником проекту. Отримання позитивного експертного висновку (при його підготовці враховуються вимоги організацій, що здійснюють санітарний, пожежний, екологічний, містобудівний та інші види контролю) є підставою для затвердження проектної документації та отримання дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт.

6. Створення системи договірних зобов'язань між учасниками реалізації проекту. Система договірних зобов'язань повинна охоплювати всіх учасників реалізації проекту і насамперед регулювати наступні сфери:

• фінансування проекту;

• виконання підрядних робіт;

• реалізацію створеного об'єкта.

При формуванні системи договірних відносин але реалізації проекту укладаються договори але участі у фінансуванні проекту (з фінансово-кредитними установами, приватними інвесторами, майбутніми споживачами - пайовиками), проводяться торги і укладаються контракти з підрядними організаціями, при необхідності залучаються агенти з продажу нерухомості.

Формування системи договорів, що пов'язують учасників реалізації проекту, - одна з найважливіших умов для його успішного здійснення. Завдання девелопера полягає в тому, щоб забезпечити проект фінансовими ресурсами на всіх етапах будівництва, залучити найбільш кваліфікованих і відповідальних підрядників, гарантувати відповідність між припливом і відтоком грошових коштів за проектом, передбачити основні напрямки просування проекту на ринок і забезпечити їх договірними відносинами.

7. Впровадження проекту розвитку (будівництво). Головне завдання на цьому етапі полягає в тому, щоб забезпечити виконання робіт з розвитку нерухомості з необхідними швидкістю, якістю і витратами. У процесі впровадження проекту повинні бути ув'язані в єдиний процес фінансування робіт, їх виконання і забезпечення матеріальними ресурсами.

При цьому в ряді випадків доцільним може бути залучення ззовні окремих високопрофесійних менеджерів з координації проекту, організації будівельних робіт, поставкам матеріальних ресурсів тощо

Особливу увагу слід приділити створенню схем з мінімізації ризику через можливі непередбачуваних зовнішніх впливів типу погодних та інших природних або техногенних аномалій, страйків, інших соціально-економічних явищ місцевої, національної або міжнародного характеру.

Результатом етапу будівництва є новий об'єкт нерухомості, факт створення якої повинен бути підтверджений актом про приймання об'єкта в експлуатацію, на підставі якого може бути зареєстровано право (права) на новостворений об'єкт нерухомості.

Етап будівництва об'єкта становить для більшості проектів житлового будівництва 1,0-1,5 року, що дорівнює приблизно третини всього циклу девелопменту. На нього припадає основна частина витрат за проектом (60-70%).

8. Розпорядження результатами розвитку (оформлення прав власності, передача об'єкта в управління, здача в оренду, продаж). Результат розвитку - реалізований проект: закінчені будівництвом або реконструкцією житлові або адміністративні будівлі, модернізоване підприємство, переобладнаний в новий напрям використання торговий центр і т.д. Розпорядитися результатом розвитку означає продати його новому власнику або залишити у своїй власності, але до закінчення проекту знайти наймачів, передати в довірче управління і т.д.

Даний етап розвитку, хоча і наступає на заключній стадії, є постійною проблемою девелопера протягом усього процесу розвитку.

Тільки позитивне і досить оперативне вирішення проблеми розпорядження результатом (наприклад, повна здача в оренду по намічених ставками або вигідний продаж створеного об'єкта) підводить підсумок успіху чи неуспіху початого бізнесу, визначає міру ефективності проекту.

Процес просування об'єкта на ринок і його реалізації повинен починатися задовго до завершення будівництва, навіть якщо об'єкт не будується за схемою пайової участі, що дає можливість скоротити терміни реалізації після завершення будівництва й прискорити повернення інвестованих коштів. Витрати на просування та організацію продажів (здачу в оренду та ін.) Оцінюються в 5-10% загальної суми витрат за проектом.

Необхідно помститися, що повноцінне розпорядження новоствореним об'єктом нерухомості пов'язане з правовим закріпленням результату розвитку: тільки реєстрація об'єкта і прав на нього дозволяє говорити про завершення процесу девелопменту.

Наведена вище схема описує лише загальну логіку реалізації проектів девелопменту. У реальній економічній практиці вона конкретизується під впливом ряду обставин: особливостей національного та місцевого законодавства, правового статусу землі (державна, приватна), специфіки прийнятих процедур при наданні права на забудову та ін.

При розробці концепції проекту, складанні плану його реалізації девелопер повинен враховувати ці особливості і вносити відповідні корективи у свої плани.

Реалізація проектів девелопменту неможлива без залучення в процес їх реалізації безлічі учасників: власників землі, інвесторів, державних органів, підрядників, консультантів, ріелторів. Проте ключовою фігурою, завдяки якій стає можливою реалізація проектів девелопменту, яка об'єднує всіх інших учасників і втягує їх в процес розвитку нерухомості, є девелопер.

Дамо коротке визначення цього поняття.

Девелопер - професійний учасник ринку нерухомості, підприємець, який ініціює і організуючий реалізацію проектів розвитку нерухомості.

Як і всяке визначення, наведене тут не вичерпує всіх аспектів діяльності девелопера, але воно виділяє головне в ній: ініціатива і організуючий початок - ось що відрізняє девелопера від інших учасників процесу розвитку нерухомості.

Провідна роль девелопера добре видна вже при перерахуванні тих функцій, які він виконує в процесі реалізації проектів девелопменту:

• Пошук та обрання економічно (комерційно) ефективного проекту, забезпечення правових можливостей для його реалізації;

• отримання дозволів та погоджень проекту від органів державної влади;

• розробка механізмів фінансування проекту та повернення залучених ресурсів, пошук та залучення інвесторів;

• пошук і відбір підрядників, фінансування їх діяльності та контроль за їх роботою;

• реалізація створеного об'єкта нерухомості або передача його в експлуатацію;

• повернення коштів інвесторів відповідно до укладених угод.

Як видно з цього переліку функцій, виконуваних девелопером (рис. 10.3), практично на кожному етапі реалізації проектів девелопменту, про які йшла мова вище, саме девелопер виступає в якості ключової фігури, ініціюючи процес розвитку, залучаючи і координуючи діяльність інших учасників девелопменту, приймаючи на себе основні ризики, пов'язані з реалізацією проекту.

Девелопер і його функції

Рис. 10.3. Девелопер і його функції

Різноманіття виконуваних девелопером функцій неминуче ставить питання про те, що ж головне в девелоперської діяльності?

Очевидно, відповідати на це питання можна з різних позицій, і все ж головним, як видається, є прийняття зважених, економічно обґрунтованих, найбільш ефективних рішень на кожному з етапів реалізації проекту з урахуванням потреб ринку, інтересів власників, інвесторів, підрядників та інших учасників девелопменту .

У загальному вигляді можна сформулювати ідеальний портрет девелопера наступним чином:

• ініціювання найкращого з можливих проектів розвитку нерухомості;

• організація реалізації проекту найкращим з можливих чином;

• на цій основі забезпечення максимально можливого зростання вартості нерухомості.

  • [1] Денисенко Є. коти захоплюють первинний ринок Петербурга // БН-газета. URL: bn.ru/articles/2014/02/24/153713.html.
  • [2] Сайт ТОВ "СПб-реновація"). URL: spbren.ru/Pressa-o-nas.
  • [3] Машков Ю. Розселення декількох кварталів з "хрущовками" в Петербурзі можуть перенести на 2025 // ТАСС: Інформаційне агентство Росії. URL: itar-tass. com / spb-news / 1669597.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Поняття девелопменту нерухомості. Етапи девелопменту
Правове регулювання девелопменту
Основні відмінності в міжнародній і російській практиці фінансування девелопменту
етап - діагностичний (диференційно-діагностичний)
Поняття девелопменту
Третій етап
Управління ризиками девелопменту
Оцінка проектів девелопменту
Джерела і механізми фінансування проектів девелопменту
Перший етап
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук