Навігація
Головна
Теоретичні основи аналізу економіки об'єкта нерухомостіУправління збереженням і розвитком об'єктів нерухомості культурної...Порядок передачі федеральних об'єктів нерухомості у власність...УПРАВЛІННЯ ЗБЕРЕЖЕННЯМ І РОЗВИТКОМ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ КУЛЬТУРНОЇ...Природні об'єкти як нерухоме майноАналіз альтернатив і вибір стратегіїАналіз альтернатив дійСутність і етапи концепції управління комерційної нерухомості. Перший...Обгрунтування вибору варіанта розвитку об'єкта культурної спадщиниАналіз альтернатив
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Аналіз альтернатив і вибір варіанту розвитку об'єкта нерухомості

Успіх девелопера в значній мірі визначається на етапі ініціювання проекту девелопменту та вибору варіанта розвитку об'єкта нерухомості. В основі цього вибору лежить вже згадуваний принцип ННЕІ землі. Відповідно до нього найкращим варіантом використання землі є такий варіант, який фізично (і технологічно) можливий, юридично припустимо, фінансово виправданий і здійснимо - і при всіх цих обмеженнях забезпечує максимізацію поточної вартості землі.

Згідно з цим принципом можливі варіанти розвитку об'єкта порівнюються з точки зору їх фізичної здійсненності, правової допустимості, фінансової доцільності та доступності та економічної (комерційної) ефективності.

Оцінка фізичної здійсненності проекту передбачає з'ясування наявності фізичних можливостей для реалізації проекту з урахуванням місця розташування, просторових параметрів, стану інфраструктури, технологічних характеристик, наявних будівельних можливостей (матеріалів, технологій, потужностей і т.д.) та їх вплив на можливі параметри проекту, витрати, терміни реалізації тощо

Оцінка правових можливостей реалізації проекту включає в себе визначення можливостей досягнення угоди з власником землі про умови її залучення в процес девелопменту, відповідності характеру передбачуваного проекту існуючими правилами землекористування (наприклад, вимогам зонального регламенту), узгодження проекту органами державного управління та контролю, одержання дозволу на виробництво робіт, вирішення правових питань у відносинах з представниками інфраструктури - дорожниками, освітлювачами, нарешті, перспективи юридичних суперечок з опонентами та ін.

Оцінка фінансової доцільності і здійсненності проекту передбачає визначення потенційної виручки від реалізації передбачуваного проекту, можливого рівня прибутковості проекту, періодів надходження відтоку грошових коштів і, на цій основі, достатності та доцільності вкладення власних коштів у проект; можливостей залучення зовнішніх джерел фінансування проекту (наявність зацікавлених інвесторів з урахуванням необхідної ними норми прибутковості); співвідношення різних джерел фінансування в міру реалізації проекту.

Експертиза фізичних, правових та фінансових аспектів проекту проводиться в порівнянні з альтернативними варіантами: іншими можливостями використання земельної ділянки або місцями реалізації задуманого проекту.

Виходячи з цього, вихідним пунктом при виборі варіанту розвитку для об'єкта нерухомості (земельної ділянки) повинен бути певний набір варіантів такого розвитку, які теоретично могли б бути реалізовані виходячи з ситуації і тенденцій розвитку економіки та ринку нерухомості.

Після формування такого набору всі можливі варіанти повинні бути оцінені виходячи з перерахованих вище факторів.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Особливе значення при експертизі та виборі проектів девелопменту в силу специфіки нерухомості як особливого економічного активу надається аналізу місця розташування проекту.

На відміну від більшості інвестиційних проектів, спрямованих на створення або розширення виробничих потужностей, для яких місце розташування - це головним чином фактор витрат, для проектів девелопменту місце розташування - це фактор, який впливає на витрати, але, що ще важливіше, - на доходи, які може принести створюваний об'єкт нерухомості.

Аналіз місця розташування при реалізації проектів девелопменту здійснюється з урахуванням впливу місця розташування:

• на цінність створюваної нерухомості з точки зору її споживача;

• витрати створення нерухомості;

• експлуатаційні витрати.

Всі ці аспекти важливі при реалізації проекту, але оскільки в даному випадку мова йде про особливості вибору проектів девелопменту, то основну увагу слід приділити саме першому аспекту - впливу місця розташування на цінність нерухомості з точки зору користувача і значенням цієї обставини при виборі проекту.

Практично розташування впливає на дві характеристики, в яких у підсумку і реалізуються переваги споживачів: 1) кількість потенційних покупців нерухомості; 2) ціна, яку набувач готовий заплатити за об'єкт нерухомості.

Ясно, що для різних споживачів, для різних варіантів використання нерухомості одні й ті ж параметри місцеположення можуть грати абсолютно різну роль: розташування на жвавій торговій вулиці - майже завжди безсумнівний плюс для ресторану швидкого харчування, але майже завжди - безсумнівний мінус для елітного житла.

Основним орієнтиром для прийняття рішення про продовження роботи над проектом є оцінка найбільш вірогідною прибутковості проекту, рівень якої залежить від різних факторів: прибутковості альтернативних інвестицій (в інші проекти або регіони), передбачуваних тенденцій розвитку ринку нерухомості, які і визначають уявлення девелопера про розумну нормі прибутковості для даного проекту.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Теоретичні основи аналізу економіки об'єкта нерухомості
Управління збереженням і розвитком об'єктів нерухомості культурної спадщини
Порядок передачі федеральних об'єктів нерухомості у власність суб'єктів РФ
УПРАВЛІННЯ ЗБЕРЕЖЕННЯМ І РОЗВИТКОМ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ КУЛЬТУРНОЇ СПАДЩИНИ
Природні об'єкти як нерухоме майно
Аналіз альтернатив і вибір стратегії
Аналіз альтернатив дій
Сутність і етапи концепції управління комерційної нерухомості. Перший етап. Аналіз ринку та поточного стану об'єкта нерухомості
Обгрунтування вибору варіанта розвитку об'єкта культурної спадщини
Аналіз альтернатив
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук