Навігація
Головна
Методи оцінки привабливості та ефективності інвестиційного проекту...Оцінка вертикально інтегрованих проектівДжерела і механізми фінансування проектів девелопментуЗІСТАВЛЕННЯ НОРМАТИВНИХ І ПОЗИТИВНИХ РЕЗУЛЬТАТІВ ПРОЕКТУ....Правове регулювання девелопментуЕкономічні основи девелопменту нерухомостіЯкі показники розглядаються при оцінці ризику проектів?Оцінка ефективності проекту на інвестиційній та експлуатаційної...Труднощі оцінки проектів, що не мають безпосередніх комерційних...Оцінка ризикованих форм фінансування інвестиційних проектів
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Оцінка проектів девелопменту

Проблема оцінки економічної ефективності проекту девелопменту неодноразово встає перед девелопером в міру реалізації проекту: на етапі оцінки ініціативи, при розробці уточненого техніко-економічного обґрунтування, на стадії робочого проектування, у міру внесення коректив у проект при його погодженні з органами державного контролю і т.д .

На етапі початкової експертизи і вибору проекту економічна доцільність проекту робиться в найбільш простій формі - з урахуванням аналізу ринку, перспектив його розвитку, потенціалу проекту оцінюються прогнозовані витрати з розвитку об'єкта нерухомості і визначається прийнятність їх величини з погляду забезпечення необхідної прибутковості.

Спрощено алгоритм оцінки економічної доцільності проекту на цій стадії може бути представлений таким чином.

1. Визначення можливої ціни ринкової реалізації об'єкта нерухомості по завершенні проекту (X). Величину X можна отримати виходячи з прогнозу ціни на ринку або з використанням механізму капіталізації прибутку, що обчислюється за даними про очікувані доходи від майбутньої орендної плати при здачі об'єкта в оренду.

2. Розрахунок витрат з розвитку об'єкта (Y). Па даному етапі може бути достатня оцінка витрат за проектом девелопменту на основі їх спрощеної класифікації з виділенням наступних складових частин:

• витрати на підготовку проекту і проектування;

• витрати на будівництво або модернізацію;

• витрати на організацію продажів (здачі в оренду).

Істотним чинником є включення до складу витрат вартості фінансування: або через відсоток, що стягується банком за наданий кредит (при використанні позикових коштів), або через облік упущеної вигоди від альтернативного вкладення коштів (для власного капіталу).

3. Розрахунок витрат на придбання землі - Z (як ціна придбання прав довгострокової оренди або купівлі землі у власність).

4. На основі отриманих даних обчислення Р (можлива прибуток від реалізації створеного об'єкта нерухомості, визначальна економічну доцільність проекту):

P = X- (Y + Z).

В основі розрахунків лежить концепція залишку, яка тривалий час є традиційною основою для попередньої оцінки проектів девелопменту.

У більш розгорнутому вигляді ця ж техніка може бути представлена так, як показано в табл. 10.1.

Приклад 10.1. Припустимо, що на незабудованій земельній ділянці девелопер має намір побудувати офісний центр загальною площею 6000 м2. При цьому плановані ставки орендної плати становлять 500 дол, в рік за метр квадратний орендної площі будівлі. Частка орендних площ в загальній площі будівлі - 83% (5000 м2). Будівельні витрати становлять 800 дол, на 1 м2 загальної площі будівлі, девелоперські витрати - 200 дол, в рік на 1 м2 загальної площі будівлі (включаючи оплату консультантів, брокерів, виплату відсотків по позиках та ін.), Прибуток девелопера становить 20% до сукупних витратам. Слід визначити, яку максимальну суму зможе запропонувати девелопер за земельну ділянку. Зробимо це з використанням методу капіталізації доходу і техніки залишку (табл. 10.1).

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Таблиця 10.1

Розрахунок вартості земельної ділянки для девелопменту

Показник

Розрахунок, дол.

Валова вартість результату проекту девелопменту (gross development value)

Орендний дохід на рік

500 • 5000 = 2500000

-

Вартість результату проекту девелопменту при ставці капіталізації в 20%

-

12500000

Витрати девелопменту (development cost)

Будівельні витрати

800 • 6000 = 4800000

-

Девелоперські витрати

200 • 6000 = 1200000

-

Прибуток девелопера

6000000 • 0,2 = 1200000

-

Витрати девелопменту - всього

-

7200000

Залишок на придбання землі

-

5300000

Переваги техніки залишку укладені в її простоті, що почасти й зробило її широко поширеною. Однак очевидно, що її можна використовувати лише на стадії попередніх оцінок.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Для більш точної оцінки ефективності проектів девелопменту застосовуються дві групи методів оцінки ефективності проекту: 1) недисконтовані методи; 2) методи, засновані на дисконтуванні майбутніх грошових потоків.

У першій групі методів найбільш часто використовуються:

• розрахунок терміну окупності проекту;

• визначення рівня можливого доходу (або допускаються витрат) на основі застосування техніки залишку.

Під другій групі, як правило, оперують такими показниками, як:

• чиста поточна вартість проекту;

• внутрішня норма рентабельності.

Незалежно від застосовуваних методів оцінки ефективності проектів девелопменту необхідною умовою їх застосування і, головне, достовірності виступає надійність вихідних даних, без яких ніяка оцінка ненадійна.

Попередньою умовою проведення оцінки девелопменту є збір та уточнення параметрів, що характеризують проект, можливостей і намірів девелопера і необхідних для проведення розрахунків.

У число цих параметрів входять:

• планований рівень орендної плати або продажної ціни;

• закладається норма капіталізації;

• витрати на підготовку ділянки;

• витрати на будівельно-монтажні роботи;

• витрати на оплату залучених фахівців (члени команди девелопера, консультанти);

• витрати на фінансові заходи (обслуговування боргу);

• витрати на маркетинг та агентські послуги;

• витрати па землю і витрати на її підготовку;

• прибуток девелопера;

• час реалізації проекту;

• непередбачені витрати.

Використання моделей грошових потоків передбачає поділ усього часу реалізації проекту на окремі періоди і дозволяє точніше врахувати такий фактор, що впливає на величину витрат, як вартість фінансування (залучення кредитних ресурсів або врахування можливих альтернатив для власного капіталу).

Використання принципу дисконтування означає приведення майбутніх грошових потоків до їх справжньої вартості, що дає можливість більш точно визначити прибутковість проекту і величину витрат.

У числі найбільш часто використовуваних показників, що базуються на принципі дисконтування, використовуються показники чистої справжньої (поточної) вартості проекту (net present value - NPV) і внутрішньої норми прибутковості (internal rate of return - IRR).

Чистий справжня вартість проекту - це різниця між сумою дисконтованих грошових потоків майбутніх вигод і початковими інвестиціями:

NPV = -I + Σ CF n / (1 + r) n,

де I - сума початкових інвестицій; CF n - грошовий потік періоду я; r - ставка дисконтування.

Позитивне значення NPV вказує на те, що грошові надходження від проекту перевищують витрати на його здійснення. Звідси формулюється перше правило прийняття інвестиційних рішень: проект слід інвестувати, якщо NPV має позитивне рішення.

Переваги показника чистої справжньої вартості проекту засновані на наступних факторах.

Чистий справжня вартість проекту визначається процедурою дисконтування, при цьому величина ставки дисконтування залежить від альтернативної вартості капіталу, тобто тієї вартості, яку отримав би інвестор при вкладенні грошей в проект з рівним ризиком. Інакше кажучи, чиста теперішня вартість спочатку базується на принципі альтернативності, що важливо з точки зору інвестора.

Правило чистої справжньої вартості досить коректно і економічно обгрунтовано.

1. Чистий справжня вартість враховує зміну вартості грошей у часі.

2. Чиста справжня вартість залежить тільки від прогнозованого грошового потоку та альтернативної вартості капіталу.

3. Чиста справжня вартість має властивість адитивності, тобто чисті справжні вартості декількох проектів можна складати, так як всі вони виражені в сьогоднішніх грошах.

Внутрішня норма прибутку - це норма дисконтування, яка робить чисту дійсну вартість рівною нулю. Іншими словами, при дисконтуванні за ставкою, рівної IRR, теперішня вартість майбутніх вигод дорівнює початковим інвестиціям.

Для знаходження IRR задача аналізу дисконтованого грошового потоку вирішується в зворотному порядку - всі позитивні і негативні грошові потоки проекту аналізуються для визначення ставки дисконтування, при якій їх справжня вартість дорівнює початковим інвестиціям.

Інтерпретаційний сенс показника IRR полягає у визначенні максимальної ставки плати за залучені джерела фінансування проекту, при якій останній залишається беззбитковим. При оцінці загальної ефективності проекту, наприклад, це може бути максимальна ставка за кредитами, а при оцінці ефективності використання власного капіталу - найбільший рівень дивідендних виплат.

Значення IRR може трактуватися як нижній гарантований рівень прибутковості інвестиційних витрат. Якщо він перевищує альтернативну вартість капіталу в даному секторі з урахуванням інвестиційного ризику даного проекту, то останній може бути рекомендований до здійснення.

Ще один варіант інтерпретації полягає у трактуванні IRR як граничного рівня прибутковості інвестицій, що може бути критерієм доцільності додаткових капіталовкладень в проект.

Один з найбільш істотних моментів при використанні показників, заснованих на дисконтуванні грошових потоків, - вибір ставки дисконтування; її обґрунтуванню має надаватися особливе значення.

Існує досить велика кількість різних методик, що дозволяють обгрунтувати використання тієї чи іншої величини цієї ставки.

У загальному випадку можна вказати наступні варіанти вибору ставки дисконтування:

• мінімальна дохідність альтернативного способу використання капіталу (наприклад, ставка прибутковості надійних ринкових цінних паперів або ставка депозиту в надійному банку);

• існуючий рівень прибутковості капіталу (наприклад, середньозважена вартість капіталу компанії);

• вартість капіталу, який може бути використаний для здійснення даного інвестиційного проекту (наприклад, ставка за інвестиційними кредитами);

• очікуваний рівень прибутковості інвестованого капіталу з урахуванням усіх ризиків проекту.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Методи оцінки привабливості та ефективності інвестиційного проекту для девелопменту
Оцінка вертикально інтегрованих проектів
Джерела і механізми фінансування проектів девелопменту
ЗІСТАВЛЕННЯ НОРМАТИВНИХ І ПОЗИТИВНИХ РЕЗУЛЬТАТІВ ПРОЕКТУ. ЕФЕКТИВНІСТЬ ІНВЕСТИЦІЙ, ЇЇ ОЦІНКА І КОНТРОЛЬ
Правове регулювання девелопменту
Економічні основи девелопменту нерухомості
Які показники розглядаються при оцінці ризику проектів?
Оцінка ефективності проекту на інвестиційній та експлуатаційної стадії його життєвого циклу
Труднощі оцінки проектів, що не мають безпосередніх комерційних результатів
Оцінка ризикованих форм фінансування інвестиційних проектів
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук