Навігація
Головна
Основні відмінності в міжнародній і російській практиці фінансування...Проектне фінансування як форма довгострокового фінансування...Джерела фінансування інноваційних проектів, здійснюваних юридичною...Фінансування в рамках цільових програм і проектів створення і...Оцінка ризикованих форм фінансування інвестиційних проектівДжерела фінансуванняСтруктура капіталу проекту і структура джерел його зовнішнього...Інші джерела фінансування проектівДжерела фінансування лізингових проектівУПРАВЛІННЯ ДЖЕРЕЛАМИ ДОВГОСТРОКОВОГО ФІНАНСУВАННЯ
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Джерела і механізми фінансування проектів девелопменту

Забезпечення фінансування проекту в необхідних масштабах і відповідно до етапів його реалізації є однією з найважливіших для будь-якого інвестиційного проекту, проекту розвитку нерухомості і, отже, для кожного девелопера.

Проблема фінансування проекту включає в себе:

• забезпечення оптимального співвідношення між власними і позиковими засобами при фінансуванні проекту;

• забезпечення проекту найбільш надійними і дешевими джерелами і механізмами залучення зовнішнього фінансування і повернення зовнішніх ресурсів;

• забезпечення сталого безперебійного фінансування проекту на всьому його протязі і підтримання ліквідності проекту.

З урахуванням того, що проекти з розвитку нерухомості, як правило, не можуть бути реалізовані без залучення зовнішнього фінансування, ідеальним варіантом для девелопера є забезпечення такого варіанту фінансування, який забезпечував би максимальну ефективність власного капіталу, одночасно дозволяючи залучити зовнішніх інвесторів.

Для девелоперської компанії, як і будь-який інший, існує кілька можливих варіантів фінансування за рахунок власних коштів:

• за рахунок чистого прибутку;

• за рахунок амортизаційних відрахувань;

• за рахунок емісії акцій і збільшення розмірів акціонерного капіталу

• за рахунок оборотних коштів.

Використання кожного з цих варіантів має свою ціну, свої плюси і мінуси.

Перше джерело - прибуток. Прибуток може бути досить швидко мобілізована для інвестицій, але використана для інвестування може бути лише після сплати податків, і, отже, кожен рубль, інвестований за рахунок прибутку, "коштує" для фірми стільки, скільки необхідно сплатити податку на прибуток до її використання.

Друге джерело - амортизаційні відрахування. Амортизаційні відрахування можуть бути використані для фінансування проектів, проте:

• амортизація - джерело відтворення майна підприємства і, використовуючи його для інвестування, підприємство може опинитися в ситуації, коли у нього не виявиться коштів для заміни обладнання;

• збільшення амортизаційних відрахувань веде до зниження прибутку (а значить, за інших рівних - і дивідендів) і, отже, знижує привабливість підприємства для зовнішніх інвесторів.

Третє джерело - нарощування власного капіталу шляхом випуску акцій (привілейованих або звичайних). Ціна цих коштів визначається рівнем дивідендів, які зажадають акціонери за свої інвестиції в акції. Крім того, збільшення акціонерного капіталу має й інші особливості. З одного боку, випуск акцій дозволяє залучити кошти на невизначений термін, не вимагає їх повернення і (по відношенню до звичайних акціях) не припускав зобов'язань за рівнем дивідендів. З іншого, випуск акцій розширює число акціонерів, ускладнює прийняття рішень і може навіть призвести до втрати контролю над власністю фірми.

Ще одне джерело власних коштів, який може бути використаний для фінансування проектів девелопменту, - оборотні кошти (готівку або гроші на рахунках в банках), проте призначення оборотних коштів - забезпечення поточної (операційної) діяльності, так що їх відволікання на інвестиції може мати негативні слідства, приміром для платоспроможності підприємства.

Як випливає зі сказаного, кожен з джерел власних коштів має свою ціну і обмеження, які повинні бути прийняті до уваги при виборі варіанта фінансування проекту: за рахунок власних коштів, позикових коштів або їх комбінації.

Потрібно взяти до уваги й альтернативну вартість фінансування проекту за рахунок власних коштів (наприклад, можливість вкладення коштів у будь-якої третій проект, не пов'язаний з даним). З урахуванням усіх цих обставин ціна власних коштів може виявитися більш висока, ніж ціна залучення позикових коштів, а крім того, власних коштів девелопера, як правило, все одно недостатньо для реалізації проектів, що й приводить його до проблеми визначення оптимального співвідношення між власними і позиковими засобами.

В основу визначення оптимального співвідношення між власними і позиковими засобами можуть бути покладені такі основні критерії.

1. Співвідношення рентабельності проекту і вартості (ціни) позика - пих коштів повинно забезпечувати ефективність власного капіталу на необхідному рівні (не нижче загальної рентабельності проекту). Якщо рентабельність проекту вищі ціни плати за користування позикових коштів, то тим самим забезпечується рентабельність власного капіталу вище, ніж загальна рентабельність проекту. (Отже, використання позикових коштів є вигідним - ефект позитивного фінансового важеля.) В іншому випадку ефективність власного капіталу буде нижчою, ніж загальна рентабельність проекту (негативний фінансовий важіль).

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Приклад 10.2. Є два проекти, що вимагають однакового розміру фінансування, припустимо, в 1000 млн руб. Обидва проекти приносять однаковий прибуток у розмірі 200 млн руб. Якщо не враховувати оподаткування, то однакова і рентабельність проектів - 20%. Але в першому випадку для фінансування проекту використовуються тільки власні кошти, а в другому 500 млн руб. складають власні кошти і 500 млн - позикові. Процентна ставка за користування позиковими коштами - 15%. Що ж у цих випадках відбувається з рентабельністю власних коштів?

Для першого проекту рентабельність власних коштів дорівнює загальної рентабельності і складає ті ж 20%. Для другого проекту ситуація інша. Перш ніж визначити рентабельність власних коштів, потрібно відняти з отриманого прибутку кошти, виплачені за користування позиковими коштами, - 75 млн руб. (15% від 500 млн руб.). Відповідно, рентабельність власних коштів буде в цьому випадку дорівнює 25% (125 млн руб. / 500 млн руб. • 100%).

Таким чином, використання позикових коштів дозволило при реалізації другого проекту збільшити рентабельність власних коштів з 20 до 25%. Це прирощення рентабельності власних коштів, отримане завдяки використанню позикових коштів, носить в теорії фінансів назву ефекту фінансового важеля (левередж).

Ефект цей, як неважко помітити, виникає з перевищення рентабельності над ціною позикових коштів і в даному випадку є позитивним. У наведений приклад можна ввести оподаткування прибутку, наблизивши його до реальної дійсності. Тоді при ставці податку на прибуток 20% ми отримаємо результат, представлений в табл. 10.2.

Як бачимо, запровадження оподаткування зменшило ефект фінансового важеля (на величину ставки податку на прибуток), але, тим не менш, рентабельність власних коштів залишилася вищою, ніж у першому проекті.

Таблиця 10.2

Вплив фінансового важеля

Показник

Проект 1

Проект 2

Обсяг інвестицій, млн руб.

1000

1000

Власні кошти, млн руб.

1000

500

Позикові кошти, млн руб.

-

500

Загальний прибуток, млн руб.

200

200

Ставка по кредиту,%

-

15

Плата за позикові кошти, млн руб.

-

75

Прибуток для оподаткування, млн руб.

200

125

Податок на прибуток, млн руб.

40

30

Чистий прибуток, млн руб.

160

95

Рентабельність власних коштів,%

15

19

2. Співвідношення між власними і позиковими засобами повинно створювати податковий щит для власного прибутку.

У наведеному прикладі передбачається, що плата за користування позиковими коштами виключається з оподатковуваного прибутку.

Відповідно до НК РФ з 1 січня 2011 р 31 грудня 2014 діяло правило, але якому виняток відсотків за користування позиковими коштами з прибутку при оформленні боргового зобов'язання в рублях здійснювалося в межах встановленої Банком Росії ставки рефінансування, збільшеною в 1,8 рази [1]. За цими межами відсотки але кредитах повинні виплачуватися за рахунок прибутку після оподаткування, тобто кожен відсоток плати за кредит утяжеляется ще на 0,20% (при діючій ставці оподаткування прибутку). Отже, використання позикових коштів однозначно дозволяє збільшити рентабельність власних коштів до тих пір, поки плата за користування позиковими коштами нижче рентабельності проекту і не перевищує ліміту включення до собівартості, встановленого чинним законодавством.[1]

Така економія спостерігається протягом всього життя проекту, збільшуючи тим самим чисту наведену вартість проекту на величину, звану податковим щитом. Величина останнього дорівнює щорічної економії податків, капіталізованих за ставкою, що дорівнює процентній ставці по кредиту.

3. Співвідношення власного і позикового капіталу повинно створювати можливість для залучення зовнішнього фінансування.

По-перше, розмір власного внеску у фінансування проекту повинен бути достатній для того, щоб зовнішні інвестори були впевнені в серйозності намірів девелопера. Визначальне значення при цьому має навіть не відношення власного капіталу девелопера до загального обсягу фінансування, а відношення власних коштів, що інвестуються в проект, до загального обсягу інвестицій девелоперської фірми і її власного капіталу.

По-друге, пропонована інвестору дохідність повинна бути конкурентоспроможна по відношенню до можливих альтернативних інвестицій.

  • [1] У 2015 році відповідно до Федеральним законом від 28 грудня 2013 № 420-ФЗ "Про внесення змін до статті 27.5-3 Федерального закону" Про ринок цінних паперів "та частини першу і другу Податкового кодексу Російської Федерації" відсотки за кредитами можна повністю включати до витрат підприємства.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Cхожі теми

Основні відмінності в міжнародній і російській практиці фінансування девелопменту
Проектне фінансування як форма довгострокового фінансування інвестиційних проектів.
Джерела фінансування інноваційних проектів, здійснюваних юридичною особою
Фінансування в рамках цільових програм і проектів створення і розвитку консультаційної служби
Оцінка ризикованих форм фінансування інвестиційних проектів
Джерела фінансування
Структура капіталу проекту і структура джерел його зовнішнього фінансування
Інші джерела фінансування проектів
Джерела фінансування лізингових проектів
УПРАВЛІННЯ ДЖЕРЕЛАМИ ДОВГОСТРОКОВОГО ФІНАНСУВАННЯ
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук