Навігація
Головна
Специфіка діагностики ефекту фінансового важеля в російській практиціСпособи фінансування проектів в міжнародній практиціДжерела і механізми фінансування проектів девелопменту
Джерела і механізми фінансування проектів девелопментуПравове регулювання девелопментуЕкономічні основи девелопменту нерухомості
Ціноутворення опціонівВикористання опціонів для спекулятивних ігор на підвищення або...Інвестиційні можливості з використанням опціонів
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Основні відмінності в міжнародній і російській практиці фінансування девелопменту

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Головна особливість міжнародної практики полягає в тому, що основні кошти для фінансування проектів розвитку нерухомості забезпечуються за рахунок залучення інституціональних інвесторів: комерційних та іпотечних банків, пенсійних та інших фондів, страхових компаній.

Міжнародний досвід фінансування девелопменту

Відмінності довгострокового і короткострокового фінансування стосуються наступних моментів: забезпечення кредиту; технології видачі кредиту та механізму його повернення; ризиків, пов'язаних з кредитуванням, і механізмів управління ними.

1. Короткострокові кредити банку під будівництво приймають форму або "корпоративного" кредитування, або проектного фінансування. У першому випадку банк цікавлять стійкість компанії, її активи, прибуток і потоки грошових коштів. У разі кредитування під проект цей проект і виступає в якості забезпечення кредиту, що, взагалі кажучи, не надто надійне забезпечення.

Довгострокове кредитування надається в основному тільки під надійне забезпечення, яким і є нерухомість.

2. Механізм кредитування будівництва та повернення наданого кредиту і відсотків по ньому істотно відрізняється від механізмів довгострокового (іпотечного) кредитування. При довгостроковому кредитуванні всі кошти надаються одноразово, в момент видачі кредиту, а погашення відбувається головним чином по частинах протягом усього терміну кредитування. У разі кредиту під будівництво вірно, як правило, зворотне: надання кредитних ресурсів відбувається але частинами в міру здійснення окремих етапів робіт, а погашення здійснюється одноразово всієї суми по завершенні терміну кредиту.

Найбільш поширеними способами надання коштів під будівництво є:

• поетапний метод (у міру завершення створення частин об'єкта кредитор надає частину коштів, набуваючи право утримання на створену частина об'єкта);

• метод драфта (по ньому кредитор надає кошти у міру отримання підтвердження з боку архітектора чи іншого особи, яка здійснює контроль над будівництвом про виконання робіт);

• система ваучерів (кредитор отримує рахунки від субпідрядників за фактично виконані роботи та надає необхідні кошти).

3. При кредитуванні будівництва в країнах з розвиненою ринковою економікою, як правило, менше, ніж при довгостроковому кредитуванні

приділяється уваги ризикам, пов'язаним з інфляцією у зв'язку з короткими термінами будівництва і низьким рівнем інфляції. У той же час практично завжди беруться до уваги такі фактори ризику, як:

• можливість перевищення собівартості будівництва над ринковою вартістю створеного об'єкта;

• затримки з введенням в дію створюваного об'єкта;

• невідповідність створеного об'єкта вимогам якості, екологічним нормативам та ін.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

У зв'язку з підвищеним ризиком кредитування будівництва ставки відсотка за кредитами під будівництво зазвичай істотно перевищують ставки за довгостроковими кредитами. При цьому вся плата за кредит складається з плати за надання кредиту та сплати відсотків по кредиту, який видається на умові плаваючої ставки, що змінюється разом з базовою процентною ставкою даного кредитора і перевищує останню на обумовлене заздалегідь число процентних пунктів.

При довгостроковому кредитуванні, навпаки, інфляційні ризики мають велике значення і їм приділяється суттєва увага.

1. Короткострокове фінансування девелопменту комерційним банком. Перший варіант фінансування проекту розвитку нерухомості базується на взаєминах двох сторін: девелопера і комерційного банку.

Комерційний банк і девелопер приймають на себе весь ризик будівництва, розраховуючи на те, що об'єкт буде реалізований (під нього буде отриманий довгостроковий іпотечний кредит) по ходу реалізації проекту або, принаймні, по завершенні будівництва, що дозволить повернути виданий кредит.

Для девелоперів залучення банків до короткостроковому кредитуванню є більш вигідним і прийнятним, ніж використання ресурсів інституційних інвесторів з ряду причин:

• більшість девелоперів не є достатньо великими компаніями, здатними надати необхідні гарантії інституціональним інвесторам;

• "першокласні" проекти (в які готові вкладати кошти інституціональні інвестори, за визначенням є в основному консервативними) складають лише невелику частину ринку нерухомості;

• у міру укрупнення проектів виникає потреба у залученні не одного, а декількох інституційних інвесторів, що значно звужує вибір;

• девелопер не береться настільки ретельному та всеохоплюючому контролю з боку банків, як з боку інституційних інвесторів.

У той же час для банків кредитування девелопменту є досить ризикованою операцією.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

По-перше, девелопмент за визначенням є процесом створення цінності, якої ще нс існує при наданні позики, а по-друге, більшість комерційних банків, що кредитують розвиток нерухомості не володіють достатньо кваліфікованими фахівцями для визначення ефективності проекту.

У зв'язку з цим ставка відсотка, але якою банки надають кредит під будівництво, в основному істотно вище, ніж при довгостроковому фінансуванні. Крім того, банки при наданні кредиту під розвиток нерухомості (як правило, у розмірі від 70 до 80% витрат за проектом) потребують додаткових гарантій повернення наданої позики. Такою гарантією може бути, наприклад, страхування кредиту, але часто і його недостатньо, що й змушує вважати цей варіант найбільш ризикованим.

2. Довгострокове фінансування. Цей варіант полягає в тому, що за рахунок одного і того ж інвестора забезпечується і короткострокове, і довгострокове фінансування. В якості такого інвестора може виступати (і іноді виступає) комерційний банк, але зазвичай такими інвесторами є пенсійні фонди, страхові компанії, так звані інституційні інвестори.

Досить поширеним при цьому є форвардне фінансування, при якому пенсійний фонд або страхова компанія надають короткострокове фінансування для завершення девелопменту, а потім викуповують завершений будівництвом об'єкт.

У порівнянні з поєднанням короткострокового кредитування будівництва через банк з подальшим продажем об'єкта інституційному інвестору подібний спосіб фінансування має переваги для девелопера тим, що зменшує ризик можливої непродажу об'єкта після завершення будівництва.

Одночасно цей спосіб має ряд переваг для інституційного інвестора:

• збільшується прибутковість інвестицій унаслідок трохи вищого ризику;

• інвестор здатний впливати на проектне рішення, а також на вибір орендарів;

• якщо в період будівництва спостерігається збільшення орендної плати, інвестор отримує з цього додатковий прибуток.

Механізм використання методу зводиться до наступного. Девелопер і інституціональний інвестор вже на стадії прийняття рішення про реалізацію проекту домовляються про те, що інвестор фінансує створення об'єкта за умови подальшого розподілу одержуваного від експлуатації об'єкта доходу або на основі базової ренти, або на основі базової прибутковості. Згідно методу базової ренти девелопер і інвестор обмовляють прибутковість і базову орендну плату, які дорівнюють середньоринковим показникам по подібних об'єктів, а також домовляються про розподіл можливого приросту орендної плати в певній пропорції, як правило, 50: 50.

При іншому варіанті між інвестором і девелопером може бути обговорена пріоритетна, або базова, ставка прибутковості, виходячи з якої інвестор отримує дохід від оренди в першочерговому порядку, забезпечуючи тим самим собі гарантовану прибутковість при одночасній участі у розподілі приросту орендної плати.

Досвід форвардного фінансування цікавий насамперед тим, що він став своєрідною реакцією ринку нерухомості на швидке збільшення інфляції на рубежі 1970-1980-х рр. і пов'язане з цим скорочення іпотечного кредитування. Дозволяючи інвестору брати участь у розподілі отримуваного від експлуатації об'єкта доходу при його експлуатації, він скорочує для нього ризик скорочення доходу, як це відбувається при наданні іпотечного кредиту за фіксованою ставкою відсотка.

Застосування методу форвардного фінансування засноване на тому, що власником створеного об'єкта нерухомості стає інституціональний інвестор, проте часто експлуатацію об'єкту здійснює девелопер, який виступає одночасно і в якості керуючого нерухомістю.

Близький до форвардному фінансуванню метод, який можна назвати продажем зі зворотною орендою. При ньому, незалежно від джерела короткострокового фінансування, новостворений об'єкт комерційної нерухомості продається інституційному інвестору за умови, що інвестор здасть їх назад в оренду девелоперської компанії на фіксований термін і за фіксованою орендній платі. Продаж зі зворотною орендою дасть можливість отримання девелопером коштів для реалізації інших проектів.

3. Поєднання короткострокового і довгострокового фінансування. Найбільш поширеним і найменш ризикованим варіантом є поєднання короткострокового кредитування будівництва комерційним банком з підключенням до видачі кредиту спеціалізованого іпотечного банку або іншого інституту, що спеціалізується на довгостроковому (іпотечний) фінансуванні (кредитуванні).

Механізм отримання гарантій полягає в наступному. Спеціалізований банк (як правило, іпотечний) або інший довгостроковий кредитор бере на себе зобов'язання надати довгостроковий кредит під заставу створеного об'єкта нерухомості після завершення його створення або зобов'язується викупити створений об'єкт. Такого роду угода носить назву "виводить зобов'язання", оскільки воно виводить банк, що надає кредит під будівництво, із зони ризику, гарантуючи йому повернення виданого кредиту.

Між кредитором будівництва, постійним кредитором і позичальником укладається в даному випадку тристоронню угоду (рис. 10.4), яке дозволяє всім його учасникам мінімізувати ризики, пов'язані з реалізацією проекту:

• позичальник і кредитор будівництва отримують гарантії, що при виконанні всіх умов виводить угоди постійний кредитор (покупець) надасть постійне фінансування, викупить кредит під будівництво;

• постійний кредитор отримує гарантії від позичальника і короткострокового кредитора в тому, що виводить платіж буде прийнятий тільки від нього, що дозволяє йому спланувати свою діяльність, уникнути ризику необхідності пошуку об'єктів кредитування.

Взаємодія комерційного банку, девелопера і інституціонального інвестора в фінансуванні девелопменту

Рис. 10.4. Взаємодія комерційного банку, девелопера і інституціонального інвестора в фінансуванні девелопменту

4. Використання цінних паперів при фінансуванні нерухомості. В кінці минулого століття в США, Великобританії та ряді інших країн стали виникати проблеми у фінансуванні девелопменту. Однією з причин цього послужило укрупнення проектів як таких, що викликало необхідність залучення декількох інституційних інвесторів. Це призводило до того, що великі проекти оцінювалися, як правило, зі знижкою в порівнянні з більш дрібними.

Крім того, в умовах сталого позитивного економічного зростання інституційні інвестори змінили свою позицію по відношенню до таких активів, як корпоративні акції (насамперед, американських компаній), що скоротило частку нерухомості у своїх портфелях.

В умовах відносного зниження інтересу інституційних інвесторів до нерухомості девелопери почали пошук нових форм фінансування розвитку нерухомості, заснованих на з'єднанні ринку нерухомості з ринком цінних паперів.

Основні напрямки цих змін - так звані юнітізація і сек'юритизація ринку нерухомості.

Під юнітізаціей розуміється поділ власності на безліч часток і отримання прибутків від володіння одиницею власності.

Сек'юритизація (стосовно ринку нерухомості) - використання випуску цінних паперів для фінансування інвестицій в нерухомість. (В цілому під сек'юритизацією розуміється більш загальна ідея, що описує створення ліквідних часткою активу. Це може бути перепродаж банками боргів країн третього світу, випуск облігацій якоюсь компанією або розподіл часток у портфелі цінних паперів пайового тресту.)

Загальна риса юнітізаціі і сек'юритизації полягає в тому, що за допомогою їх ринок нерухомості зближується з іншими секторами фінансового ринку та набуває схожість з фондовими ринками.

Завдання полягає в тому, щоб за допомогою сек'юритизації і юнітізаціі зменшити недоліки, властиві нерухомості як об'єкту інвестування.

По-перше, по відношенню до нерухомості вище ризик невиконання зобов'язань по виплаті доходу, ніж при інвестуванні, наприклад, у державні цінні папери. З іншого боку, прибутковість нерухомості, як правило, нижче, ніж у звичайних акцій, ризик по яких компенсується більш високою прибутковістю.

По-друге, витрати при операціях з нерухомістю вище, ніж за операціями з іншими фінансовими активами.

По-третє, за таким параметром як ліквідність нерухомість знаходиться в невигідному становищі порівняно з іншими фінансовими активами.

По-четверте, витрати на управління нерухомістю більше, ніж на управління портфелем акцій або державних цінних паперів.

Сек'юритизація ринку нерухомості знаходить своє вираження у випуску цінних паперів для фінансування інвестицій в нерухомість.

В якості таких паперів можуть виступати:

• облігації, що випускаються компанією-девелопером для фінансування проекту;

• акції, що випускаються спеціалізованими фондами щодо інвестування в нерухомість (такими як фонди колективного інвестування в нерухомість (real estate investment trust - REIT) в США);

• комбіновані цінні папери.

Всі ці форми розвиваються на практиці, і кожна з них має свої переваги.

Облігації, що випускаються девелопером, дозволяють йому зберігати контроль за власністю, однак вони можуть бути широко використані лише першокласними девелоперами.

Акції трастів з інвестицій в нерухомість (REIT) привабливі тим, що вони мають істотні переваги з точки зору оподаткування. При цьому повинні дотримуватися встановлені обмеження щодо кількості акціонерів (не менше 100), за розподілом одержуваного доходу (95% його має бути розподілене між акціонерами), по здобувається активам (більше 90% коштів повинні бути вкладені в нерухомість).

Трасти з інвестицій в нерухомість (фонди колективного інвестування) виникли в США ще в кінці XIX ст. і отримали в останні десятиліття широке поширення. Перевагами їх є відкрита звітність відповідно до прийнятих для публічних компаній вимогами, професійний менеджмент, диверсифікація вкладених коштів. Вкладаючи кошти в диверсифікований портфель нерухомості (кошти фондів розміщені в торговельну, житлову, комерційну та індустріальну нерухомість в різних регіонах США), трасти інвестування в нерухомість є для консервативних інвесторів привабливим об'єктом для інвестицій.

Фонди нерухомості, схожі на REIT, існують і в інших країнах, наприклад у Німеччині. При цьому державою встановлено ряд норм, які повинні бути дотримані в процесі їх діяльності: не менше 5% (але і не більше 49%) вартості активів має припадати на частку ліквідних активів (фактично ця величина встановлюється фондами на рівні 30-40%); об'єкти нерухомості можуть придбаватися фондом тільки після оцінки комісією незалежних оцінювачів; у портфелі фонду має бути не менше 10 об'єктів, при цьому жоден з них за вартістю не може перевищувати 15% вартості активів фонду.

Слід зауважити, що фонди можуть інвестувати не тільки безпосередньо в нерухомість, а й в акції земельних компаній, сенс діяльності яких полягає в тому, що вони є власниками об'єктів нерухомості. При цьому керуюча компанія повинна мати не менше третини голосів в органах управління компанією.

5. Особливості фінансування проектів розвитку нерухомості в російських умовах. У відсутність прийнятих у західних країнах інструментів залучення фінансових ресурсів на ринок нерухомості, російська практика часто народжує власні механізми. При цьому механізми та інструменти залучення фінансування в проекти розвитку нерухомості за останні роки істотно змінилися.

Якщо в 1990-і рр. домінуючими джерелами фінансування інвестиційно-будівельних проектів були власні кошти девелоперів (які найчастіше іменувалися в документах інвесторами) і залучені ресурси, під якими розумілися кошти майбутніх власників нерухомості, найчастіше іменовані учасниками пайового будівництва, пайовиками, то нині ситуація наближається до практики, характерною для країн з розвиненими ринками нерухомості і стійкими взаємозв'язками між ринками нерухомості і фінансовими ринками.

В якості основних механізмів залучення ресурсів у розвиток нерухомості в Росії виступають:

• пайова участь майбутніх власників (користувачів) нерухомості;

• короткострокове банківське кредитування будівництва;

• проектне фінансування;

• поєднання короткострокового кредитування будівництва з іпотечним кредитуванням;

• житлово-будівельні та житлово-накопичувальні кооперативи;

• фінансування проектів будівництва інвестиційними фондами (ПІФами);

• облігаційні позики забудовників.

Як видно з цього переліку, по набору механізмів фінансування російська практика поступово наближається до міжнародної. Інша справа, що роль, значення, конкретні варіанти реалізації відомих механізмів можуть істотно відрізнятися в російських умовах.

Так, найбільш поширеним досі є механізм пайової участі у фінансуванні будівництва, який був основним в період становлення сучасного первинного ринку нерухомості в Росії в 1990-і рр. (Подібний механізм участі фізичних або юридичних осіб у фінансуванні будівельних проектів існує в усьому світі, але в Росії він володіє певною специфікою.)

Підставою для його широкого розповсюдження стало діяло в тог період (і почасти актуальне сьогодні) інвестиційне законодавство Росії, зокрема, Федеральний закон від 25 лютого 1999 № 39-Φ3 "Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень", гарантує інвесторам право приватної власності на результати інвестиційної діяльності. Ця норма поширюється і на житло, будівництво якого фінансується юридичними або фізичними особами.

Документом, який регламентує подібну схему фінансування житлового будівництва, є договір (договір пайової участі у будівництві, договір про інвестування і т.д.), який має бути укладений у письмовій формі. На думку юристів, за своєю правовою природою він близький до договору простого товариства.

Без письмового договору на пайову участь у будівництві згодом не можна оформити право власності на відповідну житлову площу, оскільки для цього поряд з іншими документами повинні бути представлені документи, що підтверджують пайову участь у будівництві.

У загальних положеннях договору обов'язково має бути записано, що зазначений об'єкт будівництва (реконструкції) на момент підписання договору нікому не проданий, іншим способом не відчужена, в спорі і під забороною не перебуває, а також має бути зазначено, на якій підставі фірма, яка приваблює кошти пайовиків, володіє правомочностями щодо інвестування даного об'єкту і залученню до інвестування третіх осіб.

Забудовник (іноді іменований інвестором), як правило, приймає на себе зобов'язання здійснювати інвестування будівництва (реконструкції) об'єкта до повного його завершення за рахунок власних і залучених коштів, забезпечити закінчення будівництва до певного терміну, а також протягом певного терміну з моменту акту Державної приймальної комісії передати учаснику пайового будівництва (дольщику, інвестору, субінвестору) квартири певної площі.

У свою чергу учасник пайового будівництва зобов'язується зробити інвестування будівництва (реконструкції) об'єкта шляхом внесення грошових коштів або іншим способом, визначеним у договорі (наприклад, постачанням будівельних матеріалів), в певний час. При цьому, як правило, оплата здійснюється протягом досить тривалого періоду, аж до завершення будівництва будинку при внесенні визначеного первинного платежу.

Використання системи пайової участі у 1990-і рр. мало позитивне значення, дозволивши, нехай і не в повній мірі, зберегти потенціал інвестиційно-будівельного комплексу, забезпечивши поступовий приріст обсягів будівництва в умовах дефіциту інших джерел фінансування.

Разом з тим механізм пайової участі володіє певною двоїстістю: сприйманий переважною більшістю пайовиків як аналог придбання квартири (як правило) за договором купівлі-продажу, на ділі він є механізмом його участі в інвестиційному процесі. Учасник пайового будівництва приймає на себе ризики інвестиційного проекту, залишаючись у цьому проекті на правах молодшого партнера, якщо не сказати більше. Не маючи можливості скільки-небудь серйозно вплинути на процес реалізації проекту, якість будівництва, терміни, він розділяє з забудовником пов'язані з проектом, та й не тільки з ним, ризики.

Недоліки системи пайової участі в будівництві, обумовлені головним чином недостатнім ступенем захисту інтересів пайовиків, призвели до істотних змін в законодавстві, пов'язаним з регулюванням інвестиційно-будівельної діяльності.

У грудні 2004 був прийнятий Закон про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів, який суттєво ускладнив процедуру залучення коштів пайовиків, різко підняв відповідальність забудовників перед пайовиками і в кінцевому рахунку істотно підвищила ризики забудовників.

В даний час більшість об'єктів у сфері житлового будівництва фінансується відповідно до зазначеного закону. В якості істотних моментів, що відрізняють сучасний порядок залучення коштів від учасників пайового будівництва, слід зазначити:

• обов'язок забудовника опублікувати проектну декларацію по кожному споруджуваного об'єкта, в якій повинні міститися відомості про забудовника, характеристиках проекту, а також, що істотно, відомості про права забудовника на земельну ділянку, про дозвіл на будівництво, про результати державної експертизи проектної документації;

• вимога обов'язкової державної реєстрації договору пайової участі, що значно знижує ризики учасника пайового будівництва, пов'язані з подвійними продажами;

• введену з 1 січня 2014 р норму, відповідно до якої до складу зобов'язань забудовника входить забезпечення його відповідальності перед учасником пайового будівництва або шляхом отримання поручительства від банку (причому банк також повинен відповідати певним умовам), або шляхом страхування професійної відповідальності.

Одним з істотних чинників, які зачіпають інтереси забудовників, є вимога закону про використання залучених за договорами пайової участі коштів виключно на будівництво даного об'єкту, що обмежує їх можливості щодо перерозподілу грошових потоків між різними проектами.

Одночасно з цим прийняття закону стало стимулом до активнішого пошуку забудовниками інших джерел і механізмів фінансування інвестиційно-будівельних проектів.

Основним з таких механізмів є банківське кредитування будівництва. Воно використовувалося і в 1990-і рр., Але частка його в загальних обсягах фінансування була досить низька: 3-5%. В даний час ця частка поступово починають рости, проте темпи цього зростання невисокі і проблем, пов'язаних з використанням банківських кредитів, залишається досить багато. Головним чином вони складаються в необхідності перевірки кредитоспроможності компанії, що припускає вивчення бухгалтерської звітності за досить тривалий в даний час період в 3-5 років, в необхідності застави як забезпечення взятих зобов'язань, що не завжди можливо, і досить складною і об'ємною звітної документації, що вимагається від позичальника, і т.д.

Кредитний договір, що укладається девелопером з банком, як і в міжнародній практиці, передбачає відкриття позичальнику кредитної лінії, як правило, за умови застави майна (наприклад, цінних паперів, часток у підприємствах, що прав на земельну ділянку) і може передбачати також додаткові умови, наприклад внесення депозиту для виплати відсотків по кредиту.

Погашення кредиту здійснюється в міру реалізації споруджуваного об'єкта (на ці цілі направляється певна частка від надійшли від продажу коштів), а остаточне погашення здійснюється по завершенні будівництва.

Розвивається формою банківського кредитування будівництва є проектне фінансування, яке в Росії робить поки перші кроки. Від традиційного банківського кредитування проектне фінансування відрізняється тим, що звичайне фінансування, як правило, надається на умовах корпоративного кредитування, тобто існує забезпечення кредиту у вигляді майна (рухомого і нерухомого) позичальника. При проектному фінансуванні сам проект виступає забезпеченням боргу, що, безумовно, передбачає підвищені вимоги до техніко-економічного обґрунтування проекту, системі управління проектом, контролю банку за ходом реалізації проекту тощо.

Проектне фінансування можливе в декількох формах, які відрізняються рівнем ризику для кредитора і мірою використання майна позичальника для забезпечення кредиту:

• фінансування з повним регресом на позичальника, коли забезпеченням зобов'язань позичальника є не тільки і не стільки проект, скільки доходи і активи позичальника;

• фінансування з обмеженим регресом на позичальника, коли звернення банком стягнення на майно позичальника обмежене певними масштабами і умовами;

• фінансування без права регресу на позичальника, при якому ризики кредитора особливо високі, оскільки забезпеченням кредиту є тільки сам проект. У цих випадках вартість фінансування найбільш висока для позичальника, оскільки кредитор розраховує на відповідну компенсацію підвищеного ризику.

Як правило, проектне фінансування використовується для фінансування великих проектів для створення об'єктів комерційної та промислової нерухомості, інфраструктурних об'єктів. Воно має на увазі наявність довірчих відносин між кредитором і позичальником, часто базуються на переплетенні їх капіталів та залученні в фінансування проекту ряду афілійованих учасників.

Організаційно проектне фінансування передбачає створення для реалізації проекту окремої юридичної особи, засновником якого зазвичай є кредитує банк.

В даний час законодавство РФ передбачає кілька різновидів житлових кооперативів: власне житлові, житлово-будівельні, житлово-накопичувальні.

Житлово-будівельні кооперативи передбачені ЖК РФ і припускають прив'язку кооперативу до строго певного проекту або будівлі: число членів кооперативу не може перевищувати число квартир в кооперативному будинку. Ініціатором створення житлово-будівельного кооперативу можуть бути як особи, які потребують житла, так і забудовник. Істотно також, що членом кооперативу можуть бути і юридичні особи.

Житлово-накопичувальні кооперативи можуть створюватися у відповідності з Федеральним законом від 30 грудня 2004 № 215 "Про житлово накопичувальних кооперативах" і призначені для організації, залучення і використання грошових коштів громадян - членів кооперативів для придбання або будівництва житлових приміщень на території РФ з подальшою передачею їх у користування, а після внесення пайових внесків у повному розмірі - у власність членам житлових накопичувальних кооперативів.

Інвестиційні фонди діють в Російській Федерації на підставі Федерального закону від 29 листопада 2001 № 156-ФЗ "Про інвестиційні фонди". Відповідно до нього акціонерні інвестиційні та закриті пайові інвестиційні фонди можуть мати у структурі своїх активів "нерухоме майно та майнові права на нерухоме майно". Найбільш широке поширення в Російській Федерації отримали пайові інвестиційні фонди, в тому числі закриті пайові фонди (ЗПІФ).

Цілями створення ЗПІФ є довго- або короткострокове вкладення коштів у цінні папери, або придбання об'єктів нерухомості з метою їх подальшого продажу, реконструкції та подальшого продажу, зміни профілю об'єкту і наступного продажу та (або) з метою здачі в оренду або суборенду, або будівництво об'єктів нерухомості з метою їх продажу або здачі в оренду і т.п. Як видно з цього, Зпіфи цілком можуть виступати як інвестори і на вторинному, і на первинному ринках нерухомості.

Використання опціонів

Поступово набирають силу в Росії і такі способи залучення фінансування, як використання опціонів - попередня, в період будівництва, продаж прав на створювані в ході будівництва об'єкти нерухомості: або права власності, або прав оренди. Ці інструменти можуть бути використані як безпосередньо, так і, що може бути більш важливо, побічно, коли попередні договори купівлі-продажу або оренди є своєрідним забезпеченням при залученні традиційних, наприклад банківських, кредитних ресурсів.

Як випливає з огляду основних джерел і механізмів фінансування проектів розвитку нерухомості, російська практика поступово все більше наближається до світової і відрізняється від останньої головним чином ступенем розвиненості використовуваних механізмів. При цьому, як показує та ж практика, при виборі варіантів фінансування потрібно, по-перше, мати на увазі, що вибір варіантів фінансування проекту залежить від самого проекту: типу нерухомості, масштабів і класу проекту, а по-друге, ідеального джерела і механізму фінансування немає: кожен з них має свої обмеження і недоліки. Тому диверсифікація варіантів фінансування, поєднання різних джерел і механізмів необхідні при реалізації практично будь-якого проекту девелопменту.

Завершуючи аналіз основ девелопменту, сформулюємо основні висновки з утримання глави.

Девелопмент нерухомості являє собою складне економічне явище, яке може розглядатися в трьох взаємопов'язаних аспектах: як процес якісного перетворення нерухомості, як професійна діяльність з реалізації проектів девелопменту і як спосіб реалізації проектів розвитку нерухомості на основі концепції найкращого використання нерухомості.

Ключовим суб'єктом процесу девелопменту є девелопер - професійний учасник ринку нерухомості, як правило, виступає ініціатором проектів девелопменту, організуючий їх реалізацію, що приймає на себе основні ризики проекту і має відповідальність за його ефективність.

Одна з основних функцій девелопера - забезпечення фінансування проекту за рахунок залучення власних і позикових коштів і забезпечення прибутковості проекту для інвесторів.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Специфіка діагностики ефекту фінансового важеля в російській практиці
Способи фінансування проектів в міжнародній практиці
Джерела і механізми фінансування проектів девелопменту
Джерела і механізми фінансування проектів девелопменту
Правове регулювання девелопменту
Економічні основи девелопменту нерухомості
Ціноутворення опціонів
Використання опціонів для спекулятивних ігор на підвищення або зниження ціни акції
Інвестиційні можливості з використанням опціонів
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук