Навігація
Головна
Метод порівняння продажівПорівняння методів навчання менеджерівМетод парних порівнянь
Метод заданого розподілуМетод пропорційного розподілу (пайової участі)
Математичні методи виділення районівВиділення та інтеграція функціональних систем управлінняВиділення класів по функціональності
Метод простого додавання нерозкладного залишкуМетод залишківМетод залишку
Приклад використання органолептичного методу при ідентифікації...Проблеми моделювання свідомості методами психосемантикиМетоди кваліметрії та їх використання в управлінні якістю
Узгодження (узагальнення) результатів застосування підходів до оцінки...Узгодження результатів оцінкиОцінка вартості майна
 
Головна arrow Екологія arrow Економіка природокористування
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Метод порівняння продажів

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Здійснюється за допомогою підбору об'єктів-аналогів і внесення в їх ціни коригувань, які враховують відмінності від оцінюваного об'єкта. Метод застосовується для оцінки незабудованих земельних ділянок або земельних ділянок, що розглядаються як незабудовані. Для використання методу необхідна інформація про ціни продажу земельних ділянок, які є аналогами оцінюваного земельної ділянки.

Метод розподілу

Заснований на принципах збалансованості та виходить з припущення, що існує якесь типове співвідношення між вартістю землі і вартістю об'єкта нерухомості в цілому. Метод використовується при наявності таких елементів про співвідношення вартості землі і вартості будівель (споруд):

1) відома вартість забудованих ділянок і частка вартості землі в загальній вартості забудованих ділянок;

2) відома загальна вартість забудованих ділянок і частка поліпшень в вартості забудованих ділянок;

3) відома вартість поліпшень і частка поліпшень в загальній вартості забудованих ділянок.

Один з основних недоліків цього методу - складність визначення частки вартості землі в загальній вартості нерухомості. Ця частка може залежати від чималої кількості факторів: типу нерухомості, розташування ділянки, площею його забудови, віку будівель (споруд), їх поверховості та ін.

Метод можна рекомендувати для оцінки ринкової вартості землі при нестачі інформації про продажі вільних земельних ділянок або в якості перевірочного методу при наявності оцінок, отриманих іншими методами.

Метод виділення

Застосовується для визначення вартості землі в складі єдиного об'єкта нерухомості - земельної ділянки з розташованими на ньому поліпшеннями і полягає в віднімання ринкової вартості поліпшень з вартості єдиного об'єкта нерухомості - земельної ділянки з розташованими на ній будівлями і спорудами. Основною умовою застосування методу є відповідність існуючого використання земельної ділянки та розташованих на ній поліпшень його найбільш ефективному використанню. В іншому випадку може вийти негативна величина. Основна проблема при використанні методу полягає в правильній оцінці вартості поліпшень і обліку принципу найбільш ефективного використання землі. Зазвичай вартість поліпшень розраховується витратними методами.

Метод залишку

Заснований на принципі залишкової продуктивності землі і полягає у визначенні доходу, що припадає на землю, і подальшої його капіталізації. Метод застосовується для оцінки як вільних, так повністю або частково забудованих земельних ділянок. При цьому забудовані земельні ділянки повинні оцінюватися як умовно вільні при їх найбільш ефективному використанні.

Коефіцієнт капіталізації для поліпшень розраховується як сума ставки дисконтування і фактора фонду відшкодування. В якості коефіцієнта капіталізації доходу від землі доцільно використовувати норму віддачі на капітал.

Метод передбачуваного використання

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Як і метод залишку, заснований на принципі залишкової продуктивності. Оцінка землі даним методом полягає в тому, що в процесі його застосування моделюється потік витрат, пов'язаних з освоєнням земельної ділянки, і очікуваних доходів від освоєного ділянки. Різниця цих доходів і витрат, яка представляє собою дохід, приписуваний землі (залишковий дохід або рента), послідовно дисконтується на дату оцінки з метою визначити вартість оцінюваних прав на земельну ділянку. Одним з варіантів застосування методу передбачуваного використання для оцінки землі (вільної земельної ділянки) є метод розбивки на ділянки, якщо їх забудова та подальший продаж вважається найбільш ефективним видом використання землі.

Цей метод також може застосовуватися для оцінки інвестиційної вартості землі і будь-якого природного об'єкта (наприклад, родовища, ділянки лісової землі і ін.), Тобто вартості, при якій дохід від придбання земельної ділянки відповідає нормі інтересу, встановленої інвестором, або вартості, що задовольняє вимоги інвестора до прибутковості конкретного проекту.

Вважається, що даний метод оцінки ринкової вартості землі доцільно використовувати у випадках, коли немає даних про продажі незабудованих земельних ділянок, але є дані про ціни продажу забудованих ділянок або розташованих на них об'єктів.

Метод капіталізації земельної ренти полягає в капіталізації земельної ренти, в якості якої в теорії оцінки нерухомості зазвичай використовують орендну плату за землю, а в теорії економічної оцінки природних ресурсів - будь-який дохід від господарського використання природного об'єкта. При відсутності ринку інвестицій як ставки капіталізації рекомендується використовувати подвоєну безрисковую ставку.

Узгодження результатів оцінки вартості землі

Узгодження означає процес отримання єдиної думки або досягнення єдиного результату на основі загальних вимог. В оцінці ринкової вартості узгодження є заключним етапом, в процесі якого з значень вартостей, отриманих різними методами, здійснюється вибір підсумкового значення вартості. У вітчизняних нормативних документах даний процес отримав назву "узагальнення". Однак в літературі по оцінці найбільш вживаним терміном, більш відповідним змістом цієї процедури, є термін "узгодження".

При виборі підсумкового значення вартості враховуються мета і призначення оцінки, застосовність того чи іншого використаного методу оцінки для цієї мети і даного тину об'єкта оцінки, а також достовірність і надійність інформації, використаної при застосуванні того чи іншого методу. Якщо все методи рівноцінні з точки зору відповідності поведінки учасників ринку, то показник ринкової вартості розраховується як середнє або середньозважене значення.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Метод порівняння продажів
Порівняння методів навчання менеджерів
Метод парних порівнянь
Метод заданого розподілу
Метод пропорційного розподілу (пайової участі)
Математичні методи виділення районів
Виділення та інтеграція функціональних систем управління
Виділення класів по функціональності
Метод простого додавання нерозкладного залишку
Метод залишків
Метод залишку
Приклад використання органолептичного методу при ідентифікації апельсинового соку
Проблеми моделювання свідомості методами психосемантики
Методи кваліметрії та їх використання в управлінні якістю
Узгодження (узагальнення) результатів застосування підходів до оцінки та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки
Узгодження результатів оцінки
Оцінка вартості майна
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук