Навігація
Головна
Методи розрахунків орендної плати за нежитлові приміщення, житлові...Контрактна і ринкова орендна платаВитрати на позики, які підлягають капіталізаціїОренда й орендна плата на ринку нерухомості. Загальні підстави...Правові засади справляння орендної плати
Витрати на позики, які підлягають капіталізаціїМетод прямої капіталізації доходівОцінка землі методом капіталізації доходуМетод прямої капіталізації доходівУправління витратами і маржинальним доходом із застосуванням...
 
Головна arrow Екологія arrow Економіка природокористування
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Капіталізація орендних платежів за землю

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">
data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Вартості землі II за методом капіталізації земельної ренти визначається як відношення орендної плати (доходу власника за мінусом податків на землю та інших витрат, пов'язаних з володінням даною земельною ділянкою) до коефіцієнта капіталізації:

де Dа - дохід власника від орендної плати за одиницю площі сільськогосподарських угідь, аналогічних за своїми властивостями оцінюваного; До д - податок на землю; До з - коефіцієнт капіталізації доходів від землі.

Якщо землю в оренду здає державу або муніципалітет і ставки відповідають ринковим, наприклад отримані на торгах, то податок на землю в розрахунках враховуватися не повинен (приклад 4.1).

Оптимальним варіантом визначення коефіцієнта капіталізації є його визначення з угод з аналогічними земельними ділянками (коефіцієнт капіталізації дорівнює відношенню чистого доходу до ціни угоди). При відсутності таких даних коефіцієнт капіталізації може визначатися методом кумулятивного побудови з урахуванням всіх поправок на ризики отримання доходу від сільськогосподарського виробництва.

приклад 4.1

Оцінка землі методом капіталізації орендної плати.

1 Власником землі є муніципалітет. Ринкова ставка орендної плати - 0,17 руб / м2. Коефіцієнт капіталізації - 0,25. Тоді за наведеною формулою отримаємо:

2. Власником землі є приватна особа. Ринкова ставка орендної плати - 0,19 руб / м2. Ставка земельного податку - 0,02 грн / м2. Коефіцієнт капіталізації - 0,25. тоді

Капіталізація чистого операційного доходу

При капіталізації чистого операційного доходу, що припадає на землю, дохід може визначатися в фактично сформованих цінах на сільськогосподарську продукцію, а також в прогнозованих цінах.

Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом, а саме в найбільш поширені (товарні) культури, і витратами на їх виробництво в розрахунку на одиницю площі.

Валовий дохід визначається на основі показника середньої врожайності, що склалася в типових господарствах на грунтах аналогічної якості при застосуванні найбільш поширеною агротехніки, тобто на підставі даних про врожайність за ряд останніх років при середньому рівні інтенсивності землеробства.

Як цін використовуються середні ціни реалізації одиниці продукції провідної культури чи усереднена ціна по групах однорідних культур на найбільш доступних ринках збуту - в найближчих місцях реалізації сільськогосподарської продукції.

Якщо в оціненого господарстві товарними культурами для одного і того ж виду використання земель є кілька культур, то земельну ренту доцільно визначати як середньозважену чистих операційних доходів, отриманих від різних культур. Як вагових коефіцієнтів можна використовувати частки площ, зайнятих кожною культурою, в загальній площі ріллі при оптимальній структурі посівних площ і сформованій системі сівозміни. Дохід може бути визначений в середньому за кілька років в відповідності зі зміною вирощуваних культур. Наприклад, три роки поле зайнято зерновими, а один рік - паром. Тоді середньорічний дохід визначатиметься сумою доходів за три роки, віднесеної до чотирирічного періоду.

data-override-format="true" data-page-url = "http://stud.com.ua">

Культуру можна вважати основною, якщо вона в структурі товарної продукції рослинництва займає не менше 70%.

Оптимальна структура посівних площ є аналогом принципу найбільш ефективного використання землі в сільському господарстві. Вона може бути визначена з використанням традиційного математичного апарату на основі знаходження максимального обсягу продажів при шуканої площі під певними культурами.

До складу витрат, необхідних для обчислення чистого операційного доходу, що припадає на землю, входять всі витрати землевласника, які необхідні для оплати факторів виробництва (праця, капітал, підприємницькі здібності), залучених до земельної ділянки (приклад 4.2).

приклад 4.2

Розрахунок вартості землі методом капіталізації чистого операційного доходу.

Потрібно оцінити 10 га ріллі. Основні оброблювані культури: пшениця і ячмінь.

Початкові дані:

- Середня врожайність пшениці Уп - 30 ц / га, або 3000 кг / га;

- Середня врожайність ячменю уя - 20 ц / га, або 2000 кг / га;

- Середня ціна реалізації пшениці Цр.п - 2,2 руб / кг;

- Середня ціна реалізації ячменю Цр.я - 1,6 руб / кг;

- Сумарні витрати але вирощування пшениці з урахуванням прибутку підприємця (норми прибутку) Пп - 1,5 руб / кг;

- Сумарні витрати по вирощуванню ячменю з урахуванням прибутку підприємця (норми прибутку) п'ятого - 1,3 руб / кг;

- Коефіцієнт капіталізації До - 0,18.

Визначаємо чистий операційний дохід по пшениці:

Визначаємо чистий операційний дохід по ячменю:

Середній дохід від ріллі

вартість землі

Вартість 10 га буде дорівнює 75 000 руб.

При визначенні витрат також можна користуватися наявними в господарствах даними про собівартість продукції рослинництва (тваринництва) з подальшою їх коригуванням на прибуток підприємця і відшкодування основних фондів, розраховане на основі оцінки їх ринкової вартості і економічного терміну життя, а не затверджених норм амортизації.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Cхожі теми

Методи розрахунків орендної плати за нежитлові приміщення, житлові приміщення та земельні ділянки
Контрактна і ринкова орендна плата
Витрати на позики, які підлягають капіталізації
Оренда й орендна плата на ринку нерухомості. Загальні підстави орендних відносин
Правові засади справляння орендної плати
Витрати на позики, які підлягають капіталізації
Метод прямої капіталізації доходів
Оцінка землі методом капіталізації доходу
Метод прямої капіталізації доходів
Управління витратами і маржинальним доходом із застосуванням операційного левериджу (важеля)
 
Дисципліни
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук