ОЦІНКА ВАРТОСТІ ПІДПРИЄМСТВА (БІЗНЕСУ)

Після вивчення глави 20 бакалавр повинен: знати

  • • сутність оцінки вартості підприємства (бізнесу);
  • • фактори, що впливають на вартість бізнесу;
  • • основні методичні підходи до оцінки бізнесу; вміти
  • • виявляти фактори, які можуть вплинути на оцінку бізнесу;
  • • використовувати методичні підходи для оцінки вартості бізнесу; володіти
  • • понятійним апаратом в рамках даної глави;
  • • методичними підходами оцінки вартості бізнесу.

Сутність, основні поняття, необхідність і цілі оцінки

З переходом економіки Росії на ринкові відносини став розвиватися і ринок нерухомості як складова і істотна частина загального ринку.

Нерухоме майно відіграє особливу роль в економічній і соціально-культурного життя будь-якого суспільства, виступаючи в якості найважливішого економічного ресурсу і граючи роль просторового середовища, в якій здійснюється будь-яка людська діяльність. Нерухомість - найважливіша зі складових частин національного багатства всіх країн світу. Як би не був високий рівень індустріального та інтелектуального розвитку країни, земля всюди становить вагому частину національного надбання, і в цілому на частку нерухомого майна припадає понад 50% світового багатства.

Тому розвиток ринку нерухомості має дуже важливе значення як для юридичних, так і фізичних осіб, для пожвавлення інвестиційної діяльності, задоволення потреби суспільства і суб'єктів господарювання в нерухомості, розвитку іпотечного кредитування, а в кінцевому підсумку - для розвитку економіки.

Згідно зі статтею 130 ЦК України до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) відносяться:

  • • земельні ділянки;
  • • ділянки надр;
  • • відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

До нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (ст. 130 ЦК України). Згідно із законом до нерухомості може бути віднесено й інше майно.

Згідно з Цивільним кодексом РФ підприємством визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Тому підприємство можна віднести до нерухомості. Раніше в законодавстві поняття «юридична особа» нерідко ототожнювалося з поняттям «підприємство». Цивільний кодекс РФ виходить з того, що підприємство є не суб'єктом, а об'єктом юридичних прав. Підприємство в цілому або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди, інших угод.

У Цивільному кодексі РФ юридичною особою визнається організація, яка має в своєму, господарському віданні або оперативному управлінні відокремлене майно і відповідає за своїми зобов'язаннями цим майном, може від свого імені набувати і здійснювати майнові та особисті немайнові права, нести обов'язки, бути позивачем і відповідачем в суді. Юридичні особи повинні мати самостійний баланс або кошторис (ст. 48).

Розвиток ринку нерухомості тісно взаємопов'язано з оцінкою майна і бізнесу.

Оцінка нерухомості - операція з визначення вартості об'єкта.

Оцінка - найважливіша функція маркетингу і системи управління нерухомістю в цілому. Чим ближче фактичне значення вартості об'єкта до істинного, тим менше ймовірність помилки прийняття рішення в галузі управління нерухомістю. Оцінити нерухомість - значить визначити ринкову вартість об'єкта.

Ринкова вартість нерухомості - найбільш ймовірна ціна, яка може бути встановлена на оцінюваний об'єкт в умовах конкуренції, коли продавець і покупець вільні в своїх діях, мають повну інформацію про об'єкт, умови угоди і ситуації на ринку.

Оцінка підприємства (бізнесу ) - більш складний і трудомісткий процес в порівнянні з оцінкою майна. Його складність полягає в тому, що підприємство в цьому випадку розглядається як єдиний майновий комплекс, здатний виробляти продукцію (роботи, послуги), тобто приносити певний дохід. При цьому необхідно враховувати безліч чинників, наявних на момент оцінки і ймовірних в майбутньому.

Інша річ, коли оцінюється окремий транспортний засіб, обладнання, будівлю або споруду.

Бізнес - це певна діяльність, організована в рамках певної структури. Власник бізнесу має право продати його, закласти, застрахувати, заповідати. Таким чином, бізнес стає об'єктом угоди, що володіє всіма ознаками товару. Але це товар особливого роду.

Оцінку бізнесу необхідно розглядати з двох позицій:

  • • «оцінка» як процес;
  • • «оцінка» як результат.

Оцінка бізнесу - це сукупність дій оцінювача, спрямованих на визначення об'єктивної ринкової вартості підприємства.

Оцінка як результат. Ринкова вартість представляє собою найбільш ймовірну ціну прав на власність, по якій вона може бути продана.

Оцінка вартості - наше уявлення або думка про реальний, справжній, по суті, невідомому значенні вартості.

У оціночної діяльності розрізняють такі види вартості підприємства: ринкову, інвестиційну, ліквідаційну, заставну, балансову та ін.

У статті 3 Федерального закону від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» дається таке визначення ринкової вартості: ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, і за умови, що на величині угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли:

  • • одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша не зобов'язана приймати виконання;
  • • сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
  • • об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти;
  • • ціна угоди являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки, і примусу до здійснення угоди щодо її сторін не було;
  • • платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

Цей вид вартості застосовується при вирішенні всіх питань, пов'язаних з федеральними та місцевими податками. Саме ринкову вартість визначають при оцінці для цілей купівлі-продажу підприємства або частини його активів.

Ринкова вартість є об'єктивною, незалежною від бажання окремих учасників ринку нерухомості та відображає реальні економічні умови, що складаються на цьому ринку.

Під ринковою вартістю в Міжнародних стандартах оцінки розуміється розрахункова величина, за яку передбачається перехід майна з рук в руки на дату оцінки в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу; при цьому передбачається, що кожна сторона діяла компетентно обачливо і без примусу.

Інвестиційна вартість - це вартість підприємства для конкретного інвестора або груп інвесторів. Вона визначається як основа індивідуальних вимог до інвестицій. Типовий інвестор прагне отримати поряд з поверненням вкладеного капіталу прибуток. Тому розрахунок інвестиційної вартості проводиться виходячи з очікуваних даних інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації.

Вартість відтворення - це витрати на відтворення точної копії підприємства або іншого активу, навіть якщо є більш економічні аналоги. Точна копія означає, що об'єкт відтворюється з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тим же якістю будівельно-монтажних робіт, що і у об'єкту оцінки. В даному випадку відтворюється той же моральний знос об'єкту і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, що були у оцінюваного об'єкта. Не враховується тільки фізичний знос.

Вартість заміщення - витрати на створення підприємства, що має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних і прогресивних матеріалів, конструкцій, обладнання. Цей вид вартості широко використовується в сфері страхування.

Ліквідаційна вартість , або вартість при вимушеній продажу, - грошова сума, яка реально може бути отримана від продажу власності в терміни, занадто короткі для проведення адекватного маркетингу відповідно до визначення ринкової вартості.

Заставна вартість - оцінка підприємства за ринковою вартістю для цілей іпотечного кредитування.

Балансова вартість - витрати на будівництво або придбання об'єкта власності. Балансова вартість буває первісною та відновної. Первісна вартість відбивається в бухгалтерських документах на момент введення в експлуатацію. Відновлювальна вартість - его вартість відтворення раніше створених основних засобів у сучасних умовах, визначається в процесі переоцінки основних фондів.

В основі оцінки бізнесу лежить припущення, що його сьогоднішня вартість дорівнює вартості майбутніх вигод (доходів), які власник може отримати в результаті володіння даною власністю (бізнесом).

Дійсно, розумний покупець погодиться інвестувати в компанію тільки в разі, якщо поточна вартість очікуваних доходів від власності буде щонайменше дорівнює ціні придбання. Точно так же раціонально мислячий продавець в нормальних умовах не буде продавати свою власність, якщо поточна вартість очікуваних доходів більше, ніж продажна ціна.

Мета оцінки - розрахунок і обгрунтування ринкової вартості підприємства.

Оцінка підприємства не є самоціллю, вона підпорядкована вирішенню певної, конкретної задачі. Оцінювачу необхідно знати завдання, заради якої проводиться оцінка, - тільки тоді він зможе правильно вибрати потрібний методичний інструментарій.

Найбільш характерні такі випадки, коли виникає потреба в оцінці вартості підприємства:

  • • продаж підприємства;
  • • продаж частини майна підприємства (земельних ділянок, будівель, споруд);
  • • реорганізація (злиття, поділ, поглинання і т.п.) і ліквідація підприємства, що проводяться як за рішенням його власників, так і за рішенням арбітражного суду або в разі банкрутства;
  • • купівля-продаж акцій підприємства на ринку цінних паперів (купівля підприємства або його частини, що знаходяться в акціонерній власності);
  • • купівля-продаж частки (внеску) у статутному капіталі товариства або ТОВ (частка оцінюється в грошових одиницях);
  • • передача підприємства в оренду. Оцінка вартості важлива для призначення орендної плати та здійснення подальшого викупу орендарем (якщо це передбачено договором оренди);
  • • здійснення інвестиційного проекту розвитку підприємства, коли для його обгрунтування необхідно знати вихідну вартість підприємства;
  • • отримання кредиту йод заставу майна підприємства (іпотека);
  • • страхування майна підприємства;
  • • визначення податкової бази для нарахування податку на майно;
  • • переоцінка основних фондів;
  • • приватизація;
  • • передача в довірче управління;
  • • передача в якості внеску в статутні капітали.

Таким чином, обгрунтованість і достовірність оцінки вартості майнового комплексу багато в чому залежить від того, наскільки правильно визначена область її використання: купівля-продаж, отримання кредиту, страхування, оподаткування і т.д.

У міру розвитку ринкових відносин, в тому числі ринку нерухомості в Росії, потреба в оцінці буде зростати, отже, знадобляться і відповідні фахівці.

 
Переглянути оригінал
< Попер   ЗМІСТ   ОРИГІНАЛ   Наст >