КОМПЛЕКСНЕ ОСВОЄННЯ ТЕРИТОРІЇ.

Комплексне освоєння території з 2015 р увазі не тільки випадок житлового будівництва, а й будь-які інші випадки будівництва. Договори з комплексного освоєння території розділені зараз на два взаємопов'язаних договору: договір оренди земельної ділянки (регулюється ЗК РФ) і договір про комплексне освоєння території (регулюється ГрК РФ). Договір комплексного освоєння території може бути розірваний з забудовником тільки за рішенням суду, ніяких угод сторін тут не передбачається. Крім того, в даний час необхідно розробляти графіки освоєння території з детальною регламентацією кожного заходу з метою більш ефективного освоєння земельних ділянок.

З 1 березня 2015 року всі земельні ділянки, які стосуються комплексного освоєння територій, житлового будівництва, освіти ділянок в межах планувальної структури для розміщення багатоквартирних будинків, підтверджуються проектом межування території.

Необхідно відзначити, що в Росії намічається кардинально новий підхід до питань територіального планування, в тому числі із залученням закордонного досвіду та інноваційних технологій.

Спроба застосування нових ідей (західного досвіду) планування була здійснена голландськими фахівцями в м Пермі при розробці стратегічного майстер-плану (СМП). В даний час такий документ, як СМП, відсутній в системі містобудівної документації, тому ці документи не мають юридичної сили і можуть розглядатися тільки в якості загального керівництва або основи для розробки інших містобудівних документів, наприклад розробки в рамках концепції майстер-плану містобудівного плану з урахуванням вимог законодавства.

Стратегічний майстер-план являє собою бачення перспективного розвитку міста, що визначає його основні просторові параметри, показники і принципи розвитку, позначає стратегію досягнення поставлених завдань, посилення ролі містобудівної політики і методологію реалізації довгострокової стратегії розвитку міста.

Дослідники відзначають, що якщо поглянути з позицій структурнофункционального моделювання на новітні майстер-плани зарубіжних міст, то можна виявити ряд стійко повторюваних трендів (основних блоків функцій):

  • - цілепокладання;
  • - адаптація;
  • - інтеграція;
  • - підтримка моделей поведінки.

Необхідно позначити, що майстер-план ні в якій мірі не заміна генеральним планом, він являє собою стратегію, концепцію розвитку мегаполіса. Майстер-план, передує генеральний план, в результаті чого місто отримує найсучасніші планувальні рішення соціальних, економічних, транспортних, будівельних, рекреаційних проблем і питань землекористування.

В ході підготовки майстер-плану городяни з пасивних спостерігачів перетворюються в партнерів міського уряду, підвищується довіра до влади. Кожен житель відчуває свою причетність до створення документа і розуміє, що майбутнє міста залежить від нього 1 . Крім того, наявність майстер-плану міста може виступати гарантом розвитку для інвесторів, чітко позначивши йому пункти інтересів.

СМП дасть можливість більш повно враховувати економічні характеристики, зокрема проводити зонування території з урахуванням прогнозованих потреб основних галузей економіки міста та учасників різних сегментів ринку нерухомості. Залучення уваги до аналітичних і прогнозних робіт на ринку нерухомості, а також використання їх результатів при створенні майстер-плану території мегаполісу допоможе знизити ризики прийняття необґрунтованих менеджерських рішень і підвищить ефективність управління земельно-майновим комплексом [1] [2] .

Однак, грунтуючись на зарубіжному і особливо російському досвіді розробки майстер-планів, необхідно врахувати наступні фактори [3] :

  • - будь-яка інноваційна технологія потребує пропаганди і роз'яснення не тільки для фахівців, а й для жителів міста (в іншому випадку може бути повторений негативний досвід Пермі);
  • - до розробки повинно бути обов'язково залучено місцеве професійне співтовариство, що дозволить врахувати місцеві і історичні тенденції розвитку даної території, а також культурний та історичний досвід розвитку країни або регіону;
  • - необхідна наявність політичної волі і політичної відповідальності перед жителями;
  • - одним із стратегічних напрямків має бути посилення ролі ведення кадастрових і землевпорядних робіт, що забезпечують інформаційну основу планування, з метою більш ефективного управління земельними ресурсами міста.

З 1 січня 2017 року набрав чинності Федеральний закон від 3 липня 2016 р № 373-ФЗ, привнесший істотні зміни в ГРК РФ і встановлює вимоги до документів з планування території, а також розширює список засобів, які дозволяють здійснювати комплексний розвиток території.

Також з новим законом з'явилася і нова територіальна зона, названа «Комплексне та сталий розвиток території», в рамках якої проводиться діяльність з підготовки та затвердження документації з планування території для розміщення об'єктів капітального будівництва, спрямована на створення умов для найбільш ефективного використання різних земельних ділянок.

Комплексне і сталий розвиток території покликане забезпечити максимально ефективне використання земельних ділянок, які на даний момент зайняті старими і аварійними житловими будинками, гаражами і закинутими промисловими зонами.

Комплексне і сталий розвиток території на даний момент здійснюється по одній з чотирьох форм:

  • - розвиток забудованої території (ст. 46.1-46.3 ГрК РФ), яке має на увазі відновлення ділянок зі старими (невідповідними містобудівній регламентом), аварійними і такими, що підлягають знесенню багатоквартирними будинками, якщо можливість передачі земельних ділянок для муніципальних потреб відсутня;
  • - комплексне освоєння територій (ст. 46.4 ГрК РФ), що проводиться при первинному виділенні земельної ділянки з публічних земель. При цьому публічні слухання щодо проектів планування і межування не потрібні;
  • - комплексний розвиток території з ініціативи правовласників ділянок (ст. 46.9 ГрК РФ), що застосовується при будівництві поза- базарною інфраструктури на публічних землях за рахунок правовласників або орендарів земельних ділянок (при цьому до закінчення терміну оренди повинно залишитися не менше п'яти років). Публічні слухання також не проводяться;
  • - комплексний розвиток території за ініціативою органу місцевого самоврядування (ст. 46.10 ГрК РФ), що використовується при необхідності реновації території з старим нежитловим фондом, старим малоповерхових житлом з вилученням ділянки і його передачі для комерційного використання.

Необхідність у реформуванні містобудівної області назрівала довгий час, і передумовами цих змін стали недолік вільних публічних земель, придатних для великої житлової та комерційної забудови; то, що оренда земельної ділянки втратила інвестиційні риси (наприклад, обмежили можливість зміни цілей надання ділянки або виду дозволеного використання).

В якості першого рішення ще в 2006 р в ГРК РФ була включена модель договору розвитку територій як механізм спільного державного і приватного роботи в сфері містобудування, створений для вирішення проблем по розселенню з аварійного житла. Основною проблемою цієї програми стало правило, за яким вдома розселяються за датою постановки на облік в статусі аварійних, що призвело до малої зацікавленості інвесторів в точкової забудови, а також до соціальної напруженості серед мешканців аварійних будинків.

Першим вдалим рішенням в даній ситуації стало впровадження механізму розвитку забудованих територій, завданням якого є комплексне розселення аварійних багатоквартирних будинків. Незважаючи на відносно недавнє введення (2009 г.), деякі муніципальні освіти вже мають досвід успішної реалізації проектів розвитку забудованих територій. Але і тут не обійшлося без проблем, так як цікаві умови для забудовника обертаються тим, що часто на територіях, які звільняються після знесення аварійних будівель, неможливо побудувати багатоквартирні будинки за сучасними вимогами, оскільки спочатку будинки будувалися відповідно до іншими містобудівними нормативами, пожежними та санітарними нормами.

На даний момент комплексне і сталий розвиток території є основною рушійною силою розвитку територій. З початку дії закону було представлено вже безліч різних проектів розвитку занедбаних об'єктів промислової та інших зон.

Підводячи підсумок, необхідно відзначити, що територіальне планування - найважливіший метод планування використання земельних ресурсів, застосовуваний на федеральному, регіональному і місцевому рівнях.

Територіальне планування спрямоване на забезпечення узгодженого зі стратегічними цілями планування сталого, комплексного розвитку Російської Федерації, суб'єктів РФ, муніципальних утворень.

В даний час документи територіального планування дозволяють пов'язати плани з розвитку територій з бюджетним плануванням і забезпечити реалізацію їх шляхом виконання заходів, передбачених державними програмами, федеральними цільовими програмами, рішеннями головних розпорядників коштів федерального, регіонального та місцевого бюджетів, програмами комплексного розвитку систем комунальної, транспортної та соціальної інфраструктур та інвестиційними програмами організацій комунального комплексу (при налич ії).

  • [1] Майстер-план: навіщо він Москві? URL: http://www.strelka.com/ru/magazine/2014/12/22/master-plan.
  • [2] Комаров С. І. Прогнозування в системі управління земельно-майновим комплексом // Майнові відносини в Російській Федерації. 2010. № 5.С. 84-100.
  • [3] Антропов Д. В., Михалева А. С. Сучасні підходи до планування використання земель (територій) міст // Землевпорядкування, кадастр і моніторинг земель.2015. № 10. С. 59-67.
 
Переглянути оригінал
< Попер   ЗМІСТ   ОРИГІНАЛ   Наст >