ПОНЯТТЯ І СУБ'ЄКТИ МІСТОБУДІВНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ

В результаті вивчення даного розділу студент повинен: знати

поняття і цілі містобудівної діяльності; основні групи суб'єктів містобудівної діяльності;

економічну суть містобудівної діяльності; вміти

виявляти суб'єкти містобудівної діяльності і їх основні інтереси щодо земельної ділянки, об'єкта нерухомості або міської території;

обґрунтувати, в чому проявляються економічні функції містобудівної діяльності;

виділити економічні інтереси суб'єктів містобудівної діяльності щодо земельної ділянки, об'єкта нерухомості або міської території; володіти

навичками обґрунтування соціально-економічного значення містобудівної діяльності;

навичками виявлення економічних інтересів суб'єктів містобудівної діяльності щодо земельної ділянки, об'єкта нерухомості, міської території.

Сутність містобудівної діяльності

У розвинених країнах склалися стійкі традиції ведення містобудівної діяльності, проте це не заважає науковому співтовариству і фахівцям-практикам намагатися переосмислити її сутність і цілі. В останні роки з'являється все більше робіт, які доводять, що градостроітельнзчо діяльність слід представляти більш широко, з урахуванням задоволення людських потреб в комфортному середовищі, впровадження принципів сталого розвитку, перетворення містобудівної політики в інструмент сприяння економічному зростанню. Таким чином, все більш чітко проявляється необхідність економічного осмислення містобудівної діяльності як сфери, спрямованої на задоволення потреб, досягнення балансу інтересів різних суб'єктів, забезпечення інвестиційної привабливості територій і підвищення добробуту населення.

В цьому плані варто виділити роботу професорів Девіда Адамса (David Adams) і Крейга Уоткінс (Craig Watkins) «Цінність планування» 1 , яка опублікована в рамках досліджень, що проводяться Королівським інститутом містобудування (The Royal Town Planning Institute - RTPI), що вказує на її особливу актуальність і практичну значимість. Автори, зокрема відзначають:

Містобудівне планування - це набагато більш широкий вид діяльності, ніж вузька сфера регулювання, до якої його зводять багато економістів і політиків. Планування допомагає створити такі місця, де люди хочуть жити, працювати, відпочивати і інвестувати; часто це називається «надання форми місця». Містобудівне планування - це сфера діяльності, яка покращує місцевість, допомагаючи їй краще функціонувати з економічної, соціальної та екологічної точки зору. Планування орієнтоване на результат, а не тільки на процес. Таке широке визначення має на увазі, що забезпечення інфраструктурою і управління територією міського центру - такі ж складові містобудівної діяльності, як і підготовка планів розвитку територій ... [1] [2] (переклад наш. - М.К.).

Адамс і Уоткінс приходять до висновку, що містобудівна діяльність - це комплексна система, яка використовує різні інструменти (табл. 2), щоб формувати, регулювати і стимулювати поведінку агентів ринку. Відповідно, ця діяльність сприяє формуванню ринків, так як безпосередньо впливає на прийняття рішень власниками земельних ділянок, девелоперами та інвесторами. Усвідомлення фахівцями в області містобудівної діяльності того факту, що вони є активними учасниками ринку, має на увазі проходження кількох початкових установок:

  • • містобудівники - активні учасники девелопменту нерухомості;
  • • вони повинні володіти ситуацією на локальних ринках нерухомості;
  • • вони повинні підтримувати тісні зв'язки з девелоперами;
  • • їм необхідні знання в сфері економіки і девелопменту 1 .

Таблиця 2

Містобудівне планування як інструмент 2

Напрямок для застосування інструменту

спосіб дії

типові приклади

формування

ринку

Формування середовища для прийняття рішень індивідуальними учасниками процесів девелопменту за допомогою встановлення широкого контексту для поведінки на ринку і укладення угод

  • • плани, стратегії, прогнози;
  • • перетворення в сфері прав власності;
  • • стратегічна трансформація ринку
  • 1 Adams D., Watkins С. The Value of Planning. P. 1.
  • 2 Складено no: Adams D., Watkins C. The Value of Planning. P. 11. Переклад автора.

Закінчення табл. 2

Напрямок для застосування інструменту

спосіб дії

типові приклади

регулювання

ринку

Встановлення обмежень для прийняття рішень індивідуальними учасниками девелопменту за допомогою контролю і роллірованія дій на ринку і угод

  • • регулювання в сфері девелопменту;
  • • накладення зобов'язань на учасників ринку;
  • • регулювання вигляду міста і встановлення дизайн-кодів

створення

ринкових

стимулів

Розширення середовища для прийняття рішень індивідуальну учасниками процесів девелопменту за допомогою сприяння ринкової активності та укладення угод

• формування

і розпорядження земельними> г Частка;

  • • з'правленіе розвитком міського центру;
  • • розвиток державно-приватного партнерства в сфері девелопменту

нарощування

потенціалу

діяльності

Сприяння підвищенню ефективності діяльності учасників девелопмента і стимулювання таким чином застосування інших інструментів

  • • трансформація культур, способу мислення і ідей;
  • • формування мереж контактів і зв'язків;
  • • розвиток знань і доступності інформації;
  • • розвиток навичок і здібностей

Девіз згаданого вище британського Королівського інституту містобудування говорить: «Mediation of Space - Making of Place», що можна перекласти як «Посередництво в просторі - формування місця (території)». По суті це означає, що містобудівна діяльність повинна зачитувати безліч конкзфірующіх інтересів (конкретних людей, суспільних груп і компаній) щодо одного і того ж земельної ділянки.

Результат проходження перерахованим принципам і впровадження виділених інструментів, на думку авторів, призведе до загального підвищення ефективності діяльності учасників ринку, зниження негативного впливу зовнішніх факторів і буде сприяти економічному зростанню. С. Макміллан (S. Macmillan) в роботі «Додана вартість при хорошому проектуванні» 1 виділив шість типів вартості, або цінності, які можна збільшити завдяки ефективному містобудівного планування.

  • 1. Вартість в обміні (exchange value). Втілюється в цінах, за якими продається нерухомість.
  • 2. Вартість в користуванні (use value). Відображає привабливість об'єктів для їх користувачів, внесок земельних ділянок і поліпшень в продуктивність, прибутковість і конкурентоспроможність.
  • 3. Соціальна вартість (social value) [3] [4] . Відображає здатність місць забезпечувати комунікації між людьми, збільшувати соціальну взаємодію, посилювати почуття громадянської гордості, сприяти розвитку сусідських зв'язків, забезпечуючи при цьому зниження рівня злочинності та вандалізму.
  • 4. Вартість в аспекті навколишнього середовища (environmental value). Характеризується рівнем адаптації, гнучкості та міцності зв'язків, відображає зацікавленість в досягненні справедливості і рівності.
  • 5. Іміджева вартість (image value). Відображає внесок місця в зміцнення корпоративної ідентичності, престижу і репутації.
  • 6. Культурна вартість (culture value). Виявляється у взаємозв'язку місця і контексту, уваги до історії розвитку міста.

Закінчення коментаря 6

Крім того, дослідники звернулися до проблеми зіставлення рівня заробітної плати в різних місцях міста, цін на нерухомість і діючих обмежень щодо житлового будівництва; розкрили проблему «прихованого» податку для девелоперів офісної нерухомості, що реалізується в різних обмеженнях градостроит ного плану (наприклад, обмеження висотності), і вивчили вплив цих заходів на інвестиційну привабливість сектора офісної нерухомості.

Один з висновків, до яких прийшли автори, полягає в тому, що декларований принцип сталого розвитку часто не дотримується в силу наступних обставин: отримання невиправдано великих вигод власниками землі в популярних районах (часто в ролі вигодонабувачів виступають і самі муніципалітети, що виставляють на продаж земельні ділянки , розташовані в парках, на шкільних майданчиках); неефективне використання земель, які пройшли редевелопмент; неоднозначна ефективність політики організації «зелених поясів» навколо міст; стимулювання точкової забудови та ін.

Джерело: Cheshire Р, Leunig Т, Nathan М., Overman Н. Links Between Planning and Economic Performance: Evidence Note for LSE Growth Commission. Institute for Government, 2012. URL: http://www.lse.ac.uk/ researchAndExpertise / units / growthCommission / documents / pdf / contributions / lseGC_SERC_planning. pdf

Серед безлічі зарубіжних робіт, присвячених вдосконаленню містобудівної діяльності, відзначимо цикл досліджень новозеландської комісії щодо підвищення ефективності містобудівного планування, опублікованих у вигляді звіту «Better Urban Planning» в 2015 р 1 і проекту звіту з аналогічною назвою в 2016 р [5] [6 ][6] Оскільки Нова Зеландія - країна зі сформованою системою земельних і містобудівних відносин, цікава постановка задачі в подібному дослідженні:

... провести огляд системи містобудівного планування Нової Зеландії і виявити, відштовхуючись від вихідних принципів, якою має бути система використання земельних ресурсів, щоб досягалися бажані результати в таких областях, як соціальна, економічна, навколишнє середовище і культура ... Міські території є динамічними комплексними системами. Використання земельних ресурсів та розвиток міських сусідства і спільнот може кардинально змінитися під впливом економічних, технологічних і демографічних сил ... [7] (переклад наш. - М.К.).

Дослідники прийшли до висновку, що містобудівна діяльність включає різні заходи, здійснювані насамперед місцевими органами влади і націлені на: 1) управління ефективним використанням землі, забезпечення інфраструктурою; 2) розробку правил, планів і ринкових (цінових) механізмів для реалізації положень законів і нормативних актів.

Проведена новозеландськими дослідниками робота має всеосяжний характер. Так, виділені і розкриті наступні напрямки: критерії високоефективного міста і містобудівна політика; взаємозв'язок містобудівного регулювання, ринків, прав власності; вдосконалення системи зонування і її зв'язок з ціноутворенням на земельні ділянки; інфраструктура і забезпечення людей основними ресурсами в системі містобудівної діяльності. Це - лише незначна частина питань, які охопили автори зазначеного циклу звітів. Головний висновок, який випливає зі звітів, полягає в необхідності звертатися до кінцевої мети містобудівного регулювання, яка полягає в задоволенні потреб людей у комфортному середовищі з урахуванням інтересів майбутніх поколінь (принцип сталого розвитку).

В цілому визначення містобудування та містобудівної діяльності в законодавчій практиці і роботі професійних асоціацій різних держав можна вважати досить універсальним. Зокрема, в Оксфордському юридичному словнику зазначається, що містобудування - зто:

... система контролю використання землі, адмініструється органами місцевого самоврядування ... Механізмом контролю є дозвіл на будівництво, без якого девелопмент земельної ділянки не може бути здійснений ... 1 (переклад наш. - М.К.).

У свою чергу, Школа містобудування канадського Університету Макгілла (School of Urban Planning, McGill University) визначає містобудівну діяльність в такий спосіб:

... технічний і політичний процес, спрямований на підвищення добробуту людей, контроль використання земель, проектування міського середовища, включаючи транспортні та комунікаційні мережі, а також захист і поліпшення природного довкілля [8] [9] (переклад наш. - М.К .).

Пріоритет сприяння зростанню добробуту населення простежується і в цілях Американської містобудівної асоціації (American Planning Association), в матеріалах якої відзначається, що професія містобудівника - це:

Динамічний вид діяльності, який спрямований на поліпшення добробуту людей і їх спільнот, що здійснюється за допомогою створення більш зручних, здорових, ефективних і привабливих просторів для теперішніх та майбутніх поколінь ... Містобудівне планування допомагає співтовариствам передбачити їх майбутнє, знайти оптимальний баланс між новим девелопментом і склалися системами забезпечення громадян послугами, захистом навколишнього середовища та інноваційними змінами [10] [11] (переклад наш. - М.К.).

У матеріалах про містобудівну діяльність на сайті Бірмінгемського університету (University of Birmingham) відзначено, що одна з цілей містобудівників - забезпечити баланс при наявності конфлікту інтересів, що виходять від житлової сфери, промисловості, сільського господарства, транспорту і захисту навколишнього середовища, щоб в результаті відповідний проект девелопменту відбувся 1 . Департамент містобудування Гонконгу, поряд із забезпеченням громадського добробуту та якості життя, виділяє завдання містобудівної діяльності, яка виражається в досягненні балансу інтересів при використанні обмежених земельних ресурсів [12] [13] .

Розвиток офіційного розуміння містобудівної діяльності в Росії також становить інтерес. У табл. 3 наведені визначення містобудівної діяльності, які містилися в федеральних законах починаючи з 1992 р

Як бачимо, з 1992 по 2017 р з законодавчого визначення містобудівної діяльності в Росії виключені прямі згадки про просторової організації систем розселення, формуванні різних видів інфраструктури та визначення містобудівної політики, орієнтованої на досягнення соціально-економічних цілей щодо формування сприятливого середовища проживання населення виходячи з умов історично сформованого розселення, перспектив соціально-економічного розвитку суспільства, національно-етнічних і місцевих особливостей .

Розвиток поняття «містобудівна діяльність» в законодавстві РФ в 1992-2017 рр.

закон

визначення

Про основи містобудування в Російській Федерації: федер. закон від 14 липня 1992 р

No 3295-1 (в ред. Від 19 липня 1995 г.)

Містобудування в Російській Федерації - діяльність по просторової організації систем розселення, спрямована на розвиток міст та інших поселень, створення умов для їх територіального розвитку, формування виробничої, соціальної, інженерної і транспортної інфраструктур, будівництво, реконструкцію, ремонт і реставрацію, переобладнання, модернізацію, інше функціональну зміну будівель, споруд та їх комплексів, об'єктів благоустрою, озеленення, зміна розмірів і меж земельних ділянок та ін угой нерухомості.

Містобудівна політика - цілеспрямована діяльність держави щодо формування сприятливого середовища проживання населення виходячи з умов історично сформованого розселення, перспектив соціально-економічного розвитку суспільства, національно-етнічних та інших місцевих особливостей

Г радостроітельний кодекс Російської Федерації: федер. закон від 7 травня 1998 № 73-ФЗ

Містобудівна діяльність (далі також - містобудування) - діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, фізичних і юридичних осіб в області містобудівного планування розвитку територій і поселень, визначення видів використання земельних ділянок, проектування, будівництва і реконструкції об'єктів нерухомості з урахуванням інтересів громадян, громадських і державних інтересів, а також національних, історико-культурних, екологічних, природних особливостей зазначених террито ий і поселень

Закінчення табл. 3

закон

визначення

Г радостроітельний кодекс Російської Федерації: федер. закон від 29 грудня 2004 р Nq 190-ФЗ (в ред. від 4 грудня 2007 року)

Містобудівна діяльність - діяльність з розвитку територій, в тому числі міст та інших поселень, осзтцествля- емая у вигляді територіального планування, містобудівного зонування, планування території, архітектурно-будівельного проектування, будівництва, капітального ремонту, реконстрз'кціі об'єктів капітального будівництва

Містобудівний кодекс Російської Федерації: федер. закон від 29 грудня 2004 № 190-ФЗ (в ред. від 29 липня 2017 г.)

Містобудівна діяльність - діяльність з розвитку територій, в тому числі міст та інших поселень, здійснювана у вигляді територіального планування, містобудівного зонування, планування території, архітектурно-будівельного проектування, будівництва, капітального ремонту, реконструкції об'єктів капітального будівництва, експлуатації будівель, споруд

У Містобудівний кодекс зразка 1998 р запам'ятовувався такий елемент містобудівної діяльності, як визначення видів використання земельних з ^ част- ков [14] , і містилися зовсім демократичні положення про проектування, будівництво та реконструкцію об'єктів нерухомості з заліком інтересів громадян, громадських і державних інтересів, а також історико-культзфних, екологічних, природних особливостей замовити територій і поселень.

Багато вчених і практики в сфері містобудівної діяльності пропонували власні версії визначення поняття «містобудівна діяльність». Найбільш помітним рухом, спрямованим на вдосконалення положень вітчизняного містобудівного законодавства, стала підготовка Містобудівною доктрини Російської Федерації, в якій, зокрема, давалося визначення містобудування або містобудівної діяльності:

Діяльність по формуванню матеріального середовища життєдіяльності шляхом просторової організації систем розселення, плануванні і забудові населених місць, що спирається на містобудівне законодавство, регулювання землекористування, норми і правила, системи наукового знання, проектування і управління, художні та естетичні принципи ... [15]

У документі підкреслювалося, що містобудування покликане вирішувати завдання розміщення продуктивних сил країни і розселення, а містобудівна діяльність, таким чином, є найважливіший елемент соціально-економічного розвитку країни.

Підводячи підсумок огляду деяких підходів до визначення містобудівної діяльності, можна зробити кілька висновків:

  • • дослідники (як представники академічного середовища, так і практикуючі фахівці) наголошують на необхідності виділення соціально-економічних завдань містобудівної діяльності. Основними пріоритетами виступають задоволення потреб людини і створення комфортного середовища для його життя і діяльності з урахуванням оцінки впливу заходів містобудівної політики на майбутні покоління (принцип сталого розвитку);
  • • містобудівна діяльність функціонально спрямована на підвищення ефективності використання землі та створення об'єктів інфраструктури, необхідних для життя людини;
  • • містобудівна діяльність покликана сприяти досягненню цілей соціально-економічного розвитку країни, підвищенню добробуту людей. На макрорівні містобудівна політика країни пов'язана із забезпеченням ефективної системи розселення людей і розміщення продуктивних сил;
  • • фахівця в сфері містобудівної діяльності необхідно володіти знаннями в області економіки і права, так як його практична діяльність пов'язана з врегулюванням конфліктів в процесі зіткнення економічних інтересів людей, спільнот, компаній, пов'язаних з конкретними земельними ділянками, міськими територіями або об'єктами нерухомості. Встановлення балансу цих інтересів неможливо без аналізу економічних інтересів сторін.

  • [1] Adams D., Watkins С. The Value of Planning: RTPI Research Reportno. 5. L .: The Royal Town Planning Institute, 2014.
  • [2] Ibid. P. 1.
  • [3] Macmillan S. Added Value of Good Design // Building research andinformation. 2006. Vol. 34. P. 257-271.
  • [4] Адамс і Уоткінс відзначили: «Перші два типи - вартість в обмін у користуванні - відображають економічну і фінансову вартість, однак містобудівна діяльність має справу з вартістю в болеешіроком сенсі. Таким чином, відшукуючи способи забезпечити сталий розвиток, містобудівне планування має віддавати равнийпріорітет економічним, соціальним результатами, а також оценіватьвоздействіе на навколишнє середовище ... »(Adams D., Watkins С. The Value ofPlanning. P. 12). Можливо, починаючи з третього пункту доцільно булоб використовувати поняття «цінність», а не «вартість». 80
  • [5] Better Urban Planning: Issues Paper. New Zealand ProductivityCommission, 2015. URL: http://www.productivity.govt.nz/sites/default/files/better-urban-planning-issues-paper.pdf (дата звернення: 15.08.2017).
  • [6] Better Urban Planning: Draft Report. New Zealand ProductivityCommission, 2016. URL: http://www.productivity.govt.nz/sites/default/files/better-urban-planning-draft-report_l.pdf (дата звернення: 15.08.2017).
  • [7] Better Urban Planning: Issues Paper, 2015. P. 1.
  • [8] Oxford Dictionary of Law / ed. by J. Law, EA Martin. 7th edition.Oxford University Press, 2013. P. 553.
  • [9] About urban planning. URL: https://mcgill.ca/urbanplanning/planning
  • [10] (дата звернення: 15.08.2017).
  • [11] Цит. no: Better Urban Planning: Issues Paper, 2015. P. 6.
  • [12] Getting into ... Town planning. URL: https://intranet.birmingham.ac.uk/as/employability/careers/documents/public/les-town-planning.pdf (дата звернення: 15.08.2017) ..
  • [13] Town Planning. URL: https://www.gov.hk/en/about/abouthk/factsheets/docs/town_planning.pdf (дата звернення: 15.08.2017) ..
  • [14] У 2001 р вступив в силу Земельного кодексу РФ, який закріпив поняття категорії і виду дозволеного використання земельної ділянки.
  • [15] Містобудівна доктрина Російської Федерації / кол. авт.; рук. Г.В. Есаулов. М .: Економінформ, 2014. С. 7. 88
 
Переглянути оригінал
< Попер   ЗМІСТ   ОРИГІНАЛ   Наст >