Навігація
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow ЕКОНОМІКА НЕРУХОМОСТІ
Переглянути оригінал

ПОНЯТТЯ І ВИДИ ВАРТОСТІ

Привертає увагу визначення вартості як того, «від чого ти відмовляєшся, щоб отримати те, що ти хочеш ...», дане в класичному підручнику але економіці [1] . Поза всяким сумнівом, розуміння вихідного принципу дуже важливо, але в разі нашого дослідження необхідно дійти до конкретних відповідей на питання:

  • 1. Що таке ринкова вартість нерухомості?
  • 2. Які інші види вартості істотні для нерухомості?
  • 3. Які підходи дозволяють визначити ринкову вартість нерухомості?

З позиції можливості задовольняти наші потреби всі предмети, які нас оточують, можна розділити на безкоштовні і економічні [2] . Безкоштовні товари вартості не мають. Щоб стати економічним товаром, що еквівалентно набуття вартості, необхідно, щоб були виконані кілька обов'язкових умов.

По-перше, предмет повинен бути корисним , тобто мати властивість задовольняти певну людську потребу. Умова важливе, але недостатня, адже найкориснішим предметом для нас є повітря, при цьому вартості він не має, так як є в необмеженій кількості. Отже, другою ознакою, що дозволяє судити про наявність у предмета вартості, є його дефіцитний ( обмежений ) характер. По-третє, товар повинен бути у вільному обігу і повинна існувати можливість стати його власником. Як ми вже говорили раніше, одне з природних прагнень людини - це інстинкт присвоєння, який в умовах цивілізованого суспільства реалізується через інститут власності. Якщо річчю не можна володіти на праві власності, то інтерес до неї знижується. Грубо кажучи, ми не будемо платити за річ, власником якої нам стати не вдасться. В якості четвертого ознаки багато економістів виділяють наявність у споживачів купівельної спроможності , інакше кажучи, наявність забезпеченого попиту.

Необхідно звернути увагу, що поняття «вартість» і «ринкова вартість» не ідентичні. Різниця між ними дуже добре показано в Міжнародних стандартах оцінки (2013) [3] (далі - МСО). Зокрема, в п. 8 МСО зазначено: «... У вартість туру не є фактом, а думкою про: а) найбільш імовірною ціною, яка була б заплаченої за актив при його обміні, або б) економічні вигоди від володіння активом».

Якщо ж звернутися до поняття ринкової вартості, то воно визначено в п. 29 МСО як «... розрахункова грошова сума, за яку відбувся б обмін активу на дату оцінки між зацікавленим покупцем та зацікавленим продавцем в результаті комерційної угоди після проведення належного маркетингу, при якої кожна зі сторін діяла б, будучи добре обізнаною, ощадливо і без примусу ».

У додатку 8 наведено зіставлення визначень різних видів вартості, встановлених в МСО і російському законодавстві. Слід згадати одну дуже важливу новацію, яка реалізувалася в російських стандартах оцінки в 2015 р У новій редакції Федерального стандарту оцінки «Мета оцінки та види вартості (ФСО № 2)» [4] зазначається, що перелік видів вартості, що підлягають оцінці (ринкова, інвестиційна, ліквідаційна та кадастрова), тепер не є вичерпним і оцінювач може використовувати інші види вартості у відповідності не тільки з російським законодавством, а й міжнародними стандартами оцінки (див. коментар 27).

Автори, що досліджують питання оцінки вартості, підкреслюють, що специфіка ринкової вартості полягає в тому, що вона реалізується у вільному обміні, опису умов якого приділяється досить багато уваги. Не будемо дублювати тексти МСО, просто відзначимо, що мова йде про таких напрямках, як абсолютна свобода передбачуваних сторін угоди, наявність ринку та ринкової активності, відсутність елементів примусу і обов'язковості при здійсненні операцій.

Очевидно, що відсутність ідеальних умов для реалізації поняття «ринкова вартість» не означає неможливість визначення вартості в принципі. Поряд з цим об'єкти можуть мати вартість, яка відображатиме конкретні мотиви учасників угоди, вартість в умовах відсутності ринку, при недотриманні яких-небудь умов, при яких реалізується ринкова вартість. Для цих цілей передбачені інші види вартості як в російській, так і міжнародній практиці (див. Додаток 8). Однак перш ніж звернутися до інших видів вартості, приділимо увагу природі ринкової вартості. Адже все дуже важливі умови і застереження, що дозволяють називати вартість ринкової, стосуються не її суті, а зовнішніх факторів. Виходить, доречна вже відома нам постановка питання: що таке ринкова вартість але своєю суттю?

Угода купівлі-продажу за певною ціною, припущення про можливість, якої і є ринкова вартість, може статися, якщо заявлена вартість відображає три аспекти (різні аспекти корисності) [5] :

  • 1. Розумна сторона не заплатить за об'єкт більше, ніж їй обійдеться створення (будівництво) аналогічного об'єкта (в практиці оціночної діяльності цей принцип реалізується в рамках витратного підходу).
  • 2. Раціональний покупець не заплатить за об'єкт більше, ніж коштує аналогічний об'єкт на відкритому ринку (порівняльний підхід).
  • 3. За об'єкт недоцільно платити більше, ніж його вартість як грошового потоку (дохідний підхід).

коментар 24

Використання підходів при оцінці нерухомості

Стандарти оцінки, з одного боку, вимагають від оцінювача застосування всіх трьох підходів при оцінці нерухомості, з іншого - закріплюють можливість обгрунтовано відмовитися від одного або навіть двох підходів, якщо їх застосування неможливо або безглуздо. Росія в цьому плані дуже показовий приклад. У нас в країні величезна кількість територій, де є об'єкти нерухомості, але ринок їх фактично відсутня. Мова, наприклад, йде про майнові комплекси, які залишилися з радянських часів. Ясно, що застосування порівняльного або дохідного підходу при оцінці часто просто неможливо. Цілком можливі ситуації, коли вартість об'єкта може бути оцінена лише витратним підходом, який визначає вартість об'єкта нерухомості як відновну вартість об'єкта за вирахуванням усіх видів зносу плюс вартість земельної ділянки. Ми можемо отримати навіть лякає, але відображає економічну суть результат - негативну вартість об'єкта нерухомості. Так трапляється, коли види зносу, властиві об'єкту, перевищують його відновну вартість, і ми маємо цілком логічна відповідь: такий об'єкт в такому місці в сучасності просто не повинен існувати. І якщо зараз говорити про його функціонуванні, то продавець повинен заплатити покупцеві, щоб той погодився його придбати.

Наприклад, відмовитися від використання витратного і порівняльного підходів на користь тільки дохідного можна при визначенні вартості великих об'єктів, що приносять дохід (торгово-розважальних центрів, адміністративно-офісних будівель, готелів та ін.). Безумовно, покупцеві-інвесторові важливий орієнтир у вигляді вартості будівництва аналогічного об'єкта, однак головне, що його цікавить при ухваленні рішення про придбання такого роду об'єктів, - це дохід на вкладений капітал. Очевидно, що думає оцінювач прийме саме дохідний підхід в якості основного, а можливо і єдиного для визначення вартості, за якою може відбутися угода.

Ще раз підкреслимо, що оцінювач - це, по-перше, фахівець, який знає законодавство; по-друге, думаючий виконавець замовлення клієнта, який спирається на здоровий глузд і уважно досліджує специфіку ринкового обороту об'єкта оцінки; по-третє, фахівець, здатний дати якісне обгрунтування зробленим висновків. [6] [7]

ного, порівняльного і дохідного підходів). Це призводить нас до думки, що результат у вигляді ринкової вартості, визначений оцінювачем, є просто обгрунтоване судження, гіпотеза, що, власне, і визнається в МСО. Як відзначають Девід Ісаак і Джон О'Лірі в роботі «Принципи оцінки» [8] :

Хоча оцінювачі і намагаються бути максимально коректними, але визначення вартості - це не питання передбачення точної ціни власності, по якій відбудеться обмін; це, швидше, питання підготовки реалістичного розрахунку, який надасть допомогу в процесі прийняття рішень (переклад наш. - М. К.).

коментар 25

Суб'єктивний характер оціночної діяльності та персональна відповідальність оцінювача

Багаторічний досвід автора цієї книги в якості практикуючого оцінювача і експерта дозволяє прийти до висновку, що досягти абсолютно об'єктивного значення ринкової вартості того чи іншого об'єкта власності неможливо. І найцікавіше, що не в цьому основне завдання оціночної діяльності. Завдання експерта-оцен- ника - підготувати мотивоване судження з обґрунтованими доводами і бути готовим їх захистити. По суті, вся сучасна оціночна діяльність - це делегування питання визначення вартості власності на рівень представників професійного співтовариства, які несуть особисту кримінальну та адміністративну відповідальність у разі виявлення спроб викривлення результату. Таким чином, ключовим питанням у забезпеченні якості висновку оцінювача є персоніфікація виконавця, закріплення за ним майнової відповідальності за результати роботи.

У цьому плані цікавим є приклад Росії. До 2008 р оціночна діяльність в нашій країні ліцензувалася, а суб'єктами оціночної діяльності виступали юридичні особи і оцінювачі, які мають статус індивідуального підприємця. Переломним моментом стали поправки до Федерального закону від 29 липня 1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» (далі - Закон про оціночну діяльність), які скасували ліцензування і закріпили, що суб'єктом оціночної діяльності є фізична особа, яка підписала звіт . Саме дана фізична особа - оцінювач має складатися в саморегулівної організації, страхувати свою відповідальність за заподіяння шкоди третім особам.

На нашу думку, сама ідея цієї реформи носить позитивний характер, оскільки зменшує кількість випадків так званої замовний оцінки. Підписант звіту не може сховатися за якимось юридичною особою - оціночної фірмою. Саме оцінювач як фізична особа несе відповідальність у разі виникнення претензій до якості звіту. Крім того, в роботу оціночної компанії внесений здоровий конфлікт інтересів, коли в обмін на хороший гонорар з'являється спокуса укласти договір і гарантувати клієнтові отримання бажаного результату, при цьому виконавцем звіту буде конкретний співробітник фірми, який навряд чи захоче прийняти на себе такі ризики, перебуваючи під дамокловим мечем особистої майнової відповідальності.

З цього випливає наше припущення, що ціна, за якою відбулася угода, при дотриманні ряду умов може бути названа ринкової. Однак ринкової вартості уготовано назавжди залишитися лише гіпотезою, припущенням, адже при здійсненні реальної угоди сторона має, як правило, один головний мотив, а не три. Навіть самі стандарти оцінки (МСО) відкрито демонструють, наскільки суб'єктивні і розпливчасті критерії для визначення самого ринку і умов реалізації поняття ринкової вартості (див. Коментарі в додатку 9).

коментар 26

Про значення коректно складеного завдання на оцінку

Стандарти оцінки виділяють в якості самостійного етапу процесу оцінки підготовку завдання на оцінку. Для практика цей етап має величезне значення, так як задає всі вихідні умови, якими буде керуватися оцінювач при визначенні вартості об'єкта оцінки. Коректно складений і виконане завдання на оцінку - це свого роду щит для оцінювача.

Наведемо приклад. Припустимо, оцінювач отримав завдання провести оцінку п'яти об'єктів нерухомості в п'яти різних містах країни. Всі ці об'єкти були предметом спору по одній угоді, в ході якої вони були продані єдиним лотом. Суд залучає оцінювача в якості експерта, щоб визначити обґрунтованість вартості, по якій ці об'єкти були продані в минулому. Однак в завданні на оцінку факт реалізації об'єктів як партії не відображений, сам оцінювач такого припущення зробити не може, а якщо раптом зробить, то вийде за межі, обмежені завданням на оцінку. Чи допоможе отриманий оцінювачем результат, при інших рівних умовах, об'єктивно вирішити суперечку між сторонами?

В силу цього фахівці, які прагнуть визначити вартість, завжди працюють в умовах припущень [9] [10] і застережень. У цьому аспекті варто звернути увагу на поняття «база оцінки» (basis of value), встановлене в МСО (і. 25). База оцінки покликана узагальнити і описати основні припущення, використані при оцінці, до яких МСО відносять: характер гіпотетичної угоди; відносини і мотивацію сторін; тривалість експозиції об'єктів на ринку. Звернемо особливу увагу на те, що формування бази оцінки обумовлює і вид обумовленої вартості (табл. 3.1).

Таблиця 3.1

Вибір виду обумовленої вартості з урахуванням зроблених припущень (баз оцінки) 2

Категорія припущень (баз оцінки)

Вид вартості [11]

Визначення найбільш імовірною ціни, яка могла б бути отримана в гіпотетичному обміні, що відбувається на вільному і відкритому ринках

Ринкова вартість

Визначення вартості з урахуванням вигод, які особи могли б отримати від володіння активом, можливо, поза зв'язком з інтересами інших учасників ринку

Інвестиційна вартість.

спеціальна вартість

Закінчення табл. 3.1

Категорія припущень (баз оцінки)

вид вартості

Визначення найбільш імовірною ціни, яка на розумних підставах могла б бути узгоджена щодо активу при його обміні між двома конкретними сторонами. Актив при цьому не обов'язково виставляється на ринку, узгоджена вартість відображає переваги і недоліки від володіння активом зацікавленими сторонами, а не з позиції ринку в цілому

Справедлива

вартість

коментар 27

Види вартості в російських стандартах оцінки

Перші офіційні стандарти, що містять види вартості, що підлягають оцінці, з'явилися в Росії в 2001 р Так, згідно вже втратив чинність постанови Уряду РФ від 6 липня 2001 року № 519 «Про затвердження стандартів оцінки» крім ринкової вартості, яка історично визначалася в Законі про оціночну діяльність, були виділені наступні види вартості: вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком, вартість заміщення, вартість відтворення, вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні, вартість для цілей налогооб розкладання, ліквідаційна вартість, утилізаційна вартість і спеціальна вартість.

Після виходу в світ нових стандартів оцінки (наказ Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 р № 255 «Про затвердження Федерального стандарту оцінки" Мета оцінки і види вартості (ФСО № 2) "») залишилося всього чотири види вартості, які могли бути визначені незалежним оцінювачем: ринкова, інвестиційна, ліквідаційна та кадастрова. Очевидним недоліком цього підходу було те, що перелік пропонувався закритим. Всі можливі інші назви видів вартості, які могли зустрічатися в нормативних документах і договорах (дійсна, спра ведлівого і т.п.), закон наказав тлумачити як ринкову.

Найчастіше в оцінній практиці виникали ситуації, коли доводилося штучно підганяти вид вартості під чотири наявних. Наприклад, вартість майна, розташованого на території закритого адміністративно-територіального утворення, навряд чи можна називати ринковою, якщо дотримуватися всіх вимог, що пред'являються до поняття «ринкова вартість». В цьому випадку відмінно підійшла б вартість об'єкта з обмеженим ринком, проте з 2008 р такого виду вартості вже не було в стандартах.

У 2015 року відбулася чергова корекція стандартів оцінки і була підготовлена редакція ФСТ № 2 (наказ Мінекономрозвитку Росії від 20 травня 2015 р № 298), згідно з яким до переліку зі згаданих вище чотирьох видів вартості було зроблено важливе доповнення: «Даний перелік видів вартості не є вичерпним. Оцінювач має право використовувати інші види вартості відповідно до чинного законодавства Російської Федерації, а також міжнародними стандартами оцінки ». Вважаємо, останнє речення в додаткових коментарів не потребує.

  • [1] Менкио II. Принципи Економікс. 4-е изд. / Пер. з англ. А. Смольського, О. Табеловой.СПб .: Питер, 2009. С. 20.
  • [2] Basic Appraisal. Assessor's Handbook. Section 501. California State Board of Equalization.USA, 2002. P. 1.
  • [3] В даний час діють стандарти 2013 р .: International Valuation Standards2013. Framework and Requirements. URL: www.ivsc.org. Існує російськомовне видання МСО 2011, яке відображає узгоджену позицію щодо переведення на російську язикМеждународних стандартів оцінки професійних організацій оцінювачів РФ, які є членами МсСоу (Видавництво: Саморегулівна загальноросійська громадська організація «Російське товариство оцінювачів», 2013. Редактори: І. Л. Артсмснков, Г. І. Микерин, С. А. Табакова, М. А. Федотова, Ю. В. Школярів). У даній роботі миіспользуем перекладені нами формулювання окремих положень стандартів 2013 року, які, до речі, збігаються з формулюваннями, що містяться в стандартах 2011 р
  • [4] Наказ Мінекономрозвитку Росії від 20 травня 2015 р № 298 «Про затвердження Федерального стандарту оцінки" Мета оцінки і види вартості (ФСО № 2) "».
  • [5] Оцінка нерухомості / під ред. А. Г. Грязнова, М. А. Федотової. 2-е изд., Доп.и перераб. М .: Фінанси і статистика, 2007. С. 20.
  • [6] На перший погляд, поняття ринкової вартості ідеально кореспондує з вартістю, визначеною на підставі порівняльного подхода.Однако вихідний посил полягає в тому, що повноцінно ринкова вартість здатна стати найбільш вірогідною ціною тільки в тому випадку, есліучітиваются мотиви і покупця, і продавця, а це по своїй глубіннойсуті зіставлення як ретроспективної, так і перспективної інформації
  • [7] об'єкті. Дозволимо собі таке тлумачення: ринкова вартість об'ектанедвіжімості - це така величина, яка вбирає в себе накопленнуюретроспектівную (дуже часто цей підхід є базовим для продавця) і перспективну інформацію (уявлення про майбутні вигоди від володіння об'єктом, що особливо важливо для покупця, а тим більше для інвестора). Визначення вартості при витратному і порівняльному підходах - етовсегда використання інформації з минулого, навіть самого недавнего.Прі витратному підході оцінювач спирається на діючі ціни будівництва об'єктів (при визначенні вартості відтворення або вартості заміщення), ціни земельних ділянок, зафіксовані на датуоценкі в минулому. Прибутковий же підхід заснований па прогнозі будущегопотока грошових коштів від комерційного використання об'єкта нерухомості. З позиції дохідного підходу покупцеві-інвесторові інтереснитолько майбутні вигоди. Вважається, що ринкова вартість - це найбільш поширена вартість, по якій відбуваються угоди з будь-якими видами актівовна нашій планеті. Не маючи можливості оскаржити це, тим не менш відзначимо, що якщо звернутися до мотивів сторін угоди, то навряд чи покупець продавець при ухваленні рішення про здійснення угоди руководствуетсясразу трьома напрямками (уявлення вартості з позиції витрат-
  • [8] Isaac D., O'LearyJ. Property Valuation Principles. 2n <1 edition. Palgrave Macmillan, 2012. P. 4.
  • [9] У російському федеральному стандарті оцінки навіть міститься визначення допущення, як «припущення, що приймається як вірне і що стосується фактів, умов іліобстоятельств, пов'язаних з об'єктом оцінки або підходами до оцінки, що не требуютпроверкі оцінювачем в процесі оцінки» (п. 9 ФСТ № 1).
  • [10] Складено за: МСО, п. 27.
  • [11] Визначення видів вартості наведені в додатку 8.
 
Переглянути оригінал
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук