Навігація
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow ЕКОНОМІКА НЕРУХОМОСТІ
Переглянути оригінал

ПРАКТИКУМ

Питання і завдання для самоконтролю

  • 1. Дайте поняття ринкової вартості. Які основні умови повинні дотримуватися, щоб вартість була визнана ринковою?
  • 2. Що таке «вартість» відповідно до МСО?
  • 3. Розкрийте сутність основних підходів при оцінці вартості нерухомості.
  • 4. Охарактеризуйте категорію «ціна». Чим вона відрізняється від вартості?
  • 5. Дайте визначення інвестиційної вартості нерухомості.
  • 6. Дайте визначення справедливої вартості нерухомості.
  • 7. Які види вартості передбачені російськими стандартами оцінки?
  • 8. Визначте сутність і функції категорії «гроші».
  • 9. У чому полягають взаємозв'язки між ринком нерухомості і фінансовим ринком?
  • 10. Яким чином економічна політика держави визначає розвиток локальних і регіональних ринків нерухомості?

Практичне завдання 4. Дослідження експертного висновку з питання визначення вартості об'єкта оцінки

Вивчіть висновок і дайте відповідь на питання по ходу тексту. Документ наводиться зі скороченнями.

ВИСНОВОК

про методологічних особливості застосування стандарту «ринкова вартість» і значення коректності постановки завдання на оцінку при визначенні ринкової та іншої вартості об'єктів оцінки при розгляді обставин вчинення конкретної угоди

Завдання справжнього укладення

  • 1. Підготувати обгрунтоване судження про співвідношення результату оцінки, отриманого незалежним оцінювачем, і можливої реальною ціною угоди в разі здійснення угоди купівлі-продажу об'єкта оцінки.
  • 2. Виділити особливості поняття «ринкова вартість» в російському законодавстві, національних і міжнародних стандартах оцінки.
  • 3. Обгрунтувати принциповий і визначає характер коректної постановки завдання на оцінку при розгляді обставин конкретної угоди.
  • 4. Виділити особливості застосування виду вартості «ринкова вартість» в даному випадку.

Принциповий характер коректної постановки завдання на оцінку при розгляді обставин конкретної угоди

У першій частині даного висновку доцільно звернути увагу на наступну проблему: співвідношення результату визначення ринкової вартості майна, визначеної оцінювачем, і фактичної можливості реалізувати майно за цією ціною.

На нашу думку, незважаючи на більш ніж 25-річний період розвитку оціночної діяльності в сучасній Росії як і раніше є істотне непорозуміння даної проблеми з боку зацікавлених сторін.

Згідно ст. 3 Закону про оціночну діяльність (в чинній редакції) під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється:

«.. .Наиболее ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли :

одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;

Сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах-,

Об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки;

ціна угоди являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;

платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі »(виділення курсивом наше. - М. К.).

У попередній версії стандартів оцінки, що діяли до 29 вересня 2015 року, зокрема, в п. 4 ФСТ № 1 «Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки і вимоги до проведення оцінки» (затв. Наказом МЕРТ РФ від 20 липня 2007 р № 256) уточнено:

«При визначенні вартості об'єкта оцінки визначається розрахункова величина вартості об'єкта оцінки , визначена на дату оцінки відповідно до обраним видом вартості. Здійснення угоди з об'єктом оцінки не є необхідною умовою для встановлення його вартості ».

З 29 вересня 2015 р силу вступила нова редакція ряду стандартів оцінки і зокрема в ФСТ № 1 (наказ Мінекономрозвитку Росії від 20 травня 2015 р № 297). У новій редакції стандартів, зокрема в п. 5, зазначено:

« Вартість об'єкта оцінки - це найбільш ймовірна розрахункова величина, визначена на дату оцінки відповідно до обраним видом вартості згідно з вимогами Федерального стандарту оцінки« Мета оцінки та види вартості »(ФСТ № 2) ...» (виділення курсивом наше. - М. К.).

Як бачимо, формулювання «розрахункова величина вартості об'єкта оцінки» трансформувалася в визначення «найбільш ймовірна розрахункова величина».

Якщо звернутися до MCA (2013), то, наприклад, в п. 8 міститься наступне формулювання:

«Вартість не є фактом, а думкою про:

(А) найбільш імовірною ціною, яка була б заплаченої за актив при його обміні,

або

(Б) економічні вигоди від володіння активом.

Вартість в обміні (value in exchange) являє собою гіпотетичну ціну, при цьому гіпотеза, на підставі якої розраховується вартість, визначається метою оцінки ... ».

Запитання і завдання

  • 1. Поясніть, у чому конкретно може полягати предмет спору, в результаті чого знадобилося висновок подібного роду.
  • 2. Що автор укладення бажає продемонструвати, приводячи формулювання поняття ринкової вартості в російському законодавстві і міжнародних стандартах?
  • 3. Поясніть формулювання в МСО, згідно з якою вартість є нс фактом, а думкою.
  • 4. В чому полягає суть змін в російській нормативній базі оцінки в частині можливостей здійснювати оцінку окремих видів вартості об'єктів?
  • 5. Вивчіть матеріали, наведені в додатках 8 та 9. Чи можна говорити, що російська нормативна база оціночної діяльності в частині визначення видів вартості відповідає міжнародним стандартам?

Завдання оцінювача полягає в підготовці коректного розрахунку величини відповідно до обраного стандарту вартості. Саме тому в наших минулих висновках ми звертали увагу саме на коректність розрахунків, підкреслюючи, що методологічні підходи і логіка обґрунтування висновків можуть бути різними, в результаті чого можна будь-коли прийти до єдиної думки щодо вартості об'єкта оцінки.

Будь-оцінювач в своїх звітах робить обмовку, що отриманий результат не гарантує здійснення реальної угоди за певною їм розрахункової величини, що результат оцінки дійсний тільки для зазначеного в звіті призначення і на оцінювача не лежить відповідальність за наявність можливо прихованих чинників, здатних вплинути на вартість об'єкта оцінки .

проміжні висновки

  • 1. Вартість, визначена незалежним оцінювачем, є обґрунтованим експертним судженням про найбільш імовірною розрахункової величини, визначеної на дату оцінки відповідно до обраним видом вартості згідно з вимогами законодавства.
  • 2. Якість роботи оцінювача визначається коректністю проведених розрахунків, обгрунтованістю його гіпотези і відповідністю укладення вимогам законодавства. До фактом вчинення реальної угоди за певною вартості результат оцінки, що міститься в звіті оцінювача, відношення не має.

У новій редакції ФСТ № 2 (наказ Мінекономрозвитку Росії від 20 травня 2015 р № 297) в п. 3 зазначено:

«Метою оцінки є визначення вартості об'єкта оцінки, вид якої визначається в завданні на оцінку з урахуванням передбачуваного використання результату оцінки» (виділення курсивом наше. - М. К.).

Тобто результат роботи оцінювача багато в чому визначається якісною постановкою завдання на оцінку та сформульованими припущеннями. На жаль, саме цьому аспекту приділяється недостатня увага, що призводить до подальшого конфлікту сторін.

Запитання і завдання

  • 1. У чому полягає завдання оцінювача при проведенні оцінки об'єкта нерухомості?
  • 2. Прокоментуйте тезу про об'єктивність і суб'єктивність судження оцінювача при визначенні ринкової вартості об'єкта оцінки.
  • 3. Що таке «завдання на оцінку» і в чому полягає його роль при визначенні ринкової та іншої вартості об'єкта оцінки?
  • 4. Чи може оцінювач в сучасній російській практиці здійснювати оцінку виду вартості майна, який не передбачений стандартами оцінки, але передбачений в МСО?

До речі, в новій редакції стандартів (ФСО № 1, п. 9) вперше дано визначення поняття «припущення»:

«Допущення - припущення, яке приймається як вірне і що стосується фактів, умов або обставин, пов'язаних з об'єктом оцінки або підходами до оцінки, які не вимагають перевірки оцінювачем в процесі оцінки ...».

Підкреслимо, що для отримання дійсно коректного і застосовується до конкретної ситуації укладення оцінювача необхідно визначення завдання на оцінку, яка містить не тільки вказівку виду вартості та призначення оцінки, але і враховує ті самі «факти, умови і обставини», пов'язані з об'єктами оцінки, а також мотивацію сторін - учасниць угоди, що є в нашому випадку предметом спору.

Як ми переконаємося далі, вивчення мотивів угоди тягне за собою зміну постановки завдання оцінювача, в обов'язки якого не входить додаткове і автономне дослідження мотивів сторін, якщо тільки йому не було поставлено таке завдання замовником оцінки.

В даному випадку завдання на оцінку сформульовано як визначення ринкової вартості об'єктів станом на травень 2014 року для мети купівлі-продажу. Інакше кажучи, дана постановка завдання на оцінку виходить з того, що у кожного об'єкта оцінки розуміється самостійна доля, природно, не мається на увазі, що об'єкти оцінки, розташовані в різних містах, є єдиним майновим лотом.

Таким чином, неприйняття до уваги того факту, що оспорювана угода здійснювалася в умовах, коли все майно було єдиним лотом, свідчить про недотримання принципу (принцип достатності), закладеного в п. 19 ФСТ № 1 в колишній редакції:

«Інформація, яка використовується при проведенні оцінки, повинна задовольняти вимогам достатності і достовірності.

Інформація вважається достатньою, якщо використання додаткової інформації не веде до істотної зміни характеристик, використаних при проведенні оцінки об'єкта оцінки, а також не веде до істотної зміни підсумкової величини вартості об'єкта оцінки ... ».

проміжні висновки

  • 1. Розрахункова величина, отримана оцінювачем, може вважатися коректною і рекомендованої для здійснення угоди за умови максимально коректного формулювання завдання на оцінку, що відтворює умови і обставини, в яких діяли боку на момент здійснення операції.
  • 2. Якщо завдання на оцінку має на увазі загальне питання про передбачувану ринковою ціною об'єктів без урахування умов і обставин, якими керувалися сторони, то така постановка завдання вже не відноситься до конкретної угоді, яка стала, наприклад, предметом судового спору.
  • 3. Постановка завдання на оцінку без урахування конкретних фактів, умов і обставин при розгляді особливостей конкретної угоди не відповідає вимозі достатності, визначеному в ФСТ № 1 в колишній редакції, що діяла на момент виконання оцінки.

Запитання і завдання

  • 1. У чому полягає сенс використання припущень в процесі оцінки?
  • 2. На думку експерта - автора даного висновку, необхідно брати до уваги обставини конкретної угоди при визначенні ринкової вартості об'єктів оцінки?
  • 3. Поясніть, у чому полягає сутність принципу достатності, встановленого стандартами оцінки.

Мотиви учасника угоди, які мають істотний вплив при визначенні завдання на оцінку

При здійсненні операції з купівлі-продажу майна за ринковою вартістю до уваги варто приймати принцип розумності, закладений в Законі про оціночну діяльність, а також той факт, що сторони «діють в своїх інтересах», як це встановлено тим же федеральним законом.

Розумний характер дій покупця комерційної нерухомості полягає в тому, що як суб'єкт підприємницької діяльності він розраховує на отримання вигоди у вигляді:

  • 1) доходу від здачі в оренду цього майна (отримання доходу на вкладений капітал);
  • 2) доходу від іншої діяльності в даній нерухомості (так зване використання нерухомості як операційної, наприклад, розміщення в ній видів діяльності, не пов'язаних безпосередньо з нерухомістю);
  • 3) здійснення спекулятивних угод з даною нерухомістю.

Важливим фактором в даному випадку є те, що майно було куплено саме в цій комбінації (п'ять різних географічних точок і в сукупності кілька десятків об'єктів).

Придбання майна в такій комбінації може говорити, що у сторін, в тому числі у покупця, були певні плани, мотиви і уявлення про вигоду в зв'язку з використанням даного майна. У покупця (по суті, інвестора) були власні уявлення про найбільш перспективною долю об'єктів; рівні витрат на їх доведення до стану, придатного до комерційної експлуатації; прогноз розвитку ринку на момент укладання угоди і уявлення про рівень ділової активності в місцях розміщення об'єктів; варіанти сценаріїв розвитку економічної ситуації; оцінка ліквідності ринку і способах фінансування об'єктів нерухомості і т.д. Ймовірно, саме така комбінація майна в найкращій мірі задовольняла інтереси інвестора. При цьому навряд чи можна вважати таку комбінацію типовою ринковою, яка влаштувала б будь-якого іншого інвестора.

висновки

  • 1. Принциповим моментом при постановці завдання на оцінку є не просто оцінка передбачуваної величини вартості, але вартості майна саме у зазначеній комбінації.
  • 2. Здійснення даної угоди з придбання об'єктів в 2014 р саме в цьому поєднанні відповідає критерію розумності і інтересам сторін за умови, що сторона-інвестор керувалася власними інвестиційними мотивами.

Запитання і завдання

  • 1. У чому полягає суть принципу розумності при проведенні оцінки об'єктів власності?
  • 2. Яка економічна вигода від володіння об'єктом комерційної нерухомості?
  • 3. У чому полягає принциповість моменту, виділеного експертом, що у сторони-покупця майна були власні інвестиційні мотиви?

Практичне завдання 5. Тлумачення застосування підходів в оцінці нерухомого майна в конкретному судовому справі [1]

Вивчіть текст Ухвали Верховного Суду РФ і дайте відповідь на питання по ходу тексту. Документ наводиться зі скороченнями.

Товариство з обмеженою відповідальністю звернулося до ... обласного суду з заявою (з урахуванням уточнення) про визнання кадастрової вартості земельної ділянки з кадастровим номером <...>, загальною площею <...> м [2] , категорія земель - землі населених пунктів, вид дозволеного використання - під адміністративно-побутовий будинок, розташованого за адресою: <...> область, <...> район, <...>, що не відповідає його ринковій вартості та встановлення кадастрової вартості земельної ділянки, яка дорівнює ринковій вартості станом на 1 січня 2007 р розмірі <. ..> руб.

Рішенням .. .областного суду від 10 грудня 2014 р заявлена вимога задоволено, кадастрова вартість земельної ділянки встановлена рівної його ринковою вартістю станом на 1 січня 2007 р розмірі <...> руб.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Тверській області (далі - Управління Росреестра поТверской області) звернулося до Судової колегії в адміністративних справах Верховного Суду РФ з апеляційною скаргою, в якій просить зазначений судовий акт скасувати та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні заявленої вимоги.

Запитання і завдання

  • 1. Визначте сфери застосування кадастрової вартості нерухомості.
  • 2. У чому полягають економічні інтереси заявника (суспільства), яка звернулася до суду?

На вирішення експерта поставлено наступне питання: визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості - з кадастровим номером <...>, загальною площею <...> м 2 , категорія земель - землі населених пунктів, вид дозволеного використання - під адміністративно-побутове приміщення, розташоване за адресою: < ".> область, <...> район, <...>, за станом на 1 січня 2007 р

Відповідно до п. 5 ст. 65 ЗК РФ для цілей оподаткування та в інших випадках, передбачених ЗК РФ, федеральними законами, встановлюється кадастрова вартість земельної ділянки. Кадастрова вартість земельної ділянки також може застосовуватися для визначення орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або муніципальній власності.

Відповідно до п. 3 ст. 66 ЗК РФ в разі визначення ринкової вартості земельної ділянки кадастрова вартість цієї земельної ділянки встановлюється рівною його ринкової вартості.

Статтею 24.18 Закону про оціночну діяльність передбачено, що результати визначення кадастрової вартості можуть бути оскаржені юридичними особами в разі, якщо результати визначення кадастрової вартості зачіпають права і обов'язки цих осіб, а також органами державної влади, органами місцевого самоврядування щодо об'єктів нерухомості, що перебувають у державній або муніципальній власності, в суді і комісії з розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості.

Результати визначення кадастрової вартості можуть бути оскаржені фізичними особами в разі, якщо результати визначення кадастрової вартості зачіпають права і обов'язки цих осіб, в суді або комісії.

При проведенні експертизи експерт керувався нормами чинного законодавства, в тому числі Закону про оціночну діяльність і федеральних стандартів оцінки.

В силу п. 18 федерального стандарту оцінки «Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки і вимоги до проведення оцінки (ФСТ № 1)», затвердженого наказом Мінекономрозвитку Росії Федерації від 20 липня 2007 р № 256, оцінювач здійснює збір і аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки об'єкта оцінки. Оцінювач вивчає кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки, збирає інформацію, суттєву для визначення вартості об'єкта оцінки тими підходами і методами, які на підставі судження оцінювача повинні бути застосовані при проведенні оцінки, в тому числі: а) інформацію про політичні, економічні, соціальні та екологічні та інших факторах, що впливають на вартість об'єкта оцінки; б) інформацію про попит та пропозицію на ринку, до якого відноситься об'єкт оцінки, включаючи інформацію про фактори, що впливають на попит і пропозицію, кількісні та якісні характеристики цих факторів; в) інформацію про об'єкт оцінки, включаючи правовстановлюючі документи, відомості про обтяження, пов'язаних з об'єктом оцінки, інформацію про фізичні властивості об'єкту оцінки, його технічних і експлуатаційних характеристиках, знос і старіння, минулих і очікуваних доходах і витратах, дані бухгалтерського обліку і звітності, що відносяться до об'єкта оцінки, а також іншу інформацію, суттєву для визначення вартості об'єкта оцінки.

Згідно п. 19 ФСТ № 1 інформація, яка використовується при проведенні оцінки, повинна задовольняти вимогам достатності і достовірності. Інформація вважається достатньою, якщо використання додаткової інформації не веде до істотної зміни характеристик, використаних при проведенні оцінки об'єкта оцінки, а також не веде до істотної зміни підсумкової величини вартості об'єкта оцінки. Інформація вважається достовірною, якщо дана інформація відповідає дійсності і дозволяє користувачеві звіту про оцінку робити правильні висновки про характеристики, що досліджувалися оцінювачем при проведенні оцінки та визначенні підсумкової величини вартості об'єкта оцінки, і приймати базуються на цих висновках обгрунтовані рішення. Оцінювач повинен провести аналіз достатності та достовірності інформації, використовуючи доступні йому для цього засоби і методи.

Запитання і завдання

  • 1. Прокоментуйте, яку інформацію про об'єкт нерухомості повинен зібрати оцінювач і як, на вашу думку, вона може бути використана при визначенні ринкової вартості об'єкта оцінки.
  • 2. Яка сутність принципу достатності та достовірності при оцінці об'єкта власності?
  • 3. Наведіть приклади кількісних і якісних характеристик об'єкта оцінки, які повинен, на вашу думку, досліджувати оцінювач.

Станом на дату проведення експертизи ринок землі в ... області проходить етап становлення і досить бурхливого зростання. Ринок земельних ділянок для індивідуального приватного будівництва досить розвинений. Найбільш динамічно розвивається ринок земель сільгосппризначення.

Ділянки в тому числі по ... району пропонуються, в основному, в безпосередній близькості від водойм (водосховищ), ці ділянки мають високу рекреаційну цінність, користуються підвищеним попитом, ніж обумовлена висока ціна на такі ділянки.

Більшість із запропонованих до продажу ділянок продаються на праві власності. Найбільший попит при купівлі земельних ділянок промислово-комерційного призначення доводиться на земельні ділянки, площа яких не перевищує 0,5 га.

При аналізі найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки експерт вказав на експлуатацію відповідно до призначення, але не виключив можливість отримання дозволу на інші види використання, тобто складського і промислового призначення. Експерт також зазначив, що транспортна доступність у земельної ділянки хороша, пішохідні потоки не інтенсивні, навколишня забудова - житлова та адміністративно-офісні; вважає економічно доцільним використання ділянки під будівництво об'єктів адміністративного призначення.

Оскільки об'єкт експертизи розташований в комерційній зоні місцевого значення, експерт зробив висновок про те, що найбільш ефективним варіантом використання ділянки як вільного, що забезпечує максимальний дохід на вкладений капітал, що визначає максимальну вартість земельної ділянки, буде використання його під будівництво об'єкта адміністративного призначення.

Запитання і завдання

  • 1. Подумайте, які висновки ви можете зробити на основі наведеного опису ринку земельних ділянок в досліджуваному районі.
  • 2. Які доводи навів оцінювач при визначенні варіанту найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки?

При визначенні ринкової вартості земельної ділянки експерт застосував порівняльний підхід.

Згідно п. 14 ФСТ № 1 під порівняльним підходом розуміється сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами-аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом-аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним і іншим характеристикам, що визначає його вартість.

Відповідно до п. 22 ФСТ № 1 порівняльний підхід застосовується, коли існує достовірна і доступна для аналізу інформація про ціни і характеристиках об'єктів-аналогів.

Застосовуючи порівняльний підхід до оцінки, оцінювач повинен:

  • а) вибрати одиниці порівняння і провести порівняльний аналіз об'єкта оцінки і кожного об'єкта-аналога за всіма елементами порівняння. По кожному об'єкту-аналогу може бути вибрано кілька одиниць порівняння. Вибір одиниць порівняння повинен бути обгрунтований оцінювачем. Оцінювач повинен обґрунтувати відмову від використання інших одиниць порівняння, прийнятих при проведенні оцінки та пов'язаних з факторами попиту і пропозиції;
  • б) скорегувати значення одиниці порівняння для об'єктів-аналогів по кожному елементу порівняння в залежності від співвідношення характеристик об'єкта оцінки і об'єкта-аналога у цій елементу порівняння. При внесенні коректувань оцінювач повинен ввести і обґрунтувати шкалу коригувань і привести пояснення того, за яких умов значення введених коригувань, які мають бути. Шкала і процедура коригування одиниці порівняння не повинні змінюватися від одного об'єкта-аналога до іншого;
  • в) узгодити результати коригування значень одиниць порівняння по вибраних об'єктів-аналогам. Оцінювач повинен обґрунтувати схему узгодження скоригованих значень одиниць порівняння і скоригованих цін об'єктів-аналогів.

Згідно п. 22 федерального стандарту оцінки «Оцінка нерухомості (ФСО № 7)», затвердженого наказом Мінекономрозвитку Росії Федерації від 25 вересня 2014 р № 611, при застосуванні порівняльного підходу до оцінки нерухомості оцінювач враховує такі положення:

  • а) порівняльний підхід застосовується для оцінки нерухомості, коли можна підібрати достатню для оцінки кількість об'єктів-аналогів з відомими цінами угод і (або) пропозицій;
  • б) в якості об'єктів-аналогів використовуються об'єкти нерухомості, які належать до одного з оцінюваним об'єктом сегменту ринку і порівняти з ним по ціноутворюючим факторів. При цьому для всіх об'єктів нерухомості, включаючи оцінюваний, ціноутворення по кожному із зазначених факторів має бути однаковим;
  • в) при проведенні оцінки повинні бути описані обсяг доступних оцінювачу ринкових даних про об'єкти-аналоги та правила їх відбору для проведення розрахунків. Використання в розрахунках лише частини доступних оцінювачу об'єктів-аналогів має бути обгрунтовано в звіті про оцінку;
  • г) для виконання розрахунків використовуються типові для аналогічного об'єкта склалися на ринку оцінюється об'єкта питомі показники вартості (одиниці порівняння), зокрема ціна або орендна плата за одиницю площі або одиницю об'єму;
  • д) в залежності від наявної на ринку вихідної інформації в процесі оцінки нерухомості можуть використовуватися якісні методи оцінки (відносний порівняльний аналіз, метод експертних оцінок та інші методи), кількісні методи оцінки (метод регресійного аналізу, метод кількісних коригувань і інші методи), а також їх поєднання;
  • е) для порівняння об'єкта оцінки з іншими об'єктами нерухомості, з якими були здійснені угоди або які представлені на ринку для їх здійснення, зазвичай використовуються наступні елементи порівняння: передані майнові права, обмеження (обтяження) цих прав; умови фінансування відбулася або передбачуваної операції (вид оплати, умови кредитування, інші умови); умови продажу (нетипові для ринку умови, угода між афілійованими особами, інші умови); умови ринку (зміни цін за період між датами угоди і оцінки, знижки до цін пропозицій, інші умови); вид користування і (або) зонування; місце розташування об'єкта; фізичні характеристики об'єкта, в тому числі властивості земельної ділянки, стан об'єктів капітального будівництва, співвідношення площі земельної ділянки і площі його забудови, інші характеристики; економічні характеристики (рівень операційних витрат, умови оренди, склад орендарів, інші характеристики); наявність рухомого майна, не пов'язаного з нерухомістю; інші характеристики (елементи), що впливають на вартість;
  • ж) крім вартості, порівняльний підхід може використовуватися для визначення інших розрахункових показників, наприклад орендних ставок, зносу і старіння, ставок капіталізації та дисконтування.

Для порівняння експертом обрані три об'єкта-аналога: ...

Згідно п. 22 ФСТ № 7 при застосуванні методу коригувань кожен об'єкт-аналог порівнюється з об'єктом оцінки за ціноутворюючим факторів (елементів порівняння), виявляються відмінності об'єктів по цих факторах і ціна об'єкта-аналога або її питомий показник коригується за виявленими відмінностей з метою подальшого визначення вартості об'єкта оцінки. При цьому коригування по кожному елементу порівняння грунтується на принципі вкладу цього елемента в вартість об'єкта.

З таблиці коригувань слід, що експерт застосував знижку на торг, коригування на дату продажу / пропозиції, місце розташування, загальну площу.

У висновку міститься докладний опис здійснених коригувань і знижок з обґрунтуванням необхідності та можливості застосувати поправки до розраховується ринковою ціною земельної ділянки, в тому числі наведено розрахунок вартості поліпшень на ділянці-аналогу № 2 витратним підходом, мотивований відмову від коригувань по виду дозволеного використання з огляду на можливості забудови ділянок-аналогів адміністративно-офісними об'єктами.

Оцінивши експертний висновок за правилами, встановленими в ст. 67 ГК РФ, Судова колегія погоджується з викладеними в ньому висновками і вважає, що ринкова вартість земельної ділянки за станом на 1 січня 2007 р становить < ".> Руб ...

Запитання і завдання

  • 1. Опишіть сутність порівняльного підходу при оцінці об'єктів власності.
  • 2. У яких випадках застосування порівняльного підходу при оцінці ринкової вартості об'єкта дає максимально точний результат?
  • 3. Для яких інших цілей, окрім визначення вартості, може використовуватися порівняльний підхід? Як ви думаєте, яким чином?
  • 4. У чому полягає сенс внесення коригувань в ціни об'єктів-аналогів при застосуванні порівняльного підходу?

  • [1] Використано текст Ухвали Верховного Суду Російської Федерації від 15 липня
  • [2] 2015 р № 35-АПГ15-5.
 
Переглянути оригінал
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук