ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕРУХОМОСТІ І ТЕРИТОРІЙ

В результаті вивчення даного розділу студент повинен:

знати

  • • поняття девелопменту нерухомості;
  • • економічну сутність девелопменту нерухомості;
  • • центральні райони процесу девелопменту об'єктів нерухомості і територій;

вміти

  • • виділяти основних учасників процесу девелопменту нерухомості і територій;
  • • встановлювати взаємозв'язок між ефективністю розвитку конкретного об'єкта нерухомості і рівнем розвитку території;
  • • визначати ефективність процесу девелопменту нерухомості і територій на основі вихідних принципів;

володіти

  • • навичками підготовки вихідної інформації для процесу девелопменту нерухомості і територій;
  • • навичками систематизації і аналізу інтересів різних сторін, що беруть участь в процесі девелопменту;
  • • навичками практичного застосування основних принципів ефективного девелопменту при оцінці проектів розвитку об'єктів нерухомості та територій.

Девелопмент нерухомості

Певною мірою девелопмент нерухомості в методологічному плані спіткала та ж доля що й економіку нерухомості, а саме: дослідники тільки частково аналізують його сутність, як правило, зводячи його до управлінського процесу. Девелопмент вивчається переважно в рамках менеджменту і представляється як набір певних стадій перетворення незабудованої земельної ділянки або існуючого об'єкта з метою створення додаткової вартості об'єкта. Наприклад, Девід Ісаак, Джон О'Лірі і Марк Дейлі в своїй роботі «Девелопмент нерухомості. Оцінка і фінансування » [1] відзначають:

Процес девелопменту імееттакже ширший економічний контекст, в якому внесок девелопера може розглядатися як відновлення місцевої економіки і використання активів в відтворювальних процесах, які генерують економічне зростання.

Економісти-кейнсіанці підтвердять, що в період рецесії держава повинна інвестувати у великі інфраструктурні та будівельні проекти, щоб створювати економічний мультиплікатор. З урахуванням цієї перспективи від держави очікуються інвестиції або у великі будівельні проекти типу швидкісних залізничних магістралей з високою пропускною здатністю або мережі аеропортів ... (переклад наш. - М. К.).

Таким чином, девелопмент нерухомості - це найважливіший сектор економіки, так як він пред'являє попит на землю, будівлі, робочу силу, капітал, машини і обладнання. Економічні цикли з позиції девелопера - це попит на простір для відповідного виду діяльності. Як відзначають згадані вище автори, справжнім викликом для девелоперів є створення об'єктів, які б задовольняли клієнта за вартістю, якістю і часу. Негативний вплив на економічне зростання можуть надати збої в забезпеченні господарюючих суб'єктів об'єктами нерухомості належної якості і необхідної кількості.

У цьому розділі ми розглянемо економічну сутність процесу девелопменту нерухомості, причому стосовно як до об'єкта нерухомості, так і до території. Як ми вже відзначали, одна з основних ідей даної роботи полягає в тому, що девелопмент нерухомості повинен вписуватися в контекст навколишнього середовища, а значить, завершальним етапом дослідження в області економіки нерухомості повинна стати політика щодо розвитку міста і регіону як відображення прагнення держави і органів місцевого самоврядування забезпечити концентрацію ділової активності і ресурсів на конкретній території, що має матеріально втілитися в створенні відповідних об'єктів нерухомості.

Розвиток об'єкта є повторювані цикли, які визначаються не тільки фізичним і функціональним станом об'єкта, але і мінливими потребами людей, які вимагають на тому чи іншому історичному етапі певного типу простору. Об'єкт нерухомості - це відображення ділового циклу, отже, зміна ділової активності є однією з причин перетворення об'єкта або території, що завжди має на увазі залучення великої кількості зацікавлених осіб, задоволення інтересів яких можливо тільки при наявності якоїсь організуючою сили - професійного девелопера.

У загальному вигляді девелопмент нерухомості - це вид діяльності, спрямований на перетворення об'єкта нерухомості з метою створення додаткової вартості цього об'єкта. Різноманітність визначень девелопменту нерухомості представлено в додатку 12. Ми можемо зустріти тлумачення девелопменту як способу вирішення протиріч між потребами людей і якістю об'єктів нерухомості; як перетворення, спрямованого на максимізацію доходу власника або користувача об'єкта; як якісного перетворення і ін.

Не варто змішувати девелопмент як процес і девелопмент як економічне явище. У першому випадку ми говоримо про управлінський розумінні, в другому - про економічний. Само собою, процес девелопменту - це набір певних стадій. При цьому управлінське визначення не повинно підміняти економічне. В економічному тлумаченні девелопменту ми розглядаємо сутнісні характеристики цього поняття, що розкривають його здатність задовольняти суспільні потреби.

На наш погляд, вдале поєднання девелопменту як процесу і як економічного явища досягнуто в роботах класика науки про нерухомість Джеймса Граскемпа [2] , основоположника міждисциплінарного підходу до девелопменту нерухомості.

Цікавий підхід автора до понять нерухомості та девелопменту. Він, зокрема, зазначає [3] :

Нерухомість може бути в загальному визначена як місце, виділене людиною і зафіксоване географічно під здійснення діяльності в певний період часу. До трьох вимірах простору (довжина, ширина і висота) у випадку з нерухомістю додається четверте - час, а саме період володіння і отримання вигоди. Це свого роду просторово-часова характеристика ... Фундаментальний елемент в нерухомості полягає в тому, що кожна просторово-часова одиниця має відповідну вартість, виражену в грошах ... Створення і управління цими просторово-часовими одиницями називається девелопментом ... (переклад наш . - М. К.).

Девелопмент представляє собою процеси створення об'єктів, що задовольняють потреби людей, і повинен розглядатися в контексті навколишнього середовища і спостережуваних економічних і суспільно-політичних явищ. Саме тому важливо тлумачити девелопмент не просто як процес створення вартості для конкретного інвестора і споживача, а як взаємодія і перетин інтересів різних груп зацікавлених осіб, а в поданні Д. Граскемпа навіть трьох систем - підприємницької, політичної і соціальної.

Ряд зарубіжних авторів [4] (Д. Граскемп, Д. ДеЛісл) виділяють три основні групи, які взаємодіють і взаємопов'язані в девелоперському процесі: споживачі простору, виробники простору, творці громадської інфраструктури.

  • [1] Isaac D., O'Leary J., Daley M. Property Development. Appraisal and Finance. 2nd edition.London: Palgrave Macmillan, 2010. P. 15-16.
  • [2] Graaskamp J. Fundamentals of Real Estate Development. 3rd printing. Washington, DC: ULI, 1989.
  • [3] Там же. P. 1.
  • [4] В оригінальному викладі підходи авторів містяться в роботах: Graaskamp J.Fundamentals of Real Estate Development. 3 rd printing. Washington, DC: ULI, 1989; DeLisle J.Fundamentals of Real Estate. URL: http://jrdelisIe.com/jrd_text/lChapter2_NewV20.pdf. Датаобращенія: 25 листопад 2015 р
 
Переглянути оригінал
< Попер   ЗМІСТ   ОРИГІНАЛ   Наст >