Навігація
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Головна arrow Економіка arrow ЕКОНОМІКА НЕРУХОМОСТІ
Переглянути оригінал

ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕРУХОМОСТІ І ТЕРИТОРІЙ

В результаті вивчення даного розділу студент повинен:

знати

  • • поняття девелопменту нерухомості;
  • • економічну сутність девелопменту нерухомості;
  • • центральні райони процесу девелопменту об'єктів нерухомості і територій;

вміти

  • • виділяти основних учасників процесу девелопменту нерухомості і територій;
  • • встановлювати взаємозв'язок між ефективністю розвитку конкретного об'єкта нерухомості і рівнем розвитку території;
  • • визначати ефективність процесу девелопменту нерухомості і територій на основі вихідних принципів;

володіти

  • • навичками підготовки вихідної інформації для процесу девелопменту нерухомості і територій;
  • • навичками систематизації і аналізу інтересів різних сторін, що беруть участь в процесі девелопменту;
  • • навичками практичного застосування основних принципів ефективного девелопменту при оцінці проектів розвитку об'єктів нерухомості та територій.

Девелопмент нерухомості

Певною мірою девелопмент нерухомості в методологічному плані спіткала та ж доля що й економіку нерухомості, а саме: дослідники тільки частково аналізують його сутність, як правило, зводячи його до управлінського процесу. Девелопмент вивчається переважно в рамках менеджменту і представляється як набір певних стадій перетворення незабудованої земельної ділянки або існуючого об'єкта з метою створення додаткової вартості об'єкта. Наприклад, Девід Ісаак, Джон О'Лірі і Марк Дейлі в своїй роботі «Девелопмент нерухомості. Оцінка і фінансування » [1] відзначають:

Процес девелопменту імееттакже ширший економічний контекст, в якому внесок девелопера може розглядатися як відновлення місцевої економіки і використання активів в відтворювальних процесах, які генерують економічне зростання.

Економісти-кейнсіанці підтвердять, що в період рецесії держава повинна інвестувати у великі інфраструктурні та будівельні проекти, щоб створювати економічний мультиплікатор. З урахуванням цієї перспективи від держави очікуються інвестиції або у великі будівельні проекти типу швидкісних залізничних магістралей з високою пропускною здатністю або мережі аеропортів ... (переклад наш. - М. К.).

Таким чином, девелопмент нерухомості - це найважливіший сектор економіки, так як він пред'являє попит на землю, будівлі, робочу силу, капітал, машини і обладнання. Економічні цикли з позиції девелопера - це попит на простір для відповідного виду діяльності. Як відзначають згадані вище автори, справжнім викликом для девелоперів є створення об'єктів, які б задовольняли клієнта за вартістю, якістю і часу. Негативний вплив на економічне зростання можуть надати збої в забезпеченні господарюючих суб'єктів об'єктами нерухомості належної якості і необхідної кількості.

У цьому розділі ми розглянемо економічну сутність процесу девелопменту нерухомості, причому стосовно як до об'єкта нерухомості, так і до території. Як ми вже відзначали, одна з основних ідей даної роботи полягає в тому, що девелопмент нерухомості повинен вписуватися в контекст навколишнього середовища, а значить, завершальним етапом дослідження в області економіки нерухомості повинна стати політика щодо розвитку міста і регіону як відображення прагнення держави і органів місцевого самоврядування забезпечити концентрацію ділової активності і ресурсів на конкретній території, що має матеріально втілитися в створенні відповідних об'єктів нерухомості.

Розвиток об'єкта є повторювані цикли, які визначаються не тільки фізичним і функціональним станом об'єкта, але і мінливими потребами людей, які вимагають на тому чи іншому історичному етапі певного типу простору. Об'єкт нерухомості - це відображення ділового циклу, отже, зміна ділової активності є однією з причин перетворення об'єкта або території, що завжди має на увазі залучення великої кількості зацікавлених осіб, задоволення інтересів яких можливо тільки при наявності якоїсь організуючою сили - професійного девелопера.

У загальному вигляді девелопмент нерухомості - це вид діяльності, спрямований на перетворення об'єкта нерухомості з метою створення додаткової вартості цього об'єкта. Різноманітність визначень девелопменту нерухомості представлено в додатку 12. Ми можемо зустріти тлумачення девелопменту як способу вирішення протиріч між потребами людей і якістю об'єктів нерухомості; як перетворення, спрямованого на максимізацію доходу власника або користувача об'єкта; як якісного перетворення і ін.

Не варто змішувати девелопмент як процес і девелопмент як економічне явище. У першому випадку ми говоримо про управлінський розумінні, в другому - про економічний. Само собою, процес девелопменту - це набір певних стадій. При цьому управлінське визначення не повинно підміняти економічне. В економічному тлумаченні девелопменту ми розглядаємо сутнісні характеристики цього поняття, що розкривають його здатність задовольняти суспільні потреби.

На наш погляд, вдале поєднання девелопменту як процесу і як економічного явища досягнуто в роботах класика науки про нерухомість Джеймса Граскемпа [2] , основоположника міждисциплінарного підходу до девелопменту нерухомості.

Цікавий підхід автора до понять нерухомості та девелопменту. Він, зокрема, зазначає [3] :

Нерухомість може бути в загальному визначена як місце, виділене людиною і зафіксоване географічно під здійснення діяльності в певний період часу. До трьох вимірах простору (довжина, ширина і висота) у випадку з нерухомістю додається четверте - час, а саме період володіння і отримання вигоди. Це свого роду просторово-часова характеристика ... Фундаментальний елемент в нерухомості полягає в тому, що кожна просторово-часова одиниця має відповідну вартість, виражену в грошах ... Створення і управління цими просторово-часовими одиницями називається девелопментом ... (переклад наш . - М. К.).

Девелопмент представляє собою процеси створення об'єктів, що задовольняють потреби людей, і повинен розглядатися в контексті навколишнього середовища і спостережуваних економічних і суспільно-політичних явищ. Саме тому важливо тлумачити девелопмент не просто як процес створення вартості для конкретного інвестора і споживача, а як взаємодія і перетин інтересів різних груп зацікавлених осіб, а в поданні Д. Граскемпа навіть трьох систем - підприємницької, політичної і соціальної.

Ряд зарубіжних авторів [4] (Д. Граскемп, Д. ДеЛісл) виділяють три основні групи, які взаємодіють і взаємопов'язані в девелоперському процесі: споживачі простору, виробники простору, творці громадської інфраструктури.

  • [1] Isaac D., O'Leary J., Daley M. Property Development. Appraisal and Finance. 2nd edition.London: Palgrave Macmillan, 2010. P. 15-16.
  • [2] Graaskamp J. Fundamentals of Real Estate Development. 3rd printing. Washington, DC: ULI, 1989.
  • [3] Там же. P. 1.
  • [4] В оригінальному викладі підходи авторів містяться в роботах: Graaskamp J.Fundamentals of Real Estate Development. 3 rd printing. Washington, DC: ULI, 1989; DeLisle J.Fundamentals of Real Estate. URL: http://jrdelisIe.com/jrd_text/lChapter2_NewV20.pdf. Датаобращенія: 25 листопад 2015 р
 
Переглянути оригінал
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук