Навігація
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Розділ I. Нерухоме майно і його види

Сутність і загальна класифікація нерухомості

Поняття "нерухоме майно" вперше сформульовано в римському праві у зв'язку з введенням в цивільний оборот земельних ділянок та інших природних об'єктів, і в даний час воно стало загальноприйнятим у всіх країнах світу. У дореволюційній Росії це поняття було застосоване в Указі Петра I від 23.03.1714 для обмеження обороту нерухомості і її успадкування. У радянський період після скасування приватної власності на землю поділ речей на рухомі і нерухомі трансформувалося в категорії основних і оборотних фондів, а земельні ділянки враховувалися окремо за видами і тільки в натуральних одиницях виміру (по площі).

У сучасній Росії поняття "нерухомість" ("нерухоме майно") знову введено в економічний і правовий оборот Законом РРФСР від 24.12.1990 № 443-1 "Про власність в РРФСР" у зв'язку із встановленням статусу приватної власності на землю і Основами цивільного законодавства Союзу РСР і республік, затв. Верховною Радою СРСР від 31.05.1991 № 2211-1 (ст. 4). Потім цей термін був підтверджений в Указі Президента РФ від 27.10.1993 № 1767 "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії" (ст. 1) і остаточно законодавчо закріплений в ГК РФ (ст. 130).

Поняття та ознаки нерухомості

У повсякденному житті термін "нерухомість" здається цілком зрозумілим і як би само собою зрозумілим. Проте насправді зовнішня видимість далеко не збігається з юридичної сутністю нерухомості, яка багато в чому визначається особливостями економічного розвитку країни, що склалися історичними традиціями та іншими умовами.

Поняття нерухомості, як і будь-яке інше поняття, складається з трьох необхідних елементів:

  • o найменування - знак (термін), закріплений за об'єктом, в даному випадку - це "нерухомість";
  • o зміст - сукупність відмінних ознак, ядром яких є сутнісна властивість - нерухомість, неперемещаемость в просторі, неспоживаність, довговічність та ін .;
  • o обсяг - безліч (клас) предметів, що відображаються в даній категорії, - будівлі, споруди і т.д.

Поняття нерухомості не зводиться тільки до дефініції, тобто до короткого вказівкою одних істотних ознак, а є синтезом, сумою знань про предмет. У Росії, як і в інших країнах світу, нерухомість визначають в основному через обсяг поняття - перелік предметів (речей) і речових прав, що включаються в нього. Відповідно до ГК РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) відносяться наступні матеріальні та нематеріальні об'єкти (ст. 130, 132 ГК РФ в ред. Від 08.05.2010) (табл. 1.1).

Таблиця 1.1. Склад об'єктів нерухомого майна

№ п / п

Окремі об'єкти

Складні об'єкти

1

Земельні ділянки

Підприємство в цілому як майновий комплекс, включаючи:

  • o земельні ділянки
  • o будівлі та споруди
  • o інвентар та обладнання
  • o сировину та продукцію
  • o вимоги і борги
  • o права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги
  • o нематеріальні активи
  • o інформацію
  • o інші виключні права

2

Ділянки надр та фонди надр

3

Все. що міцно пов'язане із землею, в тому числі:

  • o будівлі
  • o споруди
  • o об'єкти незавершеного будівництва

4

Прирівняні до нерухомості, що підлягають державній реєстрації:

  • o повітряні і морські судна
  • o судна внутрішнього плавання
  • o космічні об'єкти

5

Інші предмети, наділені статусом нерухомості за законом

У загальному випадку нерухомість - це земельні ділянки і все те, що з ними міцно пов'язано, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Ліси, багаторічні насадження та відокремлені водні об'єкти з 2007 р виключені зі складу нерухомого майна, що не відповідає світовій практиці і природі цих об'єктів. У той же час російські закони включають в нерухоме майно та прирівняні до нього цілком рухомі речі (повітряні та морські судна та ін.) Не по родовим або видовим ознаками, що було б цілком зрозуміло, а по доцільності поширення на них спеціального правового режиму, встановленого для дійсно нерухомих об'єктів, до складу яких поки не включені всі види доріг країни.

Визначення сутності нерухомості тільки з матеріально-речової сторони має важливе значення в багатьох галузях знань, але явно недостатньо і далеко не вичерпує всієї сукупності ознак, властивих його змісту. У теорії і практиці слід розрізняти поняття нерухомого майна як матеріального (фізичного) об'єкта і як комплексу економіко-правових і соціальних відносин, що забезпечують спеціальний порядок розпорядження ним і особливу стійкість прав (схема 1.1).

Будь-який об'єкт нерухомості в реальній дійсності існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожне з яких може у відповідних випадках виступати як основного (визначального) залежно від життєвих ситуацій, цілей і стадій аналізу. На ринку нерухомість виступає як товар в трьох взаємопов'язаних формах:

  • o у вигляді фізичного об'єкта з певними параметрами;
  • o певної послуги, що дозволяє використовувати нерухомість для відповідної мети;
  • o речового права па нерухоме майно.

Географічна концепція відображає фізичні (технічні) характеристики нерухомості: конструкцію і матеріал будов, розміри, місце розташування, клімат, родючість грунтів, поліпшення, навколишнє середовище та інші параметри, більш докладно розглядаються в наступному розділі.

Окремим, самостійним об'єктом нерухомості вважається єдиний окремий комплекс у вигляді сукупності об'єктів, установок, споруд, обладнання та іншого майна, об'єднаних функціональним призначенням, і конструктивно відокремлений як єдине ціле. У нього включається майно,

Схема 1.1. Нерухомість як фізичний, економіко-правовий і соціальний комплекс відносин

Нерухомість як фізичний, економіко-правовий і соціальний комплекс відносин

вказане в технічному паспорті і додатково змонтоване в процесі капітальних вкладень, функціонально пов'язане з будівлею (спорудою) так, що його переміщення без невідповідного збитку його призначенням неможливо. Мінфін Росії листом від 23.09.2008 № 03-05-01 / 57 підкреслив, що до складу об'єкта нерухомого майна необхідно включати обліковуються як окремий інвентарний об'єкт такі об'єкти основних засобів, як ліфти, вбудована система вентиляції приміщень, локальні мережі, інші комунікації будівлі. Не включаються до складу об'єкта нерухомого майна основні засоби (обліковуються як окремі інвентарні об'єкти), які не вимагають монтажу, можуть бути використані поза об'єкта нерухомого майна, демонтаж яких не заподіює невідповідного збитку їх призначенню і функціональне призначення яких не є невід'ємною частиною функціонування об'єкта нерухомого майна як єдиного відокремленого комплексу (комп'ютери, столи, транспортні засоби, засоби відеоспостереження та ін.).

Всі об'єкти нерухомості піддаються впливу фізичних, хімічних, біологічних, техногенних та інших процесів. У результаті поступово змінюються їхні споживчі якості і функціональна придатність, стан яких враховується при здійсненні угод, володінні та користуванні майном.

Економічна концепція розглядає нерухомість як ефективний матеріальний актив, об'єкт інвестування і надійний інструмент генерування доходу. Основні економічні елементи нерухомого майна - вартість і ціна - первинно виникають з його корисності, здатності задовольняти різні потреби і інтереси людей. За рахунок оподаткування власників нерухомості формуються муніципальні бюджети і реалізуються соціальні програми.

У юридичному сенсі нерухомість - сукупність публічних і приватних прав на неї, встановлюваних державою з урахуванням вітчизняних особливостей і міжнародних норм. Приватні права можуть бути неподільними або частковими (спільне майно) і розділеними на основі фізичного горизонтального і вертикального розмежування майна на підземні ресурси, поверхню земельних ділянок, будови на них і повітряний простір.

У Росії, як і в інших промислово розвинених країнах світу, законодавчо гарантовано приватним особам право купувати, продавати, здавати в оренду або передавати майно або права на володіння і користування ним іншим громадянам і підприємствам, тобто вільно розпоряджатися своєю власністю. Однак, коли приватна власність на нерухомість приходить у суперечність з суспільними інтересами, вона перестає ставитися до юрисдикції приватного права. Закон (ст. 239 ЦК України) передбачає вилучення у власника шляхом викупу для державних або муніципальних потреб земельної ділянки разом з розташованими на ній будівлями і спорудами шляхом викупу або продажу з публічних торгів. Існують і інші форми державного регулювання володіння і користування нерухомістю: будівельні обмеження, система зонування, вимоги з охорони навколишнього середовища, оподаткування майна та угод з ним, передача у господарське відання або оперативне управління та інші форми тимчасового володіння, право на безгосподарні об'єкти нерухомості та ін .

Соціальна роль нерухомого майна полягає в задоволенні фізіологічних, психологічних, інтелектуальних та інших потреб людей. Все, що потрібно людині для виживання і гідного життя, він отримує в кінцевому рахунку від землі. Володіння нерухомістю престижно в суспільній свідомості і необхідно для формування цивілізованого середнього соціального шару.

У світовій практиці під нерухомістю розуміється земельну ділянку і все, що знаходиться під ним з проекцією до центру землі, і все, що знаходиться над ним, продовжене в нескінченність, включаючи постійні об'єкти, приєднані до нього природою (дерева, вода та ін.) Або людиною, а також права на ці об'єкти (схема 1.2).

Схема 1.2. Компоненти нерухомості у світовій практиці

Компоненти нерухомості у світовій практиці

Поняття нерухомого майна в міжнародній практиці можна представити у вигляді п'яти блоків, чотири з яких відображають фізичний склад, а п'ятий - юридичний зміст:

У загальному випадку приватний власник земельної ділянки вважається власником і всіх його складових частин: природних ресурсів у вигляді мінеральних покладів, що знаходяться в надрах під ділянкою, та відповідного повітряного простору над ділянкою. Але власник має право розпоряджатися таким обсягом повітряного простору над землею, який він може розумно використовувати з урахуванням законодавчих обмежень, і зокрема повного суверенітету уряду над навігаційним повітряним простором країни, тобто право на повітряний простір є обмеженим. Не абсолютно і право власника ділянки на надра. У ряді районів США права на підземні мінеральні ресурси також належать державі, а не власнику нерухомості. У той же час власник нерухомого об'єкта має право на доступ до сонячного світла.

Недержавні суб'єкти власності на землю в Росії мають права не на всі надра, відповідні їх земельній ділянці, а тільки на загальнопоширені корисні копалини (глина, пісок і т.п.). Поклади вугілля, нафти, руди і т не включаються до складу нерухомого майна приватного власника земельної ділянки, так як надра належать державі повністю. Не входить у фізичний, а отже, і в економіко-правовий склад нерухомого майна і повітряний простір над поверхнею земельної ділянки того чи іншого приватного власника. Воно має суспільний характер і належить уряду. Тільки на землях державного фонду поняття нерухомості включає всі його складові частини у вертикальній проекції.

Кожен об'єкт нерухомості і всі вони, разом узяті, мають сутнісні (родові) ознаки, що дозволяють відрізнити їх від

Таблиця 1.2. Основні ознаки нерухомості

№ п / п

Ознаки

Зміст (стан)

I

Сутнісні (родові)

Абсолютна нерухомість, неперемещаемость в просторі без шкоди функціональним призначенням

1

Ступінь рухливості

2

Зв'язок із землею

Міцна фізична і юридична зв'язок

3

Форма функціонування

Натурально-речова і вартісна форми

4

Стан споживчої форми в процесі використання

Не споживається, зберігається натуральна форма протягом усього терміну експлуатації

5

Тривалість кругообігу (довговічність)

Багаторазове використання, а землі - нескінченне при правильному використанні

6

Спосіб перенесення вартості у виробничому процесі або втрати споживчих властивостей

Поступово в міру зносу і накопичення амортизаційних відрахувань

7

Суспільне значення

Захист державою інтересів громадян та інших власників при користуванні об'єктами

II

Видові (приватні)

Визначаються конкретними приватними показниками залежно від виду нерухомості і доцільності поширення особливого режиму використання на інше майно. Нерозривну єдність з функціональним призначенням

Технічні та технологічні характеристики (місце розташування, функціональне призначення, стан, унікальність, різноманітність та ін.)

рухомих речей, і видові (приватні), що характеризують особливості об'єктів по однорідних групах (табл. 1. 2).

Основні фундаментальні властивості нерухомості яких базуються всі інші її родові та видові ознаки.

Існують і прикордонні поняття між рухомими та нерухомими речами. У Росії для їх позначення застосовуються терміни "істотні" невіддільні частини і приналежності нерухомих речей. Істотні - складові неотторжима частини нерухомого майна, які не можуть бути відокремлені від нього без невідповідного збитку як самому об'єкту нерухомості, так і відокремлюваної частини (наприклад, ліфт і т .п.). Вони не можуть бути предметом різних прав і обов'язків, якщо в законі або договорі не передбачено інше.

Належність - рухомі предмети, які пов'язані з нерухомим об'єктом спільним призначенням, служать йому і можуть бути відокремлені від нього за рішенням власника нерухомого майна (люстра, вбудовані меблі та ін.).

У зарубіжній практиці прикордонні поняття іменуються фіксчерсамі і ЧЕТЛамі. Фіксчерс - це рухомі предмети, прикріплені до землі або розміщення в будівлях і спорудах так, що вони стали невід'ємною частиною об'єкта нерухомості (наприклад, обладнання опалювальної системи і водопроводи, електрообладнання, ліфт, другі металеві двері ). ЧЕТЛ - будь-який набір прав та інтересів, що не становлять в сумі повне (абсолютне) право власності на нерухомість або її складові частини. Це права оренди, господарського відання, переважного придбання, спеціальне право на участь в управлінні приватизованими підприємствами "золота акція" і т.д.

Різниця між нерухомістю та рухомим майном (особистою власністю) на практиці не настільки очевидно, як може здатися па перший погляд, тим більше що деякі види можуть переходити з нерухомої категорії в рухому. Наприклад, посів на корені вважався раніше нерухомістю, а знятий урожай міг слідувати за власником.

Розмежування нерухомого та рухомого майна в різних країнах проводиться не однаково. Так, у Франції вважаються нерухомими всі предмети, поміщені на земельну ділянку для його обслуговування, - тварини, сільськогосподарські машини та знаряддя, інструменти, сировина тощо (ст. 517-526 ФГК), якщо вони відповідають хоча б одному з трьох істотних ознак:

  • o нерухома природа речей;
  • o функціональне призначення;
  • o приналежність до нерухомого об'єкту.

Відповідно до ЦК РФ (ст. 135) також вважається, що річ, призначена для обслуговування іншої, головною, речі і пов'язана з нею спільним призначенням (приналежність), слід долю головної речі, якщо договором не передбачено інше. У США до складу нерухомості включають землю і все, що з нею міцно пов'язано, і повітряний простір. У Німецькому цивільному укладенні (§ 94-96 ГГУ) до нерухомості належать земельні ділянки та їх складові частини, речі, міцно пов'язані з грунтом, насіння, внесення в землю, рослини та ін. Речі, включені в будівлю при будівництві, вважаються істотними частинами будови . В Італії до нерухомості відноситься і вода. Аналогічні ознаки нерухомого майна містяться в цивільних кодексах Швейцарії, Японії та інших країн.

При віднесенні того чи іншого "прикордонного" предмета до нерухомості або особистої власності треба враховувати одночасно три фактори:

  • o характер зв'язку з об'єктом нерухомості: особисті предмети можна легко переметать без шкоди для них і збитку нерухомого майна;
  • o намір сторін, що визначають тип зв'язку предмета з нерухомістю, тобто передбачається залишити його назавжди у встановленому місці або вилучити при здійсненні угоди;
  • o термін використання - при використанні більше року майно відноситься до основних фондів, які, однак, не завжди вважаються нерухомими. Предмети з невеликим терміном використання (до одного року), незважаючи на наміри сторін, не можуть вважатися компонентом об'єкта нерухомості.

На закінчення відзначимо, що однопорядкові терміни "нерухоме майно", "нерухомі речі", "нерухомість" можуть використовуватися в залежності від контексту для відображення економічних, правових або географічних (фізичних) відносин. Звичайно, для цілей поглибленого аналізу завжди можна представити нерухоме майно як фізичний об'єкт + + права на нього + вартість і доходи. У США застосовується ще один термін - - "нерухома власність" - це права на володіння, перехідні разом з нерухомістю.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук