Навігація
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Операції з нерухомістю на комерційному та інвестиційному конкурсах

Основні положення про конкурси

Продаж державних і муніципальних підприємств та інших об'єктів нерухомості, що мають соціальне чи велике економічне значення, проводилася в Росії на наступних основних типах конкурсів: комерційному, з відкритими або закритими торгами, інвестиційному, комерційному з інвестиційними та (або) соціальними умовами і поєднаному з аукціонними торгами .

Конкурс - це спосіб продажу майна, коли від покупців потрібне виконання певних умов по відношенню до об'єкта приватизації - соціальних та інвестиційних. Право придбання об'єкта приватизації належить тому покупцеві, який запропонує в ході комерційного конкурсу найбільш високу ціну за умови виконання ним інвестиційної та (або) соціальної програми. У власність переможця конкурсу нерухомість переходить тільки після виконання ним інвестиційних і соціальних умов щодо об'єкта приватизації. До цього часу він не має права відчужувати майно або розпоряджатися ним іншим способом.

Якщо об'єктом приватизації є акції ВАТ або частки в статутному капіталі ТОВ, переможець конкурсу до переходу до нього права власності на них здійснює голосування на загальних зборах акціонерів на свій розсуд, за винятком наступних питань:

  • o внесення змін і доповнень до установчих документів господарського товариства;
  • o заставу, здача в оренду, відчуження майна ВАТ, якщо вартість його перевищує 5% статутного капіталу або в 50000 разів більше мінімальної оплати праці;
  • o заставу і відчуження нерухомого майна ВАТ;
  • o отримання кредиту у розмірі більш ніж 50% -ної вартості чистих активів господарського товариства;
  • o установа господарських товариств або товариств;
  • o затвердження річного звіту, бухгалтерського балансу, рахунків прибутків і збитків господарського товариства, а також розподіл його прибутку і збитків;
  • o емісія цінних паперів, не конвертованих в акції ВАТ.

Голосування з перерахованих питань переможець конкурсу здійснює у порядку, встановленому Урядом РФ, органами держвлади суб'єктів РФ або ОМС. Переможець комерційного конкурсу не вправі голосувати за реорганізацію або ліквідацію господарського товариства.

До повної реалізації інвестиційної та (або) соціальної програми ВАТ, створене у процесі приватизації, не може приймати рішення про зміну статутного капіталу, про проведення емісії додаткових акцій та інших цінних паперів, конвертованих в його акції.

Організація проведення конкурсу з продажу державних та муніципальних об'єктів нерухомості здійснюється Росимуществом і включає ряд взаємопов'язаних етапів і процедур (схеми 8.1-8.3).

Схема 8.1. Комерційний конкурс і його основні етапи

Комерційний конкурс і його основні етапи

Схема 8.2. Інвестиційний конкурс: основні положення

Інвестиційний конкурс: основні положення

Схема 8.3. Права та обов'язки конкурсної комісії

Права та обов'язки конкурсної комісії

Умови продажу нерухомості за конкурсом

При продажу державного або муніципального майна на комерційному конкурсі соціальні умови встановлюються, якщо об'єктом продажу є підприємство як майновий комплекс, ТОВ або акції ВАТ, які складають більше 50% його статутного капіталу.

Соціальні умови можуть передбачати:

  • o збереження певного числа робочих місць або створення додаткових робочих місць;
  • o перепідготовку або підвищення кваліфікації працівників;
  • o збереження існуючої системи охорони праці і здоров'я працівників;
  • o обмеження на зміну профілю діяльності об'єктів соціально-культурного, комунально-побутового або транспортного обслуговування населення або на припинення їх використання;
  • o реалізацію заходів з охорони навколишнього середовища і здоров'я громадян.

Перелік соціальних умов є вичерпним і не підлягає зміні. Він повинен мати економічне обґрунтування, вартісне вираження, терміни виконання та порядок підтвердження переможцем конкурсу їх виконання.

Соціальні умови комерційного конкурсу підлягають узгодженню з відповідними органами влади і з працівниками ВАТ, акції якого є об'єктом приватизації.

Інвестиційні умови комерційного конкурсу можуть передбачати:

  • o здійснення заходів з реконструкції об'єкта приватизації, придбання обладнання, модернізації та розширенню виробництва;
  • o зобов'язання переможця конкурсу здійснити заходи тарифного та нетарифного протекціонізму щодо російських товаровиробників, у тому числі використовувати російську сировину, матеріали і напівфабрикати у випадках, якщо їх якість відповідає або перевершує закордонні аналоги або якщо їх ціни відповідають цінам зарубіжних аналогів або нижче;
  • o зобов'язання погасити у встановлений термін заборгованість перед федеральним бюджетом, бюджетами суб'єктів РФ і муніципалітетів і державними позабюджетними фондами.

Інвестиційні та (або) соціальні умови комерційного конкурсу, обсяги, порядок здійснення, заходи з контролю за їх реалізацією, а також порядок підтвердження переможцем конкурсу виконання умов встановлюють при затвердженні плану приватизації відповідні органи Росмайна за погодженням з органами влади РФ, суб'єктів РФ або муніципалітетів ( схеми 8.4, 8.5).

Схема 8.4. Умови продажу нерухомості та участі та комерційному конкурсі

Умови продажу нерухомості та участі та комерційному конкурсі

Всі інвестиційні та соціальні умови комерційного конкурсу реалізуються за рахунок коштів, внесених переможцем конкурсу на безоплатній та безповоротній основі

Схема 8.5. Інформаційне повідомлення про комерційному конкурсі

Інформаційне повідомлення про комерційному конкурсі

відповідно до укладеного ним з продавцем майна договором про порядок виконання зазначених умов. Якщо об'єктом приватизації є акції ВАТ, останнє одночасно з названим договором укладає з продавцем майна договір про використання інвестиційних коштів. Висновок цих договорів обов'язково для переможця комерційного конкурсу. Після укладення договорів не допускається внесення змін і доповнень до інвестиційні та (або) соціальні умови конкурсу та зобов'язання його переможця. Принципові параметри інвестиційного договору:

  • - Напрямки та розмір інвестицій;
  • - Інвестиційна програма.

У загальному вигляді зазвичай виділяються два напрямки капітальних вкладень:

  • а) в об'єкт нерухомості - ремонт будівлі, приміщень, фасадів та ін .;
  • б) в модернізацію самого виробництва - закупівля та монтаж технологічного обладнання.

За цими напрямками в Москві встановлюють мінімально допустимі обсяги вкладень у розрахунку на 1 м2 загальної займаної площі, виходячи з середньостатистичної оцінки витрат міста на реконструкцію аналогічних об'єктів. Оскільки вкладення в модернізацію виробництва залежать від виду діяльності і змісту інвестиційної програми, нормативних вкладень на модернізацію диференціюється з урахуванням порогового рівня 20 тис. Руб. на 1 м.

Інвестиційна програма розробляється у формі бізнес-плану і включає:

  • o характеристику стану об'єкта нерухомості;
  • o проект реконструкції об'єкта, включаючи проектно-кошторисну документацію;
  • o оцінку стану матеріальної бази та економічного становища підприємства із зазначенням виду та обсягу продукції, що випускається (послуг, послуг), чисельності зайнятих;
  • o проект модернізації виробництва з проектно-кошторисною документацією;
  • o розрахунки техніко-економічних показників роботи підприємства по завершенні інвестиційної програми, у тому числі обсяг випуску продукції і чисельність зайнятих;
  • o джерела та обсяги інвестицій (при використанні позикових коштів - обсяги і терміни погашення);
  • o визначення розміру статутного капіталу ВАТ, що створюється на базі приватизованого підприємства, після здійснення інвестицій із зазначенням потенційних засновників і їх часток у статутному капіталі.

Інвестиційна програма розробляється претендентом для участі в конкурсі.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук