Навігація
Головна
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Розділ VI. Застава нерухомості

Застава нерухомого майна - найважливіший фінансово-економічний інструмент ринкового господарства, сприяючий активізації інвестиційної діяльності суб'єктів підприємництва та одночасно забезпечує надійний захист інтересів кредитора. У міру поглиблення ринкових відносин у Росії сфера застосування застави нерухомості поступово розширюється. Але в умовах триваючих в країні реформ значно зростає небезпека невиконання боржником своїх зобов'язань, хоча неплатоспроможність і несумлінність боржників існує і при стабільній економіці. Саме тому кредитору потрібні гарантії. У всьому світі заставу майна вже не одне століття - один з надійних способів забезпечення зобов'язань та залучення іноземних інвестицій у країну.

Заставні операції тісно пов'язані з базовими відносинами власності, визначальними механізм економічних зв'язків у суспільстві. Тому знання системи застави майна необхідно не тільки юристам та економістам, а й кожному підприємцю, державному службовцю і просто громадянину.

Історично заставу виник і розвивався одночасно з появою елементів приватної власності. Общинна, сімейна та інші форми колективної власності істотно обмежували право застави. Законодавче регулювання заставних відносин зустрічалося вже в законах Ману (Древня Індія) в II столітті до н.е., а детально воно розроблено в римському праві. У минулому в Росії існувало ручне закладнічество (відпрацювання у кредитора) і навіть приватне закладнічество, коли людина сама віддавав себе в заставу за борги.

Економічні та правові основи застави нерухомості

Поняття і види застави

У найзагальнішому вигляді застава - це спосіб забезпечення зобов'язання, при якому кредитор набуває право у разі невиконання боржником зобов'язань отримати задоволення за рахунок вартості заставленого об'єкта переважно перед іншими кредиторами. З юридичної точки зору, заставу - обтяження прав власності на об'єкт нерухомості або речове право на предмет чужої власності, що полягає в переважному задоволенні основної вимоги з вартості заставленого предмета.

Застава може бути наданий третьою особою на користь боржника за наявності між ними відповідних економічних відносин.

Кредитор зберігає заставне право навіть у разі відчуження нерухомого об'єкта власником на користь третіх осіб і може

зажадати його у всякого власника або у власника. Але заставу - не прямий спосіб придбання прав власності, а тільки засіб задоволення основної вимоги кредитора з вартості заставленого майна. Права кредитора із застави нерухомості на відміну від прав власника та інших речових прав в принципі не включають права володіння чи користування закладеним майном. Він не набуває права власності на заставлене майно і після того, як боржник порушив свої зобов'язання.

У економічному відношенні іпотека - спосіб залучення фінансових ресурсів для розвитку матеріального виробництва та невиробничої сфери. Вона забезпечує господарський оборот майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін та ін.) Економічно або юридично недоцільні. Іпотека сприяє відриву фіктивного капіталу від реального продуктивного капіталу шляхом випуску первинних, вторинних і третинних заставних, обіг яких може перевищувати вартість об'єкта нерухомості, забезпечує зобов'язання. У той же час залучення грошових коштів за рахунок вторинного ринку заставних дозволяє певною мірою знижувати ризик кредиторів.

Істотне значення в заставних відносинах мають такі терміни, що несуть специфічний зміст: заставодавець, заставодержатель, суб'єкти застави, предмет застави, іпотека, заставна, ануїтет.

Заставодавець - це особа (громадянин, організація, підприємство), яка надала майно в заставу для забезпечення свого боргу (боржник). Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа. Наприклад, одна організація може закласти своє майно в забезпечення кредиту, виданого іншій організації. Заставодавець має бути власником заставленого майна або мати на нього право господарського відання.

Заставодержатель - особа, яка приймає майно в заставу в забезпечення своєї вимоги (кредитор, позикодавець). Заставодержателем нерухомих об'єктів можуть бути банки та інші фінансові компанії, що мають ліцензію Центрального банку РФ (Банку Росії), і власники іпотечних сертифікатів участі. Розрізняють первинних, попередніх і наступних заставодержателів одного і того ж майна.

Суб'єкти застави - особи, які вступили в заставні відносини.

Іпотека - застава нерухомого майна (землі, будівель, споруд та інших об'єктів) для отримання позики.

Заставна - боргове свідоцтво про заставу нерухомості, составляемое заставодавцем (боржником). Видається початкового заставодержателю органом державної реєстрації іпотеки.

Предмет застави - будь-яке майно, в тому числі речі і майнові права (вимоги), за винятком майна, вилученого з обороту і вимог особистого характеру. Майно має два значення: певне матеріальне благо, тобто все те, що має реальне фізичне втілення, і права на ці речі.

Не всі об'єкти нерухомості можуть бути предметом іпотеки. За законом не допускається заставу ділянок лісового фонду, надр, підприємств оборонного комплексу, ряду категорій земель та ін.

Ануїтет - це серія рівновеликих платежів, внесених або одержуваних через рівні проміжки часу протягом певного періоду. Наприклад, рівні суми виплат в погашення іпотечного боргу.

Сервітути - це, як уже зазначалося, право обмеженого користування чужою об'єктом нерухомості для проходу, прокладання та експлуатації ліній зв'язку, електропередачі, трубопроводів, а також інших потреб власника нерухомого майна, без якого неможливо користуватися своїм об'єктом. Розрізняють особистий (для сусіда) сервітут і публічний (для всіх), а також необхідний і сервітут з метою зручності. До сервітутів відносяться правові обтяження нерухомості: переважне право викупу, оренда, користування та ін.

Застава виникає в силу договору, а також на підставі законодавства при настанні вказаних у ньому обставин і точному визначенні майна, яке визнається які у заставі. Найбільше поширення має заставу за договором, коли боржник добровільно віддає своє майно під заставу, укладаючи відповідний договір з кредитором.

За своєю суттю застава має похідний характер від забезпечуваного нею основного вимоги, що випливає з попередніх договорів позики, купівлі-продажу, підряду, комісії, храпения та ін., Передбачених ГК РФ. Тому не можна укласти договір про заставу без зв'язку з іншим попереднім договором, виконання якого він забезпечує, або одночасно з ним (схема 16.1).

Договір про заставу завжди стоїть за іншим основним договором, і існування прав заставодержателя знаходиться в прямій залежності від реалізації його виконання. Якщо основне зобов'язання по якихось причин припинилося, наприклад у зв'язку з його виконанням або закінченням терміну давності, то припиняється і право заставодержателя на переважне задоволення сво-

Схема 16.1. Застава в системі забезпечення виконання зобов'язань

Застава в системі забезпечення виконання зобов'язань

їхніх вимог. Але у всіх випадках запорукою забезпечуються тільки дійсні вимоги, які за своїм змістом не суперечать законодавству РФ і виникають з підстав, передбачених останнім. Інакше кажучи, дійсна вимога (умова, обов'язкове до виконання) не може ґрунтуватися на сумлінному омані або протиправних мотивах. Не можна допустити, щоб недобросовісний боржник, змовившись з кимось, уклав з ним договір застави і тим самим вивів би своє майно з-під можливого стягнення за вимогами інших кредиторів. Аналогічно основний договір, за яким зобов'язання забезпечуються заставою, повинен бути не удаваним, що не фіктивним, укладеним для того, щоб обійти вимоги інших кредиторів, а дійсним - для здійснення підприємницької діяльності. У разі виникнення спору інші кредитори вправі, довівши, що договір застави не забезпечує дійсно існуюче вимога, позбавити фіктивного кредитора на переважне виконання його вимог.

Відзначимо, що законодавством РФ допускається заставу не тільки існуючих об'єктів (речей) і прав, а й таких, які можуть реально виникнути в майбутньому. Так, дозволяється заставу майбутнього врожаю, саду, що не існують в натурі на момент укладення договору будівель, які ще належить побудувати за рахунок забезпечуваного ними кредиту, вимог (майнових прав), які виникнуть у майбутньому, за умови, якщо сторони домовляться про розмір забезпечення таких вимог, наприклад, застава права оренди та інших прав на нерухоме майно.

Заставою можуть забезпечуватися і вимоги про відшкодування збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання, хоча такі вимоги можуть і не виникнути, якщо боржник акуратно виконає своє зобов'язання.

Практичне застосування застави грунтується на таких основних принципах:

  • - Публічність застави, тобто інформація про знаходження того чи іншого майна в заставі повинна бути доступною для зацікавлених осіб;
  • - Конкретність застави, тобто виділення зі всієї майнової маси заставодавця строго певного, конкретного майна, що є об'єктом застави. Кредитор отримує право переважного задоволення своїх вимог з вартості саме даного конкретного майна боржника, а не з усієї маси його майна;
  • - Довіру не до особи, а до речі, нерухомості, висока вартість і ліквідність якої гарантує повернення боргу в повному обсязі, включаючи відсотки, збитки, завдані простроченням виконання, витрати з змісту закладеного майна і витрати з його реалізації.

Обеспечительная функція застави захищається державою і при банкрутстві комерційних організацій. Законодавством РФ встановлено, що в конкурсну масу не включається майно, що є предметом застави. Більше того, з майна боржника поза конкурсом гасяться його боргові зобов'язання, забезпечені заставою вимоги, за якими повинні задовольнятися в першу чергу при погашенні кредиторських зобов'язань за рахунок не тільки закладеного, але і будь-якого іншого майна боржника-банкрута.

Із загального правила про першочерговий задоволення вимог заставодержателя законодавчо встановлено один виняток: при ліквідації юридичної особи вимоги, забезпечені заставою, задовольняються в третю чергу після вимог громадян з відшкодування шкоди життю або здоров'ю і розрахунками з виплати вихідної допомоги та оплати праці працівників.

Право застави нерухомості виникає з моменту укладення договору про заставу та його державної реєстрації. Припиняється ж заставу в чотирьох випадках:

  • 1) коли виконано зобов'язання, забезпечене заставою;
  • 2) у разі продажу з публічних торгів заставленого майна або якщо його реалізація виявилася неможливою;
  • 3) на вимогу заставодержателя при грубому порушенні заставодавцем своїх обов'язків, що створює загрозу втрати або пошкодження заставленого нерухомого майна;
  • 4) у разі загибелі закладеної речі або припинення заставленого права, якщо заставодавець не скористався правом відновити предмет застави чи замінити його іншим рівноцінним майном за умови, що в договорі не передбачено інше.

Наступний заставу одного і того ж майна допускається, якщо він не заборонений попереднім договором про заставу. При цьому заставодавець зобов'язаний повідомити кожному наступному заставодержателю відомості про всі наявні застави цього майна, вартість якого в кращому випадку (в ідеалі) повинна б перевищувати суму вимог (боргів) всіх кредиторів. У реальному житті фіктивна вартість закладених може багаторазово перевищувати вартість реального об'єкта нерухомості (схема 16.2).

Схема 16.2. Система перезалога об'єкта нерухомості

Система перезалога об'єкта нерухомості

Аналіз діючих законодавчих норм і застосовуються у практиці заставних процедур дозволяє виділити більше двох десятків різних видів застави, відрізняються один від одного за багатьма ознаками, але найбільш істотне значення мають три критерії класифікації: відношення сторін до заставленого майна, специфіка об'єктів застави та умови погашення позички ( схема 16.3).

За першою ознакою - по відношенню сторін до закладеному майну - виділяється три види застави: найпоширеніший класичний заставу, при якому майно залишається у заставодавця; заклад, коли предмет застави передається заставодержателю-кредитору; тверда застава, якщо об'єкт залишається у боржника, але під замком та печаткою заставодержателя або на нього нанесені певні розпізнавальні знаки, що свідчать про заставу. Якщо інше не передбачено договором, то заставлене майно залишається у заставодавця, а при заставі майнового права, посвідченого цінним папером, воно передається заставодержателю або в депозит нотаріуса. Не передається за законом

Схема 16.3. Система заставних відносин в Росії

Система заставних відносин в Росії

майно, на яке встановлена іпотека, тобто об'єкти нерухомості, в тому числі земельні ділянки, включаючи землі сільськогосподарського призначення, а також товари в обороті.

Оскільки земля - просторовий базис розміщення всіх інших об'єктів нерухомості, які з нею міцно пов'язані, то заставу будівель, споруд, підприємств, відособлених водних об'єктів і багаторічних насаджень практично неможливий без одночасного застави та відповідних площ земельних ділянок. Ця обставина, а також унікальність землі, породжувана її нерухомістю і фіксованим місцем розташування, фізично визначає центральне місце і особливу роль земельних ділянок у загальній заставних відносин.

Другий критерій - об'єкт застави - дозволяє виділити насамперед заставу майна і заставу майнових прав. Предметом застави не може бути в сільській місцевості єдиний житловий будинок з господарськими будівлями, якщо боржник і його сім'я постійно в ньому проживають, крім випадків стягнення позики, виданої під будівництво будинку.

Самостійним і основним видом застави за другим критерієм є іпотека - застава підприємства, будови, будівлі, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо пов'язаного із землею, разом з відповідною земельною ділянкою або правом користування ним.

У ст. 340 ГК РФ законодавчо закріплена особлива, унікальна роль землі як об'єкта застави. Встановлено, що іпотека .зданій і споруд допускається тільки з одноразовим заставою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходяться ці будівлі або споруди, або частини ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або права її оренди. В даний час в Росії виділяються сім категорій земель, що мають неоднаковий режим володіння та користування залежно від їх призначення.

Обмежена або повністю заборонена оборотоздатність земель зв'язку, транспорту, оборони, природоохоронного та рекреаційного та іншого призначення. Відповідно заставу таких категорій земель не допускається. Не можуть бути самостійним об'єктом застави та сервітути.

Самостійними об'єктами застави взагалі можуть бути землі сільськогосподарського призначення, незабудовані землі населених пунктів, відокремлені водні об'єкти, що знаходяться в приватній власності. Загальне правило: земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися і переходити від однієї особи до іншої в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах (схема 16.4).

По третьому критерію (умови погашення отриманої під заставу майна позики) можна виділити дев'ять основних видів застави з тим чи іншим варіантом внесків па повернення основної заборгованості. У практиці застосовують різні схеми іпотеки. У більшості випадків передбачається зниження рівня виплат боржником на початкових етапах терміну угоди і віднесення основного навантаження погашення боргу на наступні періоди. Подібні модифікації застави особливо популярні для тих, хто очікує зростання доходів у майбутньому: початківці підприємці, фермери, молоді сім'ї і бізнесмени, що інвестують кошти в об'єкти з тривалим циклом відтворення.

У Москві отримав розвиток особливий вид застави - заклад із зворотним аннуитетом, тобто з систематичним отриманням певного доходу власником житла (будинку, квартири), закладеного банку. Це як би продаж нерухомості з отриманням ціни в розстрочку.

У ДК РФ передбачено також, що майно, що перебуває у спільній сумісній власності, може бути закладено з письмової згоди всіх власників. Учасник ж спільної часткової власності може закласти свою частку в праві на спільне майно без згоди інших власників. У разі звернення стягнення на цю частку при її продажу переважне право купівлі мають інші співвласники.

Можливий і взаємний, або подвійний, заставу, коли кожна сторона виступає одночасно кредитором і боржником, представляючи заставу в забезпечення свого боргу за схемою:

Схема 16.4. Нерухомість як предмет застави (іпотеки)

Нерухомість як предмет застави (іпотеки)

Іпотека може забезпечувати різноманітні зобов'язання і вимоги (схема 16.5).

Схема 16.5. Зобов'язання і вимоги, що забезпечуються за договором іпотеки

Зобов'язання і вимоги, що забезпечуються за договором іпотеки

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Аудит та Бухоблік
Банківська справа
БЖД
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Нерухомість
Менеджмент
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
Соціологія
Статистика
Техніка
Страхова справа
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Пошук